Predlog teksta Nacionalnih Standarda za Procenu N ekretnina

1. PredlogtekstaNacionalnihStandardazaProcenuNekretnina Beograd, 2013

2. Potreba za standardima procene nekretnina • Okvirza rad proceniteljanekretnina, tendencija da postanuglobalnoprihvaceniili bar naregionalnomnivou; EU konceptinternogilijedinstvenogtrzistaupucujenaistekriterijumepruzanjausluga u svimoblastima, pa i procenama • Najboljapraksa a ne teorija; sastavljajuihprakticarisareputacijom (primer EVS, IVS, RICS Red book) • Demokratskiproces u sastavljanjustandarda – nacrt se izlazenajavnudiskusiju od 2-3 meseca, pocev od sredinenovembra 2013 • Nacrt je izlozensvimzainteresovanimstranama (NUPS clanovima, korisnicimaprocene, zakonodavcima, medjunarodnimorganizacijama) • Prezentacijanacrta je otvorenazajavnostna NUPS websajtu. • Nacrtstandarda je pripremljen i odobren od straneOdborazaStandardeNUPSa. • Razvoji odrzavanjeefikasnih i razumljivihstnadrdaprocenekojisu u saglasnostisainternacionalnoprepoznatimstandardima, prakticnizaprimenui kojistitejavniinteres • Uobicajenesuizmene, dopunemedjunarodnoprepoznatihstandardasadavecnagodisnjemnivou, stovazi I zanacionalnestandarde

4. Mortgage Credit Directive (2013)Direktiva za hipotekarne stambene kredite • NAVS predstavnik u MCD komisiji u TEGoVA • Blagovremeno informisanje o odlukama evropske komisije koje se ticu procena • MCD –usvojen decembar 2013 – dat rok od 2 godine za prilagodjavanje i potpunu implementaciju. Za zemlje koje pristupaju nesto ranije, cim se otvori poglavlje Finansijske usluge. • odnosi se samo na stambene nekretnine ali ce imati uticaja i na ostale • Clan 14 a: Procena nekretnina • „Zemlje clanice ce obezbediti pouzdane nacionalne standarde za procenu nekretnina za potrebe hipotekarnih kredita… “Pouzdanim se mogu smatrati standardi koji se baziraju na medjunarodno prepoznatim standardima, narocito onim koje je sastavio IVSC, TEGoVA ili RICS…”

5. MCD -nastavak • 1a. “Zemljeclanicecezahtevati da interni i eksterni procenitelji buduprofesionalnokompetentni i dovoljnonezavisni od kreditorai procesaodobravanjakredita, tako da sunjihoveproceneobjektivne i dokumentovane u trajnomobliku i date nacuvanjekreditoru”

6. Profesionalni procenitelji Professional Qualifications Directive (Directive 2005/36/EC) je u procesu modernizacije : tokom 2014 godine ce se sastaviti izvestaj o regulisanim i ne-regulisanim profesijama, recimo profesija procenitelja je neregulisana u vecini drzava clanica EU. One zemlje koje regulisu ovu profesiju moraju da opravdaju nacin i efekat regulisanja. Cilj: spisak profesija i adekvatnih kvalifikacija Pod lupom su i Nacionalni Zakoni o pristupu profesijama COM(2013) 676 od 2.10.2013. Desavaju se velike reforme regulisanih profesija u zemljama EU (Spanija, Poljska, Portugal, Slovenija…) - EC i internacionalne organizacije traze reviziju nacionalnih regulacija. OECD, razvio indikatore koji mere regulatornu restrikciju pritupa profesiji u nekim zemljama i navodi destruktivni efekat ovakvih regulacija. Poseban akcenat se stavlja na prava potrosaca da mogu da imaju izbor profesionalne usluge koja ni na koji nije nacin pod restrikcijom neke nacionalne regulative.

