Sezione 1 : T.U. Edilizia e altre prescrizioni dell’urbanistica

1. PROBLEMATICHE URBANISTICHE ALLA LUCE DELLA NUOVA NORMATIVA EDILIZIA E SUI CONDONI di Maurizio Fedele Credito Fondiario e Industriale - FONSPA di Roma Sezione 1 : T.U. Edilizia e altre prescrizioni dell’urbanistica Sezione 2 : III condono edilizio, le condizioni di commerciabilità degli immobili Sezione 3 : Criticità dei vincoli urbanistici nel commercio immobiliare Sezione 4 : Cenni sul Codice dei Beni Culturali ……………………………………………………………………………………………… Atti convegno ABIFormazione - Roma, 3/4 novembre 2004 “ PROBLEMATICHE OPERATIVE NEL CREDITO FONDIARIO ED EDILIZIO”

2. Sezione 1 - T.U. Edilizia e altre prescrizioni dell’urbanistica La connessione fra operazione di credito fondiario e la garanzia ipotecaria, sancita dall’art. 38 TUB e dalla normativa bancaria, rende di fondamentale importanza presidiare la commerciabilità e il valore degli immobili cauzionali anche per l’impatto della normativa edilizia ed urbanistica. Aciò si provvede con gli accertamenti tecnico-legali precedenti la stipula e l’erogazione del finanziamento.

3. Sezione 1 - T.U. Edilizia e altre prescrizioni dell’urbanistica Le criticità portate dal complesso corpus normativo dell’urbanistica sul “governo del territorio”, stabiliscono regole di conformità delle aree edificate, da cui emergono criteri specifici per la : • commerciabilità delle costruzioni nonché aspetti prescrittivi che ne condizionano anche il • valore cauzionale.

4. Sezione 1 - T.U. Edilizia e altre prescrizioni dell’urbanistica Anche i principi della normativa civilistica rendono indispensabile non trascurare l’accertamento istruttorio della commerciabilità urbanistica in relazione alle conseguenze giuridiche del collegamento contrattuale tra compravendita e garanzia del mutuo ipotecario Si ha il collegamento contrattuale quando, tacitamente o per fatti concludenti, più contratti vengono conclusi al fine di realizzare una unitaria operazione economica (sull’argomento: F. Galgano Il collegamento contrattuale” - Dieci lezioni di diritto civile – Giuffrè; per il collegamento negoziale tra compravendita e mutuo fondiario, v. M. Labriola Compravendita e mutuo: modalità di quietanza del prezzo, in Studi in tema di mutui ipotecari – CNN – collana studi 17 – Giuffrè). Nelle compravendite e nella prassi contrattuale del credito fondiario risultano frequenti e diffuse formulazioni contrattuali che espressamente,tacitamente o per fatti concludenti, comportano un collegamento negoziale fra garanzia del mutuo e compravendita .

5. Sezione 1 - T.U. Edilizia e altre prescrizioni dell’urbanistica La rilevanza giuridica del collegamento ha come conseguenza che le nullità, annullabilità, risoluzione, rescissione, inefficacia inerenti il contratto “principale” (atto d’acquisto e anteriori atti provenienza ) sono in grado di ripercuotersi sul contratto “accessorio” (mutuo) e sulla garanzia ipotecaria con esso collegato dalla descritta strumentalità economico-giuridica . Pertanto, in linea di rischio : • le nullità (e le sanzioni demolitorie) previste dalla normativa urbanistica, potrebbero coinvolgere la “collegata” operazione di credito fondiario; • un efficiente flusso documentale e istruttorio previene l’eventualità che contratti di mutuo e garanzie ipotecarie possano essere pregiudicati dal vulnus delle nullità .

