中融信托 2014.06

中融信托 2014.06 中融-扬中政府财产权信托计划

目录一、项目亮点二、项目概况三、产品要素四、资金投向五、产品优势

一、项目亮点 • 各分期拆分成立满2000万左右即可成立，减少资金闲置 • 收益半年支付1次实际收益较每年支付高出近0.4%/年 • 商住用地抵押，抵押率低商住用地抵押，价值高，处置方便；抵押率仅36.67%，远低于50% • 违约风险低企业储备土地丰富，盈利能力强，现金流充裕

二、项目概况——信托要素 • 信托名称：中融信托-扬中系列财产权信托计划 • 融资人：江苏天禾旅游发展有限公司 • 债务人：扬中市人民政府 • 信托期限：各期均为24个月 • 信托总规模：5.5亿，目前发行2期，每期5500万元，各期均为50个小额 • 成立模式：分期成立，设开放期，每周计息一次 • 委托人预期收益率：9.2%/年 • 信托收益分配：每半年支付一次信托收益

二、项目概况——风控措施 • 财政局出具财政资金安排文件扬中市财政局将出具财政资金安排文件，承诺优先以扬中市政府财政收入和土地收入支付到期债务，若仍不足支付的，由其督促安排资金，用于支付到期债务； • 平台签约回购债权若扬中市人民政府未能按照中融信托要求偿付债务，天禾旅游承诺收购信托计划所持有基础债权； • 出让类商住用地土地抵押天禾旅游以名下土地使用权为本信托提供抵押，拟抵押土地登记用途为商住用地，土地登记面积为86670.8平方米，土地出让价款3.92亿元，当前评估价值60054.20万元；贷款额仅2.2亿，抵押率36.67%。 • 区域平台企业连带责任担保扬中绿洲环境科技实业公司为本信托提供连带责任担保；绿洲环境资产负债结构健康，总资产21亿，资产负债率非常低，约17.85%。

签署《委托代建协议》、《债权债务确认书》 收购人天禾旅游扬中市政府委托人天禾旅游签署信托合同履行偿债义务受让未偿债权签署债权确认协议支付认购款提供担保受托人（ZRT）缴纳认购款资金发行受益权份额担保人受益人二、项目概况——交易结构

三、产品要素——政府 • 扬中市 • 苏南几何中心：镇江市东部江心，黄金水道——长江中下游，苏南现代化建设示范区内 • 2小时经济圈：涵盖扬州、南京、镇江、泰州、常州、无锡、南通、苏州、上海等各大城市 • 扬中是全国首批“国家级生态示范区”，2012年人均GDP突破10万元；人均居民储蓄余额5.7万元，居江苏省第3位 • 经济发达：名列 2013年度中国中小城市综合实力百强县（市）第26位，最具投资潜力中小城市百强县（市）第28位，跻身县域经济科学发展百强县（市）。

2011、2012、2013年扬中市一般预算收入分别为19.59亿、22.57亿、27.15亿元，呈稳定增长趋势2011、2012、2013年扬中市一般预算收入分别为19.59亿、22.57亿、27.15亿元，呈稳定增长趋势 • 负债率=（地方政府债务余额÷地方国民生产总值）×100%=（29.99/360.2）*100%=8.33% 三、产品要素——政府 • 信托期限内，扬中市政府共计一般预算收入约70亿，需还款的负债约为10亿，考虑到本次融资的5.5亿，收入对债务的覆盖率为4.52，债务负担轻，偿付压力小

三、产品要素——融资企业 • 江苏天禾旅游发展有限公司 • 为承担江苏省第八届园艺博览会博览园的建设与管理而组建 • 截至2014年3月，公司资产总计76.70亿元，负债总计27.73亿元，资产负债率35.48%，属于类平台公司较低水平，资产结构健康 • 负债主要构成为长期负债14亿元及应付账款6亿元。金融负债水平相对资产规模而言较小，且绝大部分为长期借款，偿还压力不大

三、产品要素——融资企业 • 预计未来3年内天禾将从政府获得约1050亩土地，并形成约50.3亿出让收入； • 未来5年天禾旅游土地出让收入合计约102.4亿元；园博园运营收入合计约26.52亿元

