EDILIZIA REGIME IVA NOVITÀ

1. EDILIZIA REGIME IVA NOVITÀ

2. EDILIZIA • Al fine di una specifica trattazione del settore dell’edilizia si devono distinguere diverse nozioni: • Nozione di area fabbricabile; • Nozione di fabbricato; • Fabbricati ad uso abitativo; • Fabbricati strumentali; • Pertinenze.

3. AREA FABBRICABILE • L’art. 36, c. 2 del D.L. 223/06 specifica che a decorrere dal 4 luglio 2006 è tale l’area «utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo» • Viene quindi ad assumere rilievo «l’area fabbricabile potenziale»

4. GENERALITÀ - FABBRICATO • La Cir. Min. Lavori Pubblici 23.7.1960 n. 1820 e la RIS. Min. 26.5.1998 n. 46/E specificano che ai fini iva è considerato fabbricato QUALSIASI COSTRUZIONE COPERTA, isolata da vie o da spazi vuoti, oppure separata da altra costruzione mediante muri che si elevano, senza soluzione di continuità, dalle fondamenta al tetto, che disponga di uno o più liberi accessi sulla via e possa avere una o più scale autonome.

5. GENERALITÀ • Per un corretto inquadramento delle disposizioni, la distinzione tra IMMOBILI AD USO ABITATIVOe IMMOBILI STRUMENTALIva operata sulla base della CLASSIFICAZIONE CATASTALE, a prescindere dall’effettivo utilizzo.

6. IMMOBILI AD USO ABITATIVO IMMOBILI AD USO ABITATIVO • La Cir. Min. 17.4.1981 n. 14 specifica che per casa di abitazione deve intendersi «ogni costruzione destinata alla dimora delle persone e delle loro famiglie, cioè strutturalmente idonea a essere utilizzata ad alloggio stabile di singole persone o di nuclei familiari, a nulla rilevando la circostanza che la stessa sia abitata in via permanente o saltuaria»

7. IMMOBILI AD USO ABITATIVO • Sono quelli classificati nelle categorie catastalida A1 ad A9e A11, inclusi gli immobili censiti in un'altra categoria catastale (ad esempio, box, cantina, ecc.) che costituiscono pertinenze di un fabbricato avente destinazione abitativa. • Ai fini iva non rileva l’effettivo utilizzo ma la categoria catastale.

8. IMMOBILI STRUMENTALI • IMMOBILI STRUMENTALI sono quelli “che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni” classificati nelle categorie catastali A10, B, C, D ed E. • La Cir. Min. 1.3.2007 n. 12/E specifica che rientrano tra i beni strumentali le aree attrezzate con sovrastante impianto di autolavaggio, classificate nella categoria D/7 o C/3 se dotate di attrezzature semplici.

9. IMMOBILI STRUMENTALI • La Ris. Min. 3.4.2008 n. 126/E specifica che rientrano tra i beni strumentali le aree attrezzate per campeggio classificate nella categoria D/8.

10. IMPRESA DI COSTRUZIONE • Si distinguono nella fattispecie dell’impresa di costruzioni: • Impresa di costruzioni; • Impresa che esegue interventi di recupero; • Impresa che ha fatto costruire l’immobile ma normalmente svolge altra attività; • Società cooperativa edilizia.

11. Impresa di costruzione • È definita di “COSTRUZIONI” l'impresa che provvede "DIRETTAMENTE"alla realizzazione dell'immobile. La costruzione può essere eventualmente appaltata in parte a terzi. • È considerata “IMPRESA DI COSTRUZIONI” anche quella che NON dispone di personale specializzato e appalta l'intera costruzionedell'immobile a terzi (Cir. Min. 2.8-1973 n. 45 e Cir. Min. 4.8.2006, n. 27/E).

12. IMPRESA DI COSTRUZIONE • Come specificato nella Circolare n. 182/E dell’11.7.1996, per “IMPRESA DI COSTRUZIONI” si intende anche quella che: “occasionalmente realizza la costruzione di immobili per la successiva vendita, a nulla influendo che la materiale esecuzione dei lavori sia eventualmente da essa affidata, in tutto o in parte, ad altre imprese”.

13. IMPRESA DI COSTRUZIONE • È «IMPRESA CHE ESEGUE INTERVENTI DI RECUPERO» quella che, anche tramite appalto, esegue gli interventi di recupero di cui alle lett. c), d) ed f) dell’art. 3 del D.P.R. n. 380/2001 definito Testo Unico dell’Edilizia.