6. Sezione 1 - T.U. Edilizia e altre prescrizioni dell’urbanistica La normativa edilizia ed urbanistica sulla commerciabilità nell’edilizia - originata dall’art. 1 della Legge 28.1.1977 n. 10 che per prima sanciva la nullità degli atti di trasferimento di immobili costruiti senza concessione edilizia – trova il suo punto di arrivo nel D.P.R. 6.6.2001 n. 380, il Testo Unico sull’Edilizia, che raccoglie e coordina le seguenti disposizioni legislative: Legge 17.8.1942 n. 1150 (legge urbanistica), Legge 28.1.1977 n. 10 (legge Bucalossi), Legge 28.2.1985 n. 47 (legge sul condono edilizio), D.L. 23.1.1982 n. 9 convertito con Legge 25.3.182 n. 94 (prima norma sulla DIA) e altre norme sulla medesima materia. Il provvedimento è in vigore dal 30.6.2003, con le modifiche nel frattempo introdotte dal D. Lgs. 27.12.2002 n.301 per effetto della Legge 21.12.2001 n. 443 (c.d. Legge Lunardi).

7. Sezione 1 - T.U. Edilizia e altre prescrizioni dell’urbanistica • Anche nel TU, come nelle precedenti leggi in materia edilizia, si possono distinguere due categorie di norme: • le norme che dettano i requisiti formali richiesti per la validità degliatti aventi per oggetto beni immobili (dichiarazioni, menzioni e allegazioni prescritte) con la sanzione della nullità; • le norme che disciplinano requisiti sostanziali richiesti per la commerciabilità degli immobilicon strumenti di controllo sulla regolarità dell'attività edilizia (caratteristiche, ambito di applicazione, procedimento di formazione dei titoli edilizi, sanzioni in caso di abusi, ecc. ecc.). • Per il buon esito della garanzia ipotecaria l’istruttoria deve quindi accertare la contemporanea sussistenza di entrambi i citati requisiti.

8. Sezione 1 - T.U. Edilizia e altre prescrizioni dell’urbanistica REQUISITI PER LA VALIDITA' DEGLI ATTI REQUISITO FORMALE: Negli atti notarili inter vivos (esclusi quelli costitutivi o traslativi di diritti reali di garanzia e servitù) a pena di nullità, debbono essere menzionati a seconda dell'epoca di costruzione gli estremi: - della licenza edilizia (o della licenza edilizia in sanatoria) per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977 (data di entrata in vigore della legge 10/1977 cd. “Legge Bucalossi”) - della concessione edilizia (o della concessione edilizia in sanatoria) per costruzioni eseguite prima del 30 giugno 2003 (data di entrata in vigore del T.U. che introduce il permesso di costruire in sostituzione della concessione edilizia) - del permesso di costruire (o del permesso di costruire in sanatoria) per costruzioni eseguite dal 30 giugno 2003 in poi - della D.I.A. per interventi ex art. 22 terzo comma T.U. eseguiti dal 30 giugno 2003 e per i quali in alternativa al permesso di costruire si sia per l'appunto fatto ricorso alla D.I.A.

9. Sezione 1 - T.U. Edilizia e altre prescrizioni dell’urbanistica • Per gli interventi anteriori al 1 settembre 1967 è valido l'atto nel quale anziché gli estremi della licenza sia riportata o allegata apposita DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA DI ATTO DI NOTORIETA‘ (a sensi degli artt. 46 e segg. T.U. in materia di documentazione amministrativa di cui al D.P.R. 28 dicembre 2000 n. 445) nella quale venga attestato per l'appunto l'avvenuto inizio dei lavori di costruzione sin da data anteriore al 1 settembre 1967 NON E' invece PRESCRITTO A PENA DI NULLITA' l'obbligo di citare gli estremi di altri provvedimenti edilizi (ad esempio autorizzazione edilizia o D.I.A. salvo per quest'ultima si tratti di interventi ex art. 22 terzo comma T.U. eseguiti dal 30 giugno 2003 e per i quali in alternativa al permesso di costruire si sia per l'appunto fatto ricorso alla D.I.A.) Per i terreni, è prescritta l’allegazione dei certificati di destinazione urbanistica, a pena di nullità degli atti negoziali di trasferimento che li riguardino (art.30, co.2 T.U. Edilizia - già art.18 L.47/1985).

