ĐỀ CƯƠNG BÀI GIẢNG PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1. ĐỀ CƯƠNG BÀI GIẢNGPHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

2. Vănbảnphápluật • LuậtKinhdoanhbấtđộngsảnsố 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006, hiệulựcngày 01/01/2007; • LuậtNhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005, hiệulựcngày 01/7/2006; • Luậtsửađổi, bổ sung Điều 126 LuậtNhà ở vàĐiều 121 LuậtĐấtđaisố 34/2009/QH12 ngày 18/6/2009, hiệulực 01/9/2009; • Nghịquyết 19/2008/NQ-QH12 ngày 03/6/2008 vềviệcthíđiểmchotổchức, cánhânnướcngoàimuavàsởhữunhà ở tạiViệt Nam, hiệulựcngày 01/01/2009; • Nghịđịnh 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007; • Nghịđịnh 51/2009/NĐ-CP ngày 03/6/2009;

3. Vănbảnphápluật • Nghịđịnh 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009; • Nghịđịnh 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 • Thôngtư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008; • Thôngtưliêntịch 30/2009/TTLT-BXD-BKHĐT ngày 27/8/2009 thíđiểmmộtsốthủtụchànhchínhtrongđầutưxâydựngđốivớidựánkhuđôthịmới, dựánkhunhà ở, dựánhạtầngkỹthuậtkhucôngnghiệp; • Thôngtư 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010; • Thôngtư 14/2011/TT-BXD ngày 25/11/2011.

4. Mộtsốthuậtngữ: • Hiện tượng bong bóng kinh tế (đôi khi còn gọi là "bong bóng đầu cơ", "bong bóng thị trường", "bong bóng tài chính" là hiện tượng chỉ tình trạng thị trường trong đó giá hàng hóa hoặc tài sản giao dịch tăng đột biến đến một mức giá vô lý hoặc mức giá không bền vững. • Đầu cơ là việc lợi dụng cơ chế tự phát của thị trường để hoạt động mua bán thu lãi mau chóng và dễ dàng. • Phân khúc thị trường là việc phân chia thị trường thành những nhóm khách hàng mua khác nhau có những nhu cầu hay phản ứng khác nhau. • Phânlôbánnềnlàbánkhichưaxâydựngnhà ở • Lạm phát là sự mất giá trị thị trường hay giảm sức mua của đồng tiền. Lạm phát nói chung có thể được hiểu là việc giá cả các hàng hóa tăng lên so với mức giá thời điểm trước (vật giá leo thang).  • Tín dụng còn gọi là cho vay,, là việc một bên (bên cho vay) cung cấp nguồn tài chính cho đối tượng khác (bên đi vay) trong đó bên đi vay sẽ hoàn trả tài chính cho bên cho vay trong một thời hạn thỏa thuận và thường kèm theo lãisuất

5. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS 1. Bấtđộngsảnvàthịtrườngbấtđộngsản: 1.1. Bấtđộngsản - BộluậtDânsự 1995: dựatrêntínhchấtdidờihoặckhôngdidờiđượccủatàisản. - BộluậtDânsự 2005: liệtkêcụthể, bấtđộngsảnbaogồm: + Đấtđai; + Nhà, côngtrìnhxâydựnggắnliềnvớiđấtđai; + Tàisảngắnliềnvớinhà, côngtrìnhxâydựngtrênđất; + Tàisảnkhácgắnliềnvớiđấtđai; + Tàisảnkhác do phápluậtquyđịnh. 1.2. Hànghóabấtđộngsản: - Haiyếutốđểmộtbấtđộngsảnđượcxemlàhànghóa: cógiátrịsửdụngvàgiátrị (hay cònđượcgọilàcógiá). - Bấtđộngsảnđượcxemlàhànghóakhiđápứngđiềukiệnphápluậtquyđịnh.

6. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS 1.3. Đặcđiểmcủabấtđộngsản: - Tínhcốđịnh: vịtrícốđịnh, khôngdichuyểnđược. - Tínhbềnvững, đờisốngkinhtếlâudàigiátrịcao, đượcđầutưdàihạn, khôngthểchuyểnđổingaythànhtiềnmặt. - Tínhcábiệt, khan hiếm. - Tínhnhạycảm, chịusự chi phốicủanhiềuyếutố. - Tínhchịuảnhhưởnglẫnnhaurấtlớn. - BĐS làtàisảnlớncủaNhànước, ngườidân…nêntácđộngrấtnhiềuđến KT-XH

7. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS 1.4. Thịtrườngbấtđộngsản: - Theo nghĩahẹp: TTBĐS lànơidiễnracácgiaodịchbấtđộngsản. - Theo nghĩarộng: TTBĐS làtổnghòacácquanhệxãhộivàcácyếutốgiúpchohoạtđộnggiaodịchbấtđộngsảnđượchìnhthành, tồntạivàhoạtđộng (nhưquanhệgiữacácchủthểtrongviệctạolập, giaodịchđốivớibấtđộngsản; hỗtrợgiaodịchbấtđộngsản; cácquanhệtàichính, địnhhướngsựpháttriểncủathịtrường..v.v).

8. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS 1.5. Đặcđiểmcủathịtrườngbấtđộngsản: - TTBĐS khôngphảilàthịtrườnggiaodịchbảnthân BĐS màlàthịtrườnggiaodịchcácquyềnvàlợiíchchứađựngtrongcác BĐS thông qua cácloạigiấytờpháplýchứng minh quyềnsởhữu, sửdụngbấtđộngsản. - TTBĐS làthịtrườngkhônghoànhảo. - TTBĐS chịuảnhhưởngbởisự chi phốicủaphápluật, sự can thiệpvàquảnlýchặtchẽcủaNhànước. - TTBĐS cầncósựhỗtrợcủanhiềuloạihìnhdịchvụchuyênnghiệp. - TTBĐS cómốiliênhệchặtchẽvớinhiềuthịtrườngliênquan (nhưthịtrườngtàichính, thịtrườngbảohiểmvàthịtrườngxâydựng). - Thịtrườngbấtđộngsảnlàthịtrườngkhóxâmnhập.

9. 1.6. Sơlượcquátrìnhpháttriểncủathịtrườngbấtđộngsản ở Việt Nam: chialàm 6 giaiđoạnchính • Trướcnăm 1990 Thờikỳnàykinhtếchưapháttriển, quỹđấtcònnhiều, quátrìnhđôthịhóadiễnracònchậm, do đónhucầuvềsửdụngđấtcủacáctổchức, cánhântrongnướcchưacao. Tronggiaiđoạnnàyhầunhưkhôngtồntạithịtrườngbấtđộngsản. Cácgiaodịchbấtđộngsảntrongthờigiannàychỉlàcácgiaodịchngầm, phi thịtrường.

10. Cơnsốtlầnthứnhất (1993-1994) ThịtrườngBấtđộngsảnViệt Nam đãcó “Cơnsốtlầnthứnhất” - diễnratronghainăm (1993-1994), trongđóThịtrườngBấtđộngsảnđặcbiệt “sốt” mạnh ở phânkhúcĐấtvàQuyềnsửdụngđất. Nguyênnhânlà do nhucầunhà ở, đất ở củadâncưvàđấtđểsảnxuấtkinhdoanhngàycàngtăng, nhấtlà ở cácđôthị, màquanhệchuyểnnhượng, muabánđấtđaitrongdâncưđãxuấthiệntừnhữngnămtrướckhiLuậtđấtđai(1993) rađời.

11. Đóngbănglầnthứnhất ( 1995– 1999) Trướctìnhhìnhthịtrườngsốtnóng, nhànướcđã can thiệpvàothịtrườngbằng 2 nghịđịnhlàNghịđịnhsố 18 và 87 vềthuêđất, nhằmngănchặnhiệntượngđầucơ. Theo đó, ngườisửdụngđấtphảitrảtiềnhailần (tiềnchuyểnquyềnsửdụngđấtvàtiềnthuêđất). Vớisựtácđộngtừ 2 nghịđịnhtrênđãbuộccácnhàđầucơsửdụngđònbẩytàichínhđểthamgiathịtrườngphảibántháođấtđaiđangnắmgiữđểtrảtiềnchoNgânhàng. Lànsóngxảhàngcủacácnhàđầucơđãlàmchothịtrường ở trạngtháicungvượtcầu, thịtrườnglaodốc. Bêncạnhđó, khủnghoảngkinhtếchâu Á khởinguồntừTháiLanđãlàmchomộtsốdựánbấtđộngsảncủanướcngoàiđầutưvàoViệt Nam đãthấtbại, gópphầnlàmchothịtrườngsuythoái.

