XXXVII ENCONTRO DOS OFICIAIS DE REGISTRO DE IMÓVEIS DO BRASIL

1. XXXVII ENCONTRO DOS OFICIAIS DE REGISTRO DE IMÓVEIS DO BRASIL TÍTULO: PRÁTICA DOS PROCEDIMENTOS INTERNOS NOS CRIs DE IMÓVEIS DAS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS. Paulo Airton Albuquerque Filho Presidente da Comissão de Direito Ambiental da OAB/CE Especialista em Direito Processual Civil Especialista em Direito Imobiliário Especialista em Direito Ambiental

2. Introdução • A Incorporação Imobiliária surgiu das necessidades sociais e se desenvolveu pela criatividade dos empreendedores no ramo imobiliário, o crescente aumento dos valores do preço de terrenos levaram esses empreendedores adquirirem os terrenos e nestes optaram pela construção e edificação de várias unidades habitacionais (apartamentos) ou até mesmo unidades comerciais (salas, lojas, etc), deixando de lado a construção e edificação de apenas um prédio comercial único ou até mesmo uma casa residencial para moradia de apenas uma família.

3. Introdução • O Código Civil de 2002 quando tratou do condomínio edilício nos arts. 1331 a 1358 vieram inovar especialmente quanto ao Regimento Interno, agora incorporado a Instituição, Especificação, Convenção de Condomínio e Regimento Interno, que anteriormente era elaborado somente após o registro da Convenção de Condomínio (Livro 3-Auxiliar, no CRI de Imóveis competente). O Regimento Interno e a Convenção de Condomínio nada mais é que regras de convivência que todos nós se morarmos em edifícios seremos obrigados a nos submeter, talvez um dos grandes problemas encontrados na moradia entre pessoas de famílias diversas.

4. Introdução • Neste sentido, motivado por todas essas mudanças na codificação civil brasileira, que diretamente estão ligadas aos investidores imobiliários no País, visto que são obrigados a seguirem regras para viabilizarem a aprovação dos projetos junto a Municipalidade, junto ao Estado, junto a União Federal, bem como, devido a evolução da Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 pelas várias alterações e inserções de novas regras, aqui podemos citar o patrimônio de afetação.

5. FUNÇÃO E CARACTERISTICAS DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO NAS SERVENTIAS IMOBILIÁRIAS. • O ato jurídico essencial da negociação jurídica da incorporação imobiliária é o memorial de incorporação, que será arquivado no Registro de Imóveis competente e registrado na matrícula do terreno para o qual estiver projetada a edificação objeto da incorporação sendo obrigatório o arquivamento de todos os documentos de ajuste e certidões fiscais inerentes ao ato na forma do que dispõe o art. 32 da Lei n° 4.591/64, alíneas “a” a “p”.

6. FUNÇÃO E CARACTERISTICAS DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO NAS SERVENTIAS IMOBILIÁRIAS. • A norma legal fala em arquivamento do memorial, enquanto que a Lei n° 6.015/73 fale em registro da incorporação (art. 167, I, 17). A diferença de nomenclatura parece não ter relevância especial e talvez seja explicada pela padronização estabelecida pela Lei dos Registros Públicos e pelo Código Civil de 2002 (art. 1.227), que passam a denominar registro todos os assentamentos que impliquem constituição ou transmissão de propriedade ou de direitos reais sobre imóveis.

7. FUNÇÃO E CARACTERISTICAS DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO NAS SERVENTIAS IMOBILIÁRIAS. • O memorial de incorporação estabelece as características bem como as identificações do empreendimento e a estrutura do negócio da incorporação, na verdade é um dossiê que contém todas as informações e todos os documentos que descrevem e caracterizam o empreendimento aprovado pela municipalidade, dentre eles se encontra o título de propriedade do terreno, cópia do projeto aprovado pelas autoridades competentes, etc.

8. FUNÇÃO E CARACTERISTICAS DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO NAS SERVENTIAS IMOBILIÁRIAS. • A verificação de todas as peças que integram o memorial possibilita a compreensão do negócio a realizar, pois, devido a documentação que reúne, o memorial apresenta em termos claros, precisos e completos todos os dados do negócio, bem como a conformação da futura edificação, com as plantas de localização das vagas para estacionamento de veículo e dos pavimentos tipos, entre outros documentos que compõem todo o procedimento e que deverá ser exigido pelo(a) Oficial(a) Registrador(a).