10. Sezione 1 - T.U. Edilizia e altre prescrizioni dell’urbanistica REQUISITO SOSTANZIALE: Affinché sia valido, l’atto notarile, oltre a formalizzare le dichiarazioni sopra descritte deve avere per oggetto edifici oggettivamente commerciabili,ossia dotati dei requisiti minimi di regolarità tecnico-urbanistica. La nullità, ai sensi dell'art. 46 del testo unico, che arreca problemi di commerciabilità degli immobili, ricorre con duplice presupposto: a) che l'opera realizzata rappresenti un'unità immobiliare ben definita ed identificata; b) che il bene non sia stato assentito con provvedimento del Comune di prima edificazione (con conseguente ininfluenza di attività di ristrutturazione su un bene regolarmente assentito in precedenza).

11. Sezione 1 - T.U. Edilizia e altre prescrizioni dell’urbanistica REQUISITO SOSTANZIALE: COMMERCIABILITA' e/o INCOMMERCIABILITA‘ DEGLI EDIFICI Ma quali sono questi requisiti minimi, sussistendo i quali gli edifici possono ritenersi commerciabili? Per gli EDIFICI: - COSTRUITI PRIMA DEL 1° settembre 1967 sussiste un requisito sostanziale, stabilito ex lege, che è solo quello di verificare l’epoca di effettiva costruzione dichiarata in atto . - COSTRUITI DOPO IL 1° settembre 1967 deve trattarsi di fabbricati realizzati sulla base di un progetto debitamente approvato con rilascio dei prescritti provvedimenti autorizzativi. Per la commerciabilità, si può quindi fare ricorso al criterio della "riferibilità iniziale dell’opera ad un provvedimento autorizzativo" (licenza, concessione, permesso anche in sanatoria, ed ora per gli interventi ex art. 22 terzo comma TU anche D.I.A. ).

12. Sezione 1 - T.U. Edilizia e altre prescrizioni dell’urbanistica (segue) REQUISITO SOSTANZIALE: COMMERCIABILITA' e/o INCOMMERCIABILITA‘ DEGLI EDIFICI Per la DIA, il requisito sostanziale della riferibilità al progetto iniziale è l’accertamento da attuare nell’istruttoria tecnico-legale del finanziamento fondiario. Si può comprovare l'esistenza della denuncia di inizio attività,facendo riferimento alla documentazione indicata all'art. 23, 5 comma del T.U., il quale dispone: "la sussistenza del titolo è provata con la copia della denuncia di inizio attività da cui risulti la data di ricevimento della denuncia, l'elenco di quanto presentato a corredo del progetto, l'attestazione del professionista abilitato, nonché gli atti di assenso eventualmente necessari".

13. Sezione 1 - T.U. Edilizia e altre prescrizioni dell’urbanistica Per interventi successivi alla costruzionenon è obbligatoria la menzione negli atti degli estremi dei provvedimenti ad essi relativi (ad esempio ampliamenti, modifiche prospettiche, restauro ecc. ecc.) salvo che si tratti di interventi che danno luogo ad un organismo edilizio TOTALMENTE DIVERSO da quello originario così da far venir meno la riferibilità del primo titolo edilizio all'edificio risultante dall'intervento. Per interventi di demolizione e di successiva ricostruzione negli atti devono risultare menzionati i soli estremi del provvedimento che ha autorizzato la demolizione e la ricostruzione dell'edificio (non è obbligatoria invece la menzione degli estremi del provvedimento di costruzione del fabbricato poi integralmente demolito).

