2014 年上半年市场大势报告

1. 2014年上半年市场大势报告 凯成地产市场研究部 2014年7月

2. 1 2014上半年房地产市场发展环境 2 2014上半年土地市场交易 3 2014上半年商品房市场交易 4 房地产市场发展大势研判

3. 上半年政策大事记 1.12.国土部：加快组建不动产登记局，制定统一登记簿证。 1 2 3 3.1—新国五条细则出台，提高二套房贷首付比例 卖房所得20%缴个税。 1.1北京市出狠招清理小产权房。严厉查处所在区域的小产权房项目，并对相关违法人员严肃处理，从根本上遏制新建、续建、续售小产权房。 2.21南京"5090"新政公布 限地价竞保障房配建 1.采取“限地价、竞配建”的出让方式,2. 明确中小套型商品住房比例. • 3.13李克强:慎重稳妥进行农村土地制度改革试点 5 6 4 2.23国土部：将优先保障生活用地和基础设施用地 3.20天津租房补贴政策降低收入准入门槛。 9 4.11北京等20个城市库存总量创下了近5年的历史新高。长沙、杭州、浙江省等多个城市也在酝酿和讨论松绑限购的可能性。 7 8 • 3.28国土部：三年时间建立不动产统一登记制度。 4.22国土部将出台养老土地新政鼓励增加养老服务建设用地供应政策。 5.23新版商品房买卖合同示范文本近日由住房城乡建设部和工商总局联合发布。 5.31天津市新办蓝印户口将于5月31日停止办理。 10 11 12

4. 随着京津冀一体化进程深入，以北京为中心，辐射津冀，带动京津冀三个区域全面互补型发展。大红门3000名商户签约入驻天津卓尔电商城，带动当地商业办公以及后期住宅市场的发展。随着京津冀一体化进程深入，以北京为中心，辐射津冀，带动京津冀三个区域全面互补型发展。大红门3000名商户签约入驻天津卓尔电商城，带动当地商业办公以及后期住宅市场的发展。 办公方面： 增加了北京与天津以及河北省地区的联系，北京大量企业可能外迁至津冀，一定程度上缓解北京办公市场紧张的局面，为津冀地区办公市场带来强大的市场契机，也有效的保障了津冀地区人口的就业问题。 产业转型：有效的带动区域内产业转型与发展，津冀依托北京的产业发展的利好机会结合区域自身发展优势， 促进天津大力发展新型第三产业，特别是金融业的发展。 房地产市场：随着一体化加深，城际交通通达性将更加完善，带动津冀两地房地产发展，北京购房者向来压力较大，随着一体化加深，更多北京客户会外溢至天津、河北两地。 热点关注一 京津冀城市一体化,环京居住板块注入新活力 深入改革成为2014年两会的重中之重，北京、天津、河北省三大环渤海城市如何共融发展成为了焦点。京津冀城市一化将带来北京、天津、河北省的功能重新定义，当下最主要的是各个环京居住板块提升自身配套，加强交通的联系，房地产开发过程中做好产品定位及品质，这样才能在新的活力下，健康成长。

5. 热点关注二 蓝印政策与武清 2014年5月31日天津蓝印户口政策起停止实行。即停止外省市人员通过购买商品住房、投资兴办企业和引进人才办理蓝印户口。而已经办理蓝印户口或正在办理蓝印户口的外省市人员可以按照原先规定办理相关户口。 蓝印前后的武清：武清市场5月新增供应51.3万平米，成交58.3万平米，均价6521元/平米，武清楼市上演了最后的疯狂。6月新增供应7.3万平米，环比下降85.76%，成交3.5万平米，环比下降94%，均价6867元/平米，环比上升5.3%。对比发现成交量大幅下降，但是产品上来看高层、小高成交量大幅下降，而别墅以及改善型洋房的成交却较为稳定。

6. 热点关注三 全国市场存量较大，各地均加大促销手段 2014年5月，房地产市场正在发生新的变化，多地库存量过大；也有消息称，天津滨海新区将实施差别化限购政策，新区的确正在积极申报、争取差别化限购政策，但目前还未获得天津市有关部门批准。实施差别化限购的消息最早来自新区房交会新闻发布会。消息显示，限购政策将主要适用于外来务工人员等外来人口。 此次消息的透露表明滨海新区房地产市场供应量大，市场观望氛围浓厚，加之限购政策的影响，及蓝印政策取消后，市场有可能出现成交趋缓的态势已经引起了有关部门的重视。但此次限购政策还在讨论中，从长远讲，其将让市场更加细分，客群更加细分，房地产市场运作更加专业。

