J aunas attīstības iespējas Latvijas nekustamo īpašumu tirgū

1. Nekustamo īpašumu pārvaldīšana un apsaimniekošana Jaunas attīstības iespējas Latvijas nekustamo īpašumu tirgū Sergejs Ņevoļskis SIA „Labo Namu Aģentūra” valdes loceklis RTU Inženierekonomikas fakultātes maģistrants

2. Dzīvojamā fonda pašreizējās attīstības raksturojums No 2000. līdz 2009. gadam Latvijā fiksēts ievērojams dzīvojamā fonda pieaugums. Kopumā šajā periodā izbūvēti 1 181 000 m² dzīvojamās platības. Interesants ir fakts, ka 2000. gada 1. ceturksnī bija izbūvēti 42 000 m², bet attiecīgajā periodā 2009. gadā – 200 000 m² dzīvojamās platības. Visaugstākais rādītājs sasniegts 2007. gada 4. ceturksnī, kad celtnieki nodevuši ekspluatācijā 377 000 m² dzīvojamās platības. Kaut arī pēdējā laikā valda vispārpieņemts uzskats par būvniecības, īpaši dzīvokļu būvniecības, tempu kritumu, šā brīža rādītāji liecina, ka dzīvojamā fonda celtniecības tempi atbilst 2006. gada vidū sasniegtajiem, un tas nemaz nav slikti. UZBŪVĒTĀS DZĪVOJAMĀS ĒKAS PA CETURKŠŅIEM, tūkst. m²   Pavisam 1.ceturksnis 2.ceturksnis 3.ceturksnis 4.ceturksnis 2000 42.0 44.1 42.2 62.8 2001 41.1 47.9 42.6 56.9 2002 54.8 33.0 43.2 56.6 2003 39.9 38.7 42.3 73.3 2004 81.8 76.6 127.4 166.5 2005 96.7 115.2 156.1 184.2 2006 135.0 177.1 247.7 252.8 2007 231.1 232.6 347.7 377.0 2008 258.9 235.0 336.0 323.3 2009 200.0 - - - Pavisam 1 181.3 - - - Avots: LR Centrālā statistikas pārvalde 10/2009

3. Pašreizējas situācijas raksturojums Šie dati liecina par to, ka dzīvojamo māju projektu attīstīšana Latvijā tomēr nav apstājusies, turklāt pastāv šādu projektu realizācijai labvēlīgs faktors – projektu realizācijas izmaksas, tai skaitā, zemes iegāde, projektēšana, celtniecība, projekta vadība – pašreiz atrodas viszemākajā līmenī. Ir tikai viens nelabvēlīgs faktors – banku neelastīgā kreditēšanas politika. Taču, manuprāt, baņķierus vienkārši jāpārliecina par jaunu un perspektīvu produktu nekustamo īpašumu tirgū, kam prognozējams milzīgs realizācijas potenciāls tuvākajā nākotnē. Ir nepieciešamas jaunas asinis, jauna pieeja un jaunas idejas šādu projektu realizācijā. Neierobežotu potenciālu es saskatu tā saucamajās zaļas un pasīvās mājas koncepcijās, kas pasaulē vairs nav jaunums, bet Latvijā atrodas tikai iedīglī. Tādas idejas bankas būs gatavas kreditēt. Jūs jautāsiet kāpēc? To sapratīsim referāta beigās. 10/2009

4. Latvijas nekustamo īpašumu attīstītāju attīstības līmenis un kultūra • Šobrīd Latvijā nekustamo īpašumu attīstītāju izglītības līmenis, darba kvalitāte un kultūra ir ļoti nopietna problēma. Es uzskatu, ka šādi jēdzieni, raksturojot nekustamo īpašumu attīstītājus, nemaz nav piemērojami. Latvijas normatīvie akti nereglamentē nekustamā īpašuma attīstītāja izglītības, pieredzes līmeni jeb, citiem vārdiem sakot, kvalifikācijas pamatprasības, nenosaka profesionālās darbības pamatuzdevumus. Tieši tādu amatu nav iespējams identificēt arī LR Profesiju klasifikatorā. Būtībā tas nozīmē, ka valsts nereglamentē šo nozari, un tas ir bēdīgi, jo no tā ikdienā nākas ciest gan patērētājiem, gan bankām, gan apdrošinātājiem. Jaunuzceltā dzīvojamā fonda kvalitāte ir zema, jo attīstītājiem trūkst elementāru zināšanu un pieredzes, viņi nespēj profesionāli formulēt savas idejas un izteikt savas prasības arhitektiem un projektētājiem. Viņiem nav izpratnes par tādām elementārām lietām kā: • dzīvojamās mājas pareizu izvietošanu; • būvniecības vietas pareizu izvēli (dzīvojamā māja nedrīkst atrasties rūpnieciskā teritorijā); • energoresursu ekonomisku patēriņu; • veselībai labvēlīgu mikroklimatu (videi draudzīgu celtniecības materiālu izmantošanu); • mājas maksimālo funkcionalitāti, šī kritērija galvenā mērvienība – klienta apmierinātība (pietiekošs autostāvvietu skaits, ratiņu un velosipēdu novietnes, nožogota pareizi labiekārtota un apzaļumota teritorija, bērnu rotaļu laukums, vismaz divi neatkarīgi interneta un TV operatori, vienota digitāla komunālo pakalpojumu uzskaites sistēma, kvalitatīvs un pietiekoši lēts apsaimniekošanas serviss).Latvijas jaunuzbūvētajām dzīvojamajām platībām nav pievienotās vērtības, un tas ir viens no svarīgākajiem iemesliem, kāpēc pašlaik jaunajos projektos ir 5000 nerealizētu dzīvokļu. Šie projekti tika attīstīti „treknajos” gados, un šodien ir skaidrs, ka tiem nav ekonomiska pamatojuma, tāpēc bankām nāksies vien norakstīt līdz 50% no attīstītājiem izsniegtajiem kredītiem. Šis process jau sācies. 10/2009

