Právny režim nebytových priestorov – garáží pri výstavbe a zápise do katastra

1. Právny režim nebytových priestorov – garáží pri výstavbe a zápise do katastra Mgr. Eugen Gronych 30. mája 2007

2. Nebytový priestor Charakteristika nebytového priestoru • Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (3) Nebytovým priestorom sa na účely tohto zákona rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie; nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu 5) ani spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu.

3. Dve roviny riešenia nebytových priestorov • „INDIVIDUÁLNE“ GARÁŽE • „HROMADNÉ“ GARÁŽE

4. Vybudovanie samostatných garáží, t.j. s obvodovými stenami a vstupom ohraničeného nebytového priestoru – garáže určenej pre individuálneho vlastníka. • Predstavuje samostatný nebytový priestor a je v danom prípade irelevantné, akú má kapacitu. • Pri predaji je možné určiť kúpnu cenu nebytového priestoru a k tomu previesť vlastnícke právo na nadobúdateľa. I. „INDIVIDUÁLNE“ GARÁŽE

5. II. „HROMADNÉ“ GARÁŽE • Vytvorenie garážových státí využívaných vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. • Každý vlastník riešiaci svoje parkovanie, bude mať záujem o garážové státie • Vzniká problematika, ako na neho previesť vlastnícke právo.

6. SPOLUVLASTNÍCKY PODIEL NA NEBYTOVOM PRIESTORE - GARÁŽI • V súvislosti s prevodom spoluvlastníckeho podielu je aktuálne vychádzať z prognózy, či bude v čase podpisu kúpnej zmluvy možné previesť v danom nebytovom priestore – garáži, všetky spoluvlastnícke podiely na nových vlastníkov/spoluvlastníkov.

7. PREDKUPNÉ PRÁVO K SPOLUVLASTNÍCKEMU PODIELU • Problém sa môže prejaviť v prípade, ak ku niektorým garážovým státiam zostanú spoluvlastnícke podiely neprevedené. • Je totiž potrebné vziať do úvahy ustanovenie § 140 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého „ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osoby (čo sa štandardne nepredpokladá). • Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov“.

8. RIZIKÁ PREVODU SPOLUVLASTNÍCKEHO PODIELU Čiastočným odpredajom spoluvlastníckych podielov na nebytovom priestore – garáži, sa investor môže dostať do komplikovanej situácie, kde by mu ostatní spoluvlastníci mohli zablokovať predaj zvyšných spoluvlastníckych podielov z nasledovných dôvodov:

9. I. Dôvody zablokovania odpredaja spoluvlastníckych podielov • investor odpredá spoluvlastnícky podiel tretej osobe bez splnenia ponukovej povinnosti na odkúpenie inými podielovými spoluvlastníkmi – • Jedná sa o relatívne neplatný právny úkon, • Neplatnosť môže napadnúť ktorýkoľvek z ostatných podielových spoluvlastníkov, • Kataster pri zápise vlastníckeho práva k spoluvlastníckemu podielu neskúma naplnenie podmienok predkupného práva z titulu podielového spoluvlastníctva • Na základe súdneho rozhodnutia v takejto veci však bude povinný vklad vlastníckeho práva zrušiť a obnoviť pôvodný zápis.

10. II. Dôvody zablokovania odpredaja spoluvlastníckych podielov • investor nebude môcť odpredať spoluvlastnícky podiel tretej osobe – • Ostatní podieloví spoluvlastníci nebytového priestoru – garáže, využijú svoje predkupné právo a odkúpia spoluvlastnícky podiel – čo nie je prekážkou odpredaja • Záujemca o kúpu bytu požaduje aj kúpu garážového státia a investor mu to nie je schopný ponúknuť, môže nastať situácia ťažšieho odpredaja bytu, a to najmä v lokalitách s problematickým parkovaním, čím môže dôjsť zároveň aj k zníženiu hodnoty bytu.

11. UŽÍVACIE PRÁVO KU GARÁŽOVÉMU STÁTIU • Pre eliminovanie uvedených rizík, sa ako riešením javí: • neodpredávať hneď spoluvlastnícke podiely k nebytovému priestoru – garáži (pokiaľ nie sú ešte záujemcovia o všetky garážové státia v rámci daného nebytového priestoru – garáže) • Zriadiť budúcim vlastníkom v rámci uzatvárania ZBZ - len užívacie právo • odplatné (vo výške ceny za garážové státie) • na dobu neurčitú, so zakotvením povinnosti oboch strán uzatvoriť kúpnu zmluvu na spoluvlastnícky podiel v okamihu, keď budú ku všetkým garážovým státiam zriadené užívacie práva. Kúpna cena môže byť dohodnutá ako symbolická.

12. VZDANIE SA PREDKUPNÉHO PRÁVA • Otázka: Je možné dohodnúť, že spoluvlastník nebytového priestoru – garáže si neuplatní svoje predkupné právo??? • Podľa nášho názoru nie, jednalo by sa o porušenie ustanovenia § 574 ods. 2, podľa ktorého „dohoda, ktorou sa niekto vzdáva práv, ktoré môžu vzniknúť až v budúcnosti, je neplatná“. • Užívanie konkrétneho garážového státia. • V rámci ZBZ je možné toto garážové státie definovať prílohou – grafickým znázorneným v rámci konkrétneho nebytového priestoru – garáže • Pri zriadení užívacieho práva je možné tento stav právne udržať a korigovať, nakoľko vlastníkom nebytového priestoru – garáže je stále investor, prípadne jeden konkrétny subjekt, na ktorý prešli práva a povinnosti zo ZBZ, kde sa užívacie právo zriadilo.

13. UŽÍVANIE GARÁŽOVÉHO STÁTIA • V okamihu prevodu spoluvlastníckych podielov na nových podielových spoluvlastníkov, sa títo musia dohodnúť a dospieť k dohode o využívaní nebytového priestoru – garáže. • Možnosť ako predísť nedorozumeniam a prípadnej nemožnosti uzatvoriť dohodu medzi jednotlivými podielovými spoluvlastníkmi je zakomponovať do zmluvy o výkone správy bytového domu ustanovenie, v zmysle ktorého sa každý pôvodný užívateľ, resp. neskorší podielový spoluvlastník nebytového priestoru – garáže, zaväzuje užívať jemu vyhradenú časť (napr. podľa grafickej prílohy) a správcovi sa dáva možnosť kontroly plnenia tohto záväzku.

14. Ďakujem Vám za pozornosť!

15. Kontakt Mgr. Eugen Gronych Advokátska kancelária JUDr. Jaroslav Ružička, PhD. Kapitulská 15 811 01 Bratislava Slovensko www.ccsconsulting.sk www.law-now.com JUDr. Jaroslav Ružička Managing Partner ruzicka@ccsconsulting.sk T: + 421 (0)2 544 33 490, 103 F: + 421 (0)2 544 35 906