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NORME COMUNITARIE NEL SETTORE EDILE

NORME COMUNITARIE NEL SETTORE EDILE. Immobili e Direttiva IVA 2006/112/CE ( rifusione Sesta direttiva comunitaria n. 77/388/CEE).

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NORME COMUNITARIE NEL SETTORE EDILE

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Presentation Transcript

  1. NORME COMUNITARIE NEL SETTORE EDILE

  2. Immobili e Direttiva IVA 2006/112/CE ( rifusione Sesta direttiva comunitaria n. 77/388/CEE) Gli Stati membri possono considerare soggetti passivi d’imposta chiunque, anche a titolo occasionale, effettui la cessione di un fabbricato o di una frazione di fabbricato e del suolo attiguo, anteriormente alla prima occupazione NB - Nell’ordinamento nazionale questa disposizione non è stata recepita ART. 12

  3. Immobili e Direttiva IVA 2006/112/CE ( rifusione Sesta direttiva comunitaria n. 77/388/CEE) REGOLA GENERALE Le locazioni e le cessioni di beni immobili sono sempre esenti da IVA (conseguente limitazione della detrazione per l’imposta assolta sugli acquisti) ART. 135 OPZIONE E DEROGA Gli Stati membri possono accordare ai soggetti passivi il diritto di optare per l'imposizione (per poter recuperare l’IVA sugli acquisti) ART. 137

  4. Immobili e Direttiva IVA 2006/112/CE ( rifusione Sesta direttiva comunitaria n. 77/388/CEE) Estende l’uso dell’inversione contabile (senza specifica autorizzazione) alle seguenti operazioni: • prestazioni di servizi di costruzione, inclusi i servizi di riparazione, pulizia, manutenzione, modifica e demolizione relative a beni immobili nonché la consegna di lavori immobiliari, considerata cessione di beni (contratti di appalto) • messa a disposizione di personale per l’esecuzione delle attività di cui sopra • cessioni di beni immobili qualora il cedente abbia optato per l’imposizione dell'operazione ART. 199

  5. NORME NAZIONALI PER LOCAZIONI E CESSIONI DI FABBRICATI EVOLUZIONE NEL TEMPO

  6. Disciplina IVA immobili nel corso degli anni • Favorite imprese di costruzione • Imponibili tutte le cessioni di immobili • Esenti solo le locazioni di abitazioni 1973 • Agevolazioni per prima casa, a favore della cooperazione e ai fini sociali e di solidarietà (terremoti e calamità naturali ecc.) • Eliminate barriere architettoniche a favore dei portatori di handicap • Aliquota agevolata per recupero centri storici e urbani 1973/1996

  7. Disciplina IVA immobili nel corso degli anni Introdotta esenzione IVA per vendite di fabbricati abitativi da parte di imprese non di costruzioni e per immobiliari di rivendita “… le misure introdotte costituiscono un primo intervento del più ampio disegno di razionalizzazione del delicato settore, volto ad evitare elusioni di imposta o distorsioni di mercato” 1996 DL 323 del 20 giugno

  8. NORME INTRODOTTE • DAL 4 LUGLIO 2006 • Decreto Legge n. 223 del 4 luglio 2006 • Legge di conversione n. 248 del 4 agosto 2006 • Legge 296 del 27 dicembre 2006 (Finanziaria 2007) • Legge 244 del 24 dicembre 2007 (Finanziaria 2008) • Legge 220 del 13 dicembre 2010 (Stabilità 2011) • Decreto legge n. 83 del 22 giugno 2012 • Legge di conversione n. 134 del 7 agosto 2012

  9. SOCIETA’ IMMOBILIARI, TIPO DI IMMOBILI E SINTESI DELLE REGOLE

  10. NORME NAZIONALI PER FABBRICATI - TABELLE DI SINTESI -

  11. LOCAZIONE NON FINANZIARIA DI IMMOBILI

  12. LOCAZIONE NON FINANZIARIA DI IMMOBILI

  13. LOCAZIONE FINANZIARIA DI IMMOBILI

  14. LOCAZIONE FINANZIARIA DI IMMOBILI

  15. CESSIONI DI IMMOBILI DAL 12 AGOSTO 2012

  16. CESSIONI DI IMMOBILI DAL 12 AGOSTO 2012

  17. CESSIONI DI FABBRICATO

  18. INDETRAIBILITA’ OGGETTIVA 19 BIS 1 – SINTESI -

  19. DETRAZIONE IMMOBILI ABITATIVI (solo per immobiliari di costruzioni e di ripristino) ART. 19-BIS 1 Le immobiliari "dicostruzione" e quelle "diripristino" – cioè quelle che hanno acquistato per ricostruire o ristrutturare un immobile abitativo per la successiva rivendita - possono recuperare l'imposta sugli acquisti e i costi di tali beni Alle altre imprese (immobiliari di gestione, immobiliari di rivendita, società di leasing, società di ogni tipo, imprenditori individuali, artisti e professionisti) non è consentito recuperare l’IVA sull’acquisto di fabbricati abitativi (… vedi tabella successiva)

