O CONTRATO DE COMPRA E VENDA E SUAS CLÁUSULAS ESPECIAIS

1. O CONTRATO DE COMPRA E VENDA E SUAS CLÁUSULAS ESPECIAIS Prof. Dennis Martins E-mail: martins.dennis@gmail.com Msn: dennis_adv@hotmail.com Twitter: @martinsdennis

2. TEMAS A SEREM ABORDADOS: • CONTRATO DE COMPRA E VENDA: • CLÁUSULAS ESPECIAIS DOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA: - Retrovenda; - Venda a contento; - Direito de preferência; - Venda de quinhão em coisa comum; - Venda de ascendente para descendente; - Venda ad corpus e ad mensuram; • CLÁUSULA PENAL E ARRAS

3. O CONTRATO DE COMPRA E VENDA: (CC) “Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.” → Se a venda tiver sido realizada através da apresentação de maquetes e as mesmas não correspondentes ao que diz o contrato. Qual figura prevalece? A maquete ou o contrato?

4. CLÁUSULAS ESPECIAIS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA: → Retrovenda. O que é? • Modelo de cláusula de retrovenda: “O vendedor se reserva no direito de três anos recobrar o imóvel objeto deste contrato, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.”

5. → Venda a contento. O que é? • Modelo de cláusula de venda a contento: “As partes pactuam que a venda do bem imóvel objeto do presente contrato é realizada ‘a contento’, devendo o comprador, optando por não perfectibilizar no negócio, comunicar o vendedor em até 60 (sessenta) dias, contados da data da assinatura, sendo que o silêncio implicará na aceitação.”

6. → Venda com direito de preempção ou preferência. O que é? • Modelo de cláusula de preempção ou preferência: “As partes convencionam que se o adquirente resolver alienar o bem objeto deste contrato deverá cientificar o ora vendedor para, querendo, exercer o seu direito de preferência no prazo de 20 (vinte) dias.”

7. → Venda de quinhão em coisa comum. O que é? • Modelo de notificação para o exercício do direito de preferência na venda de quinhão em coisa comum: “Prezado Senhor, Pelo presente, fica Vossa Senhoria ciente de que a fração de xx% do imóvel de matrícula n.º __, do Cartório do __.º Ofício do Registro de Imóveis ___ está sendo colocado à venda pelo valor de R$ ___, mediante o pagamento à vista. Assim, por meio desta, fica conferido à Vossa Senhoria o direito de manifestar o seu intuito na compra, cuja resposta deverá ser encaminhada por escrito até o dia ___, para o endereço do ora remetente.”

8. → Venda de ascendente a descendente. O que é? (CC) “Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.” • Modelo de cláusula de anuência na venda de ascendente a descendente: “Comparecem neste ato na condição de intervenientes anuentes Fulano de Tal e Sicrano de Tal, que declaram nada ter a opor quanto à realização do presente negócio jurídico.”

9. → Venda ad corpus e ad mensuram. O que são? • Modelo de cláusula de venda ad corpus: “A presente contratação é realizada na modalidade ad corpus, pactuando as partes que na eventual necessidade de retificação do assento e correção das dimensões do imóvel junto ao cartório competente as despesas decorrentes serão de responsabilidade do COMPRADOR.” • Modelo de cláusula de venda ad mensuram:

10. “Esta contratação é realizada na modalidade ad mensuram, resguardando-se o comprador no direito de discutir posteriormente perante o vendedor, caso o imóvel não apresente as dimensões constantes de seu assento imobiliário.” → E se em vez de falta ocorrer excesso de área? Se “o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso”. (artigo 500, §2.º, do Código Civil)

11. CLÁUSULA PENAL E ARRAS: → O que são arras? → O que são arras confirmatórias? → O que são arras penitenciais? → O que é cláusula penal? → O que é cláusula penal compensatória? → O que é cláusula penal moratória?

12. MUITO OBRIGADO! Prof. Dennis Martins E-mail: martins.dennis@gmail.com Msn: dennis_adv@hotmail.com Twitter: @martinsdennis