14. IMPRESA DI COSTRUZIONE • È «SOCIETÀ COOPERATIVA EDILIZIA» quella che costruisce gli alloggi direttamente o tramite imprese terze e gli alloggi sono successivamente ASSEGNATI AI SOCI.

15. Impresa di compravendita immobiliare • È considerata “IMPRESA DI COMPRAVENDITA” quella che ha peroggetto esclusivo o principalela RIVENDITA dei fabbricati.

16. Impresa di compravendita immobiliare • Secondo quanto precisato nelle Cir. n. 182/E 11.7.1996 e Cir. n. 25 3.8.1979, per individuare l’attività di compravendita immobiliare è necessario verificare l’attività effettivamente svolta dal soggetto, non essendo sufficienti le generiche indicazioni contenute nell’atto costitutivo/statuto, il codice attività comunicato all'Agenzia delle Entrate né l'indicazione in bilancio (immobilizzazioni o rimanenze) degli immobili (Cass. 12.1.1999 n.236).

17. IMPRESE DI MERO GODIMENTO • Sono «IMPRESE DI MERO GODIMENTO» quelle che acquistano gli immobili e si limitano al mero godimento degli stessi normalmente concedendoli in locazione.

18. DISCIPLINA DELLE CESSIONI E DELLE LOCAZIONI • Il regime di tassazione delle operazioni attive ai fini IVA è contenuto nei nn. 8, 8-bis e 8-ter dell’art. 10 • L’articolata disciplina può essere schematizzata distinguendo il trattamento fiscale a seconda che l’operazione abbia per oggetto: • la cessione; • la locazione e in relazione alla tipologia di immobile, come di seguito specificato.

19. NOVITÀ • L’art. 9, DL n. 83/2012, c.d. “DECRETO CRESCITA”, ha apportato dal 26 giugno 2012 rilevanti modifiche al trattamento IVA delle locazioni e cessioni di fabbricati ad uso abitativo e strumentaleintroducendo, in generale, un ampliamento dei casi in cui è prevista, “per norma” o “per opzione”, l’applicazione dell’IVA. L’intervento legislativo è stato motivato dalla volontà di non far perdere alle imprese del settore il diritto alla detrazione dell’imposta relativa alla costruzione/ristrutturazione e di evitare quindi alle stesse l’aggravio, in termini di costi, a seguito dell’indetraibilità dell’IVA.

20. DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI • Normalmente vige il regime dell’esenzione ma a seguito delle novità introdotte dal D.L. n. 83/2012 esistono TRE IPOTESI di locazionein cui È CONSENTITO OPTARE per il regime di imponibilità iva in luogo dell’esenzione.

21. DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI 1) LOCAZIONE DI IMMOBILI ABITATIVI POSTE IN ESSERE DALLE IMPRESE CHE LI HANNO COSTRUITI O RISTRUTTURATI. Deve essere esercitata l’opzione per l’applicazione dell’iva relativamente alla locazione degli immobili abitativi posti in essere da parte delle imprese che li hanno costruiti o che sugli stessi abbaino eseguito interventi di ristrutturazione.

22. DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI 2) LOCAZIONE DI IMMOBILI ABITATIVI DESTINATI AD «ALLOGGI SOCIALI» Sono esenti ma è possibile optare per l’imponibilità, per le locazioni di immobili abitativi, poste in essere da qualsiasi tipo di impresa destinati ad «alloggi sociali».

23. DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI Il D.M. 22 aprile 2008 ha individuato il termine «alloggio sociale» definendolo come «l’unità immobiliare adibita a uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. L’alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall’insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie. Rientrano nella predetta definizione gli alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche – quali esenzioni fiscali, assegnazione di aree o immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico – destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni e anche alla proprietà».

24. DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI 3) LOCAZIONE DI FABBRICATI STRUMENTALI A decorrere dal 26 giugno 2012 tutte le locazioni SONO ESENTI indipendentemente dalla qualifica o dalle caratteristiche del locatario.

25. DISCIPLINA DELLE DELLE LOCAZIONI LOCAZIONI IMMOBILI USO ABITATIVO (art. 10, n. 8) • ESENTI IN VIA GENERALE • POSSIBILITÀ DI OPTARE PER L’IMPONIBILITÀ IVA 10%ma ciò solamente nelle seguenti ipotesi: • per le imprese costruttrici e per quelle che hanno eseguito, anche tramite appalto, interventi di recupero ex art. 3, comma 1, lett. c), d) ed f), DPR n. 380/2001; • per i contratti aventi ad oggetto fabbricati destinati ad alloggi sociali ex DM 22.4.2008.

