Multiproprietà, collegamento negoziale ed effetti reciproci delle vicende contrattuali

1. Multiproprietà, collegamento negoziale ed effetti reciproci delle vicende contrattuali • Tribunale di Bologna, Sez.II • Sentenza del 16 novembre 2011

2. Massima La mancanza di qualsiasi elemento che consenta, anche solo a posteriori, di stabilire i criteri in forza dei quali risulti possibile identificare senza equivoci sia l’immobile in relazione al quale il titolare del certificato di associazione è legittimato ad esercitare il diritto di godimento, sia i modi ed i tempi con cui tale soggetto potrebbe utilizzarlo e disporne, anche in favore di terzi, rende indeterminabile il bene oggetto del diritto di godimento incorporato nel predetto certificato. Tale situazione determina, in conseguenza, la nullità per indeterminatezza dell’oggetto del contratto di compravendita. (Cod. Civ., artt. 1346 e 1418, comma 2) Per la stretta connessione sussistente tra il contratto di finanziamento e quello di compravendita di multiproprietà, siccome destinati alla realizzazione di una operazione economica unitaria, emergente dall’espresso richiamo contenuto, nel primo, al contratto di compraventita del certificato di associazione, il secondo contratto vede la propria causa in concreto integrata per effetto dell’inserimento, in esso, dell’oggetto del primo, che di quello di finanziamento viene a costituire il presupposto logico, la nullità del primo si riverbera sul secondo, facendone venire meno la concreta giustificazione causale, con i conseguenti effetti restitutori. (Cod. Civ., artt. 1346, 1370 e 1418, comma 2)

3. I soggetti coinvolti Attore ? Tr. s.r.l. Ne. S.p.A.

4. Svolgimento dei fatti 8 marzo 2001 ● Attore e Tr. s.r.l.  CONTRATTO DI COMPRAVENDITA: certificato di associazione in timeshare, rilasciato dal Complesso turistico residenziale denominato “Ca.Be.”, sito nelle Isole Canarie, avente ad oggetto il godimento di due periodi settimanali nel complesso stesso, nella suite Fr di posti letti 2+2+4 per il corrispettivo di Euro 40.000.000. Contestualmente: ● Attore e Fi. S.p.A. (attuale Ne. S.p.A)  CONTRATTO DI FINANZIAMENTO: importo Euro 40.000.000

5. Tr. s.r.l. fallisce L’attore non può più usufruire dell’immobile per il quale ha stipulato il contratto di acquisto e pagato il corrispettivo prezzo. Inoltre sarebbe tenuto a eseguire il rapporto giuridico con la Ne. S.p.A. Ne. S.p.A. invoca la clausola presente nell’articolo 3 delle condizioni generali del contratto stipulato con l’attore, inerente all’inopponibilità delle “eccezioni relative alla destinazione dell’importo convenzionato da parte del Convenzionato alla mancata o ritardata consegna del bene medesimo” in quanto “ogni controversia dovrà essere risolta esclusivamente tra il cliente e il convenzionato, fermi ed impregiudicati gli obblighi assunti dal cliente nei confronti della Fi.”

6. Conclusioni del giudice NULLITA’ DEL CONTRATTO PER INDETERMINATEZZA • Poiché risulta evidente l’assoluta mancanza degli elementi contrattuali essenziali, quali l’indicazione del periodo settimanale di godimento del bene e i modi e i tempi con cui il titolare potrebbe usufruirne anche al fine di cederlo a terzi, va senza dubbio affermata la nullità del contratto stipulato con la ora fallita Tr. s.r.l., stante l’assoluta indeterminatezza dell’oggetto. (Cod. Civ., artt. 1346 e 1418, comma 2) CONNESSIONE TRA CONTRATTO DI COMPRAVENDITA E FINANZIAMENTO • La nullità del contratto di compravendita deve essere altresì estesa al contratto di finanziamento erogato dall’allora Fi. S.p.A. trattandosi di accordo strettamente connesso al primo. Il tribunale individua il collegamento tra i due contratti nell’espresso richiamo che, in quello di finanziamento, viene fatto al contratto di compravendita della multiproprietà, di modo che l’oggetto di tale ultimo contratto viene ad essere inserito nell’oggetto di quello di finanziamento che pertanto lo presuppone. Ne deriva un’unitaria operazone economica, risultato della combinazione degli oggetti dei due contratti, di cui quello di acquisto rappresenta l’antecedente logico di quello di finanziamento, per cui è inevitabile che la nullità del primo si rifletta con identici effetti sul secondo. (Cod. Civ., artt. 1346, 1370 e 1418, comma 2)

7. Conseguenze: • In ragione del collegamento negoziale esistente e della unitarietà dell’operazione economica realizzata, e poichè la nullità del contratto di vendita si riflette sul collegato mutuo di scopo, privandolo di ogni causa concreta, Ne. S.p.A. è legittimato a richiedere la restituzione della somma mutuata non al mutuario acquirente, ma direttamente ed esclusivamente al venditore (Tr. s.r.l.), in quanto sostanziale beneficiario delle somme erogate. • La domanda avanzata dalla Ne. S.p.A. nei confronti dell’attore, di pagamento dei ratei non ancora corrisposti, viene inevitabilmente rigettata. La suddetta società è tenuta a retrocedere all’attore le somme da questi sborsate in esecuzione del rapporto. • La Suprema Corte ha affermato che la clausola invocata dalla Ne. S.p.A. va interpretata ai sensi dell’art. 1370 del Codice Civile in quanto la normativa speciale deve essere integrata con quella dettata dal codice civile in materia di contratti.

8. In sintesi: Il giudice riconosce da un lato la presenza di innumerevoli rischi (individuati sia come veri e propri raggiri, sia come deficit informativo) per il consumatore nello specifico settore, in cui il continuo susseguirsi di interventi e modifiche legislative ne sono il chiaro segnale, e pertanto pone in evidenza che tale soggetto risulta bisognoso di una tutela particolarmente estesa; d’altro lato rileva la necessità di integrare la normativa speciale con quella dettata dal codice civile in materia di contratti.

9. Norme applicate al caso ♦ Codice civile, art. 1346: Requisiti del contratto  L' oggetto del contratto deve essere possibile, lecito, determinato o determinabile. ♦ Codice civile, art. 1418: Cause di nullità del contratto  Il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente. Producono nullità del contratto la mancanza di uno dei requisiti indicati dall'art. 1325, l'illiceità della causa , l'illiceità dei motivi nel caso indicato dall'art. 1345 e la mancanza nell'oggetto dei requisiti stabiliti dall'art. 1346. Il contratto è altresì nullo negli altri casi stabiliti dalla legge.

10. ♦ Codice civile, art. 1370: Interpretazione del contratto  Le clausole inserite nelle condizioni generali di contratto o in moduli o formulari predisposti da uno dei contraenti s'interpretano, nel dubbio, a favore dell'altro. Passando alla normativa applicabile nello specifico ambito: D.lgs n. 79/2011 art.2 Modificazioni al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, in attuazione della direttiva 2008/122/CE, relativa ai contratti di multiproprietà, contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine, contratti di rivendita e di scambio.

11. Precisazione 2008: direttiva CE n. 122 23 maggio 2011: d.lgs n. 79 attua la direttiva entra in vigore il 21 giugno 2011 Il D.lgs n.79/2011 art.1  Approvazione del codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo. Il D.lgs n.79/2011 art.2 rinnova il titolo IV, capitolo I, del codice del consumo e gli articoli da 69 a 81, introducendo l’art. 81bis.

12. Lavoro svolto da: Plebani FedericaRubagotti RobertaSassi Alice