De credit crunch, de woningmarkt en de Nederlandse economie

1. De credit crunch, de woningmarkt en de Nederlandse economie Piet Eichholtz Universiteit Maastricht 7 juni 2009

2. Woningmarktcrisis en economische crisis • IMF onderzocht recent 122 recessies in 21 OECD landen tussen 1960 – 2007 • Claessens, Kose, Terrones (december 2008) • In 28 gevallen was er tegelijk een zware crisis op de woningmarkt • Recessies met woningmarktcrisis zijn heviger en langer • Cumulatief output verlies 3.7% vs 2.3% voor gewone recessie • Duren flink langer • Woninginvesteringen krimpen 8 tot 12 kwartalen • Hoe komt dat?

3. Mechanisme is consumptie • Consumptiegroei door woningprijsstijging groter dan bij stijging aandelenprijzen (Case, Quiugley, Shiller, 2005) • Oorzaak: woningprijsstijgingen lijken permanent, banken financieren gemakkelijker • Vermogensgroei 2001 - 2005 in VS door stijging woningprijzen verklaart 12% van consumptiegroei (Bostic, Gabriel, Painter, 2006) • Vooral voor jongeren. Ouderen zijn voorzichtiger • Ontwikkeling woningmarkt verklaart kwart van Nederlandse economische groei 1995 - 2000 (DNB, 2003)

4. Woningmarkten hielden de wereldeconomie tussen 2001 en 2003 in de lucht • Crisis aandelenmarkten 2000-2003 vergelijkbaar met 1929 • VS: waardeverlies 2000-2001 = $ 8 biljoen • NL: Waardeverlies 2000-2003 = 65% of € 574 miljard • Toch slechts milde recessie • Woningmarkten stabiliseerden • VS: waardewinst 2001-2004 = 9,6 biljoen dollar • NL: groei woningprijzen 2000-2005 = 21% • Vermogensstijging = € 228 mrd, waarvan € 36 mrd voor corporaties • Overschot € 182 mrd = veel minder dan beursverlies

5. Wat als de woningprijzen gaan dalen? • Consumptie effect is helaas asymmetrisch: effect nog groter bij prijsdalingen dan bij prijsstijgingen • Dus waarschijnlijk veel extra besparingen • Voor de VS in de jaren ’80 was er alleen negatief effect huizenprijzen op consumptie (Engelhardt, 1996) • Elke dollar prijsdaling in VS zorgde voor 10 cent extra besparingen (Skinner, 1996) • Effect prijsdalingen Nederland 2,5 tot 5 maal zo sterk als prijsstijgingen (CPB, 2006)

6. Het scenario voor de komende jaren?Nederland begin jaren ’80: reële prijsdaling 48%

7. Gaan de Nederlandse woningprijzen over de hele linie fors dalen? • Structurele prijsdalingen tot nu toe alleen in landen en regio’s met groot overaanbod en/of massieve vraaguitval • Spanje, Verenigde Staten, Ierland, Verenigd Koninkrijk, Centraal Europa • “Every housing downturn begins with an excess supply of available dwellings” (Case and Quigley, 2008) • Ofwel vraag valt weg door rente, economie, demografie, marktsentiment; ofwel er is teveel gebouwd • Rente opslagen hoog, maar basisrente (euribor, staats) zeer laag • Demografie alleen probleem in periferie (Zuid Limburg, Groningen, Zeeland). Zonder maatregelen zijn dat markten zonder bodem • Economie verslechtert, maar Nederland lijkt relatief sterk • Marktsentiment is slecht, maar consumentenvertrouwen stijgt alweer. Grote uitgaven (auto, woning) uitgesteld, consumptieve bestedingen nog redelijk • Er is in Nederland niet teveel gebouwd • Woningprijzen 2009 -/- 4%, 2010 + 3,6% (Brounen, 2009) • Woningprijzen in lijn met fundamentals (Van Ewijk en Ter Rele, 2008)

8. Markt heeft zware stresstest doorstaanHypotheekrente 50% gestegen, maar prijzen rustig gegroeid

9. Aantal huishoudens Nederland, 1995-2050Voorlopig nog geen krimp in zicht Bron: CBS

10. Kredietcrisis en nieuwbouw • Kredietcrisis heeft tegelijk effect op financiering aanbod nieuwe woningen en op financiering vraag • Dus effect op prijzen is onduidelijk • Financiering woningbouw • Rente is nog laag door lage basisrentes … • Staatsobligatierente en interbancaire rentes • … ondanks torenhoge opslagen • Lopen richting 200 basispunten • Beschikbaarheid krediet lijkt groter probleem

11. Aantal verkochte koopwoningen per maand zakt dramatisch weg Verleende garantiecertificaten Bron: Stichting GIW

12. Krimp in bouw en banen • Aantal verkochte nieuwbouw koopwoningen laagste niveau in 10 jaar. Ook koop bestaande bouw valt snel terug • Woningbouwproductie daalt met 15%-20% in 2009/10 (EIB, 2008) • Verwacht banenverlies: 50.000 • Inclusief toelevering • Vanaf eind 2009 • Maar banengroei bouw 2006/2007 was circa 30.000 banen • OECD’s grootste zorg over Nederlandse economie was tot zeer recent overspannen arbeidsmarkt • Netherland heeft het hele jaar een record aantal vacatures gehad • Op middellange termijn komt spanning arbeidsmarkt terug, want beroepsbevolking gaat krimpen

13. Dus is hard ingrijpen nodig? • Structurele krapte Nederlandse woningmarkt is nu geluk bij een ongeluk. Legt bodem onder prijzen • Verergering kredietcrisis door massale hypotheekfaillissementen dus onwaarschijnlijk • Terugvallen bouwproductie dreigt krapte op termijn nog te verergeren, dus betaalbaarheid slechter • Ingrijpen via structurele stimulering vraag is slecht idee, want hebben we al teveel van. Drijft alleen prijzen op • NHG uitbreiden is wel goed: chirurgische ingreep • Versoepeling grondbeleid en procedures blijft nodig • Bevordert productie • Kan betaalbaarheid structureel verbeteren • Zorgt daardoor voor meer vraag

14. Prijzen woningbouwgrond in België en Nederland, 2005