9. FUNÇÃO E CARACTERISTICAS DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO NAS SERVENTIAS IMOBILIÁRIAS. • A exigência de registro do memorial está no art. 32, pelo qual o incorporador só estará autorizado a negociar sobre unidades autônomas após ter registrado o memorial de incorporação no Registro de Imóveis competente. • A alienação de unidades sem que o incorporador tenha promovido o arquivamento do memorial, todavia, não conduz à nulidade ou anulabilidade do contrato de alienação, todavia, como reiteradamente têm decidido nossos tribunais.

10. FUNÇÃO E CARACTERISTICAS DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO NAS SERVENTIAS IMOBILIÁRIAS. • O arquivamento do memorial de incorporação é pré-requisito para oferta pública das unidades integrantes da futura edificação e constitui a gênese da proposta do incorporador; só mediante esse registro o incorporador estará legitimado a realizar oferta pública e formular propostas. • Aspecto igualmente relevante no processo de memorial de incorporação são as declarações já citadas que devem ser prestadas pelo incorporador, em geral no próprio contexto do requerimento ou separado em declaração própria prestada pelo incorporador. Entre essas manifestações ressalta-se o “termo de afetação”, criado pelo art. 30B (com a redação dada pela Medida Provisória 2.221/01).

11. DOCUMENTOS OBRIGATÓRIOS E QUE DEVERÃO FAZER PARTE INTEGRANTE DO MEMORIAL. • Titulo de propriedade do terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta, do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado.

12. DOCUMENTOS OBRIGATÓRIOS E QUE DEVERÃO FAZER PARTE INTEGRANTE DO MEMORIAL. • Então, estão legitimados para promover incorporações tanto o proprietário do terreno como, também, o titular de direitos aquisitivos sobre ele. Fundamental que o incorporador tenha a livre disponibilidade sobre o imóvel, ou sobre os direitos a ele relativos, podendo requerer tudo que for necessário para a viabilização e regularização dos projetos pertinentes a incorporação, podendo praticar todos os atos essenciais do negócio jurídico realizado, que é transmitir a propriedade do imóvel ou os direitos reais de aquisição sobre o imóvel.

13. DOCUMENTOS OBRIGATÓRIOS E QUE DEVERÃO FAZER PARTE INTEGRANTE DO MEMORIAL. • Certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protestos de títulos, de ações cíveis e criminais e de ônus reais, relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador.

14. DOCUMENTOS OBRIGATÓRIOS E QUE DEVERÃO FAZER PARTE INTEGRANTE DO MEMORIAL. • Existe, no entanto, uma impropriedade na redação acima, pois o art.32, no § 5º, estabelece que a eventual existência de ônus fiscais ou reais, a não ser, aqueles impeditivos de alienação, não impedem o registro do memorial de incorporação, no entanto, o Oficial Registrador deverá exigir que esse(s) ônus conste em todos os documentos de ajuste do memorial de incorporação, além de solicitar também uma certidão narrativa de inteiro teor referente ao ônus apresentados, para que os adquirentes de boa fé fiquem ciente de que a alienação das unidades futuras mesmo existindo o ônus não implicará em perda do imóvel posteriormente.

15. DOCUMENTOS OBRIGATÓRIOS E QUE DEVERÃO FAZER PARTE INTEGRANTE DO MEMORIAL. • A Lei não impede a realização de incorporação em imóvel onerado, mas exige que a existência de ônus seja declarada expressamente em qualquer documento de ajuste do memorial de incorporação, com a indicação da sua natureza e das condições de sua liberação (art. 37), sob pena de tipificação de contravenção contra a economia popular (art. 66, II).

16. Na pratica cartorária após o registro do memorial de incorporação é conveniente que seja feita uma averbação dando publicidade das CERTIDÕES POSITIVAS que integram os documentos do memorial, inclusive mencionando-se a extensão dos ônus baseado nas próprias certidões narrativas de inteiro teor.

17. IMÓVEL HIPOTECADO • A existência de garantia real sobre o imóvel, vinculadas ao cumprimento das obrigações decorrentes de empréstimo para o empreendimento, não existe nenhum impedimento ao registro, no entanto, será conveniente que o credor hipotecário dê anuência a efetivação do registro no foleoregistral. • Quando a garantia real for proveniente de contratos hipotecários ligados ao SFH – Sistema Financeiro da Habitação, SH – Sistema Hipotecário, SFI – Sistema Financeiro Imobiliário, Cédulas de Crédito (Industrial, Comercial, Rural, Exportação) etc, passa a ser obrigatório o cancelamento ou anuência expressa do credor hipotecário.

