Los contratos inmobiliarios en la jurisprudencia registral

1. Los contratos inmobiliarios en la jurisprudencia registral MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ

2. APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 2011 C.C. ASPECTOS DE CALIFICACIÓN: a) Legalidad, b) Validez, c) Capacidad. ELEMENTOS DE CALIFICACIÓN: a) Título, b) Asientos registrales, c) Antecedentes.

3. PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTÉNTICA: DOCUMENTOS INSCRIBIBLES Escritura pública: parte notarial. (No: testimonios, boletas) Formulario registral legalizado por notario (uno de los tres ejemplares que se otorga conforme al D.S. 023-2003-JUS). Art. 2010 CC, art. 7 Ley N° 27755, 7DCTF D.Leg. 1049

4. CALIFICACIÓN DE ADECUACIÓN CON ASIENTOS REGISTRALES ADECUACIÓN DEL BIEN OBJETO DE LA TRANSFERENCIA “La discrepancia en cuanto a la identificación de un bien objeto del contrato de transferencia materia de la solicitud de inscripción, será objeto de observación siempre que no existan otros elementos suficientes que permitan su identificación.” X PLENO

5. APLICACIÓN DE TOLERANCIAS CATASTRALES DIRECTIVA Nº 01-2008, modif.R.02-2010-SNCP/CNC: 7. DISPOSICIONES c. Registrales i. Cuandolasdiferencias de áreas (linderos y medidas)* esténdentro del rango de toleranciasestablecidas en la presenteDirectiva, no daméritopara extender el asiento de rectificación en la partidaregistral. ii. Cuandolasmediciones de áreas* de los prediosexcedenlastoleranciasestablecidas en la presenteDirectiva, deberán ser rectificadasconforme a los procedimientosvigentes.

6. EXCEPCIÓN A LA APLICACIÓN DE TOLERANCIAS d.i. Estos rangos de tolerancia no se aplicarán, cuando, a pesar de la discrepancia de valores de áreas entre las consignadas en el título y la que aparece en la partida registral, el Área de Catastro determina que se trata del mismo predio y no se afecta áreas de otros predios.

7. 2. ADECUACIÓN DEL TITULAR REGISTRAL “El nombre no constituyesinouna de lasvertientes de la identidad personal, la que se refiere a los signosdistintivosquepermitenindividualizar a la persona y que se complementa con otroselementos, siendoque la evaluación de lasdiscrepancias en el nombredebefundamentarse en unaapreciaciónconjunta de los elementosobrantes en el registro y los instrumentospúblicosaportadospor los solicitantes, que a través de distintosfactores de conexiónpermitancolegir en forma indubitable que se trata de la misma persona.” II PLENO

8. PRECISIÓN DE LOS ALCANCES DE LOS PRECEDENTES SEXTO DEL SEGUNDO PLENO Y DÉCIMO OCTAVO DEL DÉCIMO PLENO La aplicación de los Precedentes de ObservanciaObligatoriareferidos al nombre y a la identificación del predioaprobados en los Plenos Segundo y Décimo del Tribunal Registral, implican la inscripción del actorogado, no requiriéndose la rectificación en la partida en la que se extenderá la inscripciónni en otrosRegistros. PLENO L

9. JURISPRUDENCIA REGISTRAL: INEXISTENCIA DE LINDEROS Y MEDIDAS REGISTRADOS “La inexistencia de linderos y medidasperimétricasregistradas de un predio no impide la inscripción de sutransferencia de dominio, siempreque en el contrato de compraventaexistanelementossuficientesquepermitansuidentificación.” R. 824-2007-SUNARP-TR-L

10. OBSERVACIÓN O TACHA DE LOS TÍTULOS PRESENTADOS Se formula observación cuando (art. 40º): 1. El título adolezca de defecto subsanable (falta adjuntar documento complementario, existen discordancias en el título presentado, el acto otorgado no cumple con requisitos o es anulable). 2. Exista obstáculo salvable en la partida registral (aparece inscrito un titular que no interviene, existe anotación preventiva vigente).

11. Se formula tacha cuando (art. 42º RGRP): A) El título adolece de defectoinsubsanable (acto o derecho nulo, contiene acto no inscribible, el acto o derecho inscribible no preexista al asiento de presentación, se produzca el supuesto de falsedad documentaria). B) Existen obstáculos insalvables en la partida registral (derecho incompatible inscrito, medida cautelar de no innovar, cierre de partida registral).