26. DISCIPLINA DELLE DELLE LOCAZIONI

27. DISCIPLINA DELLE DELLE LOCAZIONI • LOCAZIONI IMMOBILI STRUMENTALI (n. 8) • ESENTI, ma per opzione è possibile derogare per L’IMPONIBILITÀ da parte del locatore.

28. DISCIPLINA DELLE DELLE LOCAZIONI

29. TAVOLE DI CONFRONTO IVA

30. LOCAZIONI ESENTI A decorrere dal 12.8.2006, ai sensi del D.L. 4.7.2006, n. 223, convertito con modificazioni con la L. 4.8.2006, n. 248, che ha rinnovellato l'art. 10, co. 1, n. 8, D.P.R. 633/1972, sono ESENTI LE LOCAZIONI dei seguenti immobili: TERRENI, aziende agricole e aree diverse da quelle destinate a parcheggio di veicoli, non suscettibili di destinazione edificatoria; FABBRICATI AD USO ABITATIVO comprese le pertinenze (garage, box, ecc.).

31. LOCAZIONI ESENTI Gli artt. 5, 17 e 40, co. 1 del D.P.R. 131/1986 stabiliscono che i contratti di locazione RICADENTI NELL'AMBITO DELL'ESENZIONE IVA ex art. 10, n. 8) del D.P.R. 633/1972 sono soggetti ALL'OBBLIGO DI REGISTRAZIONE IN TERMINE FISSO (entro 30 giorni dalla data di stipula) e scontano l'imposta di registro sul totale dei canoni pattuiti con aliquota 2%.

32. IVA E REGISTRO

33. OPZIONE IMPONIBILITÀ IVA • Le novità in materia iva sulle locazioni trovano applicazione a decorrere dal 26.6.2012, ossia dalla data di entrata in vigore del DL n. 83/2012. Il Decreto non prevede specifiche disposizioni transitorie per le situazioni in essere a tale data.

34. OPZIONE IMPONIBILITÀ IVA • L’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione 4.1.2008, n. 2/E ha affrontato il caso di una società “subentrata” in alcuni contratti immobiliari stipulati da un soggetto privato. In tale situazione l’Agenzia ha riconosciuto alla società istante la possibilità di optare per l’imponibilità “mediante invio di raccomandata con ricevuta di ritorno all’Ufficio ... competente”.

35. OPZIONE IMPONIBILITÀ IVA • L’Agenzia nella Risoluzione 12.12.2007, n. 364/E ha esaminato il caso di due contratti di leasing aventi ad oggetto due immobili abitativi per i quali successivamente è stato effettuato un cambio di destinazione d’uso (da abitazione ad ufficio). • L’Agenzia dopo aver rilevato il mutamento del regime IVA applicabile alle locazioni in esame ha specificato che “tanto al fine di esprimere validamente l'opzione per l'imponibilità ad Iva, quanto allo scopo di fornire un adeguato supporto documentale al cambio dell'aliquota di registro applicata, entrambi i contratti di leasing in discorso debbano essere integrati con un atto in cui venga evidenziata l'avvenuta modifica catastale e VENGA MANIFESTATA L'OPZIONE PER L'IMPONIBILITÀ AI FINI DELL'IVA”. Tali atti integrativi, con allegato quelli originari, “dovranno essere registrati entro il termine fisso di 30 giorni”.

36. DISCIPLINA DELLE CESSIONI

37. DISCIPLINA DELLE CESSIONI CESSIONI IMMOBILI USO ABITATIVO (art 10 n. 8-bis) • ESENTI con alcune eccezioni per le imprese di costruzione/ristrutturazione. • L’IMPONIBILITÀ IVA è OBBLIGATORIAMENTE prevista per l’impresa costruttrice/di ristrutturazione: - “per norma”, per le cessioni effettuateentro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione/ristrutturazione; • “per opzione”, da esprimere nell’atto, per le cessioni effettuatetrascorsi 5 anni dalla costruzione/ristrutturazione.

