NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO ASPECTOS PROCESSUAIS

NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANOASPECTOS PROCESSUAIS ANTÓNIO JOSÉ FIALHO Seixal 20/06/2006

MEIOS PROCESSUAIS PREVISTOS NO NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO - ACÇÃO DECLARATIVA DE DESPEJO (Artigo 14.º NRAU) - ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE IMÓVEL ARRENDADO - ACÇÃO EXECUTIVA PARA PAGAMENTO DAS RENDAS (Artigo 15.º NRAU) - SUSPENSÃO E DIFERIMENTO DA DESOCUPAÇÃO DO LOCADO (Artigos 930.º-B e 930.º-C do Código de Processo Civil)

A ACÇÃO DE DESPEJO A acção de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação e segue a forma de processo comum declarativo. Em termos gerais, baseia-se no incumprimento do contrato pela parte contrária e pressupõe uma conduta grave e reiterada que torne inexigível a manutenção do arrendamento.

ACÇÃO DE DESPEJO 1.º FUNDAMENTO - A violação reiterada e grave de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio (Artigo 1083.º, n.º 2, alínea a), do Código Civil).

ACÇÃO DE DESPEJO 2.º FUNDAMENTO - A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública (Artigo 1083.º, n.º 2, alínea b), do Código Civil).

ACÇÃO DE DESPEJO 3.º FUNDAMENTO - O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina (Artigo 1083.º, n.º 2, alínea c), do Código Civil).

ACÇÃO DE DESPEJO 4.º FUNDAMENTO - O não uso do locado por mais de um ano, salvo em caso de força maior, doença ou cumprimento de obrigações profissionais do próprio ou do cônjuge do arrendatário ou de pessoa que com este viva em união de facto (Artigo 1083.º, n.º 2, alínea d), do Código Civil).

ACÇÃO DE DESPEJO 5.º FUNDAMENTO - A cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio (Artigo 1083.º, n.º 2, alínea e), do Código Civil).

ACÇÃO DE DESPEJO 6.º FUNDAMENTO - Oposição do arrendatário à realização de actos necessários à avaliação fiscal ou à determinação do coeficiente de conservação do local arrendado (Artigo 36.º, n.º 3 do NRAU).

ACÇÃO DE DESPEJO 7.º FUNDAMENTO - Denúncia do arrendamento por necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau ou para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos (Artigo 1101.º, n.º 2, alíneas a), e b), do Código Civil).

ACÇÃO DE DESPEJO Sendo a causa de resolução a falta de residência permanente do arrendatário, o senhorio pode pedir indemnização igual ao valor da renda desde o termo do prazo para contestar até à entrega efectiva da habitação.

ACÇÃO DE DESPEJO Na pendência da acção de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas nos termos gerais. 

ACÇÃO DE DESPEJO Na falta de pagamento ou depósito das rendas, encargos ou despesas vencidos por um período superior a três meses, é notificado o arrendatário para, em dez dias, proceder ao seu pagamento ou depósito e ainda da importância da indemnização devida, juntando prova nos autos e sendo condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depósito, que são contadas a final.

ACÇÃO DE DESPEJO Não sendo pagas ou depositadas as rendas, pode o senhorio pedir certidão relativa a este facto, a qual constitui título executivo para efeitos de despejo do local arrendado, na forma de processo executivo comum para entrega de coisa certa.

ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE IMÓVEL ARRENDADO 1.º CASO CESSAÇÃO POR REVOGAÇÃO TÍTULO EXECUTIVO - CONTRATO DE ARRENDAMENTO - ACORDO REVOGATÓRIO DO CONTRATO (Artigo 1082.º, n.º 2 do Código Civil)

ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE IMÓVEL ARRENDADO 2.º CASO CESSAÇÃO POR CADUCIDADE DO PRAZO DE ARRENDAMENTO TÍTULO EXECUTIVO - CONTRATO ESCRITO DE ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO NÃO PERMANENTE OU PARA FIM ESPECIAL TRANSITÓRIO DONDE CONSTE A FIXAÇÃO DO PRAZO DE CADUCIDADE

ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE IMÓVEL ARRENDADO 3.º CASO CESSAÇÃO POR OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO TÍTULO EXECUTIVO - CONTRATO DE ARRENDAMENTO - COMUNICAÇÃO ESCRITA AO ARRENDATÁRIO IMPEDINDO A RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA COM ANTECEDÊNCIA NÃO INFERIOR A UM ANO DO TERMO DO CONTRATO

ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE IMÓVEL ARRENDADO 4.º CASO DENÚNCIA POR COMUNICAÇÃO TÍTULO EXECUTIVO - CONTRATO DE ARRENDAMENTO - COMUNICAÇÃO AO ARRENDATÁRIO COM ANTECEDÊNCIA NÃO INFERIOR A CINCO ANOS SOBRE A DATA DA CESSAÇÃO - COMUNICAÇÃO CONFIRMATÓRIA COM A ANTECEDÊNCIA DE QUINZE MESES A UM ANO SOBRE A DATA DE EFECTIVAÇÃO

ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE IMÓVEL ARRENDADO 5.º CASO RESOLUÇÃO POR COMUNICAÇÃO DE OBRIGAÇÃO INCUMPRIDA TÍTULO EXECUTIVO - CONTRATO DE ARRENDAMENTO • COMUNICAÇÃO AO ARRENDATÁRIO ONDE SE INVOQUE, FUNDADAMENTE, A OBRIGAÇÃO INCUMPRIDA DE MORA SUPERIOR A TRÊS MESES NO PAGAMENTO DA RENDA, ENCARGOS OU DESPESAS (Artigos 1083.º, n.º 3 e 1084.º, n.º 1 do Código Civil)

ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE IMÓVEL ARRENDADO 6.º CASO RESOLUÇÃO POR COMUNICAÇÃO DE OBRIGAÇÃO INCUMPRIDA TÍTULO EXECUTIVO - CONTRATO DE ARRENDAMENTO - COMUNICAÇÃO AO ARRENDATÁRIO ONDE SE INVOQUE, FUNDADAMENTE, A OBRIGAÇÃO INCUMPRIDA (OPOSIÇÃO À REALIZAÇÃO DE OBRAS) - COMPROVATIVO EMITIDO PELA AUTORIDADE COMPETENTE DA OPOSIÇÃO À REALIZAÇÃO DE OBRAS ORDENADAS POR AUTORIDADE PÚBLICA

ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE IMÓVEL ARRENDADO 7.º CASO DENÚNCIA PELO ARRENDATÁRIO TÍTULO EXECUTIVO - CONTRATO DE ARRENDAMENTO - COMUNICAÇÃO DA DENÚNCIA DO CONTRATO PELO ARRENDATÁRIO EM CONSEQUÊNCIA DE OPOSIÇÃO À ACTUALIZAÇÃO DAS RENDAS (Artigos 37.º, n.º 5 e 43.º, n.º 5, do NRAU)

ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE IMÓVEL ARRENDADO 8.º CASO RECONHECIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE ENTREGA PELO ARRENDATÁRIO TÍTULO EXECUTIVO - DOCUMENTO PARTICULAR ASSINADO PELO ARRENDATÁRIO COMPROVANDO A EXTINÇÃO DO CONTRATO E A CONSEQUENTE OBRIGAÇÃO DE ENTREGAR O IMÓVEL (Artigo 46.º, n.º 1, alínea c), do Código de Processo Civil)

ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE IMÓVEL ARRENDADO 9.º CASO COMUNICAÇÃO COM VISTA A IMPEDIR A RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA DO CONTRATO TÍTULO EXECUTIVO - CONTRATO DE ARRENDAMENTO - COMUNICAÇÃO DESTINADA A IMPEDIR A RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA DO CONTRATO (Artigo 1098.º do Código Civil)

ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE IMÓVEL ARRENDADO 10.º CASO COMUNICAÇÃO COM VISTA A EFECTUAR A DENÚNCIA NO ARRENDAMENTO DE DURAÇÃO LIMITADA TÍTULO EXECUTIVO - CONTRATO DE ARRENDAMENTO - COMUNICAÇÃO DESTINADA A EFECTUAR A DENÚNCIA DO ARRENDAMENTO NOS CONTRATOS DE DURAÇÃO INDETERMINADA (Artigo 1100.º do Código Civil)

ACÇÃO EXECUTIVA PARA PAGAMENTO DE RENDAS TÍTULO EXECUTIVO - CONTRATO DE ARRENDAMENTO - COMPROVATIVO DA COMUNICAÇÃO AO ARRENDATÁRIO DO MONTANTE EM DÍVIDA

FORMALIDADES DAS COMUNICAÇÕES As comunicações pelo senhorio com vista à cessação do contrato por resolução são efectuadas mediante notificação judicial avulsa, ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução, sendo feito na pessoa do notificado, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificado assinar o original (Artigo 9.º, n.º 7 do NRAU).

FORMALIDADES DAS COMUNICAÇÕES As comunicações relativas à cessação do contrato de arrendamento, actualização da renda e obras são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de recepção (Artigos 9.º, n.º 1 e 15.º, alíneas c), e d), ambos do NRAU).