14. Sezione 1 - T.U. Edilizia e altre prescrizioni dell’urbanistica Gli interventi di demolizione e di successiva ricostruzione, in base alla Circolare Min. Infrastrutture e Trasporti 7 agosto 2003 n.4174, (*) oggi configurano la nuova categoria della c.d. D.I.A. allargata (demolizione e ricostruzione equiparata a ristrutturazione) che abilita gli interventi di “demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma”,entro gli interventi di ristrutturazione edilizia (art.3, comma 1, lett.d del T.U. Edilizia) prevalente sugli strumenti urbanistici generali e sui regolamenti edilizi (art.3, ultimo comma del T.U. Edilizia). (*) Per le costruzioni già oggetto di sanatoria i parametri da rispettare, in caso di demolizione e ricostruzione, sono quelli che definiscono l’oggetto stesso del condono … In difetto, la demolizione e ricostruzione dovrà essere limitata alla sola parte legittima. Quindi in tal caso, l’istruttoria tecnico-legale deve accertare se la nuova DIA corrisponda - per superficie/volumetria - ad altrettante precedenti titoli edificatori (concessioni ordinarie e/o in sanatoria) di quanto demolito.

15. Sezione 1 - T.U. Edilizia e altre prescrizioni dell’urbanistica • La presenza di un ABUSO EDILIZIO non determina di per sé stesso l’ incommerciabilità del bene : ACCERTARE di volta in volta il tipo e la gravità dell'abuso e solo in presenza di un abuso "maggiore" si avrà l'incommerciabilità del bene. • In questo senso si è pronunciato anche il Ministero dei Lavori Pubblici con propria circolare 18 luglio 1995 (Capitolo 9 - paragrafo 9.1) ove si afferma che "occorre innanzitutto ribadire che l'eventuale nullità degli atti di trasferimento è circoscritta soltanto agli immobili eseguiti in assenza di concessione o in totale difformità di essa ….. mentre non sono oggetto ad alcun limite alla commerciabilità gli abusi di minore gravità che restano assoggettati alle sanzioni di tipo amministrativo o penale”.

16. Sezione 1 - T.U. Edilizia e altre prescrizioni dell’urbanistica Con il c.d. collegato infrastrutture (Legge 1 agosto 2002, n. 166 e D. Lgs. 20 agosto 2002, n. 190) viene modificata la disciplina della DIA.Nel nuovo comma 5 dell’art. 22 del T.U. Edilizia: • si permette alle Regioni, con proprie norme autonome, di disciplinare e ampliare il tipo di opere che possono essere sottoposte a DIA e quindi anche quelle che, al contrario, sono obbligatoriamente sottoposte a concessione edilizia onerosa, per le quali l’assenso del Comune deve essere esplicito; • la nuova Super-Dia disegnata dalla legge obiettivo n. 443/2001 resta quindi applicabile per 15 regioni e 2 province autonome,mentre Campania, Liguria, Toscana e Lombardia hanno adottato proprie leggi specifiche.

17. Sezione 2 : III condono edilizio, le condizioni di commerciabilità degli immobili L’art. 32 del D.L. 30 settembre 2003 n. 269 (Collegato Fiscale Finanziaria 2004), convertito con legge 24 novembre 2003 n. 326 come modificato dall’art. 3, comma 125, della legge 24 dicembre 2003 n. 350, ha introdotto il c.d. terzo condono edilizio in sanatoria delle opere esistenti non conformi alla disciplina vigente. Per tale disposizione condizioni, limiti e modalità del rilascio del titolo abilitativo in sanatoria spettavano anche alle normative regionali. Si è parlato di terzo condono perché le disposizioni sul condono edilizio previste dalla Legge 47/1985, nonché dall’art. 39 della Legge 724/1994, venivano così “riaperte” per le opere abusive ultimate entro il 31 marzo 2003.