7. 热点关注四 国土部发布用地新规 是否会引发大城市房价上涨潮? 6月19日国土资源部公布《节约集约利用土地规定》，《规定》将于9月1日起正式实施。《规定》针对当前土地管理面临的新形势，对土地节约集约利用的制度进行了归纳和提升，也是我国首部专门就土地节约集约利用作出规定的部门规章。《规定》在起草过程中与现行法律法规相衔接，使节约集约用地迈上法制轨道。 一是强化规模引导，改进计划管理。 二是优化用地布局，盘活存量空间。 三是健全用地标准，严格用地约束。 四是完善市场配置，促进用地提效。 五是加强内涵挖潜，盘活存量土地。 五大特点 国家在增量土地和存量土地的规划安排中可以平衡需求与供给的关系，围绕市场来具体制定指标。对城市人口500万以上的特大城市，特别是3大城市群监督规划城乡建设用地，优化用地结构，提高用地集约化水平；因此，《规定》的出台总体来说并不会引起房地产市场的震荡。

8. 热点关注五 首套房贷款利率上浮 2013年12月以贷款利率折扣8.5折，2013年底9折，2014年初9.5折，2014年4月基准利率，2014年5月基准利率上浮10%。 贷款利率利率的上浮，增加客户购房成本，无疑会在一定程度上打击购房者的积极性。

9. 滨海新区规划与市政动态 天津滨海新区整合：设19个街镇7个功能区 中心商务区将承接首都资源 打造京津第二金融街 • 摘要：依托“一河两岸六区”整体架构，中心商务区以海河为轴线，沿河两岸开发建设响螺湾商务区、于家堡金融区、天碱及解放路地区、大沽宜居生活区、新港地区、蓝鲸岛及大沽炮台区六大板块。 • 解读：时代造就新商务区，目前形态建设正处于关键时期，功能建设急需开展的新阶段。要牢牢抓住“京津冀协同发展”机遇，做好承接首都资源的准备，教育和医疗项目也在同步推进，解决百姓后顾之忧，力争打造京津第二金融街、央企的第二聚集地。 • 摘要：新区街镇行政区划调整方案和部分功能区整合方案为，将滨海新区现有27个街镇整合为19个，现有12个功能区整合为7个，将轻纺经济区58平方公里、北塘经济区10平方公里划归天津经济技术开发区。 • 解读：板块合并带来的是区域资源的整合，规划、管理效率的提升，同时突出功能定位，定向吸引投资 • 天津定位为首个综合改革创新区 中国首个游戏古镇在天津滨海新区落成 • 摘要： 5日，全球首款智能化网游巨人《江湖》在天津滨海新区北塘古镇正式发布亮相。巨人网络与天津海泰集团、北京凤凰城集团共建的北塘游戏古镇也宣告落成。 • 解读：北塘游戏古镇将面向国内外游戏企业开放游戏取景，游戏主题电影拍摄，游戏展，游戏真实场景再现体验，将为其周边以及北塘古镇带来很大的升值空间。 • 摘要：李克强在天津考察中表示天津“可以不叫自贸区，要形成和上海不一样的特色，叫投资和贸易便利化综合改革创新区，政策和自贸区一样，而且面积扩至整个滨海新区。 • 解读：年初时的有望批复 而6月网传全面停止，自贸区一波三折，迟迟难以支持滨海市场，还有待进一步观察。 高新区打造创新高地 核心区GDP力争突破1000亿 中国内地首艘国际登记船舶落户天津东疆保税港 摘要：今年高新区核心区GDP力争突破1000亿元，工业总产值力争突破1300亿元，这一目标的实现，将让“高”和“新”“大展身手”。 解读：高新区今年制定了核心区GDP力争突破1000亿元，35个大项目开建，优势产业集群发展，文化科技企业成区域经济增长重要支点，也将进一步促进天津高新区的产业升级。 • 摘要：中新社天津3月18日电(刘家宇 马艳玲)天津海事局18日为“海洋石油289”轮颁发了船籍港为“天津东疆”的船舶所有权证书，此举标志着中国内地首艘国际登记船舶落户天津东疆保税港区。 • 解读：随着中国内地首艘国际登记船舶落户天津东疆港，带动了船舶相关行业的发展，巩固了天津港口的重要地位，从而缩小了天津港口与世界的距离。 京津城际延伸线连机场通于家堡 北京高科技项目踊跃进滨海新区 300余家中关村企业来落户 • 摘要：在京津冀协同发展大背景下，新区吸引北京高科技创业团队来此创业发展。去年以来，有300余家中关村企业到新区落户。目前，开发区、保税区、高新区等主要功能区均在与北京高端科技型项目进行洽谈，仅5月份就有多家高端科技项目明确落户新区。 • 解读：新区为落户的北京项目提供了更大的发展空间，不但有优质的服务，还有改革性的措施，助力企业在新区实现更好发展。为推动北京科技项目和科技人才进入滨海，新区将从一些政策上进行配套和改革。 • 摘要：京津城际作为连通北京和天津的高速铁路，其半小时通达能力拉近了京津之间的距离，目前正在修建的京津城际延伸线，将会从天津站延伸至于家堡高铁站。 • 解读：天津去往北京的快速通道已经开通有5条，分别为津蓟高速、京哈高速、京津塘高速、京津高速以及津晋、荣乌、京沪联合组成的京津三通道。今后，市民无论从天津哪一个点位出发前往北京都会很方便。 P9

