O Novo Regime do Arrendamento Urbano

1. O Novo Regime do Arrendamento Urbano Pós-graduação em Gestão Imobiliária FEP Porto 2008

2. Enquadramento Jurídico do Arrendamento Urbano Contrato de locação Aluguer Arrendamento Rústico Urbano Para habitação Para fins não habitacionais

3. Forma e Conteúdo Obrigatório do Contrato de Arrendamento Urbano Celebrado por Período Superior a 6 meses • Forma escrita (art. 1069ºCC), com indicação de: • Identidade das partes, incluindo naturalidade, data de nascimento e estado civil (art. 2º, a) do DL 160/2006); • Identificação e localização do arrendado, ou da sua parte (art. 2º, b) do DL 160/2006); • Fim habitacional ou não habitacional do contrato, indicando, quando habitação não permanente, o motivo da transitoriedade (art. 2º, c) do DL 160/2006); • Existência da licença de utilização, o seu número, a data e a entidade emitente, ou a referência a não ser aquela exigível (art. 2º, d) do DL 160/2006); • Quantitativo da renda (art. 2º, e) do DL 160/2006); • Data da celebração (art. 2º, f) do DL 160/2006);

4. Forma e Conteúdo Obrigatório do Contrato de Arrendamento Urbano Celebrado por Período Superior a 6 meses (Cont.) • Quando aplicável, deve mencionar ainda: • A identificação dos locais de uso privativo do arrendatário, dos de uso comum a que ele tenha acesso e dos anexos que sejam arrendados com o objecto principal do contrato (art. 3º, n.º 1, a) do DL 160/2006); • A natureza do direito do locador, sempre que o contrato seja celebrado com base num direito temporário ou em poderes de administração de bens alheios (art. 3º, n.º 1, b) do DL 160/2006); • O número de inscrição na matriz predial ou a declaração de o prédio se encontrar omisso (art. 3º, n.º 1, c) do DL 160/2006); • O regime da renda, ou da sua actualização (art. 3º, n.º 1, d) do DL 160/2006); • O prazo (art. 3º, n.º 1, e) do DL 160/2006); • A existência de regulamento da propriedade horizontal (art. 3º, n.º 1, f) do DL 160/2006); • Quaisquer outras cláusulas permitidas por lei e pretendidas pelas partes, directamente ou por remissão para regulamento anexo (art. 3º, n.º 1, g) do DL 160/2006);

5. Forma e Conteúdo Obrigatório do Contrato de Arrendamento Urbano Celebrado por Período Superior a 6 meses (Cont.) • Licença de utilização do imóvel, quando exigível (art. 1070º CC e art. 5º do DL 160/2006) • Regulamento de condomínio ou qualquer outro para que o contrato remeta, assinado pelas partes (art. 3º, n.º 2 do DL 160/2006) • Documento onde se descreva o estado de conservação do local e suas dependências, bem como do prédio (art. 3º, n.º 2 do DL 160/2006) • Registo, nos termos e condições dos art. 2º, n.º 1, m) e art. 5º, n.º 5 do Código do Registo Predial • Imposto do selo (art. 2º, n.º 1, g) e 3º, n,º 3, b) do CIS)

6. Algumas obrigações do senhorio • Entregar ao arrendatário o imóvel locado(art. 1031º, a) CC) • Assegurar ao arrendatário o gozo do imóvel para os fins a que este se destina (art. 1031º, b) CC) • Obrigação de preferência (art. 1091º CC) • Realizar obras e reparações no imóvel (art. 1074º CC + Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados- RJOPA- aprovado pelo DL n.º 157/ 2006, de 8 de Agosto) • Pagamento dos encargos do imóvel locado (art. 1078º CC) • Reembolso de benfeitorias (art. 1074º, n.º 5 CC)

7. Algumas obrigações do arrendatário • Pagar a renda (art. 1038º, a) e art. 1075º a 1077º CC) • Permitir ao senhorio o exame do imóvel arrendado (art. 1038º, b) CC) • Respeitar as limitações impostas aos proprietários de coisas imóveis (art. 1071º CC) • Usar o imóvel arrendado (art. 1072º CC) • Não usar o imóvel arrendado para fins diferentes daqueles a que ele se destina (art. 1038º, c) CC) • Não fazer uma utilização imprudente do imóvel (art. 1038º, d), 1043º e 1073º CC) • Restituir o imóvel, findo o contrato (art. 1038º, i) e 1081º, n.º 1) • Publicitar o fim do arrendamento e mostrar o local a novos interessados (art. 1081º CC)