12. DEFECTOS SUBSANABLES: PROCEDENCIA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA Procede la anotaciónpreventivarespecto de los títuloscuyainscripción no puedaefectuarse: • Porqueadolecen de defectosubsanable. • Por no estarinscrito el derecho de dondeemane (tractosucesivo). (Art. 65º RGRP)

13. CONTENIDO DEL ASIENTO DE INSCRIPCIÓN DE COMPRAVENTA 1. Nombre de los adquirentes del derecho (compradores), su nacionalidad, estado civil, Nº de documento de identidad (o indicación de minoría de edad). * Forma de adquisición: común o propia. * Si es persona jurídica: denominación o razón social y partida registral en su caso. 2. Precio: indicación de pago total o parcial y forma de pago (+ hipoteca legal) 3. Condición, plazo, limitación u otros.

14. IMPROCEDENCIA DE EXTENSIÓN DE HIPOTECA LEGAL – PAGO CON TÍTULO VALOR – Art. 67 RIRP a) Cuando se pactó el efectocancelatorio del títulovalor (cheque u otro). b) Se acredite el pagomediantedeclaraciónjurada del vendedor con firma certificadapornotario (doc. fehaciente). c) Se presentaconstancia de pagoemitidapor la entidadfinanciera contra la cual se giró el títulovalor (doc. fehaciente).

15. INEXIGIBILIDAD DE ACREDITACIÓN DEL PAGO DE TRIBUTOS MUNICIPALES FUNCIÓN REGISTRAL El artículo 9 de la Ley 29566 que establece que no constituye parte ni responsabilidad de la función registral la fiscalización del pago de tributos, ni los insertos correspondientes que efectúe el notario, es aplicable inmediatamente incluso para los títulos en trámite. Acuerdo - PLENO LXII – agosto 2010

16. TRASLACIÓN DE DOMINIO MEDIANTE REPRESENTANTE VOLUNTARIO ¿Es suficiente un poder amplio y general para transferir bienes del representado? NO: “El poder general sólo comprende los actos de administración” (conservación). “El poder especial comprende los actos para los cuales ha sido conferido”. (Art. 155º CC.) “Para disponer de la propiedad del representado o gravar sus bienes, se requiere que el encargo conste en forma indubitable y por escritura pública bajo sanción de nulidad.” (Art. 156º CC)

17. JURISPRUDENCIA REGISTRAL: CALIFICACIÓN DE FACULTADES DE DISPOSICIÓN “No constituye obstáculo para la inscripción de una compraventa celebrada a través de apoderado, el hecho que en el acto de apoderamiento se hayan descrito 2 predios cuando con posterioridad dichos predios fueron acumulados por disposición municipal.” R. 1045-2008-SUNARP-TR-L

18. ¿SE REQUIERE QUE EL PODER SE ENCUENTRE REGISTRADO? PRECEDENTE VINCULANTE: “A efectos de calificar los actos celebrados por el representante de personas naturales, no es exigible la inscripción del poder. Será suficiente que se inserte o adjunte el traslado instrumental de la escritura pública donde conste el referido poder.” XVII PLENO

19. PODERES DE PERSONAS JURÍDICAS • SOCIEDADES – art. 17 LGS – Ejercicio de poderes no inscritos • Cuando un acto inscribible se celebra mediante representación basta para su inscripción que se deje constancia o se inserte el poder en virtud del cual se actúa. • Art. 34 RRS – Representación no inscrita • Para la inscripción de los actos a que se refiere el art. 17 de la Ley, el mismo Registrador que califica estos actos, calificará previamente la representación sin que se requiera su inscripción.

20. PRECEDENTE VINCULANTE • FACULTADES DEL GERENTE GENERAL El gerente general se encuentra facultado para realizar todo tipo de actos de administración y disposición, con excepción de los asuntos que la ley, el estatuto o acuerdos de la junta general o directorio atribuyan a la junta general u otro órgano o excluyan expresamente de su competencia. No es materia de calificación registral si el acto realizado por el gerente general es ordinario o extraordinario, o si se encuentra o no dentro del objeto social. PLENO XC – e.p. 13/7/2012

21. PRIMERA DCYF DEL RRPJNS – Verificación de la representación de la persona jurídica Cuando en el acto a inscribir intervenga el representante de la persona jurídica con poder inscrito en la partida registral, el Registrador verificará los alcances de sus facultades y vigencia a través del sistema informático. Cuando en el acto a inscribir intervenga un representante de la persona jurídica con poder no inscrito en la partida registral, bastará que se adjunte al título la documentación necesaria para que el Registrador efectúe la verificación de la representación voluntaria, conforme lo dispone el inc. G) del art. 32 del RGRP. El Registrador no requerirá la inscripción previa del acto de representación voluntaria.

