2011 KONUT KURULTAYI TÜRKİYE’DE KENTSEL DÖNÜŞÜMDE DARBOĞAZLAR VE YENİ FIRSATLAR

1. 2011 KONUT KURULTAYITÜRKİYE’DE KENTSEL DÖNÜŞÜMDE DARBOĞAZLAR VE YENİ FIRSATLAR Prof. Dr. Ahmet İNCEKARA 4-5 MART 2011 İSTANBUL

2. Kentsel Dönüşüm ve Türkiye’de Kentsel Dönüşümün Gelişim Süreci • Kentsel Dönüşüm:Kentsel sorunların çözümünde; ekonomik, mekansal ve toplumsal koşulları dikkate alan kapsamlı bir eylem planlama sürecidir. • Türkiye’de Kentsel Dönüşüm Gelişim Süreci • Kentlerde ilk dönüşüm dalgası Tanzimat dönemi ile birlikte başlamıştır. 1838 tarihli Osmanlı-İngiliz Ticaret Anlaşması’nın özellikle liman kentlerinde meydana getirdiği dönüşümler, yerel yönetim anlayışının kent mekanındaki yansımaları, ilk dönüşüm dalgasının göstergeleridir.

3. II. Dalga: Cumhuriyet döneminde başlatılmıştır. Daha bölgesel ölçekte, ancak kentleri doğrudan ilgilendiren (örneğin Ankara’nın başkent olması, demiryolu yatırımları gibi) bir dönüşüm dalgasıdır. • Türkiye’nin özellikle büyük kentleri 3. dönüşüm dalgasını 1950’lerde göçlerle yaşamıştır. Bu dönemde barınma, çalışma, ulaşım büyük kentlerin temel sorunları haline gelmiştir. • IV.dalga, 1980’li yıllarda başta İstanbul olmak üzere büyük kentlerin imar aflarıyla yasadışı bir kentsel dokuya dönüşümünün yaşandığı, belirli alanlarda büyük yıkımların yapıldığı ve işlevsel dönüşümlerin başlatıldığı bir dönemde yaşanmıştır.

4. Beşinci dalga ise, 1990’lı yıllarda küreselleşmenin kent mekanında meydana getirdiği dönüşümleri ifade eder. Büyük ofis yapıları, plazalar, alışveriş merkezleri kent mekanında kapsamlı dönüşümlere yol açmıştır. • 1990’ların sonlarıyla birlikte ve Marmara depreminin de etkisiyle 2000’li yılların başlarında ise bugünkü son kentsel dönüşüm dalgası başlamıştır.

5. Kentsel Dönüşümde Sorunlar ve Çözüm Önerileri • Türkiye’de kentsel dönüşümde karşı karşıya kalınan sorunları iki temel başlık altında toplamak mümkündür. Bunlar; • İmar Mevzuatı’nın Uygulanmasından Kaynaklanan Sorunlar ve • Finansman ile ilgili sorunlardır.

6. İmar Mevzuatının Uygulanmasına Yönelik Sorunlar ve Öneriler • 5216 Sayılı Yasa, tüm planlama yetkisini İstanbul Büyükşehir Belediyesi’ne vermiştir. İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin Yasası’na bağlı olarak, İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından metropoliten alan için nazım planlar yapılmaktadır. Yine ilçe belediyeleri tarafından İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin kontrolünde imar planları yapılmaktadır. • Türkiye’de afet mevzuatı ve kurumları, mekansal planlama mevzuatı ve kurumlarından kopuktur. Afet mevzuat ve kurumlaşmasının ve olası zararlarının azaltılması faaliyetlerine öncelik vermek üzere yeniden ele alınması gerekmektedir.

7. 5393 sayılı Belediye Kanunu’nda (Belediye Kanunu’nun 73. maddesi) belediyelerin ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu’nda büyükşehir belediyelerinin kentsel dönüşüm projeleri tesis etmeye ve kentsel dönüşüm uygulamaları yapmaya yetkili oldukları ifade edilmiştir. • Kentsel dönüşüm yetkisinin bir üst kurul tarafından yürütülmesi gerekmektedir.

8. Bir yerin kentsel dönüşüm alanı olarak ilan edilebilmesi için, 5366 Sayılı Kanun kapsamında “Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun’a” göre o yerin belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması ve en az 50.000 m2 olması gerekmektedir. Ancak, maddede öngörülen alana ilişkin sınırlama uyarınca, münferit bir yapının korunması veya daha küçük ölçekli bir alanın yenilenmesi gibi durumlar Belediye Kanunu’nda öngörülen kentsel dönüşüm projelerine tek başına konu olamayacaktır.

9. Oysa ki kentsel dönüşüm, mevcut kent yapısının uğradığı yenileme, yeniden geliştirme, sağlıklaştırma, koruma, iyileştirme gibi pek çok farklı müdahalenin genel bir ifadesidir. Bu nedenle kent sınırları içerisindeki bir alan veya mahalle tek başına bu sürecin konusu olabilmelidir. • Ancak, kent sınırları içerisindeki bir alanın veya bir mahallenin 50.000 m2 kadar olması mümkün olmadığına göre, düzenlemeye göre kentsel dönüşüm uygulamalarının mahalle ölçeğinde yapılması mümkün olamamaktadır. • Kentsel dönüşüm alanı ilan edilen yerlerde ise, idarenin özel mülkiyetteki taşınmazların yıkımına ve boşaltılmasına karar vermesi, bu malları kamulaştırması halinde anlaşma yolunun esas olduğu maddenin son fıkrasında yer almaktadır.