10. 滨海楼市大事记 新区首届房产交易会 摘要：5月23日—25日在滨海国际会展中心举行的房交会，共推出各类房屋百万余平方米，囊括各类型房源，满足不同消费需求。共成交各类住宅1021套，面积9.92万平方米，成交金额10.05亿元。 解读：首届房交会，刚需购房者仍是主力购房人群，外地购房者占比较高，保障房成亮点。人们考虑房源地理位置主要集中在交通便利的区域，受行政区划影响不大；本次房交会为购房者和售房方之间建立了很好的供需平台。 天津滨海新区回应差别化限购:正积极争取申报暂未批 摘要：5月初有消息称，天津滨海新区将实施差别化限购政策，即不管在天津市内或其他城市拥有几套住房，只要在滨海新区没有，即可在新区购买一套商品住宅。 解读：滨海新区房地产市场供应量大，市场观望氛围浓厚，及蓝印政策取消后，市场有可能出现成交趋缓的态势已经引起了有关部门的重视。但此次限购政策还在讨论中，从长远讲，其将让市场客群更加细分。 宝龙城跌破滨海底价 摘要： 6月15日上午9时， 宝龙城首度开盘，首开的近500套房源在5小时内全部售罄。100多名没有抢到房源的客户悻悻而返。 解读：购房人热情高涨，一是刚需用户需求依然强烈；二是京津冀一体化战略的推动力度加大，依托京津冀良好的区域性经济基础，新区未来发展将被持续看好。 天津定位为首个综合改革创新区新区积极探索新政策 摘要：李克强在天津考察中表示天津“可以不叫自贸区，要形成和上海不一样的特色，叫投资和贸易便利化综合改革创新区，政策和自贸区一样，而且面积扩至整个滨海新区。 解读：年初时的有望批复，但是随即6月的网传全面停止，自贸区一波三折，迟迟难以支持滨海市场；未来仍旧有待进一步观望。

11. 市场环境小结 政策方面，下半年房地产调控仍坚持“宏观稳、微观活”原则，中央层面将坚持分类指导、双向调控，继续推广长效机制建设；地方政府在不触及中央抑制投资底线的前提下，对现有调控政策进行微调。 京津冀城市一体化为环京居住板块注入新活力。 5月武清楼市上演了最后的疯狂，6月交量大幅下降，但是产品上来看高层、小高成交量大幅下降，而别墅以及改善型洋房的成交却较为稳定。 滨海新区房地产市场供应量大，市场观望氛围浓厚。 国土部发布用地新规并未引起房地产市场的震荡。