  20. DETRAZIONE IMMOBILI ABITATIVI (per immobiliari di rivendita, gestione, leasing e altre imprese) ART. 19-BIS 1 • Le "immobiliari di rivendita", le "immobiliari di gestione", le "società di leasing" e tutte le "altre imprese" (banche, assicurazioni, imprese di produzione o di vendita di beni diversi dagli immobili, enti ecc.) che non possono recuperare l'IVA sull'acquisto di fabbricati abitativi • possono detrarre l'IVA se concedendo in locazione l'immobile abitativo in regime di esenzione devono procedere alla riduzione della percentuale di detrazione applicando il pro-rata a norma dell'articolo 19, comma 5 e dell'articolo 19-bis nell'anno di acquisto dell'immobile e nei nove anni successivi • (Ad esempio, una immobiliare "di rivendita" che concede in locazione sia fabbricati abitativi in regime di esenzione che fabbricati non abitativi assoggettati ad IVA a seguito di opzione può detrarre l'IVA all'atto dell'acquisto di un fabbricato abitativo solo se applica il pro-rata di detrazione)

  21. SEPARAZIONE DELLE ATTIVITA’

  22. Immobiliari - separazione delle attività Articolo 36, comma terzo • vendita fabbricati abitativi esenti • vendita fabbricati strumentali imponibili • locazione fabbricati abitativi esenti • locazione fabbricati strumentali imponibili Separazione permessa

  23. Immobiliari - separazione delle attività Codici ATECO 2007 • 42.12.00 - Costruzione di edifici residenziali e non residenziali • 68.10.00 - Compravendita di beni immobili effettuata su beni propri • compravendite esenti IVA • compravendite imponibili IVA • 68.20.01 - Locazione immobiliare di beni propri • locazioni esenti IVA • locazioni imponibili IVA Separazione permessa

  24. REVERSE CHARGE E SISTEMA SANZIONATORIO PER ERRATA APPLICAZIONE

  25. Reverse charge sub-appalti edili dal 1 gennaio 2007 • Inversione contabile obbligatoria per servizi resi da subappaltatori • nei confronti di: • imprese di costruzione o ristrutturazione • appaltatore principale o altro subappaltatore Sia il subappaltatore che la controparte devono svolgere entrambi un’attività appartenente al settore “F-costruzioni” della tabella Ateco 2007 (codici da 41 a 43.99.09)

  26. Reverse charge sub-appalti edili • Fornitura con posa in opera • Prestazione dei professionisti • Prestazioni dirette di chi assume l’appalto principale • Consorzi • Associazioni temporanee di imprese • Noleggio ponteggi • Noli a freddo (senza operatore o senza montaggio/smontaggio dei beni) Attività escluse

  27. Reverse charge sub-appalti edili • Considerano con aliquota “zero” le fatture emesse ai fini del rimborso IVA • Possono effettuare compensazione infrannuale • Se nell’anno solare precedente il volume di affari sia stato pari o maggiore all’80% delle prestazioni in subappalto rese, elevato a € 1.000.000 il limite della compensazione Agevolazioni per subappaltatori

  28. Reverse charge per cessioni immobili Inversione contabile per cessioni di fabbricati abitativi effettuate da imprese di costruzione o ripristino oltre 5 anni da ultimazione lavori Inversione contabile per cessioni imponibili su opzione di immobili strumentali

  29. Reverse charge per cessioni immobili Fatturazione ordinaria Cessioni immobili abitativi e strumentali effettuate • da imprese di costruzione o ristrutturazione entro i 5 anni dall’ultimazione dei lavori • da chiunque nei confronti di privati Locazioni di immobili abitativi o strumentali imponibili per opzione

  30. ALIQUOTE

  31. … …

  32. … …

  33. … …

  34. … …

  35. …

  36. …

  37. MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA SU FABBRICATI ABITATIVI - LEGGE 23 DICEMBRE 1999 N. 488 - ALIQUOTA IVA 10% …

  38. MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA SU FABBRICATI ABITATIVI - LEGGE 23 DICEMBRE 1999 N. 488 - ALIQUOTA IVA 10% …

  39. MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA SU FABBRICATI ABITATIVI - LEGGE 23 DICEMBRE 1999 N. 488 - ALIQUOTA IVA 10% BENI SIGNIFICATIVI - DM 29 DICEMBRE 1999 - • Ascensori e montacarichi • Infissi esterni ed interni • Caldaie • Videocitofoni • Apparecchiature di condizionamento e riciclo • dell’aria • Sanitari e rubinetterie da bagno • Impianti di sicurezza REGOLA - CM n. 71/E del 7 aprile 2000 In presenza di interventi con impiego di beni significativi, gli stessi sono soggetti al 10% fino al limite massimo della differenza tra il prezzo della prestazione complessiva e il valore dei beni medesimi Il valore residuo sconta l’IVA del bene ceduto (22%)

  40. 1° CASO – BENI SIGNIFICATIVI DI VALORE INFERIORE AL 50% DELL’INTERO INTERVENTO LEGGE 23 DICEMBRE 1999 N. 488 …

  41. 1° CASO – BENI SIGNIFICATIVI DI VALORE INFERIORE AL 50% DELL’INTERO INTERVENTO LEGGE 23 DICEMBRE 1999 N. 488 … (*) In caso di beni significativi di valore inferiore al 50% dell’intero intervento su tutto il valore dei beni significativi si applica l’IVA del 10%

  42. 2° CASO – BENI SIGNIFICATIVI DI VALORE SUPERIORE AL 50% DELL’INTERO INTERVENTO LEGGE 23 DICEMBRE 1999 N. 488 …

  43. 2° CASO – BENI SIGNIFICATIVI DI VALORE SUPERIORE AL 50% DELL’INTERO INTERVENTO … LEGGE 23 DICEMBRE 1999 N. 488 (*) In caso di beni significativi di valore superiore al 50% dell’intero intervento l’importo della fattura va scisso e si applica l’aliquota ridotta del 10% sulla mano d’opera, sulle materie prime e su una parte di valore dei beni significativi

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