Kupní a nájemní smlouvy z pohledu finančního úřadu

1. Kupní a nájemní smlouvy z pohledu finančního úřadu 22. května 2008

2. Stanovení ceny za nemovitosti a věci movité • Různý daňový režim věcí movitých a nemovitých • Cenu je vhodné již ve smlouvě rozdělit na jednotlivé částky za věci movité a za nemovitosti • I cenu za jednotlivé budovy a pozemky je vhodné již ve smlouvě rozdělit na jednotlivé částky, mohou mít různý daňový a odpisový režim • Aplikace DPH (převod staveb, bytů a nebytových prostor je osvobozen od daně po uplynutí tří let od nabytí nebo kolaudace, převod pozemků je osvobozen od daně, s výjimkou převodu stavebních pozemků) • Daň z převodu nemovitosti se počítá z ceny nemovitosti včetně jejích součástí a příslušenství

3. DPH §56 odst. 4 a 5 z.č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty: • Nájem pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor je osvobozen od daně (bez nároku na odpočet). • Osvobození se nevztahujena krátkodobý nájem stavby bytů a nebytových prostor, nájem prostor a míst k parkování vozidel, nájem bezpečnostních schránek nebo trvale instalovaných zařízení a strojů. Krátkodobým nájmem stavby, bytů a nebytových prostor se rozumí nájem, popřípadě včetně vnitřního movitého vybavení či dodání elektřiny, tepla, chladu, plynu nebo vody, nejdéle na 48 hodin nepřetržitě. • Plátce se může rozhodnout, že u nájmu pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor jiným plátcům pro účely uskutečňování jejich ekonomických činností se uplatňuje daň. Plátce je povinen oznámit správci daně nejpozději do 30 dnů ode dne uzavření nájemní smlouvy uplatňování daně u tohoto nájmu.

4. Osvobození nájmu od DPH • Za nebytové prostory se pro účely zákona o dani z přidané hodnoty považují mimo jiné části veřejně přístupných prostorů budov (§ 1 z.č. 116/1990 Sb.) • Pronájem prostoru k umístění výherních hracích automatů, automatů na nápoje a občerstvení, části společných prostor spolu s venkovním prostranstvím - nutno přesně specifikovat • FÚ může považovat pronájem za jiný druh pronájmu než za pronájem prostor či za jiný druh plnění a vyměří DPH.

5. Vymezení pronajímaných prostor • Při uzavírání nájemní smlouvy je nutné brát ohled na různý charakter jednotlivých pronajímaných prostor (ploch) • Pronajímané prostory a plochy nutno řádně vymezit v prostoru budovy i mimo ni • Platí i pro parkovací místa • Vhodné je přesné zakreslení pronajímaných prostor v přílohách smlouvy

6. Evropská judikatura a praxe finančního úřadu ohledně nájmu • Rozhodnutí ESD C 275/01 Sinclair Collins Ltd. – umístění automatu na cigarety v obchodním zařízení není pronájmem, neboť nájemce nemá právo kontrolovat či omezit přístup do prostoru, ale pouze udržuje a doplňuje automaty, přístup nájemce je omezen otevírací dobou pronajímatele • FÚ porovnává smluvní ujednání a faktický stav, např. zkoumá, zda jsou pronajaté prostory skutečně vymezeny či kdo je užívá

7. Kompenzace, odstupné Odstupné, kompenzace – je nutno zkoumat charakter platby (za co se poskytuje) Kompenzace za rent free pro případ nedodržení ekonomické délky nájmu Dohoda o narovnání ohledně ukončení nájemní smlouvy – záleží na charakteru platby, jestli se uplatní odstupné nebo smluvní pokuta. Nutno zkoumat, za jaké protiplnění (výhodu) se platba poskytuje Smluvní pokutu lze platně uložit pouze za porušení povinnosti, nikoliv za výkon práva (§544 obč.z.)

8. JUDr. Dana Kořínková, Ph.D., LL.M. Vítkova 23 186 00 Praha 8 – Karlín tel.: 222 313 505 fax: 222 313 555 www.akkorinkova.cz korinkova@akkorinkova.cz Děkuji za pozornost

9. Podnikání zahraničních osob na území České republiky • Zahraniční osobou se rozumí fyzická osoba s bydlištěm nebo právnická osoba se sídlem mimo území České republiky. • Zahraniční osoby mohou podnikat na území České republiky za stejných podmínek a ve stejném rozsahu jako české osoby, pokud ze zákona nevyplývá něco jiného. • Výjimky: specifické výkony činností

10. Oprávnění zahraniční osoby podnikat na území České republiky vzniká ke dni zápisu této osoby, popřípadě organizační složky jejího podniku, v rozsahu předmětu podnikání zapsaném do obchodního rejstříku. Návrh na zápis podává zahraniční osoba.

11. Neplatí pro fyzickou osobu, která je • a) státním příslušníkem členského státu Evropské unie, jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor nebo Švýcarské konfederace, • b) rodinným příslušníkem osoby podle písmene a), který má v České republice právo pobytu, • c) státním příslušníkem třetího státu, kterému bylo v členském státě Evropské unie přiznáno právní postavení dlouhodobě pobývajícího rezidenta, • d) rodinným příslušníkem osoby podle písmene c), kterému bylo v České republice vydáno povolení k dlouhodobému pobytu.

12. Majetková účast zahraničních osob v českých právnických osobách • Zahraniční osoba se může • podílet na založení české právnické osoby nebo se účastnit jako společník nebo člen v české právnické osobě již založené. • sama českou právnickou osobu založit nebo se stát jediným společníkem české právnické osoby, pokud tento zákon jediného zakladatele nebo jediného společníka připouští. • Právnická osoba může být založena pouze podle českého práva.

13. Majetek zahraniční osoby související s podnikáním v České republice a majetek právnické osoby se zahraniční majetkovou účastí může být v České republice vyvlastněn nebo vlastnické právo omezeno jen na základě zákona a ve veřejném zájmu, který není možno uspokojit jinak. Proti takovému rozhodnutí lze podat opravný prostředek u soudu. • Při opatřeních uvedených v odstavci 1 musí být poskytnuta bez prodlení náhrada odpovídající plné hodnotě majetku dotčeného těmito opatřeními v době, kdy byla uskutečněna, která je volně převoditelná do zahraničí v cizí měně.

14. GÜRLICH & Co. advokátní kancelář • Politických vězňů 19, Praha 1 • Tel: 222 101 591 • Email: info@akrg.cz • www.akrg.cz • www.golegal.cz