FORMALIDADES DAS COMUNICAÇÕES Se o local arrendado constitui casa de morada de família, aquelas comunicações devem ser dirigidas separadamente a cada um dos cônjuges, o que também é exigido quando existir pluralidade de arrendatários (Artigos 11.º, n.º 4 e 12.º, n.º 1 do NRAU)

FORMALIDADES DAS COMUNICAÇÕES Se a carta vier devolvida por o arrendatário se ter recusado a recebê-la ou não a ter levantado no prazo previsto no regulamento dos serviços postais, o senhorio deve enviar nova carta num prazo não inferior a 30 dias nem superior a 60 dias após o envio da primeira carta (Artigo 10.º, n.º 3 do NRAU).

FORMALIDADES DAS COMUNICAÇÕES Em caso de devolução desta segunda carta, considera-se que a comunicação foi recebida no décimo dia posterior ao seu envio, formando-se assim título executivo para a acção executiva de entrega de imóvel arrendado (Artigo 10.º, n.º 4 do NRAU).

JUSTO IMPEDIMENTO O evento não imputável à parte em contrato de arrendamento urbano que obste à prática atempada de um acto previsto na lei ou à recepção das comunicações que lhe sejam dirigidas e deve ser invocado logo após a sua cessação.

JUSTO IMPEDIMENTO Compete à parte que invocar o justo impedimento a demonstração dos factos em que se funda. Em caso de desacordo entre as partes, a invocação do justo impedimento só se torna eficaz após decisão judicial.

TRAMITAÇÃO PROCESSUAL DA EXECUÇÃO PARA ENTREGA DE IMÓVEL ARRENDADO I) - Baseada em sentença judicial: - A) - não tem despacho liminar; B) - o executado é citado para entregar o imóvel locado ou deduzir oposição; C) - são fundamentos da oposição: - - os motivos indicados no Artigo 814.º do Código de Processo Civil; - a existência de benfeitorias a que o executado tenha direito, se os tiver feito valer na acção declarativa.

TRAMITAÇÃO PROCESSUAL DA EXECUÇÃO PARA ENTREGA DE IMÓVEL ARRENDADO I) - Baseada em título extra-judicial: - A) - carece de despacho liminar; B) - o executado é citado para entregar o imóvel locado ou deduzir oposição; C) - são fundamentos da oposição: - - os motivos indicados nos Artigos 814.º e 816.º do Código de Processo Civil; - a existência de benfeitorias a que o executado tenha direito (Artigo 929.º, n.º 1 do Código de Processo Civil).

ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE IMÓVEL ARRENDADO Se a execução se basear em título extra-judicial, a dedução de oposição à execução suspende automaticamente a mesma (Artigo 930.º-B, n.º 1, alínea a), do Código de Processo Civil)

ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE IMÓVEL ARRENDADO SUSPENSÃO PROVISÓRIA DA DESOCUPAÇÃO Se for exibido pelo detentor do imóvel título que permita o gozo legítimo do prédio e com data anterior ao início da execução, o agente de execução deve suspender as diligências executórias (Artigo 930.º-B, n.º 2 do Código de Processo Civil)

ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE IMÓVEL ARRENDADO Tratando-se de arrendamento para habitação, o agente de execução suspende as diligências executórias quando lhe seja apresentado atestado médico que indique o prazo para a suspensão e que a diligência põe em risco a vida da pessoa que se encontra no local por razões de doença aguda (Artigo 930.º-B, n.º 3 do Código de Processo Civil)

DIFERIMENTO DA DESOCUPAÇÃO DO LOCADO REQUISITOS - Arrendamento para habitação - Invocação de razões sociais imperiosas; - Apresentação imediata das provas e indicação das testemunhas (até ao limite de três); - Não pode exceder o prazo de dez meses.

DIFERIMENTO DA DESOCUPAÇÃO DO LOCADO - O incidente tem carácter urgente.  - É liminarmente indeferido se: - • for apresentado fora de prazo; - o fundamento não se ajustar a nenhum dos referidos na lei; ou - for manifestamente improcedente.  - Se for recebido, é notificado o exequente para contestar.

DIFERIMENTO DA DESOCUPAÇÃO DO LOCADO O pedido de diferimento de desocupação do locado deve ser decidido no prazo máximo de trinta dias a contar da sua apresentação, sendo a decisão oficiosamente comunicada ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social.

NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANOASPECTOS PROCESSUAIS ANTÓNIO JOSÉ FIALHO Seixal 20/06/2006

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