18. Sezione 2 : III condono edilizio, le condizioni di commerciabilità degli immobili Con sentenze n. 196-197/2004 la Corte Costituzionale ha dichiarato la parziale illegittimità costituzionale del citato art. 32 del d.l. 30 settembre 2003 n. 269 e di alcune leggi regionali emanate in materia. A seguito di ciò, nel verificare la situazione di commerciabilità degli immobili, occorre considerare che, transitoriamente, dall’8.7.2004 (effetto sentenze ex art. 136 Cost.) fino al 12.11.2004 (termine ex art. 5 del D.L. 168/2004, provvedimento esecutivo della sentenza) : • 1) un manufatto integralmente abusivo, privo di concessione edilizia, successivo al 1977 o realizzato in totale difformità, che poteva essere venduto tra ottobre del 2003 (entrata in vigore del D.L. 269/2003) e luglio 2004 (scadenza delle domande del condono ex art. 32) con allegata domanda di sanatoria ex art. 32 citato; oggi ha un minor valore, per il rischio che non si riesca a sanare (parzialmente o totalmente) il manufatto stesso;

19. Sezione 2 : III condono edilizio, le condizioni di commerciabilità degli immobili 2) sono transitoriamente incommerciabili gli immobili per i quali sia stata presentata una domanda di sanatoria ex art. 32 citato, costruiti in assenza o totale difformità dalla concessione; 3) l'art. 46, comma 5-bis, del T.U. Edilizia, estende le disposizioni sulla nullità degli atti anche alle fattispecie di cui all'art. 22, comma 3, che a sua volta richiama gli interventi di ristrutturazione di cui all'art. 10, comma 1, lett. c) cioé "gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso“, per i quali vale la stessa situazione transitoria.

20. Sezione 2 : III condono edilizio, le condizioni di commerciabilità degli immobili Resta ferma in ogni caso la validità giuridica degli atti notarili posti in essere anteriormente alla pronuncia d’invalidità dell’art. 32, per i quali potrà tenersi conto, ai fini della commerciabilità, di domande presentate prima dell’8.7.2004, che siano però accompagnate da provvedimento di concessione in sanatoria non più impugnabile. Detto regime transitorio, secondo il disposto della Corte Costituzionale e per l’art. 5 del citato D.L. 168/2004 (c.d. Decreto Correttivo) terminerà il 12.11.2004, quando scadrà il termine dato alle Regioni per emanare proprie leggi sul condono edilizio. A quel tempo sarà ripristinata la commerciabilità degli immobili interessati dal III condono edilizio con: - immobili sanati/sanabili in base alle Leggi Regionali emanate ; - immobili sanati/sanabili in base all’art. 32 del D.L. 269/2003 nel territorio di quelle Regioni che non abbiano emanato proprie leggi.

21. Sezione 3 : Criticità dei vincoli urbanistici nel commercio immobiliare • I vincoli urbanistici, sia conformativi che espropriativi, sono prescrizioni intese ad assicurare che determinate opere o zone siano controllate da branche amministrative specializzate, con lo scopo di accertare se il risultato dell'attività o di un'operazione costruttiva svolta da un privato sia congruente con la salvaguardia dei valori storico-artistici o ambientali o di altro genere tutelati nell'interesse della collettività. La DIA è ammessa anche per immobili soggetti ai vincoli di tutela storico-artistica o ambientale (comma 6 dell’art.22 del T.U. Edilizia): • 6. La realizzazione degli interventi di cui ai commi 1, 2 e 3 che riguardino immobili sottoposti a tutela storico-artistica o paesaggistica-ambientale, è subordinata al preventivo rilascio del parere o dell'autorizzazione richiesti dalle relative previsioni normative. Nell'ambito delle norme di tutela rientrano, in particolare, le disposizioni di cui al decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490 (ora decreto legislativo n. 42 del 2004 - n.d.r.).. • Pertanto, nell’istruttoria tecnico-legale, dovrà essere riscontrato che ciò risulti dalla documentazione giustificativa della DIA.

