嘉联地产 2013 年 5 月市场月报

嘉联地产2013年5月市场月报

本报告数据均来源于嘉联地产数据平台，分析结果仅供参考。报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。本报告版权归嘉联公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。本报告数据均来源于嘉联地产数据平台，分析结果仅供参考。报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。本报告版权归嘉联公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。申明注：本报告中如无特别注明，所有数据均为备案口径备注：由于房管局新增预售信息公示不全，导致报告中涉及数据不完整（土地数据除外）

嘉联地产2013年5月市场月报 市场资讯一级市场二级市场市场展望

一、成都商务公寓受青睐 不限购不限贷受购房者热捧据统计，保利、龙湖、世茂、建发、金科等品牌开发商都在近期推出了商务公寓。保利在城西和城南都有LOFT公寓，金科新推的金科中心主要以40-50平米商务公寓为主。位于大源的建发·鹭公馆4月份亮相，47－63㎡的迷你空间，首付仅需10余万元起，不到两周时间已经收取了300多组诚意金，售楼部现场人气很旺。 4月13日阳光新业中心精装带租约酒店式公寓开盘，推出的166套房源都是与图腾酒店签约的带租约公寓，面积为45-87平方米，开盘当天就消化163套，实现销售额1.3亿元。嘉联点评：新国五条提高了对投资性客群的要求，使许多购房者望而却步。而商务公寓具有宜商、宜居、宜投资等多重特色，价格适宜，且不限购。对于普通投资者和首次置业的年轻人来说，很有吸引力。建议商业项目可根据自身情况增加此类产品比例，既热销又吸引人气。

二、成都写字楼市场分化加剧 不同品质物业差距拉大据数据显示，截至第一季度，成都甲级写字楼总存量保持在129.4万平方米。而这个数字，还在不断增长。相关机构表明，在未来4年，成都将有约480万平方米的新增供应量。面对如此严峻的市场，相关人士认为，未来成都写字楼市场分化将加剧，高品质写字楼将脱颖而出，保持优势并具备良好发展空间。嘉联点评：据统计2013年新增供应将于下半年集中入市，加剧市场竞争。在如此剧烈的竞争中，地段好且品质高的写字楼，将获得更广阔的发展空间。未来市场不同品质物业的表现差异也将会拉大，位于成熟商务区及高品质的写字楼，其租售表现将进一步高出市场平均水平。建议开发商可考虑这类型的优质写字楼，将在未来的市场竞争当中将保有优势并享有更好的发展空间。 5

三、西河板块：华府大面之后成都“第三咖”？三、西河板块：华府大面之后成都“第三咖”？天府新区规划中，龙泉片区将打造世界级的中国现代汽车产业新高地，而西河镇则以打造“城东中心组团、汽车博览新城”为城市定位，被列为成都东区城市组团的重要组成部分。西河片区作为成都汽博城的部落，国际化的汽车产业集群也将在这里形成。目前，九峰国际汽车零部件采购中心等一批重大产业化项目已建成投运，恒雨汽车文化创意产业城、成都博弈汽车综合体等一批重大战略项目签约落户，西河板块国际汽车博览产业格局已经初步形成。西河板块的交通脉络也很通达，绕城高速、成渝高速、成洛路、双龙路贯穿全境，其中成洛路与成都主城区零距离对接。而成都地铁4号线对于西河镇的辐射，将实现西河与大成都的无缝对接，“缩短”西河与主城区的距离。嘉联点评：纵观以往热点板块的特征，一个热门区域的成形规划、产业和交通一个都不少。天府新区规划中，西河镇以打造“城东中心组团、汽车博览新城”为城市定位，被列为成都东区城市组团的重要组成部分。加之周边高速交通及地铁交通的便利，其板块价值凸显。建议开发商可多关注该板块，寻找机会。 6

四、城南新川板块置业 抢占成都财富升值第一站 " 最新消息显示，今年一季度，成都天府新区高新区新设企业注册资本总额达226亿，其中注册资本超过一亿元的企业达到16家。去年高新区全年新引进重大项目44个，总投资391亿元，其中4个世界500强企业均落户在天府新区高新片区。而在这其中，扮演着核心角色的新川科技园板块更是资本进入成都的“良港”。自园区开建以来，其一举一动都受到资本的关注，其启动招商更是吸引世界500强的瞩目。世界知名财团——美国洛克菲勒财团等12家企业已经与新川科技园达成入驻意向。而在近期，新川科技园已确定将在今年完成投资9.7亿元，开展的20个建设项目已经于17日开工。嘉联点评：新川板块占据城南的核心位置，在即将召开的《财富》全球论坛机遇之下将成为财富首轮爆发点，而对于大多数人而言，在此片区置业是确保抓住首轮财富增值的最有效途径。从该目前板块热销楼盘的预约情况来看，购房者显然是看到了《财富》全球论坛机遇之下该片区的升值空间。 7