22. ¿CUÁNDO ES OPONIBLE LA REVOCACIÓN DEL PODER? Cuando se inscribe la revocación, a partir de la fecha de la inscripción (asiento de presentación del título). Art. 2038º CC: “El tercero que de buena fe y a título oneroso ha contratado sobre la base de mandato o poder inscrito en el registro del lugar de celebración del contrato, no será perjudicado por mandato, poder, modificaciones o extinciones de éstos no inscritos.”

23. JURISPRUDENCIA REGISTRAL SOBRE OPONIBILIDAD DE LA REVOCACIÓN “A efectos que la revocatoria del poder sea oponible a los terceros adquirentes, ésta debe constar inscrita en el Registro con fecha anterior a la celebración del contrato donde concurre el representante.” (Sin perjuicio que la buena fe de los terceros sea enervada judicialmente). Res. Nº 444-2004-SUNARP-TR-L

24. ¿Procede inscribir la revocatoria sin la previa inscripción del poder? INSCRIPCIÓN DE LA REVOCATORIA DE PODERES “Procede la inscripción de la revocatoria de poderes aunque no se encuentre inscrito el acto de otorgamiento de poder, siempre que se acompañe copia certificada del poder que se revoca, el cual quedará en el título archivado”. Acuerdo – PLENO LIV – diciembre 2009

25. TRASLACIÓN DE DOMINIO MEDIANTE REPRESENTANTE LEGAL Tutores/curadores de menores/incapaces Art. 167º CC: Se requiereautorizaciónexpresaparadisponer o gravar los bienes del representado (menor o incapaz). Art. 447º CC: Los padres requierenautorización judicial paraenajenar y gravarbienes de los hijosmenores. COMPRA DE PREDIOS: Los padres puedenadquirirpredios o cédulashipotecarias con dinero del menor (Art. 453º CC).

26. TÍTULO JUDICIAL – PRECEDENTE VINCULANTE CALIFICACIÓN DE PARTE NOTARIAL – OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA La escritura pública otorgada en ejecución de sentencia en el proceso de otorgamiento de escritura pública no constituye título judicial, no resultando aplicables las limitaciones a la calificación contenidas en el 2do párrafo del art. 2011 del CC.” PLENO X

27. PRECEDENTE VINCULANTE VALORACIÓN JUDICIAL DE LA MINUTA Valorada la autenticidad y la fecha de la minuta en la sentencia que ordena el otorgamiento de escritura pública, la minuta tiene plena validez y no puede ser cuestionada registralmente, al tratarse de aspectos vinculados a la propia decisión judicial. PLENO I

28. ACUERDO PLENARIO OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA En los títulos relativos a escrituras públicas otorgadas por Juez en rebeldía del obligado no será necesario insertar el contrato privado que motivó el respectivo proceso judicial de otorgamiento de escritura pública, cuando la minuta firmada por el Juez contenga los elementos esenciales del acto jurídico. Ello en tanto que, en este tipo de procesos el citado funcionario público se encuentra especialmente facultado para sustituirse al demandado rebelde y crear con ello el título formal que sustente la inscripción. PLENO LXXXIV

29. COMPRA-VENTA Y SOCIEDAD CONYUGAL Son bienes propios de los cónyuges (art. 302º CC): 1. Los que aporte al iniciarse el régimen de sociedad de gananciales. 2. Los que adquiera durante la vigencia de dicho régimen a título oneroso cuando la causa de adquisición ha precedido a aquélla. 3. Los que adquiera durante la vigencia del régimen a título gratuito, etc.

30. Son bienes sociales (art. 310º CC): 1. Todos los no comprendidos en el art. 302, incluso los que cualquiera de los cónyuges adquiera por su trabajo, industria o profesión.* 2. Los frutos y productos de los bienes propios y de la sociedad y las rentas de derechos de autor e inventor. 3. Los edificios construidos a costa del caudal social en suelo propio de 1 de los cónyuges, abonándose a éste el valor del suelo al momento del reembolso.

31. DISPOSICIÓN Y GRAVAMEN DE BIENES. ADQUISICIÓN DE INMUEBLES. Art. 315º CC: “Para disponer de los bienes sociales o gravarlos, se requiere la intervención del marido y la mujer. Empero, cualquiera de ellos puede ejercitar tal facultad, si tiene poder especial del otro. *Lo dispuesto en el párrafo anterior no rige para los actos de adquisición de bienes muebles, los cuales pueden ser efectuados por cualquiera de los cónyuges. (...)”

