1 / 102

Rak.63.3220 Kiinteistökehitys

Rak.63.3220 Kiinteistökehitys. Kalvokokoelma 2010 Juhani Kiiras TKK/Rakentamistalous. Käsitteitä (kiinteistösanasto RAKLI) Erityispiirteitä (Olkkonen) Syklisyys Lokaalisuus Roolit ja tulot Markkinat Strategiat Segmentointi ja tuotteistus Elinkaarilaskuri. Kiinteistön kehitysprosessi

jayden
Download Presentation

Rak.63.3220 Kiinteistökehitys

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. Rak.63.3220 Kiinteistökehitys • Kalvokokoelma 2010 • Juhani Kiiras • TKK/Rakentamistalous Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  2. Käsitteitä (kiinteistösanasto RAKLI) Erityispiirteitä (Olkkonen) Syklisyys Lokaalisuus Roolit ja tulot Markkinat Strategiat Segmentointi ja tuotteistus Elinkaarilaskuri Kiinteistön kehitysprosessi Kehityssuunnitelma Liikeitoimintasuunnitelma Kannattavuus, cash flow Kiinteistökehityksen perusteita Kolmikantamalli Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  3. Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  4. Kiinteistöjohtamisen kohdistuminen Strateginen kiinteistö-johtaminen Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  5. Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  6. Kiinteistökehitys (-kehittäminen) (Kiinteistöliiketoiminnan sanasto) Toiminta jonka tarkoituksena on lisätä yksittäisen kiinteistön tai tietyn alueen ja sen kiinteistöjen arvoa Kohteena raakamaa, tontti, rakennus tai osa Suunnitteilla tai olemassa oleva rakennus tai osa EI Developpaus Kiinteistöjalostus Real Estate, property development Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  7. Kiinteistöliiketoiminnan peruskäsitteitä Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  8. Main ActorsCadman, Topping p 10 • Landowners • Developers • Public sector • Planners • Financial institutions • Building contractors • Agents • Professional team (Qs) • Objectors (NIMBYS) • Occupiers Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  9. Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  10. Tila- ja pääomamarkkinoiden yhteys Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  11. SYKLISYYS Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  12. Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  13. Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  14. Toimistojen vuokrataso ja vajaakäyttöaste Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  15. Syklikello ? Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  16. Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  17. Lokaalisuus Vuokratasot Helsingissä ja Tampereella €/m2 Olkkonen ym Kiinteistösijoittaminen 30 20 10 Tampere Helsinki 20 10 30 20 10 Liike ravintola toimisto teollisuus varasto Liike ravintola toimisto teollisuus varasto Absoluuttinen Suhteutettu/skaalattu Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  18. Alueelliset vuokraerot toimistot 2005 Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  19. Vuoratasoja Helsingin kaupunginosissa Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  20. Oikeat suhteet Vaihteluvälin skaalaus Liiketilat Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  21. Myyntihinnan vaihtelu Espoossa Lähde: Huoneistokeskus: Markkinakatsaus kevät 2005 Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  22. Convenience store Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  23. Matala operatiivinen liiketoimintariski suunnittelupalvelut konsultointi management palvelut Korkea operatiivinen liiketoimintariski rakennusurakointi Kohtuullinen pääomariski rakennuskohteiden kehittäminen kiinteistöomistus Korkea pääomariski rakennusmaaspekulaatio rakennusmaan kehittäminen Kiinteistöliiketoiminnan roolit Leinberger (ULI) Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  24. Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  25. Kiinteistökehittäjän strategia-alueet • Roolistrategia • Asiakasstrategia • Ydinosaamisstrategia • Kasvu- ja alueellinen strategia • Kannattavuusstrategia • Organisaatiostrategia (tehokkuus-) • Pääomastrategia • Syklistrategia ULI Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  26. Syklistarategia (Hewlett ULI) • Muuta rooliasi (varo vaikeaa) Barrozzo • Kohdista • Vähennä (downsize) alueita, tuotteita • Ulkoista (ajoissa) / Rekrytoi uudelleen • Älä odota toipumista (osta nyt) • Tee suunnitelma hitaalle (ja nopealle) kasvulle • Vahvista suhteitasi asiakkaisiin ja toimittajiin • Hyökkää (julista sota) • Havaitse ajoissa (heikot signaalit) • Vältä ajoissa joutumasta vaikeuksiin Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  27. ( Hewitt ULI ) Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  28. Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  29. Markkinat Käyttäjäsegmentit toimitilarakentamisessaOssi Inkilä SRV toimitilat / Flamingo • Toimistot Tuotteistus voimakasta • Yksittäiset liiketilat (pienasiakkaat) • Monimutkaiset liiketilat (suurasiakkat) • Ravintolat (keittiöt tuotteistus, muut asiakas) • Erityiset käyttäjät Räätälöintitarve suuri • kylpylä, elokuvateatterit, hotelli, Zara Segmentoinnissa asiakkaat jaetaan erilaisiin ryhmiin markkinointia ja tuotteiden erilaistamista varten. Tuotteistuksessa tuoteominaisuuksia vakioidaan segmentin tarpeen vaihtelun suhteen Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  30. Office Market SegmentationDifferentiating from competitors bysatisfying demand of particular group of usersDavid E Dowall:Journal of Real Estate Development 1988 • Refinement of the Idea • Analyze : • competing projects and developers • Trends creating speciliazed demand • Trends changing locational requirements • Define segments on users´ needs • large floorplates • low rent (price) • central/suburban • Understand users to target marketing and promotion • Feasibility • Forecast demand and supply • overall market • submarket conditions • Designate key charasteristics • location, size • physical features • price, quality • age, amenities • Define homogenous segments • Forecast supply and demand in each segment over 3-5 years • rents, prices, inventory • absorption, vacancies Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  31. UUSIEN ASUNTOJEN MARKKINAT • MARGINAALIOMINAISUUS • koira: vanhaa as. 100.000/v • häntä: uusia as. 10.000/v • PAIKKAOMINAISUUS • paikkauskollisuus (täältä!) • TYYLIOMINAISUUS • elämäntyylit Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  32. 1. Innostujat (kokeillaan) 2 Polunnäyttäjät (vaihtoehtoja on) Opastajat (omaksi parhaaksesi) 3 Nopeatempoiset (mitä kivaa nyt) Näyttäytyjät (mikä in) 4. Säilyttäjät (mietitään) Huolehtijat (samassa veneessä) 5. Tavoittelijat (olisi kivaa jos) Monitoimijat (paljon töitä) 6. Tyytyväiset (oma koti kullan kallis RISC MONITOR luokittelu Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  33. Kiinteistökehitys Juhani Kiiras Hesari 19.10.08

