TEMA 10

1. TEMA 10 EL MÉTODO DE PRECIOS HEDÓNICOS

2. TEMA 10 SUPUESTOS: COMPLEMENTARIEDAD DÉBIL ENTRE BIEN PRIVADO (Y) Y BIEN AMBIENTAL (X): U´X = 0 cuando DY=0 U´X: utilidad marginal del bien ambiental o la disposición marginal a pagar por una unidad adicional de bien ambiental) DY: demanda de bien privado BIENES COMPLEMENTARIOS: el bien ambiental es una característica del bien privado

3. PRESENTACIÓN GENERAL Con la función de precios hedónicos se pretende analizar los atributos de un bien que explican su precio (para bienes multiatributo). Pasos: 1º Estimación función de precios hedónicos Elegir una función llevando a cabo una regresión entre el precio observado de la vivienda y determinadas propiedades utilizando la forma funcional que produzca el mejor ajuste. Calcular los efectos de las variaciones de las variables explicativas sobre el PV (Pv/Xv) Pv= Fv (Sv, Nv, Xv) Pv= precio vivienda Sv= Sv1,….Svn: vector de características estructurales de la vivienda (S1-metros cuadrados; S2-zonas comunes; S3-ascensor; S4- nº de baños….. Nv= Nv1, …..Nvn: vector de características del vecindario (N1-comercio; N2-colegios; N3-centros recreativos; N4- proximidad del centro comercial…. Xv= Xv1, ….Xvn: vector de características ambientales del entorno (X1-calidad aire y agua; X2-nivel de ruido; X3- proximidad zonas verdes; X4- prox. de la playa…… Formas funcionales: Funciones lineales: el precio (perjuicio) de un aumento en el nivel de ruido es independiente de la situación de partida Funciones no lineales: Ejemplos

4. Situación a: la vivienda está situada en una zona con poco ruido: la caída del precio de la vivienda se va haciendo cada vez menor con cada aumento de ruido. Ej.Pv= 1/X (ruido) TEMA 10 Pv X (ruido) Pv X (ruido) Situación b: el ruido se va haciendo cada vez más insorportable. La vivienda está situada en una zona con mucho ruido. El precio de la vivienda cae en mayor proporción de lo que aumenta el ruido. Ej: Pv= -(2X)3

5. TEMA 10 2º Estimación funciones de demanda individuales La función de precios hedónicos dan información sobre el precio de la vivienda en el mercado pero no sobre la demanda de los individuos individual. Esta estimación supone una estimación estadística adicional, de segundo orden, donde los precios marginales implícitos obtenidos al estimar la función de precios hedónicos (paso 1 anterior) sean la variable dependiente y las características socioeconómicas de la población las variables independientes Px= F (características socioeconómicas de la población) 3º Analizar comportamiento de la oferta Mejoras en la calidad ambiental-afecta a la oferta- afecta al precio. Trabajar con supuestos sobre comportamiento oferta y como ésta afecta a los precios

6. TEMA 10 II. VALIDEZ DEL MÉTODO SUPUESTO DE LA MOVILIDAD: Los coste de transacción no deben ser prohibitivos ni los mercados de la vivienda deben estar segmentados como para restringir la movilidad. EL PAPEL DE LA RENTA PERCÁPITA: La disposición a pagar puede depender de la renta. Habría que normalizar para bienes del mismo precio. NO RECOGE EL VALOR DE NO USO de los transeúntes o de las generaciones futuras

7. TEMA 10 III. ALGUNOS PROBLEMAS OPERATIVOS INFORMACIÓN DEL VALOR DE LA VIVIENDA ¿Valor de la vivienda o del suelo? ¿Fuente de información?: ¿Transacciones reales (poco frecuentes, no refleja precio óptimo); expertos inmobiliarios (muy general) o el propietario de la vivienda (información estratégica, medidas defensivas)? ¿Precio de venta o precio de alquiler? Los impuestos: “rentas fugadas” MEDICIÓN DE LA VARIABLE AMBIENTAL La medida del cambio: suele ser difícil identificar una única variable que recoja los cambios en la calidad ambiental (ruido por tráfico, ruido por obras transitorias…) La evolución en el tiempo: se desconoce la evolución futura del entorno ambiental y cómo afectarían al precio