三、产品要素——应收账款 • 江苏省第八届园艺博览会园区建设项目 • 江苏省园艺博览会之前已举办七届，均在江苏省各地级市举行；第八届园艺博览会选定扬中，首次在县级市举办 • 项目属于省级重点项目，江苏省省长亲自督办，省市两级提供资金支持 • 项目总投资金额160000万元，其中已支付100830万元，未支付59170万元 • 项目目前已大体竣工并交付使用、运营

三、产品要素——抵押物 • 抵押物坐落于扬中三跃港南侧，迎宾大道西侧，毗邻园博园 • 区域属规划滨江新城，周边规划含金融大厦、五星级酒店、奥体中心、植物园和4A景区 • 扬中新区域核心，地价不断飙升中 • 商住用地 • 土地登记面积为86670.8平方米 • 土地出让价款3.92亿元 • 当前评估价值60054.20万元 • 抵押率<50%

三、产品要素——担保人 • 扬中绿洲环境科技实业公司 • 截至2014年3月，公司总资产21.28亿元，负债3.8亿元，资产负债率非常低，约17.85%，资产质量好 • 公司已结清债务中无不良或关注类债务，征信情况良好 • 公司与融资人同属于扬中市市政园林工程处名下企业，100%国资控股 • 未来公司将承建许多基础设施建设、城建、土储开发等政府项目，业务来源有保障

园博园综合提升项目 • 总投资78116.8万元 • 本项目选址位于扬中市经济开发区，园址东临扬中大道，西至西沙岛夹江，南接桃源港，北靠三跃港 • 项目用地约918亩（合计约609425平方米） • 项目目前进展：项目处于前期工程四、资金投向

四、资金投向 • 1、对主副展馆进行室内外提升改造，改造为“扬中市科技展览馆”，主要设以下功能区：（1）科普教育：设常设展厅、短期展厅、报告厅、影像厅、科普活动室等。（2）公众服务：门厅、大厅、休息厅、票房、问讯处、商品部、餐饮部、卫生间、医务室等。（3）业务研究：设计研究室、展品制作维修车间、图书资料室、技术档案室、声像制作室、展（藏）品和材料库等。（4）管理保障：办公室、会议室、接待室、值班室、警卫室、食堂及水、电、暖、空调、通讯设备用房等。

2、对滨水休闲馆进行提升改造：以“扬中江鲜”为特色为主、以“台湾小吃”、“沙县小吃”等地方特色及休闲娱乐为辅。2、对滨水休闲馆进行提升改造：以“扬中江鲜”为特色为主、以“台湾小吃”、“沙县小吃”等地方特色及休闲娱乐为辅。 • 3、对科技展览馆、滨水休闲馆周边进行景观提升改造，建设科技展览馆配套室外设施，包括科普拓展设施及儿童游艺场。 • 4、对园区内其他区域进行相应的提升改造，以“植物园”为特色绿化、水景、广场等改造。四、资金投向

五、产品优势 平台资质优 • 天禾旅游是扬中市的核心平台公司，总资产76.7亿元，资产负债率较低，债务负担轻，偿债压力小；还款来源足 • 天禾旅游能从政府获得土地开发整理和代建工程项目，未来现金流预期好政府实力强 • 扬中市属于全国综合实力百强县，财政实力强；债务余额仅为29.99亿元，债务负担轻；信托期限内收入对债务的覆盖倍数约为4.52倍，偿付压力小风控措施多 • 抵押物足值，抵押率不超过50% • 担保方100%国资控股，负债水平低，资信情况好，担保能力佳 • 财政资金安排文件齐全

五、产品优势 • 各分期拆分成立满2000万左右即可成立，减少资金闲置 • 收益半年支付1次实际收益较每年支付高出近0.4%/年 • 商住用地抵押，抵押率低商住用地抵押，价值高，处置方便；抵押率仅36.67%，远低于50% • 违约风险低企业储备土地丰富，盈利能力强，现金流充裕

中融-扬中政府系列财产权信托 中融国际信托有限公司 2014·06

中融信托 2014.06