38. DISCIPLINA DELLE CESSIONI CESSIONI IMMOBILI USO ABITATIVO ESENTI

39. DISCIPLINA DELLE CESSIONI CESSIONI IMMOBILI USO ABITATIVO IMPRESA COSTRUTTRICE DI RISTRUTTURAZIONE “PER OPZIONE”, PER LE CESSIONI EFFETTUATETRASCORSI 5 ANNI IMPONIBILITÀ IVA OBBLIGATORIA IMPRESA COSTRUTTRICE DI RISTRUTTURAZIONE “PER NORMA”, PER LE CESSIONI EFFETTUATEENTRO5 ANNI

40. DISCIPLINA DELLE CESSIONI • Ne consegue che: - le imprese costruttrici/di ristrutturazionehanno sempre la possibilità di assoggettare ad IVA la cessione dell’immobile abitativo, evitando così l’indetraibilità dell’imposta relativa agli acquisti di beni e servizi effettuati per la realizzazione/ristrutturazione;

41. DISCIPLINA DELLE CESSIONI • per le cessioni di immobili abitativi poste in essere dalle “ALTRE IMPRESE” trova sempre applicazione il regime di ESENZIONE IVA. • Per le “altre imprese” viene meno la possibilità di optate per l’imponibilitàin caso di cessione di immobili locati per almeno 4 anni in attuazione di piani di edilizia convenzionata o destinanti ad alloggi sociali.

42. DISCIPLINA DELLE DELLE CESSIONI

43. DISCIPLINA DELLE CESSIONI CESSIONI IMMOBILI STRUMENTALI (Art. 10 n. 8-ter) • Il regime obbligatorio prevede L’IMPONIBILITÀ “per norma” delle cessioni effettuate dall’impresa costruttrice/di ristrutturazione poste in essere entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione/ristrutturazione (in precedenza l’imponibilità era prevista per le cessioni effettuate nei primi 4 anni);

44. DISCIPLINA DELLE CESSIONI CESSIONI IMMOBILI STRUMENTALI IMPONIBILITÀ IVA “PER NORMA” DELLE CESSIONI EFFETTUATE DALL’IMPRESA COSTRUTTRICE O DI RISTRUTTURAZIONE POSTE IN ESSERE ENTRO 5 ANNI

45. DISCIPLINA DELLE CESSIONI • È confermato, in generale, il regime di esenzione IVA, al quale il cedente dopo 5 anni dalla fine dei lavori (impresa costruttrice/di ristrutturazione o “ALTRA IMPRESA”) può sempre “derogare” esercitando l’opzione per l’imponibilità nell’atto (come già in precedenza). • Non è più prevista l’imponibilità “per norma” delle cessioni effettuate a soggetti IVA con diritto alla detrazione (pro-rata) non superiore al 25% ovvero a soggetti “privati”.

46. DISCIPLINA DELLE CESSIONI CESSIONI IMMOBILI STRUMENTALI ESENTEO IMPONIBILE PER OPZIONE DELLE CESSIONI EFFETTUATE DALL’IMPRESA COSTRUTTRICE O DI RISTRUTTURAZIONE POSTE IN ESSERE DOPO 5 ANNI CIÒ VALE ANCHE PER LE ALTRE IMPRESE

47. DISCIPLINA DELLE DELLE CESSIONI

48. MOMENTO DI ULTIMAZIONE DEI LAVORI

49. INDIVIDUAZIONE DEL MOMENTO DI ULTIMAZIONE DEI LAVORI • L’Agenzia delle Entrate nella Circolare 1.3.2007, n. 12/E ha specificato che il CONCETTO DI ULTIMAZIONE della costruzione o dell’intervento di recuperova “individuato con riferimento al momento in cui l’immobile sia IDONEO ad espletare la sua funzione ovvero sia IDONEO AD ESSERE DESTINATO AL CONSUMO”.

50. INDIVIDUAZIONE DEL MOMENTO DI ULTIMAZIONE DEI LAVORI • A tal fine l’Agenzia in tale Circolare richiama quanto già precisato nella Circolare 12.8.2005, n. 38/E, in materia di benefici “prima casa” e pertanto si deve considerare ULTIMATO sia l’immobile per il quale sia intervenuta, da parte del direttore dei lavori, L’ATTESTAZIONE DELL’ULTIMAZIONE DEI LAVORI(di norma coincidente con la dichiarazione da rendere in Catasto ex artt. 23 e 24, DPR n. 380/2001), sia quello “concesso in uso a terzi, con fisiologici contratti relativi