8. Sucessão na posição de arrendatário • Arrendamento habitacional(art. 1106º CC) • Cônjuge com residência no locado ou pessoa que com o arrendatário vivesse no locado em união de facto e há mais de um ano; • Pessoa que com o arrendatário residisse em economia comum e há mais de um ano; • Arrendamento para fins não habitacionais (art. 1113º CC)

9. Modalidades de extinção do arrendamento urbano • Revogação (art. 1082º CC) • Resolução (art. 1083º CC): • Cláusula geral (art. 1083º, n.º 2 CC) • Pelo senhorio: enumeração exemplificativa: • Mora do arrendatário superior a 3 meses no pagamento da renda, encargos ou despesas (art. 1083, n.º 3 CC) • Oposição do arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública (art. 1083, n.º 3 CC)

10. Modalidades de extinção do arrendamento urbano (cont.) • Violação reiterada e grave de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio (art. 1083º, n.º 2, a) CC) • Utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública (art. 1083º, n.º 2, b) CC) • Uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina(art. 1083º, n.º 2, c) CC) • Não uso do locado por período superior a um ano, excepto nas situações previstas no art. 1072º, n.º 2 (art. 1083º, n.º 2, d) CC) • Cessão do gozo do prédio a terceiro, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio (art. 1083º, n.º 2, e) CC)

11. Modalidades de extinção do arrendamento urbano (cont.) • Pelo arrendatário: enumeração exemplificativa: • Não realização pelo senhorio das obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado (art. 1083º, n.º 4 CC)

12. Modalidades de extinção do arrendamento urbano (cont.) • Caducidade (art. 1051º CC) • Decurso do prazo estipulado ou estabelecido por lei (art. 1051º, a) CC) • Verificação da condição resolutiva ou certeza da não verificação da condição suspensiva (art. 1051º, b) CC) • Extinção do direito ou dos poderes de administração com base nos quais o contrato foi celebrado (art. 1051º, c) CC) • Morte ou extinção do arrendatário, salvo convenção escrita em contrário (art. 1051º, d) CC. V. contudo art. 1106º e 1113º CC) • Perda do imóvel arrendado (art. 1051º, e) CC)

13. Modalidades de extinção do arrendamento urbano (cont.) • Expropriação por utilidade pública, que não seja compatível com a subsistência do contrato (art. 1051º, f) CC) • Cessação dos serviços que determinaram a entrega do locado (art. 1051º, e) CC) • Confusão das qualidades de senhorio e arrendatário • Não reocupação do locado pelo arrendatário no prazo de 3 meses após a realização das obras pelo senhorio ou pelo município, salvo justo impedimento ( art. 10º, n.º 7 e 17º RJOPA e 16º NRAU)

14. Modalidades de extinção do arrendamento urbano (cont.) • Denúncia e oposição à renovação • Arrendamento para habitação • Arrendamento de duração indeterminada • Denúncia pelo arrendatário- a qualquer momento, com antecedência não inferior a 120 dias (art. 1100º CC) • Denúncia pelo senhorio: • Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em primeiro grau (art. 1101º, a) CC) • Demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos (art. 1101º, b) e 1103º, n.º 3CC) • Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a 5 anos sobre a data em que pretenda a cessação (art. 1101º, c) CC)

15. Regime transitório • Contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados depois do DL 257/95, de 30 Setembro (art. 26º NRAU) • Transmissão por morte • Denúncia e oposição à renovação

16. Regime transitório (cont.) • Contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados antes do DL 257/95, de 30 Setembro (art. 27º a 58º NRAU) • Regime da actualização das rendas • Regime das benfeitorias • Regime das obras • Regime da transmissão por morte • Regime da denúncia pelo senhorio

17. Normas processuais • Acção de despejo (art. 14º NRAU) • Acção executiva para entrega de imóvel arrendado (art. 15º NRAU e art. 930º- A a 930º- E do CPC) • Acção executiva para cobrança de rendas (art. 15º, n.º 2 NRAU) • Consignação em depósito de rendas (art. 17º NRAU)

18. Mariana Costa mcosta@fep.up.pt