18. Histórico do título de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vinte) anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros. • Lembramos que a lei dos Registros Públicos entrou em vigor no dia 01 de janeiro de 1976, portanto, existem matrículas que são vintenárias (20 anos) desobrigando a apresentação de certidão transcrevendo o conteúdo da matrícula, a própria emissão reprográfica com o carimbo de negativa de ônus reais substitui as antigas certidões de transcrições das transmissões, neste sentido, o histórico deverá transcreve resumidamente o constante da matrícula.

19. Histórico do título de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vinte) anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros. • Ensina-nos o professor MelhimNamemChalhub relativamente a certidão vintenária a ser apresentada quando no ingresso do memorial de incorporação no Registro de imóveis que: • “O prazo de 20 (vinte) anos se justificava porque era o prazo de prescrição para ações judiciais que visem atingir transmissões da propriedade do terreno. Com o advento do Código Civil de 2002, entretanto, reduziu o prazo prescricional máximo para 10 (dez) anos (art. 205), de modo que é esse novo prazo que deverá prevalecer, a partir da vigência do novo Código Civil.

20. Projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes. • O projeto de construção aprovado pela municipalidade poderá ser apresentado em cópias, em duas vias, e autenticadas pelo profissional responsável pela obra e pelo incorporador, com as firmas reconhecidas, acompanhado da licença da construção que será o Alvará de construção onde deverá ficar consignado o número do processo administrativo, prazo de validade para construção do empreendimento, quantidade de pavimentos, identificação da área de construção, assinatura dos responsáveis pela municipalidade, dentre outros indicativos.

21. Projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes. • Nas cópias do projeto arquitetônico aprovado a ser apresentado no Registro de Imóveis deverá constar a seguinte indicação que identifique a autenticação e a autenticidade dos documentos: “A presente cópia confere como original aprovado e expedido pela municipalidade.” Os subscritores respondem civis e penais pelas declarações referenciadas. • Na planta de situação deverá constar o quadro de áreas onde ficará identificado as características do empreendimento relativamente a área total do térreo, as áreas privativas, ás ares comuns e frações ideais das unidades habitacionais, que deverão retratar nos quadros de áreas elaborados segundo normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas, por determinação da Lei das Incorporações (art. 53).

22. Cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem da área construída. • Por força do art. 53, o Poder Executivo, pelo extinto Banco Nacional da Habitação, atribuiu à Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) a incumbência da edição de normas visando estabelecer critérios de cálculo dos custos unitários, para execução de orçamento da construção, para avaliação do custo global da obra, assim como modelo de memorial descritivo dos acabamentos, critérios para entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento das prestações. • Nesses quadros de áreas são indicadas a área privativa, a área comum, a área total, a fração ideal de cada unidade autônoma e a participação proporcional de cada uma delas nas partes e coisas de uso comum.

23. Certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular do direito sobre o terreno for o responsável pela arrecadação das respectivas contribuições. • É uma exigência legal a apresentação da CND do INSS, além das certidões negativas de débito fiscal perante a União, o Estado e o Município, se o terreno pertencer a pessoa jurídica distinta do incorporador, ambas deverão apresentar os mesmos documentos, valendo essas considerações para a apresentação de todas as demais certidões.

24. Memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei nº 4.591/64. • Os quadros da ABNT de I a VIII deverão ser formulados de acordo com o modelo estabelecido no art. 53, IV, da norma legal, sendo expresso nos quadros V a VIII.

25. Avaliação do custo global da obra, atualizada à data arquivamento, de acordo com a norma do inciso III do art. 53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra. • O orçamento é formulado de acordo com o projeto de construção e à vista dos quadros de áreas e do memorial descritivo. Os valores do orçamento devem apresentar o custo da construção na data do arquivamento do memorial de incorporação no Registro de Imóveis. • Como todos os demais documentos de ajuste do memorial de incorporação, serão apresentados em duas vias, assinado pelo profissional responsável pela obra (art. 32, h).

26. Discriminação das frações ideais de terreno, com as unidades autônomas que a elas corresponderão. • A discriminação das frações ideais e sua vinculação às futuras unidades imobiliárias é elemento fundamental e indispensável não só para constituição da propriedade imobiliária pelo regime especial da Lei nº 4.591/64, como, também, é fator que influirá em todos os direitos e obrigações dos adquirentes. • Interessante observar que o Código Civil de 2002 no art. 1.351, dispões para as alterações, o voto de 2/3 dos condôminos, e não de condôminos que representem 2/3 das frações ideais, essa mesma codificação estabelece quorum com base em proporção diversa à das frações.