8. Nacrt Zakona o uredjenju prostora i izgradnji • Nacrt Zakona o uredjenju prostora i izgrdanji sadrzi poglavlje o proceni vrednosti nekretnina koje je u koliziji sa PQD (Directive 2005/36/EC) , ne uvazava nacelo najbolje i najisplativije namene, a kriterijumi za strucne kvalifikacije i licence su za sada nepoznate….program koji zadovoljava kvalifikacije procenitelja nekretnina na akademskom nivou zahteva nekoliko godina razvoja, na prakticnom nivou organizuje ga jedino NUPS u okvirima koji su za danasnju situaciju moguci (oko 1/4 ECTS). • III. ПРОЦЕНА ВРЕДНОСТИ НЕПОКРЕТНОСТИ • 1. Тржишна вредност непокретности • Члан 105. • Тржишна вредност непокретностисе одређује ценом која би могла бити остварена ууобичајеном пословном промету у моменту на који се процена вредности односи(ефективни датум утврђивања вредности). • 2. Комисија за процену вредности непокретности • Члан 106. • У циљу утврђивања вредности непокретности и стварања транспарентног тржиштанепокретностима, две или више јединица локалне самоуправе, град, односно Град Београдобразују независне комисије за процену вредности непокретности. • Председник и чланови комисије из предходног става морају поседовати стручнеквалификације, искуство у утврђивању вредности непокретности и одговарајуће лиценце. • Задаци комисије су: • 1) анализа тржишта непокретности на основу збирке купопродајних цена у складу са • чланом 107. овог закона; • 2) израда и ажурирање карте оријентационих вредности купопродајних цена; • 3) израда налаза вештака о вредности непокретности за приватне и јавне сврхе; • 4) израда годишњег извештаја о тржишту непокретностима.

9. Nacrt Zakona o uredjenju prostora i izgradnji • Члан 107. • Збирка купопродајних цена се води за потребе службене процене вредностинепокретности. • У циљу вођења збирке купопродајних цена, надлежни суд/јавни бележник за оверу • купопродајних уговора, Комисији за службену процену вредности непокретности • квартално доставља препис сваког уговора којим се уз новчану надокнаду или заменом • обавља пренос власништва на некој непокретности. • ……….. • 20.2. Начела урбане комасације • Члан 87. • 1) …….. • 2) начелом једнакости, којим се процена вредности свих парцела у комасационом • подручју пре покретања поступка комасације (у даљем тексту: преткомасациона • вредност) обављана основу средње тржишне вредности земљишта у комасационом • подручју, без обзира на тржишну вредност појединачних парцела и њихову намену • одређену важећим урбанистичким планом;

10. Neophodne kvalifikacije procenitelja nekretnina -medjunarodno prihvacene- Raspolazumultidisciplinarnimznanjemproisteklimiznekolikoosnovnihoblasti: • Principiekonomijeukljucujuci one kojivazezanekretnine • Prinicipiprocene, praksa i standardiprocene • Finansijskiaspektnekretnina, razvoj, investiciona i statistickaanaliza d) Urbanistickoplaniranje i konceptodrzivost, energetskeefikasnosti, zastitacovekoveokoline • Pravniokvirzanekretnine, interesinanekretninama f) Porezikojise ticunekretnina g) Racunovodstvo, osnove h) Dokumentacijakatastranepokretnosti i) Osnovikonstruktivnihsistema i izgradnjeobjekata j) Profesionalnaetika • TEGoVA MER – minimalnizahtevizaedukacijom

11. Termini “Rezultati ucenja” i “Kompetencije” u kontekstu Evropske vise edukacije (EHEA) se povezuju sa onim sta osoba zna, razume i moze da radi po zavrsetku te edukacije. Ovi kriterijumi stavljaju onoga koji uci u centralnu poziciju i osnov su za nastanak ECTS (European Credit Transfer and Accumulation System) u okviru EHEA i Bologna procesa. • U okviru Evropske mreze kvalifikacija (European Qualifications Framework) za LLL, “kompetencija znaci dokazana mogucnost da se tokom rada iskoristi steceno znanje, vestine i licne i metodoloske mogucnosti...” • U sirem koceptu Evropske mreze kvalifikacija, kompetencija se opisuje kroz odgovornost i autonomija i shvata se kao posedovanje kapaciteta da pretocite znanje u praksu. • Prilog: Vestine i nivoi znanja steceni na edukativnom programu, NUPS