12. Cơnsốtlầnthứ 2 ( 2001 – 2002) Saumộtthờigiandàibìnhlặng, từnăm 2000, giánhàđấtbắtđầubiếnđộng, tiếpđógiácảtăngnhanhliêntụcvàđạtđỉnhcaovàokhoảngQuý II năm 2001. Cơnsốtđấtlầnthứhaidiễnra do ngườiđầutưdựđoánvàđánhgiáchủtrươngchoViệtkiềumuanhàvà ban hànhgiáđấtmớisẽcótriểnvọngchothịtrườngnhàđấtnênnhiềungườiđầutưmuađấtkhắpnơi ở vùngven.

13. Cơnsốtđấtlầnthứba (2007 -2008) Khônggiốngnhưhailầnsốtđấttrướcđó, lầnsốtđấtnàytậptrungmạnhmẽvàophânkhúcCănhộcaocấpvàBiệtthự. Mộtsốnguyênnhânchủchốt : - Nguồnvốn FDI(vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài) tăngtrưởngmạnhđầutưvàoViệt Nam tạonêntăngtrưởngkinhtếấntượngtrong 2003 -2007. - Trongnăm 2006-2007, cóthểxemlànămkháhuyhoàngđốivớiThịtrườngChứngkhoánViệt Nam vàmọingườiđềuthamgiacũngnhưkiếmtiềndễdàngtừThịtrườngChứngkhoán. Điềunàytạoramộtnguồnvốnthặngdưlớncủangườithắngchứngkhoánchuyểndịch sang ThịtrườngBấtđộngsảntạođiềukiệnchophânkhúccaocấp “sốt” mạnh.

14. Đóngbănglần 3 ( 2008 – nay ). - Đứngtrướcthựctrạng bong bóngthịtrườngbấtđộngsảnngàycànglớncùngvớitốcđộlạmpháttăngmộtcáchchóngmặt, chínhphủđãtiếnhànhđiềutiếtthịtrườngbằngcácchínhsáchtiềntệvớiviệckiểmsoáttíndụngchặtchẽ, đặcbiệtlàtíndụng phi sảnxuấtvớihàngloạtcácbiệnphápđượcchínhphủthựchiệnnhằmổnđịnhthịtrườngvàkiềmchếlạmphát. Nghịđịnh 71 và 69 rađờinăm 2010 hướngdẫnthihànhluậtđấtđaicósửađổi 2009 vàviệcthuthuếsửdụngđấtcànglàmchothịtrườngthêmphầnảmđạm.

15. Bước sang 2011, trướcnguycơlạmpháttăngcaocùngsựleodốckhôngmãnhliệtcủagiávàngvà USD đãbuộcchínhphủphảicónghịquyếtsố 11 vềcácbiệnphápkiềmchếlạmpháp, ổnđịnhtìnhhìnhkinhtếvĩmô. Theo đótăngtrưởngtíndụngnăm 2011 bịgiớihạn ở con số 20%, dưnợtíndụngchovayđốivớilĩnhvực phi sảnxuấtbịgiớihạn ở mức 16% cànglàmchothịtrườngbấtđộngsảnthêmphầnảmđạm, xua tan kỳvọngthịtrườngphụchồicủacácnhàđầutưbấtđộngsản. Năm 2012 – lànămchứngkiếnnhiềudoanhnghiệpphásảnnhấttrongvòng 10 năm qua. Mỗinămcókhoảng 5,000-7,000 doanhnghiệpphásản/giảithể, tứcthấphơnnăm 2011 khoảng 8 lần. 2012 cũnglànămcạnhtranhkhốcliệt, thậmchílàcuộcchiếnsốngcòncủadoanhnghiệp BĐS. Hàngloạtcôngtydịchvụmôigiớivàchothuê BĐS đóngcửa. CácChủĐầuTưthiếunănglựcvềtàichínhgầnnhưtuyênbốphásảnhoặcphảiraobándựán.

16. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS  Nhữnghạnchếcủa TTBĐS Việt Nam: - Mangtínhtựphát, chưaổnđịnh. - TTBĐS phi chínhquyhoạtđộngmạnhvớinhiềubấtđộngsảnchưađủđiềukiệnpháplýđểthamgiagiaodịchtrênthịtrường. - QuảnlýcủaNhànướcđốivớithịtrườngcònyếukém. - Đầucơkháphổbiến, làmbiếndạngquanhệcungcầuvàgiácảtrênthịtrường.

17. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS 1.7. Phânloạithịtrườngbấtđộngsản: - Căncứvàothứtựthờigianhànghóabấtđộngsảngianhậpthịtrường: + Thịtrườngsơcấp: lànơidiễnracácgiaodịchgiữaNhànướcvớingườisửdụngđất (giaođất, chothuêđất, đấugiáqsdđ, đấuthầudựáncósửdụngđất), tạocơsởchoviệcđầutư, tạolậpbấtđộngsản. + Thịtrườngthứcấp: lànơidiễnracácgiaodịchgiữacácchủthểhoạtđộngkinhdoanhbấtđộngsảnvớikháchhàngvàcácchủthểliênquan, giúpchobấtđộngsảnđượclưuthôngtrênthịtrường.

18. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS 1.7. Phânloạithịtrườngbấtđộngsản: - CăncứvàotínhhợppháphoặcmứcđộkiểmsoátcủaNhànướcđốivớithịtrường: + TTBĐS chínhquy. + TTBĐS phi chínhquy( thịtrườngngầm). - Căncứvàocôngdụngcủabấtđộngsản: + Thịtrườngquyềnsửdụngđất + Thịtrườngnhà ở; + Thịtrườngtàisảngắnliềntrênđấtphụcvụsảnxuất, kinhdoanh (côngtrìnhkiếntrúc, kếtcấuhạtầngtrênđất). - Căncứvàotínhchấtquanhệtraođổi: + Thịtrườngmuabán, chuyểnnhượng; + Thịtrườngchothuê, chothuêmua; + Thịtrườngthếchấp, bảohiểm..v.v.

19. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS 1.8. Cung – Cầutrongthịtrườngbấtđộngsản: - Cungbđs: toànbộcácbđsđãcósẵn, đanghoặcsẽđượchìnhthànhtrongtươnglaiđápứngđượccácđiềukiệnđưavàogiaodịchvàchủsởhữu/sửdụngsẵnsàngđưavàogiaodịchtrênthịtrường. - Cầubđs: lànhữngnhucầumàcácchủthểcókhảnăngtàichínhđápứngđược. - Cácyếutốảnhhưởngđếncung – cầubđs: +Giácả: giáthànhtạolậpbđs, giábánbđs; giácảhànghóacóthểthaythế; + Sựthayđổichínhsách, phápluậtcủaNhànước; +Sựthayđổithunhập; + Sựthayđổicủacácthịtrườngliênquan; + Sựdựbáothayđổitươnglai…v.v.

20. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS 2. Hoạt động kinh doanh bất động sản 2.1. Khái niệm - Kinh doanh: là việc thực hiện một hoặc một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư từ tạo lập đến tiêu thụ và cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lời. - Hoạt động kinh doanh bất động sản: bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.

21. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS 2.1. Kháiniệm +Kinhdoanhbấtđộngsản: làviệcđầutưtạolập, mua, nhậnchuyểnnhượng, thuê, thuêmuabấtđộngsảnđểbán, chuyểnnhượng, chothuê, chothuêlại, chothuêmuabấtđộngsản Nhằmmụcđíchsinhlời. - Kinhdoanhdịchvụbấtđộngsản: làhoạtđộngcungcấpcácdịchvụhỗtrợkinhdoanhbấtđộngsảnvàthịtrườngbấtđộngsản, baogồm: + Môigiớibấtđộngsản; + Địnhgiábấtđộngsản; + Sàngiaodịchbấtđộngsản; + Tưvấnbấtđộngsản; + Đấugiábấtđộngsản; + Quảngcáobấtđộngsản; + Quảnlýbấtđộngsản.

22. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS 2.2. Đặcđiểmcủahoạtđộngkinhdoanhbấtđộngsản: - HĐKDBĐS đòihỏinguồnvốnlớnnhưngchukỳ quay vòngvốnchậm. - HĐKDBĐS rấtnhạycảmtrướcsựthayđổitrongchínhsách, phápluậtcủaNhànước. - HĐKDBĐS manglạilợinhuậncaonhưngmứcđộrủirocũngrấtcao. - HĐKDBĐS cótácđộngrấtlớnđếncáclĩnhvựcsảnxuấtkinhdoanhkhác (nhưxâydựng, nănglượng, viễnthông, y tế, giáodục..v.v.) cũngnhưtácđộngđếncácthịtrườngliênquan tácđộngđếntăngtrưởngkinhtế.

23. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS 2.3. Nguyêntắccủahoạtđộngkinhdoanhbấtđộngsản (điều 5 Luật KDBĐS): - Chủthểthamgia HĐKDBĐS bìnhđẳngtrướcphápluật, đượctự do thỏathuậntrêncơsởphùhợpphápluậtvàquyền – lợiíchhợpphápcủanhau. - Bấtđộngsảnđưavào HĐKDBĐS phảicóđủđiềukiệntheoquyđịnhcủaphápluật. - HĐKDBĐS phảicôngkhai, minh bạch.

24. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS 2.4. Chủthểthamgia HĐKDBĐS : 2.4.1. Điềukiện (điều 8 Luật KDBĐS): Mọitổchức, cánhântrongvàngoàinướcđềuđượcphéphoạtđộngkinhdoanh BĐS, nhưngphảiđápứngđiềukiệnbắtbuộcsau: - Phảithànhlậpdoanhnghiệphoặchợptácxã; trừtrườnghợpmôigiớibấtđộngsản, cánhânvẫnđượctiếnhành. - Phảicóvốnphápđịnh (ápdụngchokinhdoanh BĐS); - Phảiđăngkýkinhdoanh BĐS hoặckinhdoanhdịchvụ BĐS; - Kinhdoanhdịchvụ BĐS phảicóchứngchỉhànhnghề.

25. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS 2.4.1. Điềukiện : * Vốnphápđịnh: 6 tỉđồng (khiđăngkýkinhdoanh BĐS). Hồsơchứng minh điềukiệnvềvốn: + Biênbảngópvốn/Quyếtđịnhgiaovốn/Bảnđăngkývốn; + Xácnhậncủangânhàngvềsốtiềnkýquỹđốivớivốngópbằngtiền (chỉđượcgiảitỏasaukhiđượccấpgiấychứngnhậnđăngkýkinhdoanh); + Chứngthưđịnhgiácònhiệulựccủatổchứcđịnhgiáđốivớivốngópbằngtàisản.

26. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS 2.4.1. Điềukiện : *Đăngkýkinhdoanhbấtđộngsản: Mọitổchức, cánhântrongvàngoàinướcđềucóquyềnthànhlậpdoanhnghiệpvàđăngkýhoạtđộngkinhdoanhtrừmộtsốchủthểkhôngđượcthànhlập, quảnlý, gópvốnvàodoanhnghiệp (điều 13 LuậtDoanhnghiệp).

27. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS 2.4.1. Điềukiện : *Phảicóchứngchỉhànhnghềđốivớikinhdoanhdịchvụ BĐS: - Dịchvụmôigiới BĐS: ítnhất 01 ngườicóchứngchỉmôigiới BĐS; - Dịchvụđịnhgiá BĐS: ítnhất 02 ngườicóchứngchỉđịnhgiá BĐS; - Dịchvụsàngiaodịch BĐS: ítnhất 02 ngườicóchứngchỉmôigiới BĐS.

28. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS 2.4.2. Phạm vi hoạtđộng (điều 9 vàđiều 10 Luật KDBĐS): *Kinhdoanhbấtđộngsản: - Tổchức, cánhântrongnước: + Đầutưtạolậphoặcmuanhà, côngtrìnhxâydựngđểbán, chothuê, chothuêmua; + Thuênhà, côngtrìnhxâydựngđểchothuêlại; + Đầutưcảitaọđấtvàđầutưcáccôngtrìnhhạtầngtrênđấtthuêđểchothuêđấtđãcóhạtầng; + Nhậnchuyểnnhượngquyềnsửdụngđấtvàđầutưcôngtrìnhhạtầngđểchuyểnnhượng, chothuê; + Thuêquyềnsửdụngđấtđãcóhạtầngđểchothuêlại.

29. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS 2.4.2. Phạm vi hoạtđộng (điều 9 vàđiều 10 Luật KDBĐS): *Kinhdoanhbấtđộngsản: - NgườiViệt Nam địnhcư ở nướcngoài, tổchức, cánhânnướcngoài: + Đầutưtạolậpnhà, côngtrìnhxâydựngđểbán, chothuê, chothuêmua; + Đầutưcảitạođấtvàđầutưcáccôngtrìnhhạtầngtrênđấtthuêđểchothuêđấtđãcóhạtầng. * Kinhdoanhdịchvụbấtđộngsản:cácchủthểtrong, ngoàinướcđềuđượckinhdoanhcácloạihìnhdịchvụbấtđộngsản.

30. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS 2.5. Đốitượngđưavào HĐKDBĐS: - Kinhdoanh BĐS: quyềnsửdụngđất; nhà, côngtrìnhxâydựng; bấtđộngsảnkháctheoquyđịnhphápluật. - KinhdoanhDịchvụ BĐS: cácdịchvụ.

31. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS 2.5. Đốitượngđưavào HĐKDBĐS (điều 7 Luật KDBĐS): 2.5.1. Quyềnsửdụngđấtđưavàogiaodịchkinhdoanhphảiđápứngcácđiềukiệnsau: - Thuộcđốitượngđượcphépkinhdoanh; - Cógiấychứngnhậnquyềnsửdụngđất, quyềnsởhữunhà ở vàtàisảnkhácgắnliềnvớiđất; - Khôngcótranhchấp; - Cònthờihạnsửdụngđất; - Khôngbịkêbiênđểthihànhánhoặctheoquyếtđịnhhànhchínhcủacơquancóthẩmquyền; - Cócôngtrìnhhạtầngtươngứngvớinội dung vàtiếnđộdựánđãđượcphêduyệt.

32. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS * Thuộc đối tượng được phép kinh doanh: là loại đất được tham gia thị trường BĐS theo quy định của Luật đất đai: - Đất mà người sử dụng đất sử dụng dưới hình thức + giao có thu tiền sử dụng đất; + thuê mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; + thuê mà trả tiền thuê đất hàng năm nhưng trên đất có tài sản gắn liền (cây lâu năm, hạ tầng, công trình trên đất…).

33. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS *Cógiấychứngnhậnquyềnsửdụngđất, quyềnsởhữunhà ở vàtàisảnkhácgắnliềnvớiđất: ápdụngkểtừngày 01/8/2009. - Cácloạigiấychứngnhậnhợppháptrước 01/8/2009 vẫncógiátrị, khôngcầnđổi sang giấymới, nếucónhucầusẽđượcđổi sang giấymớihoặckhithựchiệngiaodịchthìngườinhậnquyềnsẽđượccấpgiấymới: + Giấyđỏ; + Giấyhồng. - Giấytờhợplệ: khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luậtđấtđai. Lưu ý:kểtừngày 01/01/2008 trởđi, đấtcógiấytờhợplệchỉđượcđưavàogiaodịchtrong 02 trườnghợp: - Đểthừakếquyềnsửdụngđất; - Ngườisửdụngđấtcógiấytờhợplệđãnộphồsơxincấpgiấychứngnhậnquyềnsửdụngđất (giấyđỏ, giấyhồng) trướcngày 01/11/2007 màvẫnchưađượccấpgiấy.

34. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS * Đất không có tranh chấp: nếu có tranh chấp thì phải giải quyết xong tranh chấp thì mới được đưa quyền sử dụng đất vào kinh doanh. * Còn thời hạn sử dụng đất: - Đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối của hộ gia đình, cá nhân: giao - 20 năm; thuê – không quá 20 năm; - Đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất của hộ gia đình, cá nhân: giao - 50 năm; thuê – không quá 50 năm; - Đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở: 70 năm; - Các trường hợp còn lại: xác định theo dự án đầu tư (theo nhu cầu của người sử dụng) nhưng Nhà nước cho phép sử dụng tối đa không quá 50 năm hoặc trường hợp đặc biệt là không quá 70 năm.

35. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS 2.5.2. Nhà, côngtrìnhxâydựng:đưavàogiaodịchkinhdoanhphảiđápứngcácđiềukiệnsau: - Thuộcđốitượngđượcphépkinhdoanh (lưu ý Điều 2 NĐ153/2007/NĐ-CP); - Đảmbảochấtlượngtheoquyđịnhphápluậtxâydựng (đốivớinhà, côngtrìnhmới); hoặctheothỏathuậncủacácbên (đốivớinhà, côngtrìnhđã qua sửdụng); - Khôngcótranhchấpvềquyềnsởhữu; - Khôngbịkêbiênđểthihànhánhoặctheoquyếtđịnhhànhchínhcủacơquancóthẩmquyền; - Khôngnằmtrongkhuvựccấmxâydựng; - Cóhồsơtheoquyđịnh.

36. Nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng được đưa vào kinh doanh, bao gồm: công trình dân dụng; công trình công nghiệp; công trình giao thông; công trình thủy lợi; công trình hạ tầng kỹ thuật, Trừ một số loại nhà, công trình xây dựng sau đây: nhà ở công vụ; trụ sở cơ quan nhà nước; công trình bí mật nhà nước; công trình an ninh, quốc phòng; công trình được công nhận là di tích lịch sử, văn hoá, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước và các công trình khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh.

37. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS * Có hồ sơ theo quy định: - Nhà, công trình xây dựng đã có sẵn: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất; - Nhà, công trình đang xây dựng: + giấy phép xây dựng; hoặc + hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phệ duyệt; - Nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng: + thiết kế bản vẽ thi công; + hồ sơ hoàn công; + biên bản nghiệm thu bàn giao; - Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: + hồ sơ dự án; + thiết kế bản vẽ thi công; + tiến độ xây dựng đã được phê duyệt.

38. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS 3. Xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể kinh doanh BĐS - Từ Nhà nước: + giao đất, cho thuê đất; + đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Từ người có quyền sử dụng đất: tham gia vào các giao dịch quyền sử dụng đất. Tùy chủ thể mà được tham gia vào các giao dịch khác nhau.

39. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS 3.1. TừNhànước: * Đãđượcgiảiphóngmặtbằng. * Chưađượcgiảiphóngmặtbằng: - Nhànướcchỉthuhồiđấtđểgiaohoặcchothuêđốivớimộtsốdựánpháttriểnkinhtếquantrọngđượcphápluậtquyđịnh, như: + đầutưxâydựng KCN, KhuCôngNghệ Cao, KhukinhTế; + cácdựánthuộcnhóm A; + cácdựán ODA; + dựán 100% vốnđầutưnướcngoàinhưngkhôngthểđầutưtrong KCN, KCNC, KKT; + dựánkhudâncư (dựánhạtầngkhudâncưvàdựánnhà ở); + trungtâmthươngmại, kháchsạncaocấp; + khukinhdoanhtậptrung (khuthươngmại - dịchvụtổnghợp; khuvuichơi, giảitríngoàitrời; khuchănnuôitậptrung..v.v)…

40. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS Các dự án phát triển kinh tế còn lại không được quy định thì chủ đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất (nhận chuyển nhượng, thuê hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất)  Nhà nước không được can thiệp.

41. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS 3.2.Từ người có quyền sử dụng đất: tham gia vào các giao dịch quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, để thừa kế, tặng, cho, góp vốn, cho thuê quyền sử dụng đất). Tùy chủ thể mà được tham gia vào các giao dịch khác nhau. - Tổ chức kinh tế trong nước: có quyền sử dụng đất từ nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận góp vốn hoặc thuê quyền sử dụng đất.

42. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS 3.2.Từngườicóquyềnsửdụngđất: - Tổchứckinhtế do ngườiViệt Nam địnhcư ở nướcngoàithànhlập: cóquyềnsửdụngđấttừnhậnchuyểnnhượng (chỉtrong KCN, KCNC, KKT); nhậnthừakếvànhậntặng, choquyềnsửdụngđất (nềuthuộcđốitượngđượcsởhữunhà ở tạiViệt Nam); nhậngópvốnhoặcthuêquyềnsửdụngđất (nếuthựchiệndựánđầutưthìchỉđượcthuêđấttrong KCN, KCNC, KKT). - Tổchứckinhtế do tổchức, cánhânnướcngoàithànhlập: cóquyềnsửdụngđấttừnhậngópvốnbằngquyềnsửdụngđất (khôngđượcnhậngópvốnbằngquyềnsửdụngđấtcủahộgiađình, cánhân); thuêquyềnsửdụngđất (nếuthựchiệndựánđầutưthìchỉđượcthuêđấttrong KCN, KCNC, KKT).

43. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS Lưu ý: a. Doanhnghiệpcóvốnđầutưnướcngoài (do ngườiViệt Nam địnhcư ở nướcngoài, tổchức, cánhânnướcngoàithànhlập) đượcnhậnchuyểnnhượngmộtsốdựáncósửdụngđấtcủatổchứckinhtếtrongnước: + Dựánđầutưkếtcấuhạtầngkhucôngnghiệp, cụmcôngnghiệp, khuchếxuấtvàkhukinhdoanhtậptrungcócùngchếđộsửdụngđất (khuthươngmại-dịchvụtổnghợp; khu du lịch, khôngbaogồmkhu du lịchsinhthái; khuvuichơigiảitríngoàitrời; khuchănnuôigiasúc, giacầmtậptrung); + Dựánđầutưthuộckhukinhtế, khucôngnghệcao; + Dựánđầutưkếtcấuhạtầngkhuđôthị, khudâncưnôngthôn; + Dựánđầutưsảnxuất, kinhdoanh; + Dựánđầutưxâydựngkinhdoanhnhà ở.

44. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS Lưu ý: b. Việcsởhữunhà ở tạiViệt Nam củangườiViệt Nam địnhcư ở nướcngoàivàtổchức, cánhânnướcngoài: * NgườiViệt Nam địnhcư ở nướcngoài:đượccơquancóthẩmquyềnchophépcứtrútừ 03 thángtrởlênđượcsởhữunhà ở tạiViệt Nam nếuthuộcđốitượng: - cóquốctịchViệt Nam; - cógốcViệt Nam: + vềđầutưtrựctiếptạiViệt Nam; + cócôngđónggópđốivớiđấtnước; + nhàvănhóa, khoahọc, ngườicókỹnăngđặcbiệtmàcơquan, tổchứccủaViệt Nam cónhucầuvàđanglàmviệctạiViệt Nam; + ngườicóvợhơặcchồnglàcôngdânViệt Nam đangsinhsốngtrongnước;  Khônghạnchếsốlượng - cógốcViệt Nam nhưngkhôngthuộccácđốitượngtrên, đượccơquancóthẩmquyềncủa VN cấpgiấymiễnthịthựcvàđượcphépcưtrútại VN từ 03 thángtrởlênđượcsởhữu 01 nhà ở riênglẻhoặc 01 cănhộ.

45. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS b. Việcsởhữunhà ở tạiViệt Nam củangườiViệt Nam địnhcư ở nướcngoàivàtổchức, cánhânnướcngoài: * Tổchức, cánhânnướcngoài:từngày 01/01/2009, đượcsởhữunhà ở tạiViệt Nam nếuthuộcđốitượng: - Cánhânnướcngoài: đangsinhsốngtại VN, cưtrútừ 01 nămtrởlên, thuộctrườnghợp: + đầu tư trực tiếp tại Việt Nam hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp; + cócôngđónggópđượcChủtịchnướctặngthưởngHuânchương, Huychương; hoặcđónggópđặcbiệtđược TTCP quyếtđịnh; + đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu; + kếthônvớicôngdânViệt Nam. • Sởhữu 01 cănhộchungcưtrongdựánnhà ở thươngmạivớithờihạn 50 năm.

46. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS - Tổ chức nước ngoài đáp ứng điều kiện: + đang hoạt động đầu tư tại Việt Nam; + không có chức năng kinh doanh bất động sản; + có nhu cầu nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp.  Sở hữu 01 hoặc một số căn hộ chung cư trong dự án nhà ở thương mại cho những người đang làm việc trong doanh nghiệp với thời hạn theo thời hạn đầu tư, kể cả thời gian gia hạn.

47. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS 4. Hình thức sử dụng đất: - Giao đất không thu tiền sử dụng đất; - Giao đất có thu tiền sử dụng đất; - Thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; - Thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.  Tùy từng chủ thể sử dụng đất và mục đích sử dụng đất mà hình thức sử dụng đất sẽ được xác định khác nhau  quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói riêng và chủ thể kinh doanh BĐS nói chung cũng khác nhau.

48. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS * Giao đất không thu tiền sử dụng đất  không kinh doanh. * Lựa chọn hình thức sử dụng đất  kinh doanh. * Tổ chức kinh tế trong nước: - Không được thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; - Sử dụng đất đầu tư xây dựng nhà ở để bán/bán và cho thuê  giao đất có thu tiền sử dụng đất; - Các mục đích sử dụng đất khác (các dự án đầu tư vào mục đích khác)  lựa chọn giữa giao đất có thu tiền sử dụng đất và thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

49. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS * Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: - Không được giao đất không thu tiền sử dụng đất (trừ trường hợp xây dựng kết cấu hạ tầng chung trong KCN, KCNC, KKT); - Hầu hết các dự án khi sử dụng đất được lựa chọn giữa giao đất có thu tiền sử dụng đất và thuê đất (trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả trọn một lần). * Tổ chức, cá nhân nước ngoài: - Không được giao đất; - Hầu hết các dự án khi sử dụng đất phải thuê đất, nhưng được lựa chọn trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả trọn một lần tiền thuê đất cho cả thời gian thuê. * Doanh nghiệp liên doanh do tổ chức trong nước góp vốn bằng quyền sử dụng đất: kế thừa hình thức.

50. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS 5. Quyền của chủ thể HĐKDBĐS: đối với quyền sử dụng đất và đối với tài sản trên đất 5.1. Quyền đối với quyền sử dụng đất: - Quyền chung của người sử dụng đất; - Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; - Quyền giao dịch quyền sử dụng đất.