Effecten van de woonfiscaliteit op de woningmarkt

1. Effecten van de woonfiscaliteit op de woningmarkt Paul de Vries Paul.de.vries@rabobank.com 29 januari 2013

2. Thema’s 1. Hoofdvraag: • Wat zijn de buitenlandse ervaringen met de afbouw van fiscale voordelen voor eigen woningbezit. 2. Vergelijken met andere westerse economieën • Europese schuldencrisis • Woonfiscaliteit in andere Europese landen 3. Wat zijn de effecten van fiscale ondersteuning: • Stimulans eigenwoningbezit • Stabiele woningprijsontwikkeling • Hogere prijsniveau • Financiering van de woningmarkt • Zijn het voor de woonconsument inkomsten of lagere kosten Kennis en Economisch Onderzoek

3. Belgen zijn rijk Europese schuldencrisis Kennis & EconomischOnderzoek

4. Consumenten vertrouwen Alle Europeanen zijn somber Kennis en Economisch Onderzoek 4

5. België hoeft relatief weinig te bezuinigenBezuinigingsinspanning Kennis & Economisch Onderzoek 5

6. Belgen zijn rijkVermogen in % BBP Kennis & Economisch Onderzoek 6

7. Woonfiscaliteit in Europa Ervaringen met andere landen Kennis en Economisch Onderzoek

8. Vele landen kennen woonfiscaliteitIndicator voor woonfiscaliteit Des te hoger de indicator, des te hoger het bedrag aan fiscaal voordeel Kennis en Economisch Onderzoek

9. Door afschaffen daalt de prijsAls Voorbeeld Zweden Kennis en Economisch Onderzoek

10. Wanneer reageren mensen op herzieningenReactie ná invoering • Aankondiging: nauwelijks prijseffect (Zweden) • Nuancering, Nederland geeft wel prijsdaling • Onverwacht: leidt tot overdreven daling Kennis en Economisch Onderzoek

11. Voorbeeld uit Nederland:Effect mogelijke verhoging overdrachtsbelasting (juli 2012) Kennis en Economisch Onderzoek

12. Transactiekosten in België forsoverdrachtsbelasting Kennis en Economisch Onderzoek

13. Effect op de woningmarkt Impact van woonfiscaliteit Kennis & Economisch Onderzoek

14. Discussie over de woonfiscaliteitSpecifiek: de hypotheekrenteaftrek • Hypotheekrenteaftrek • Tendens in Europese landen om belastingtarieven te verlagen waardoor arbeid goedkoper wordt met als gevolg dat de economische groei wordt gestimuleerd. • Internationale organisaties (IMF, OESO) pleiten actief voor afschaffing van het fiscale regime vanwege economische inefficiëntie; rondpompen belastinggeld. • Politieke argumenten voor hervorming zijn veelal dat de eigenwoning (€9,9 miljard) meer dan de huurwoning (€1,8 miljard) wordt gesubsidieerd. • Wetenschappelijke argumenten voor hervorming zijn betere marktwerking. Kennis en Economisch Onderzoek

15. De financiering van de woningmarktNog meer problemen (in Nederland) • In internationaal opzicht afwijkend beeld: • Extreem hoge hypothecaire schuld (IMF) • Hoge Loan-to-Value (OECD) • Dat geeft risico voor financiële en economische instabiliteit Hypotheekschuld in %BBP • Inelastisch aanbod • Geen optimale marktwerking • Lagere inkomens naar de huursector • Hogere inkomens naar de koopsector • Nauwelijks een private huursector Kennis en Economisch Onderzoek

16. Effect op de financieringskostenWoonquotes Kennis en Economisch Onderzoek

17. Effect op het aandeel eigenwoningbezit Kennis en Economisch Onderzoek

18. Wat mogen we voor wonen betalen?Loan-to-value’s bij aankoop Kennis en Economisch Onderzoek

19. Beleid Rutte II Is dit de oplossing voor alle problemen? Kennis en Economisch Onderzoek

20. KoopsectorMen verwacht aanpassing HRA DNB Economic Research Department

21. OverheidsbeleidKoopsector: alle hypotheken • De overdrachtsbelasting wordt permanent verlaagd naar 2%. • De loan-to-value gaat stapsgewijs naar 100%. • Het tarief waartegen de rente mag worden afgetrokken wordt ieder jaar verlaagd met 0,5 procentpunt van 52% naar 38% in 2042. • Restschuld wordt vijf jaar lang aftrekbaar. Kennis en Economisch Onderzoek

22. OverheidsbeleidBelangrijkste kritiek op het akkoord • Onevenwichtigheden op de woningmarkt door: • Verschil bestaande en nieuwe hypotheken, • Zeer lang transitiepad voor hypotheekrenteaftrek afbouw (28 jaar), • Forse lastenverzwaringen, vooral in de huursector, • Geen stimulans voor woningbouw. • Impact op de woningmarkt: • Een gelijke behandeling van huren en kopen is nog ver weg, • Hogere inkomens krijgen een hele kleine prikkel om af te lossen, anderen niet. • Woningprijzen zullen dalen, structureel met 9-12%, • Scheefwonen in de huursector wordt aangepakt. Kennis en Economisch Onderzoek

23. Financiering van de woningmarkt Hogere hypotheken betekent een groter fundingsgap

24. Over hoeveel geld gaat het?Funding gap • Fundinggap voor banken is ongeveer 500 miljard. • Huishoudens lenen voor hypotheken 640 miljard en • sparen 340 miljard: • er is dus een gat van • 300 miljard • In de pensioenpot zit • 809 miljard Kennis & Economisch Onderzoek

25. Slotconstatering • Generieke subsidies vertalen zich in een prijstoename • Woonfiscaliteiten hebben geen effect op de netto woonlasten • Woonfiscaliteiten hebben geen effect op het aandeel eigenwoningbezit • Woonfiscaliteiten vergroten de afstand tussen huren en kopen • Internationale druk om woonfiscaliteiten af te bouwen • Afbouwen van generieke subsidies betekent een prijsdaling Kennis en Economisch Onderzoek

26. Volg ons op Twitter Rabo Economie Meer weten?Ontvang de Kennismail! www.rabobank.com/kennisbank Paul.de.Vries@rabobank.com Kennis & Economisch Onderzoek