  34. Pitäisikö tuottaa kysynnän mukaan (on demand) Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  35. Rivitaloasuntokysynnän mukaan sisävalmistus 2 viikkoa luovutus 6 viikkoa tilauksesta Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  36. Asuntojen monipuolinen suunnittelu / voimakas jyvitys Asuntokehittäjä Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  37. Kallista Hidasta Vaikea myydä Muuttuu kuitenkin Työlästä kehittää Paljon vaihtoehtoja Ei sovi kuitenkaan Kermakakkuratkaisu Räätälöinti - Tuotteistus Ratkaisuna neuvottelutuote, joka räätälöidään asiakkaan tavoitteiden mukaan Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  38. SATO pientalojen tuotteistus Funkis talotyyppi Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  39. Tuotteistettu jäähalli Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  40. Sijainti / SAAVUTETTAVUUS etäisyys, liikenneyhteydet, paikoitus asiakkaat, kommunikaatio väylät, risteykset Kohteen toimivuus, muunneltavus tilatehokkuus, elikaaren vaihtuvuus Varustetaso, ikä, kunto sisäilmasto, vaikutus imagoon, Ulkoinen, toiminnallinen imago toimialat, synergia, palvelut Liiketilat (epähomogeeninen) jalankulku-, ajoneuvovirrat kauppakeskukset Toimistotilat (homogeeninen) työntekijöiden saavutettavuus paikoitus, tilatehokkuus, taso yliopistot, palvelut Tuotantotilat (teollisuus, varasto) (kevyt, raskas) työntekijät, asiakkaat, raaka-aine, kuljetus, alihankkijat tilan ominaisuudet, heikko muunneltavuus, räätälöinti varastoissa sijainti, tilaominaisuudet, maan hinta Toimitilojen tuotto-ominaisuudet Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  41. Ulkoiset tekijät Tunnettuus, Saavutettavuus, Liike- ja palvelu-kokonaisuus Sisäiset tekijät: Toiminnallisuus Navigoitavuus, Viihtyisyys Vuorovaikutus Kauppakeskusten käytettävyysTKK/RTASuvi Nenonen 2008 Orientoitavuus Sijainti Lähestyminen Poistuminen Pienten merkityksellisten tilojen löytäminen vaikeaa (WC:t) Tavaroiden vähäiset säilytystilat Heikot ínformaatiotaulut ja opasteet Ympäristötekoja tukevat elementit puuttuvat Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  42. Laaja vaihtelu erilaista hotellitoimintaa Luokitteluperusteita: sijainti, laatutaso, ketjuuntuminen, erikoistuminen Käyttötarkoituksia: liikemies-, taajama-, kokous- ja kongressi-, loma-, kylpylähollit ja motellit Palveluita laaja valikoima, ulkoistus, lähialuepalvelut Tilat: tuloja tuovat, kustannuksia jakavat, tuloja tuottamattomat, hallinto, liiketoimintaa tukevat Majoitus varsin sama Hinta, asiakassegmentointi, sijainti Kohderyhmän perusteita: maantieteelliset, väestölliset, yhteiskunnalliset, taloudelliset ja kuluttajakäyttäytymiseen pohjautuvat ominaisuudet Yleinen jako: liikematkailijat, kokous- ja kongressiasiakkaat, ryhmät, liikuntarajoitteiset, kanta-asiakkaat, VIP asiakkaat, lapsiperheet Hotellien segmentointiLehtomäki 2008 Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  43. Jaettavuus Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  44. Hermia Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  45. Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  46. Avoin rakentaminen – ”Open building” Kiinteän ja muuntuvan osan määrittely talotekniikassa 1. Vain kuilut 2. Kiinteät tilat 3. Vaakakanavisto 4. Valmis Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  47. SUKE mallin kiinteä ja muuttuva Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  48. BIOMEDICUM 2: Useita erilaisia talotekniikan tilakonsepteja muuntuvalle tilaosalle Tila-alueen työpiirustukset tehdään tilapäätösten jälkeen. Tilakonseptit auttavat tilojen vuokrauksessa ja kiinteän perusosan työpiirustusten laadinnassa. Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  49. Makrotaso Kaupunkiseudun analyysi talous, kysyntä, toimialat ostovoima, väestö, työllisyys toimitilamarkkinat, kilpailu Osamarkkinoiden analyysi ostovoima, väestö,työllisyys toimitilajen tiedot, numeerista KYSYNTÄ Mikrotaso Lähialueen analyysi rakennuksen sijainti ja imago liikenne- ja jalankulkuvirrat vuoralaiskanta, vuokrat ominaisuudet, kunto, toiminnallisuus, tekniikka kassavirrat MAHDOLLISUUDET Markkina-analyysitMakra-mikro ongelma, nykyisyys-tulevaisuus ongelma Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

  50. Nelikenttämalli Myers, Beck Kiinteistökehitys Juhani Kiiras

More Related