10. Finansman Sorunları ve Öneriler • Avrupa Yatırım Bankası büyük ölçekli deprem yatırım ve hazırlık program için Türk Hükümetine finansman (2006 yılında 310 milyon EURO, 2008 yılında 300 milyon EURO olmak üzere toplamda 610 milyon EURO) sağlamıştır. AYB finansmanı öncelikle mevcut kamu binalarının depreme dayanıklı hale getirilmesi için sağlık ve eğitim sektörlerinde ve hem İstanbul’da hem de daha geniş Marmara deprem bölgesinde, deprem riskini en aza indirmek için alınacak önlemlerle ilgili olarak kullanılmaktadır. • İstanbul’da yapılaşma, imar ve bina izni olmadan yasadışı ve düzensiz biçimde gelişmiştir. Zayıf yapıya sahip binalar, hesaplanan deprem afeti sonucunda ciddi ve yıkıcı bir şekilde hasarlanacaktır. Bina hasarlarını ve can kayıplarını azaltmak, zayıf bina yapısına sahip olanları belirlemek ve binaların güçlendirilmesini sağlamak gerekmektedir.

11. Belirli bir alana kadar arazisi olanlar; Kentsel Dönüşüm Proje Alanı’nda TOKİ ya da Devlet tarafından yetkili kılınan yüklenici tarafından inşaa edilecek konutlardan “kat karşılığı” herhangi bir konutu tercih edebilme hakkına sahip olmalıdır. • Belirlenen alan üzerinde tapulu arsası bulunan malikler ise, arsalarının rayiç bedelinden fazla olmamak koşuluyla “istediği bölgeden” konut sözleşmesi yapabilmelidirler.

12. Depreme karşı dayanıklı konut inşa etmek isteyen kişilere yardımcı olmak üzere bir finansal yardım planı oluşturulmalıdır. Hükümet tarafından uzun vadeli kredi sistemi sağlanmalı, kredi faiz oranları düşük tutulmalıdır. Hatta konut ve inşaat sektöründe faaliyet gösterenlere destek olmak amacıyla gayrimenkul vergileri yeniden düzenlenmelidir. • İyileştirilmiş depreme dayanıklı yapılar için yeni indirimli oranlarda deprem afet sigortasının çıkarılması, iyileştirilmiş depreme dayanıklı yapıların (özellikle bina vergisi) emlak vergisinden muaf tutulması ve yeniden inşa edilmesi veya güçlendirilmesi gerekli olan yapılar için esnek kredi sisteminin uygulanması gerekmektedir.

13. Deprem için oluşturulan fonlar sadece zayıf yapılarda değil, bina ve kentsel yapının sorunlu olduğu alanların kentsel dönüşüm projelerinde de kullanılmalıdır. • İnşaat sanayiinde de düşük maliyetli yatırımla, güçlendirme ve yeniden yapım tasarımı ve malzemeleri geliştirilmelidir. Yönetmeliklerle ve destekleyici önlemler alarak, uygun ruhsat sistemi ile inşaat sanayiinin kalitesi arttırılmalıdır. Vergilendirme ve finansal önlemlerle inşaat sanayiinin yeterliliği yükseltilmelidir.

14. Kentsel dönüşüm projelerinin etkinliğinin arttırılması amacı ile öncelikli olarak projelerin yasal tabanının oluşturulması gerekmektedir. Bu süreç, daha önce gerçekleştirilmiş olan uygulamaların ve deneyimlerin irdelenmesi çalışmaları ile devam etmelidir. Projenin uygulanacağı bölgenin sosyal profil, aile yapısı ve hane halkı, anket ve görüşme teknikleri kullanılarak incelenmelidir. • Belediyelerce şehir planlamacıların, jeoloji, inşaat, harita mühendislerinin, bilgisayar teknikerlerinin, mimarların ve proje danışmanlarının görevlendirildiği ve üst kurul altında görev yapacak “Kentsel Dönüşüm Birimleri” kurulmalıdır.

15. Kentsel Dönüşüm Birimleri raporlama mekanizması geliştirmeli, karşılaşılan durumları, sorunları ve iletilmesi gereken bilgileri bu raporlarda ele almalıdır. Birim, mevcut durumun tespiti için bölgedeki yapıların enkaz bedellerini ve hak sahipliliği tespiti için bina ölçümlerini, ağaç sayımlarını ve detaylı fotoğraflama çalışmalarını yapmalıdır. • Bu çalışmalara paralel olarak alanda, hane halkı anketi gerçekleştirilerek alanın demografik, sosyo-ekonomik ve kültürel profili tanımlanmaya çalışılmalıdır. Bu çalışma ile bölge sakinlerinin alışkanlık, beklenti, sorun, hedef, problemleri netleştirilmelidir. Yüz yüze anket tekniği, bölgede yaşayan nüfusun kentsel dönüşüm sürecine aktif olarak katılması adına önemli bir araçtır.

16. TEŞEKKÜRLER….