Actuele trends en ontwikkelingen aan de vraag- en aanbodzijde van de woningmarkt

1. Actuele trends en ontwikkelingen aan de vraag- en aanbodzijde van de woningmarkt Stadsregio Rotterdam 21 november 2012 Jan Fokkema, NEPROM

3. Wat wil ik vanmiddag bereiken? • Een positieve bijdrage leveren. • Enig inzicht in de nieuwbouwwoningmarkt • Implicaties Regeerakkoord voor woningmarkt • Ontwikkelingen in vraag en aanbod • Tips voor regionale afstemming

4. Afzet nieuwe koopwoningen per kwartaal, Nederland en SRR, 2002-2012.

6. Waar komen we vandaan? • Pre-Vinex, wederopbouw, corpo’s, crisis ‘70 • Vinex; slag naar de markt; private grondverwerving • Stijgende inkomens; stijgende prijzen; koop! • Woning als een financieel product • Verwachte waardestijging als motor markt • Verwend en veeleisend

7. Verdienmodel? • Bruine boekje • Grondexplotatiewet • Rood-voor-groen • Residuele grondwaarde • De grex als flappentap • Schaarste: Mooie dingen voor de mensen! • NU: Wilt u aub mijn salaris betalen?

8. Waar gaan we heen? • Omvang van bevolking en huishoudens • Huishoudenssamenstelling en leeftijd • Verschuivingen in de vraag. • Overheidsbeleid woningmarkt • Consequenties en kansen voor woningproductie

9. Voorspelling huishoudsamenstelling (NL) Bron: Primos, bewerking Bouwfonds Ontwikkeling

10. Voorspelling huishoudensgroei (NL) Bron: ABF Research, bewerking Bouwfonds Ontwikkeling

11. Huishoudengroei naar leeftijd en hh-type (ZH)(Primos 2011)

12. Huishoudengroei in ZH naar etniciteit en type (1+/2+) volgens Primos 2011

13. Rijksbeleid Woningmarkt: koop • HRA is nu aangepakt: verplicht annuïtair aflossen plus van beperking van 52% naar 38% • Er verdwijnt duurzaam ruim 6 mlrd uit de koopmarkt! • Annuïtair betekent 100 tot 200 euro per maand netto duurder • Meer terughoudendheid bij starter en doorstromer. • Zal vermoedelijk tot verdere prijsdaling leiden tot: -10%? • Reparatie: NHG, Starter, restschuld, dubbel aftrekken • Het had erger gekund (Wonen4.0)

14. Rijksbeleid Woningmarkt: huur • Inkomensafhankelijk huurbeleid, heffing, positie corpo’s • Structureel 2 mld uit de huurmarkt, deel terug via huurtoeslag • Veel onduidelijkheid in huurbeleid: 4,5% WOZ? • Stimulans middensegment? • Taakopvatting corpo’s: terug naar kerntaak ipv doorstoot naar de markt • Veel moet nog uitgewerkt en verduidelijkt, maar hoofdlijn ligt vast

15. Sociale sector • Heffing en huurbeleid: hakken er in. • Corporaties door heffing minder investeren. • In RR beperkte verdiencapaciteit in huurverhoging • Productieaantallen afspreken wordt lastiger • Bestaande sociale voorraad beter benutten • Sturen op voorraad wordt belangrijker • Brusselse invloed neemt toe • Sociale voorraad echt voor inkomens <33.000 • Plancapaciteit sociale woningbouw is 25%, wordt ?? • Categorie sociale koop of bereikbare koop: < 190.000;

16. Woningmarkt nabije toekomst? • Onduidelijkheid markt houdt nog (even) aan • Financiering/hypotheekverstrekking blijft bottleneck • 2013 nog geen herstel, wellicht 2014 of 2015 • Vlucht in huur; uitstel koop; koopprijzen dalen verder • Starters zullen als eerste weer bewegen • Veel is afhankelijk van economie, Euro, stabiliteit • Tegenover elke te koop staande woning, staat een woningvraag • Er is een uitgestelde vraag en die loopt op • Maar we verwachten geen volledige inhaalslag

17. Wat gaan we er aan doen? • Maak Rotterdam aantrekkelijk! • Benut het ondernemerschap van Rotterdam • Toon lef bij aanpak v.d. binnenstad • 2e koopgoot is goed voor kracht v.h. centrum • Maak de stad aantrekkelijk voor investeerders • Wees helder voor lange termijn • Profileer Regio Rotterdam als veelzijdig woongebied • Zorg voor goede voorzieningen, goede scholen, • De stad als emancipatiemachine: Dat moet slimmer!