五、房产税试点扩围思路确定：向增量开刀 5月24日，中国政府网发布《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，这份由发改委拟定并获国务院同意的文件明确指出，要扩大个人住房房产税改革试点范围，并指定由财政部、税务总局会同住房城乡建设部等负责。嘉联点评：扩大房产税试点疑云终散，扩大试点范围已成为不争的事实，由于扩大房产税范围需要涉及多方面因素，改革试点扩围很可能“向增量开刀”，但是只征“增量”不计“存量”或将加速购房者购买房子，导致短期内房价再次上涨的可能。种种不成熟条件影响下，住建部表示不急于扩大范围，限购是关键。另外，房产税试点悬而未决，也是为后期楼市调控埋下伏笔，对市场各方形成一个“政策未出尽”的心理预期。” 8

六、二环高架路“起跑” 成都二三环楼盘销售看好 5月28日，成都二环高架快速路通车试运行，这将给二环周边楼盘带来怎样的交通影响？从双桥子出发，8分钟到达火车北站，路途中二环沿线楼盘如万象城、九龙仓御园、保利康桥、万达广场等地标性建筑十分明显，并且经由下行匝道便可很快到达。二环可直接接驳成温射线，直通温江。过成温立交不久便至光华大道口，从出口下行便可往外通至光华片区。如此看来，半小时跑完二环高架快速路不是梦，由二环最东到最西、最北到最南一般不会超过15分钟。嘉联点评：交通的便捷性，一直都是购房者考虑的重要因素。随着二环高架的正式运行，二三环之间进入中心城区的时空距离缩短，对二三环之间楼盘的附加值增加，尤其是目前尚处于待开发状态的城东、城北区。相关业内人士认为，二环高架快速路实际上打通了城市主城区与二三环间的界限，主城区的概念将扩大。虽然交通的便利性是衡量区域价值的重要参考标准，但要把综合配套、社区条件、物业服务等因素综合起来考虑，才会发挥最大优势。 9

土地供应 • 2013年5月成都供应土地24宗，总面积为1914亩，供应面积环比上升57.9%。其中5宗位于主城区，11宗位于近郊，8宗位于远郊；就土地用途而言,18宗为住宅兼商业，2宗为商业兼住宅，4宗地为商业用地。

土地供应

土地供应位置标示 17 19 12 8 6 1 2 20 5 3 9 4 10

土地成交 • 2013年5月，成都共成交土地24宗，成交面积1336亩，环比上升140% • 成交土地中，主城区3宗，近郊7宗，远郊14宗。 • 土地市场本月成交量较上月大幅度上升，长湖投资以137%的最高溢价率成交，万科、旭和、泰鑫、鑫怡置业、盛世均以高于起拍价成交。

土地成交

土地供求走势分析 • 5月结束，在楼市的上涨呼声中，成都土地市场也硕果累累，成交行情一路高歌猛进。 • 相较于前4个月，5月的土地市场并未出现过于火爆的成交行情，开发商们拿地较为理智，未出现特别高的高溢价土地。在成交的24宗土地中，仅8宗土地出现溢价，最高溢价的土地出现在金堂，溢价率137%。

主城区住宅市场 主城区住宅供应情况 • 2013年5月，成都商品住房批售预售证85张，其中主城区批售18张预售证，比上月减少4张。 • 成都商品房批售住宅面积196万平米；其中主城区44万平米，环比下降8.3%。 • 本月主城区住宅市场供应面积30.8万平米，环比下降15.6%，同比下降41%。单位：万㎡主城区住宅供应走势

主城区住宅市场 主城区住宅成交情况 • 成交量：2013年5月，成都主城区住宅共成交7374套，同比下降4%，环比下降46.5%。成交面积为72.52万平米，同比下降0.9%，环比下降45.8%。 • 5月成交量同比、环比均有所下降。本月供需均下降，随着房交会的结束及4月备案数据的完成，市场整体呈疲软状态，成交量下降。

主城区住宅市场 各区域住宅成交状况 • 从成都市主城区各区5月成交量来看，高新区成交量继续居于首位，共1847套，成华区居第二。锦江区成交554套，为主城区最低。高新区和成华区面积占总的49%。单位：万㎡

主城区住宅存量 • 若以12年的平均月销售速度计算，主城区消化目前的存量套数大概需要10.1个月；存量面积大概需要11.5个月的消化时间。 • 从区域来看，按照目前各区的销售数据，锦江区的销售压力最大，消化存量套数和面积均需要15个月以上。而武侯区销售压力最小，消化存量套数需要7.6个月，消化存量面积需要8.1个月。

近郊：商品住宅成交 • 成交量：2013年5月成都近郊商品房市场住宅共成交11189套，同比下降6.5%，环比下降38.7%；成交面积为102万平米，同比下降11.7%，环比下降42.6%。 • 从本月的成交情况来看，郫县成交量居近郊成交的首位，成交面积为28.57万平米，新都区成交面积位居第二；龙泉驿成交面积最低。 • 郫县的蓝光幸福满庭及龙湖弗莱明戈、新都的蓝光花满庭2期位居近郊面积成交前三名。 22