32. ¿LA COMPRA REALIZADA POR UNO SOLO DE LOS CÓNYUGES ES DEFECTO SUBSANABLE? SÍ. La normativa y jurisprudencia registral no han tratado este supuesto como un caso de acto nulo, por tanto, puede ser objeto de confirmación o ratificación conforme al art. 230º del CC. Se subsana con escritura pública o formulario registral otorgado por el otro cónyuge, en el que se ratifique o confirme la adquisición.

33. COMPRA POR CÓNYUGE QUE DECLARÓ SER SOLTERO,VIUDO O DIVORCIADO Si sucondición de casado no consta de los asientosdirectamentevinculados, se inscribirá la adquisicióncomobienpropio. RECTIFICACIÓN DE LA CALIDAD DEL BIEN: Art. 15º RIRP:Se presentarátítulootorgadoporcónyugeque no intervino, adjuntandocopiacertificada de partida de matrimonioexpedida con posterioridad al documento de fechacierta en el queconsta la adquisición.

34. ¿PROCEDE LA RECTIFICACIÓN DEL DATO DEL ESTADO CIVIL? Art. 15, 2do párrafo del RIRP: “Para la rectificación del estado civil es de aplicación lo dispuesto en el art. 85º del Reglamento General de los RegistrosPúblicos.” En base a documentosuficientequeacredita la existencia de matrimonio: copiacertificada de la partidarespectiva.

35. ACUERDO PLENARIO RECTIFICACIÓN DEL ESTADO CIVIL DE LOS TITULARES La rectificación del estado civil en mérito al segundo párrafo del artículo 15 del RIRP, conlleva a que en una posterior transferencia del bien deban intervenir ambos cónyuges, salvo que se acredite que el bien fue adquirido con la calidad de propio. PLENO LXXX

36. COMPRAVENTA DE ALÍCUOTAS En el asiento de compraventa debe constar que se transfieren cuotas ideales con mención expresa del transferente (art. 13º lit d RIRP). Asimismo, debe consignarse la cuota ideal con respecto a la totalidad del predio que es objeto de la enajenación, que debe constar en el título (art. 62º RIRP).

37. PRECEDENTE SOBRE TRANSFERENCIA DE INTEGRIDAD DE CUOTA IDEAL “Cuando se transfiera la integridad de la alícuota que le corresponde a uno de los copropietarios de un bien, no se requiere consignar expresamente en el título el porcentaje transferido.” PLENO XL

38. CASUÍSTICAFRECUENTE ADMITIDA POR LA JURISPRUDENCIA REGISTRAL Que los adquirentes sean varios y no se hizo constar porcentajes de adquisición: 1.Se aplica la presunción de igualdad de cuotas (art. 970º CC). 2. Cuando la adquisición sea por causa de muerte, se aplican las reglas sucesorias del Código Civil que corresponda.

39. ACUERDO PLENARIO CALIFICACIÓN REGISTRAL DE TRANSFERENCIA DE CUOTAS IDEALES Tratándose de la transferencia de cuotas ideales de un inmueble, es objeto de calificación la adecuación de la descripción del predio matriz que consta en el título presentado con la descripción que consta en la partida registral. • Pleno XCI – julio 2012

40. JURISPRUDENCIA REGISTRAL: INEXIGIBILIDAD DE ACTO PREVIO “En la calificación de actos en los cuales se transfieran cuotas ideales respecto de un predio, el Registrador debe limitarse a verificar que el transferente sea titular de la cuota ideal que transfiere, sin exigir la inscripción de transferencias previas que se mencionen en el contrato, ni calificar el porcentaje remanente.” R. 719-2008-SUNARP-TR-L

41. FORMALIZACIÓN POSTERIOR AL FALLECIMIENTO DEL VENDEDOR O COMPRADOR La escritura pública o formulario registral deben ser otorgados por los sucesores del fallecido (comprador o vendedor). (Ya no se exige fecha cierta de la transferencia: minuta o contrato de c-v, que acrediten que venta se realizó en vida del causante). Art. 63º RIRP

42. TRANSFERENCIAS REALIZADAS POR EL CAUSANTE (Art. 64º RIRP) SUPUESTO: Causante transfirió predio en vida. Venta no se registró. Se inscribió la sucesión a título universal del causante en la partida del predio. SOLUCIÓN: Puede inscribirse la transferencia del causante, siempre que conste en escritura pública o formulario registral* y no perjudique a terceros. * Puede ser otorgada por los sucesores del causante, conforme al art. 63º RIRP