18. Waar staat de Stadsregio voor? • Maximaliseren grondopbrengsten? Minimaliseren grondtekorten? Nieuwbouw maximaliseren? • Bouwen aan een evenwichtige woningvoorraad toegesneden op toekomstige vraag? • Maatschappelijk rendement maximaliseren? • Versterken draagvlak stad? Aanpakken slechtste wijken? • Koopkrachtige vraag behouden? • Lage inkomens/kansarmen spreiden? • Of iedere woonwens zo goed mogelijk accommoderen?

19. Schaarste als oplossing voor de crisis? • Geen 70% voorverkoop! Locaties schrappen? • Ja, als jouw locatie overeind blijft. Of als je uberhaupt geen grond hebt. Of als je woningbezit hebt. • Maar de consument, wordt die daar beter van? • Verlaag het aanbod dan stijgt de vraag? No way! • Consument heeft niets aan een half afgebouwde wijk. • Langzamer, kleiner, netjes afmaken. Eerlijkheid. • Midden in crisis verstedelijkingsbeleid aanpassen? • Te strak programmeren? Komt niets meer van de grond. • Het moet anders.

20. Kansen voor nieuwbouw • Huren is gewild: 43% stijging in 2 jaar (NVB) • Middensegment huur is kansrijk; beleggers. Funding? • Omzetten koop naar huur: consequenties? • Kansen bereikbare/sociale koop <190.000 • Nog steeds een zeer hoge koopwens bij consument • Merendeel bovenmodale inkomens wil kopen • Veel gespaard; vererving • Grote wens van grondgeboden!

21. Lange termijn regionale afstemming • Doordenk consequenties demografie, economie, marktvraag. • Laat aantallen en opbrengsten los. Kwaliteit! • Niet ‘blind’ door Vinex-en. • Aan de randen echt kwaliteit: grotere kavels, grotere woningen, etc. Marktabsorptievermogen? • Binnenstedelijk: ook grondgebonden.

22. Regionale afstemming: korte termijn • Samen meer bereiken dan in je eentje? • Niet grond, aantallen of geld als uitgangspunt! • Maar de consument: waar heeft hij voor wat geld over? • Maak belangen helder; geen kaarten tegen de borst. • Welke locaties, woonmilieus, product-marktcombinaties? Samen met de markt. • Faseren en prioriteren. Niet overhaast schrappen. • Belangenuitruil? Verevening? • Faciliteer de markt/consument.

23. Korte termijn vuistregels • Stop met negatief zijn; een slecht imago is dodelijk. • Wie wil er nog op Zuid wonen? • Alle randgemeenten profiteren van een sterk Rotterdam • Beter een goede locatie in een slechte markt, dan omgekeerd! • Maak af wat je begon; mits kans van slagen • Voorlopig niet investeringen in grote nieuwe locaties • Houdt oog voor de volle breedte; niet alleen binnenstad • Volg de klant; ook buiten het stadscentrum • Niet bouwen om het draagvlak in stand te houden

24. Projecten lostrekken? • Faciliteer een ontwikkelaar/belegger die wil en die een koper/huurder vindt • Ze zijn inmiddels wel gewend dat ze hun eigen gemeentelijke ondersteuning moeten betalen • Ga open met elkaar aan tafel zitten; geen kaarten tegen de borst; • Elkaar over en weer beter begrijpen; basis om samen verder te komen • Dat geldt voor gemeenten onderling, maar ook gemeente en markt • Schrap onhaalbare projecten!

25. Het nieuwe ontwikkelen? • Consumentgericht is en blijft leidend • Kleinere series; in veel nauwer contact met de klant • Niet het maniertje: koperspanels, CPO, etc. • Maar om de houding, het besef, de drive, de mindset • Flexibele bestemmingsplannen; minder eisen • Van Vinex uitrollen, naar “kruip in de huid van” • Ontwikkelaar verandert; zoektocht; veel commerciëler • Ontwikkelaars > 50% gereduceerd. Gemeenten? • De consument betaalt uw en mijn salaris, of niet… • “Waarmee kan ik u van dienst zijn?”

28. Dank voor uw aandacht!