12. Edukativni program za procenitelje nekretnina • Za edukaciju na akademskom nivou, npr. Master program za Nekretnine i procene, potrebno je 60 ECTS sto bi odgovaralo izmedju 600 i 900 casova nastave (direktno sa predavacima 2/3 i 1/3 u samostalnoj izradi radova, istrazivanju…) • NUPS edukativni program za procene nekretnina ukupno 120 h direktnog predavanja i oko 60 sati individualnog rada na pripremi izvestaja procene, sto cini, za sada, oko ¼ neophodnih ECTS. • Prilog: Edukativni program NUPS

13. Vestine procenitelja • Edukacija nije jedini uslov za dobijanje bilo kojeg medjunarodno priznatog sertifikata ili clanstvo u strucnim organizacijama (TEGoVA, RICS, ASA…) • Iskustvo na procenama nekretnina je primaran uslov, jer se profesionalni razvoj desava kroz praksu. • Prilog: dokumentacija udruzenja

14. Eticki kodeks-nacrt Nacionalnih standarda procene nekretnina- • Integritet • Kompetentnost • Sukob interesa • Poverljivost • Nepristrasnost • Efikasnost i marljivost

15. Osam standarda procene -Nacrt Nacionalnih standarda procene nekretnina- • SP 1 – Etika i kvalifikacije procenitelja • SP 2 - Angazovanje • SP 3 – Osnovi procene i pristupi proceni • SP 4 – Inspekcije i ispitivanja • SP 5 – Potvrda informacija • SP 6 - Izvestaji procene

16. Dve najcesce primene procene i smernice za rad -Nacrt Nacionalnih standarda procene nekretnina- • SP 7 – procene vrednosti za potrebe izrade finansijskih izvestaja • SP 8- Procene vrednosti nekretnina za potrebe obezbedjenja kredita • SMR1- Radni odnosi sa revizorima klijenata prilikom angazovanja na proceni za svrhu finansijskog izvestavanja • SMR 2- Smernice za procene vrednosti nekretnina za potrebe obezbedjenja kredita u Srbiji • SMR 3 Pravila profesionalnog ponasanja

17. SP 2- Angazovanje procenitelja • Uslovi angazovanja procenitelja (pismenim putem): • Svrha procene • Predmet procene • Usaglasena baza za vrsenje procene • Efektivni datum procene • Rok izrade i naknada za rad procenitelja

18. SP 3 – Osnove procene – trzisna vrdnost i druge vrste vrednosti • Internacionalno prihvacena definicija, EVS, IVS, RICS • Procenjen iznos za koji bi sredstvo moglo da se razmeni na dan procene vrednosti između zainteresovanog kupca i zainteresovanog prodavca, u transakciji između nezavisnih i nepovezanih strana, posle odgovarajućeg marketinga, pri čemu su strane posedovale dovoljno saznanja, te delovale razumno i bez prinude. • Direktiva 2006/48/EC, odnosno CRD – Capital Requirements Directive • HABU- Najbolja i najisplativija namena deo definicije trzisne vrednosti i fer vrednosti IFRS 13.

19. SVRHA STANDARDA PROCENE • Koherentnost izvestaja procene • Promovise konzistentnost • Pomaze korisnicima izvestaja procene da bolje razumeju procenu • Obezbedjuje reper za rad kvalifikovanom procenitelju • Upoznaje javnost o ulozi procenitelja • Podupire jasne i obrazlozene procene • Koherentnost u regulaciji • Promovise najbolju praksu