12. 1 2014上半年房地产市场发展环境 2 2014上半年土地市场交易 3 2014上半年商品房市场交易 4 房地产市场发展大势研判

13. 全国开发市场动向 • 从房地产开发投资来看，2014年1-5月份，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速比1-4月份回落1.7个百分点。其中，住宅投资21043亿元，增长14.6%，增速回落2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。 • 1-5月份，房地产开发企业房屋施工面积586081万平方米，同比增长12.0%，增速比1-4月份回落0.8个百分点。其中，住宅施工面积419883万平方米，增长9.1%。房屋新开工面积59912万平方米，下降18.6%，降幅收窄3.5个百分点。其中，住宅新开工面积42588万平方米，下降21.6%。 • 1-5月份，房地产开发企业土地购置面积11090万平方米，同比下降5.7%，降幅比1-4月份收窄2.2个百分点；土地成交价款2954亿元，增长8.7%，增速回落0.9个百分点。 房地产开发投资增速明显回落 房地产开发企业土地购置面积有所下降

14. 开发商土地成交 目标完成率不及去年同期，拿地步伐明显放缓 • 多数代表企业中期销售目标完成情况不及去年同期，下半年销售承压。上半年，受房地产市场整体低迷影响，多家代表企业销售业绩不及预期，仅万科、中海和恒大1-5月目标完成率超过40%，而首创置业、金地和远洋前5个月目标完成率均低于25%，实现全年销售目标不容乐观。同去年相比，绝大多数房企目标完成率低于去年同期，仅恒大和雅居乐相较去年有所提升，下半年房企去化压力陡增，多数房企或采取降价促销等销售策略加快去化以完成全年计划。 • 品牌房企拿地步伐明显放缓，其中万科拿地面积及金额逐月减少，整个上半年拿地金额不足百亿，同比大幅下降71%，保利、绿城及金地等品牌企业拿地金额较去年同期也有不同程度的下降，仅中海、绿地和华润置地等少数房企保持较大的拿地力度。

15. 天津市土地市场概述 • 在土地供应方面，2014年上半年天津市土地供应面积为1934.13万㎡ ，同比13年上半年下降2.83%。 • 在土地成交方面，2014年上半年共成交土地2040.44万㎡，同比13年上半年下降3.69% 2011-2014年上半年天津市土地供应、成交情况 从土地的成交与供应上看，2014年上半年与去年同期土地供求量有一定下降。

16. 天津市成交 2014年上半年的土地成交量较2013年下半年有所增加 。 2011年-2014年上半年天津市土地成交情况 • 从土地区域成交上看，2014年上半年远郊五区土地成交依然占主导，2011年至今远郊五区的土地成交一直占据较大的比重；滨海新区2014年上半年土地成交面积同比环比上升16.7%。 • 从土地性质上看，不同性质的地块成交比例波动较大，2014年上半年，住宅性质的土地成交面积为331.84万㎡, 环比下降37.3%。 2012年-2014年上半年天津市分土地性质成交情况 2012年-2014年上半年天津市各区域土地成交情况

17. 2014年上半年，其他区域土地成交占据了滨海新区总成交土地的一半，主要成交的土地性质为工业用地。2014年上半年，其他区域土地成交占据了滨海新区总成交土地的一半，主要成交的土地性质为工业用地。 滨海新区 滨海新区2011年—2014年上半年土地成交情况 滨海新区2011年—2013年上半年分土地性质成交情况 • 2014年上半年，滨海其他区域占滨海新区土地成交总量的一半；而塘沽区土地成交量同比下降86.7，环比下降35.65%。 • 2014年上半年，滨海新区住宅性质用地成交量为90.01万m2,同比下降19.8%，环比上升124.02%，；工业用地占比超过一半%。 注：土地成交情况统计图中其它含保税区、东疆港、天津港；滨海新区高新区归入塘沽区； 分土地性质成交情况统计图中其它包含科研、科教、仓储。

18. 土地市场交易小结 政府推地节奏放缓以及开发商拿地也越发谨慎，使得3月以来土地市场明显降温，成交量有所下降，但楼面价格稳定，国家将继续加强土地集约管理，加大土地审批监管力度，预计下半年一二线城市土地市场将继续保持稳中持紧的状态。

19. 1 2014上半年房地产市场发展环境 2 2014上半年土地市场交易 3 2014上半年商品房市场交易 4 房地产市场发展大势研判

20. 全国销售市场走势 2010年6月-2014年6月百城住宅价格走势 持平稳上升趋势 2010年8月到2011年8月均价小幅上升，环比波动较大;2012年6月开始至2014年4月均价平稳上升。2014年上半年，全国主要城市住宅价格进入调整期。在连续上涨近两年后，5月新房房价首次下跌，6月继续下跌且跌幅扩大；因宏观政策以鼓励为主，据推测主要受银行借贷资金的影响，新房成交量明显低于去年同期。 预计下半年市场需求有所恢复，但市场供大于求态势延续，“去库存”仍是下半年主基调；全国房价继续调整，不同城市房价走势仍将保持差异。