22. Sezione 3 : Criticità dei vincoli urbanistici nel commercio immobiliare L'articolo 32 della Legge 28 febbraio 1985, n. 47, come sostituito dal D.L. 269/2003, dispone che :” ... il rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria per opere eseguite su immobili sottoposti a vincolo, è subordinato al parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso … “ • Per l’art. 33 della stessa L. 47/1985, sono insuscettibili di sanatoria, e pertanto incommerciabili gli immobili abusivi già soggetti a: • a) vincoli imposti da leggi statali e regionali nonché dagli strumenti urbanistici a tutela di interessi storici, artistici, architettonici, archeologici, paesistici, ambientali, idrogeologici;b) vincoli imposti da norme statali e regionali a difesa delle coste marine, lacuali e fluviali;c) vincoli imposti a tutela di interessi della difesa militare e della sicurezza interna;d) ogni altro vincolo che comporti la inedificabilità delle aree; • e) tutela storico-artistica o ambientale ex D.Lgs. 490/1999, ora Codice Beni Culturali e del Paesaggio D.Lgs.42/2004 (ridondanza del punto a)

23. Sezione 3 : Criticità dei vincoli urbanistici nel commercio immobiliare L’art. 159 del nuovo Codice dei Beni Culturali stabilisce un regime transitorio: fino a che gli Enti Locali non avranno approvato loro piani paesaggistici particolari (v. artt. 156 e 143 del Codice) il procedimento di rilascio dell’autorizzazione resta quello già stabilito dall’art. 151 del D. Lgs. n. 490/99, con lievi modifiche. Quindi, il suddetto principio di incommerciabilità per immobili abusivi oggetto di vincolo storico-artistica/ambientale è di fatto inoperante: continua ad applicarsi la prassi e l’interpretazione giurisprudenziale formatesi sotto l’imperio della norma previgente, ivi compresa la possibilità – per il privato – di rendere commerciabile l’immobile abusivo con il rilascio di autorizzazione paesaggistica a sanatoria.

24. Sezione 3 : Criticità dei vincoli urbanistici nel commercio immobiliare La normativa sugli usi civici, basata sulla Legge n. 1766 del 1927, sul pedissequo regolamento n. 332 del 1928 e su scarse altre discipline legislative, consente eccezioni all’ incommerciabilità propria dei beni demaniali. Nell’istruttoria, ai fini della negoziabilità delle aree oggetto di uso civico, quali sono gli ambiti operativi e le precauzioni da osservare? • è compito del notaio quello di stabilire se l’area vincolata sia di proprietà privata (commeciabile), oppure di proprietà pubblica (incommerciabile); • sempre a mezzo del notaio, accertare l’avvenuta assegnazione a categoria catastale b) (coltura agraria) e l'affrancazione del canone enfiteutico, oppureil positivo esito dell’apposito procedimento di conciliazione (art. 29 della Legge 1766 del 1927) . (Sull’argomento, v. Studio CNN n. 777-21 maggio 1994 “Commerciabilità dei terreni soggetti ad uso civico”)

25. Sezione 3 : Criticità dei vincoli urbanistici nel commercio immobiliare Con riferimento ai vincoli della destinazione d’uso stabiliti da strumenti urbanistici (PRG e NTA),gli immobili a destinazione “di interesse pubblico” (Zona F e consimili), sono caratterizzati da specifiche criticità: • sono beni a mercato “non diffuso”, con target di mercato molto peculiari e ristretti di possibili acquirenti; • si caratterizzano nel medio-lungo termine per un’ampia variabilità del valore. Ciò perché i complessi immobiliari con vincoli urbanistici dei tipi destinazione ad uso pubblico, privato di interesse pubblico, servizi ed impianti tecnologici, attrezzature collettive pubbliche, oltre a quanto sopra, subiscono l’alea di complessi procedimenti amministrativi sottoposti alla discrezionalità decisionale della P.A.per ottenere l’eventuale cambio di destinazione che potrebbe aumentarne il valore .