27. Minuta da futura Convenção de Condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações. • Como todos os demais documentos de ajuste do memorial de incorporação a minuta da Convenção deverá ser apresentada em duas vias, assinadas pelo incorporador, com firma reconhecida (Decreto nº 55.815/65, art. 8º). • A minuta da Convenção que retratará a “Escritura (particular ou pública) da Instituição, Especificação, Convenção de Condomínio e Regimento Interno” atualmente, com o advento do Código Civil de 2002 passou a determinar normas para os condomínios edilícios na forma do que dispõe os arts. 1.332 a 1.334 dessa codificação.

28. Certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do art. 31 da norma legal. • Exceção a regra, nos casos em que o incorporador autorizada pelo titular do terreno, que pode ser o proprietário, promissário comprador, promissário cessionários de direitos aquisitivos etc, este poderá atribuir o encargo da incorporação a um construtor ou a um corretor. • O mandato sempre deverá ser outorgado por instrumento público e especificação expressamente o empreendimento a ser edificado na forma de incorporação imobiliária, obrigatório a transcrição do disposto no § 4º do art. 35 (§ 1º do art. 31).

29. Declaração em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 40). • É uma questão que versa sobre a viabilidade ou não do empreendimento, ou seja, registro no Registro de Imóveis o memorial de incorporação existindo o prazo de carência de 180 (cento e oitenta) dias, poderá o incorporador denunciar a incorporação e desistir da mesma, obrigando-se a restituir aos adquirentes de boa fé que tenham adquirido fração ideal de futuras unidades. • O prazo máximo de carência é de 180 (cento e oitenta) dias, desde que não ultrapasse o termo final de validade do registro da incorporação, ou, se for o caso, de sua revalidação.

30. Atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no país há mais de cinco anos. • Salvo melhor juízo, atestado a ser apresentado por instituição financeira idônea, de forma excepcionalmente graciosa e de pouca repercussão jurídica legal na apresentação desse documento, mesmo porque, a instituição financeira, caso ocorra qualquer irregularidade no procedimento do memorial de incorporação que venha a prejudica a terceiros adquirentes de boa fé, a instituição financeira não terá nenhuma responsabilidade com relação às obrigações para a conclusão ou não do empreendimento, visto que, no texto do atestado de idoneidade afirma-se apenas sobre a idoneidade da incorporadora, que por sinal deverá ser uma excelente correntista na instituição. Qual gerente não emitiria um atestado de idoneidade nessas condições?

31. Declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comportar e os locais destinados à guarda dos mesmos. • Quando da aprovação do projeto arquitetônico pela municipalidade obrigatório em uma das plantas, ou em várias plantas identificar a localização das vagas de garagem, se localizadas no térreo, no pilotis ou no subsolo. Apresentando o memorial de incorporação ao arquivamento no CRI de imóveis será(ao) a(s) plantas apresentadas impreterivelmente para perferctibilização do registro do memorial de incorporação no Registro Imobiliário. • Deverá constar na(s) planta(s) a identificação dos números e quantidade de vagas, essa identificação poderá ser numeração própria ou identificada(s) pelo mesmo número do apartamento.

32. QUESTÕES DE ORDEM PRÁTICA PARA REFLEXÃO • Recusa pelo Oficial Registrado para o registro de escritura pública de venda e compra onde a forma de pagamento será unidade habitacional a ser construída no local do terreno vendido. Exigência do memorial de incorporação concomitante ao registro da escritura.

33. QUESTÕES DE ORDEM PRÁTICA PARA REFLEXÃO • Exigência do registrador, que deveria ser apresentada uma certidão da municipalidade autorizando o desmembramento. • Visto que a municipalidade aprovou o empreendimento separadamente (individualizando) identificando na planta o terreno que ocuparia cada condomínio, bem como no Alvará de construção ficou definida a individualização do condomínio.

34. CHECK-LIST • Verificar a data de Validade da Prenotação; • Verificar se foi apresentado requerimento (assinado e com firma reconhecida), direcionado ao 1º Oficio Imobiliário desta Capital, solicitando expressamente o ato a ser realizado e indicando o titulo aquisitivo onde será lançado o ato. • Tratando-se de pessoa física, qualificar também o cônjuge se casado(a), assim como será necessário constar a sua assinatura no requerimento; • Se a incorporação se dará em todo o terreno ou em parte. Se em parte do terreno, faz-se necessário efetuar o procedimento de desmembramento. Caso haja edificação, efetuar sua demolição ou mencionar no requerimento, que será efetuada quando da averbação de construção.