21. 开发商销售情况 今年上半年，房地产市场再度进入调整期，1—5月份销售额同比下降8.5%。多数房企销售业绩增长乏力，部分房企继续扩大领先优势，截止6月30日，销售超过50亿的达到53家，其中万科已达3亿，绿地、恒大、保利、碧桂园、中海和万达等超过了500亿，而恒大和碧桂园则保持了超过50%的同比增速， 今年上半年，房地产市场下行压力加大，因一二线城市房价抗跌能力强，三四线城市市场库存高，去化慢，品牌房企加大 一二线城市项目布局，尤其是北上广深、天津、重庆沈阳等重点一二线城市。

22. 商品住宅概述 2014年上半年天津市商品住宅供求情况 • 2014年6月天津市商品房新增供应110.66万平米，环比下降43.76%；6月份成交共计66.26万平米，环比下降58.66%，6月供需比为1.67:1 供大于求。 • 2014年上半年成交量为529.24㎡，环比下降18.38%。

23. 商品住宅概述 2014年上半年滨海新区商品住宅供求情况 • 2014年6月滨海新区商品房新增供应33.40万平米，环比上升104.46%；6月份成交共计15.88万平米，环比下降42.10%，成交均价9418元/平米，6月供需比为2.1：1 供大于求。 • 2014年滨海新区上半年成交量为103.78㎡，环比下降5%。

24. 商品房市场交易小结 房地产市场价格方面： 3月起全国以长三角地区城市房价开始出现松动，到5月房价持平以及下降的重点城市达55个，由于开发商资金紧张，产品库存量较大，开发商面对回笼资金的压力，预计下半年房价将处于稳中有降的趋势 房地产市场成交方面： 由于部分区域库存过剩，未来市场以消化库存为主，刚需和改善为主要客群。对于改善部分客群，部分地区可能会有限购政策上的松动，但除非下半年银行信贷供应增加和贷款利率降低能够带来这部分成交量上涨外，单一区域松动限购政策带来的成交增长将很有限。

25. 1 2014上半年房地产市场发展环境 2 2014上半年土地市场交易 3 2014上半年商品房市场交易 4 房地产市场发展大势研判

26. 市场宏观环境小结 政策整体维稳、地方微调，市场供大于求，房价调整深化； 京津冀城市一体化为环京居住板块注入新活力；5月武清楼市上演了最后的疯狂，6月交量大幅下降；滨海新区房地产市场供应量大；市场观望氛围浓厚。国土部发布用地新规并未引起房地产市场的震荡； 预计下半年一二线城市土地市场将继续保持稳中持紧的状态； 市场走势方面，需求有所回升，供应量加大，供大于求导致“去库存”是下半年主基调，房价调整深化，部分城市房价下行压力较大； 下半年各楼盘业绩压力较大，加大营销力度以促进去化、回笼资金为主要任务。

27. 顾问咨询服务 · 凯成地产研发中心 电话：022-66239582 邮箱：kcscb@126.com 服务内容：住宅、公寓、写字楼及商业前期可行性研究、项目本体条件及周边环境分析、项目外部人车流及内部动线分析、市场定位及客户定位、物业规划设计建议、营销及推广策略建议等 滨海主要代理项目 瞰海轩 开发商：天津港地产 总建面积：30万平米 项目类型：高层住宅 位置：东疆港保税港区 中交 · 启航嘉园 开发商：中交一航局 总建面积：8万平米 项目类型：高层住宅 位置：泰达时尚广场以东 津滨 · 藏锦 开发商：津滨发展 总建面积：7.36万平米 项目类型：高层住宅、洋房 位置：开发区第一大街 中交C谷 开发商：中交地产 总建面积：14.3万平米 项目类型：Loft办公、临街商铺、甲级写字楼、海景独栋 位置：东疆港管委会旁 生态城世茂 开发商：世茂新纪元 总建面积：126万平米 项目类型：高层、洋房、别墅 位置：中新生态城起步区 合生君景湾 开发商：天津瑞湾投资发展 总建面积：23万平米 项目类型：高层住宅、公寓 位置：开发区五街与东海路交口