远郊：商品住宅成交 • 成交量： 2013年5月成都远郊商品房市场住宅共成交2713套，同比下降18.9%，环比下降31.7%；成交面积为27.3万平米，同比下降21.3%，环比下降32%。 • 从本月的成交情况来看，金堂县的成交量居远郊成交的首位，成交套数为491套，成交面积为5.4万平米；新津县成交套数最低。 • 彭州市的置信逸景苑和鸿运星城、新津县的龙湖悠山郡成交量占据远郊成交前三排名。

本月住宅成交排名TOP10楼盘 本月成交面积排名TOP10 本月成交套数排名TOP10

别墅市场 • 5月成都市别墅市场新增供应51套。供应面积0.9万平米，环比下降95.5%。 • 5月成都市共成交别墅278套，环比下降42.5%。成交面积6.8万平米，环比下降56.1%。 • 5月主城区别墅成交16套，近郊成交126套，远郊成交136套。

重点物业形态销售走势 • 各类型别墅成交中，叠拼别墅最多，为110套，其次是联排101套、独栋53套、双拼14套。其中叠拼别墅成交面积占总成交量的39%，集中于彩叠园和大溪谷。 • 本月别墅成交有所下降，房交会后市场逐步冷却，供应与成交均下降。

供销比有所上升，销售压力增加 • 从12年8月供求比的大幅上升后，年底有所减缓12月为18。13年从1季度的供求比来看，均小于12年下半年。本月供求比较上月有所上升，销售压力有所增加。

各版块成交情况 • 在主城区、新都新城、龙泉驿、华阳、温江、郫县、青城山、牧马山八个板块中，从销售套数来看，温江以52套销售居于最高位，其次为牧马山板块，成交45套。从成交面积来看，牧马山板块销售面积为13547平方米，为八大板块中最高。龙湖悠山郡成交量最大，共备案7385平米，25套。 • 市场存量方面，牧马山存量面积最大，华阳存量最小。 • 在成交项目中，新都新城供销比最大，销售压力相对较大。

本月别墅成交排名TOP10楼盘 本月别墅市场销售面积排名本月别墅市场成交套数排名

商业市场 主城区商业情况 • 本月主城区商业新增供应面积2.5万平米，同比下降26.9%，环比下降41%。 • 本月主城区商业成交面积5.5万平米，同比上升25%，环比上升5.7%。 • 高新区成交面积1.5万平米，为主城区成交量最高。锦江区成交面积最低。 • 本月商业新增供应较上月下降明显，从连续几个月的供求关系看，供应整体大于成交，后续市场销售压力有所增加。 • 本月龙湖时代天街、镏金岁月、龙湖金楠天街备案面积排名前三。

商业市场 近郊商业情况 • 本月近郊商业新增供应面积11.6万平米，同比下降43%，环比下降26.5%。 • 本月近郊商业成交面积4.6万平米，同比持平，环比下降43%。 • 新都区成交面积2.1万平米，占总成交量46%，成交面积居首。温江成交面积最低 • 本月近郊商业供应环比、同比均下降。福地广场、师大现代花园及交大云堤为近郊成交面积前三名。

主城区写字楼市场 • 本月主城区写字楼成交621套；成交面积9.5万平米。同比下降25.9%，环比下降39%。 • 城南写字楼体量较大，且品质较高。高新区成交量居首位，成交面积占到总成交面积的67%；成华区成交面积最低，仅占2%。 • 金牛万达广场、新世纪环球中心、红牌楼广场分列主城区写字楼成交面积前三名，其中金牛万达成交1.8万平米居第一。供应数据暂缺

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市场展望 • 宏观层面：扩大房产税试点疑云终散，扩大试点范围已成为不争的事实，由于扩大房产税范围需要涉及多方面因素，改革试点扩围很可能“向增量开刀”，但是只征“增量”不计“存量”或将加速购房者购买房子，导致短期内房价再次上涨的可能。种种不成熟条件影响下，住建部表示不急于扩大范围，限购是关键。另外，房产税试点悬而未决，也是为后期楼市调控埋下伏笔，对市场各方形成一个“政策未出尽”的心理预期。” • 土地市场：2013年5月成都供应土地24宗，总面积为1914亩，供应面积环比上升57.9%。其中5宗位于主城区，11宗位于近郊，8宗位于远郊；就土地用途而言,18宗为住宅兼商业，2宗为商业兼住宅，4宗地为商业用地。成交土地24宗，成交面积1336亩，环比上升140%。 • 住宅市场： 2013年5月，成都主城区住宅共成交7374套，同比下降4%，环比下降46.5%。成交面积为72.52万平米，同比下降0.9%，环比下降45.8% 。本月供需均下降，随着房交会的结束及4月备案数据的完成，市场整体呈疲软状态，成交量下降。 • 商业市场：本月商业新增供应较上月下降明显，从连续几个月的供求关系看，供应整体大于成交，后续市场销售压力有所增加。 • 5. 写字楼市场：本月主城区写字楼成交621套；成交面积9.5万平米。同比下降25.9%，环比下降39%。

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