26. Sezione 3 : Criticità dei vincoli urbanistici nel commercio immobiliare Per i vincoli espropriativi, di particolare interesse sono quelli che riguardano le aree destinate a programmi di edilizia economica e popolare (PEEP). Nella fattispecie è applicabile il D.P.R. 8.6.2001 n.327 - c.d. T.U. Espropriazioni, entrato in vigore il 30.6.2003, che incide sulla determinazione e sul pagamento dell’indennità di espropriazione, in particolare nei casi di cessione volontaria o bonaria delle aree dai proprietari espropriati per l’esecuzione dei programmi PEEP, in alternativa alla normale procedura amministrativa di esproprio. Secondo autorevole prassi del Notariato, “la cessione bonaria intervenuta dopo la dichiarazione di pubblica utilità, rappresenta una porzione del procedimento di espropriazione per pubblica utilità, senza perderne natura ed effetti … attribuendo alla cessione bonaria identico valore del decreto di esproprio” . Ai fini istruttori ciò significa che l’allegazione dei certificati di dest. urban., obbligatoria a pena di nullità dei soli atti di negoziali di trasferimento di terreni, (art.30, co.2 T.U. Edilizia - già art.18 L.47/1985) non riguarda la cessione bonaria che invece ha valore di provvedimento amministrativo.

27. Sezione 4 : Cenni sul Codice dei Beni Culturali • Con il D. Lgs. 22 gennaio 2004 n. 42, in vigore dal 1° maggio 2004, è stato approvato il nuovo Codice dei beni culturali e del paesaggio. • Sono estranei alla tutela dei beni culturali tutti i beni la cui esecuzione non risalga ad oltre cinquanta anni (art 10, co.5). • Ai fini dell’istruttoria, è essenziale accertare che le alienazioni, le convenzioni e gli atti giuridici in genere, siano compiuti senza violare divieti stabiliti dalle disposizioni del Titolo I della Parte seconda, o senza l'osservanza delle condizioni e modalità da esse prescritte - detti atti infatti sono nulli, salva la facoltà del Ministero di esercitare la prelazione (art. 164) • Sono anche stabilite sanzioni penali per la mancata osservanza delle prescrizioni del Codice (art. 173)

28. Sezione 4 : Cenni sul Codice dei Beni Culturali • I beni immobili appartenenti a privati sono qualificati come culturali solo a seguito della dichiarazione, effettuata con provvedimento della competente Soprintendenza (artt. 13 ss.) che, trascritto nei registri immobiliari diviene efficacie nei confronti di ogni successivo proprietario, possessore o detentore a qualsiasi titolo (art. 15, comma 2). • I beni culturali immobili appartenenti al demanio culturale, e quelli non demaniali degli enti pubblici, potranno essere alienati solo quelli con autorizzazione del Ministero (sdemanializzazione dei beni culturali - art. 55). • La disposizione si applica anche alle costituzioni di ipoteca e di pegno ed ai negozi giuridici che possono comportare l'alienazione dei beni culturali ivi indicati (art. 56).

29. Sezione 4 : Cenni sul Codice dei Beni Culturali • Gli atti che trasferiscono, in tutto o in parte, a qualsiasi titolo, la proprietà o la detenzione di beni culturali sono denunciati alla competente Soprintendenza, entro trenta giorni dalla data dell'atto, ad opera dell'alienante a titolo oneroso o gratuito. Ciò anche nell'àmbito di procedure di vendita forzata o fallimentare ovvero in forza di sentenza che produca gli effetti di un contratto di alienazione non concluso, nonchè dall'erede o dal legatario (art.59, comma 4 Codice B.C.). • In mancanza di positivo esercizio della prelazione spettante al Ministero B.C., a Regioni e altri enti pubblici territoriali, nel termine massimo 180 gg., per l’atto di alienazione dell’immobile oggetto di vincolo cessa lo stato di condizione sospensiva ed esso acquista piena validità ed efficacia (artt. 60, 61 e 62 Codice B.C.).