1 / 20

Woningmarkt: een probleemanalyse Johan Conijn Presentatie Encore Den Haag, 1 maart 2007

Woningmarkt: een probleemanalyse Johan Conijn Presentatie Encore Den Haag, 1 maart 2007. Disfunctionerende woningmarkt. Stroom van publicaties (OECD, IMF, SEO, REA, VROM, CPB) Uitingen van het disfunctioneren: woningtekort, c.q. slechte toegankelijkheid voor starters

iniko
Download Presentation

Woningmarkt: een probleemanalyse Johan Conijn Presentatie Encore Den Haag, 1 maart 2007

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. Woningmarkt:een probleemanalyse Johan Conijn Presentatie Encore Den Haag, 1 maart 2007

  2. Disfunctionerende woningmarkt • Stroom van publicaties (OECD, IMF, SEO, REA, VROM, CPB) • Uitingen van het disfunctioneren: • woningtekort, c.q. slechte toegankelijkheid voor starters • kwalitatieve problemen: verloederende wijken • onevenwichtige prijs/kwaliteitsverhouding in de huursector • stagnerende doorstroming, met name tussen huur en koop • Oorzaken van het disfunctioneren?

  3. Thema’s • De verstorende koopsector • Huurprijzen: gereguleerd of vrij? • Positie van de woningcorporaties • Epiloog: herstel woningmarkt

  4. Instabiliteit koopsector • In internationaal opzicht sterk afwijkend beeld: • Sterke prijsstijging over een lange periode (IMF) • Grote mate van volatiliteit (OECD) • Extreem hoge hypothecaire schuld (IMF) • Hoge ‘loan-to-value’ bij starters (OECD) • Geen aanwijzingen voor speculatieve component in prijsniveau (CPB, IMF) • Risico voor instabiliteit

  5. Oorzaken afwijkend beeld • Drie oorzaken: • De fiscale aftrekbaarheid hypotheekrente • De geringe prijselasticiteit van het aanbod • De ruimhartige hypotheekverstrekking

  6. Omvang fiscale bevoordeling Bron: CPB, 2006

  7. Starre aanbod op de koopwoningmarkt • Aanbod op de koopwoningmarkt via nieuwbouw en omzetting huur naar koop • nieuwbouw: zeer lage prijselasticiteit van het aanbod (DNB) • omzetting: relatief weinig omzetting door marktcontraire gedrag corporaties • Gevolg: fiscale bevoordeling is gekapitaliseerd in de koopprijzen

  8. Invloed op de grondmarkt • Fiscale voordeel slaat neer bij de grondeigenaar (‘Ricardiaanse rent’): hoge grondprijzen • Uitwerking in residuele grondwaarde benadering • Mede door rol gemeenten geen extra aanbod voor woningbouwlokaties

  9. Effect aftrekbaarheid hypotheekrente Prijsverhoging door aftrek Bron: SEO, 2006

  10. Huurprijsregulering (1) • Huurprijsregulering op grote schaal • Liberalisatiepoging Dekker mislukt • Faalfactoren: • maatschappelijke voordelen onduidelijk • onbalans t.o.v. van gesubsidieerde koopsector

  11. Huurprijsregulering (2) • Ruime vrijheid bij vaststelling aanvangshuren (maxima op basis van wws) • Beperkte marges bij jaarlijkse huuraanpassing • Liberalisatiebeleid sinds 1989 • na bewonersmutatie • kwaliteitsgrens aantal wws-punten • in potentie circa 1/3 huurwoningvoorraad

  12. Effect huurprijsregulering Bron: SEO, 2006

  13. Afstand tot maximale huurprijs Bron: Conijn & Marsman, 2004

  14. Marktwerking huursector? • Ook hier star prijselasticiteit aanbod laag • Verhuizen kost ‘bedstro’ • Arbitragewinst verhuurders via omzetting huur- naar koopwoning • Markthuur geen adequaat kompas

  15. Arbitrage van de verhuurder • Twee vormen van arbitrage: • Uitponden na mutatie • Extra verhoging huurniveau (‘marktconform’) • Geliberaliseerde huurwoningmarkt faciliteert de arbitrage van de verhuurder • Bij fiscale bevoordeling geen goede marktwerking in de huursector

  16. Positie van de huurder • Positie van huurder: • wordt geconfronteerd nadelige gevolgen fiscale bevoordeling koopsector • draagt bij aan de compensatie van de fiscale derving door hypotheekrenteaftrek • draagt via mogelijke heffing bij verhuurders indirect bij aan huurtoeslag

  17. Het corporatiedossier • Kernprobleem: onduidelijkheid over de publieke taken • Mogelijke onbalans tussen financiële mogelijkheden en kosten publieke taken • Onvoldoende prikkels voor efficiënte bedrijfsvoering • Deels ongeoorloofde staatsteun

  18. Opheffen een optie? • Privatiseren corporaties niet zonder ‘afrekenen’, anders van de regen in de drup. • Maatschappelijke en juridische basis voor afrekenen niet duidelijk. • Commerciële dochters geen oplossing voor het ‘vermogensprobleem’ van de hybride moeder

  19. Toekomst voor corporaties? • Afhankelijk van politieke formulering publieke taakinvulling. Bijvoorbeeld: • Kwaliteit woon- en leefomgeving wijken • Betaalbare huisvesting voor doelgroepen • Functioneel herstel zorg- en verpleeghuizen • Overig maatschappelijk vastgoed

  20. Herstel woningmarkt • Verbeteren woningbouwmarkt eerste prioriteit • R.O.-beleid en grondbeleid • Geleidelijke vermindering fiscale tegemoetkoming (Engelse model) • Modernisering huurprijsregulering • Subsidiëring in de huursector via woonvouchers • Betere waarborgen effectiviteit en efficiëntie corporaties

More Related