5. Latvijas nekustamo īpašumu attīstītāju attīstības līmenis un kultūra Šobrīd Latvijā darbojas viena nekustamo īpašumu attīstītāju asociācija, kura tā arī saucas – „Nekustamo īpašumu projektu attīstītāju asociācija” un kura regulāri apbalvo pēc pašas viedokļa labākos jaunos projektus. Dīvaini šķiet tās vērtēšanas kritēriji. Par labākajiem tiek atzīti projekti, kuros ir milzīgs energoresursu patēriņš, miljonu vērtiem dzīvokļiem nav autostāvvietu, nepārdomāti jumta konstrukciju risinājumi ļauj uz ēku jumtiem veidoties lāstekām un krāties sniegam, ko var notīrīt tikai ar alpīnistu palīdzību. Diemžēl tas nav pilnīgs to defektu saraksts, kas parādījušies apbalvotu ēku ekspluatācijas laikā. Šīs nebūšanas ir tieši saistītas ar jautājumu par asociācijas profesionālo kompetenci. Taču rodas arī cits, retorisks, jautājums – kādā veidā šī kompetence varētu rasties? Pirms trim gadiem profesionāļus nekustamo īpašumu attīstīšanas jomā sāka gatavot Rīgas Tehniskā universitāte, un tā ir vienīgā akreditētā programma Latvijā. Turpretī pēdējo 10 gadu laikā pie nekustamo īpašumu attīstīšanas Latvijā ir ķērušies visi, kurus no tā nav atturējis slinkums, sākot ar autovadītājiem un beidzot ar nekustamo īpašumu spekulantiem. Šo „speciālistu” darba augļus varam redzēt šodien visapkārt: daudzdzīvokļu māju projektu vērtība kritusies par 60%, energoresursu un komunālo pakalpojumu izmaksas ir milzīgas. Turklāt nepārdomāti paņemto kredītu maksājumi noved līdz maksātnespējai daudzus dzīvokļu īpašniekus. Nenoliedzami, lielākie zaudētāji ir spekulanti, kuri ir investējuši no bankām aizņemtos līdzekļus daudzu dzīvokļu iegādei. Šo cilvēku alkatība diemžēl pārspēja veselo saprātu. Šajā sakarā gribu atgādināt daudzkārt slavētā un tikpat daudz zākātā marksisma–ļeņinisma klasiķa Vladimira Ļeņina aforismu: „Капиталисты готовы продать нам веревку, на которой мы их повесим”. Latvija šo striķi ir satvērusi, bet tagad pastāv iespēja, ka valsts var pasludināt defoltu, līdz ar to nepārdomāti izsniegtie kredīti var netikt atgriezti bankām. Vainīgas šīs situācijas izveidē ir Latvijas Republikas valdība un Latvijas Banka, jo tās diktē spēles noteikumus Latvijas kreditēšanas tirgū. 10/2009

6. Kā attīstīsimies turpmāk? • Šobrīd ir īstais brīdis sākt veidot nekustamo īpašumu attīstības tirgus kultūru. Latvijas dzīvojamā fonda attīstībai nepieciešamas jaunas idejas un jaunas tehnoloģijas. Atbilstoši politiskie lēmumi jau ir pieņemti. 2002. gada 15. augustā ir izdots MK rīkojums nr.436 „Par Latvijas ilgtspējīgas attīstības pamatnostādnēm”. Dokuments nosaka valsts mājokļu politikas mērķus: • taupīt un efektīvi izmantot enerģiju, orientējoties uz atjaunojamās enerģijas avotiem; • nodrošināt visus iedzīvotājus ar labu, veselīgu un drošu mājokli efektīvā un elastīgā mājokļa tirgū, ar pienācīgu patērētāja tiesību aizsardzību. • Šķiet, ka mūsu nekustamo īpašumu tirgus attīstītāji nav dzirdējuši ne par šo dokumentu, ne par zaļās būvniecības principiem, ne par pasīvās daudzdzīvokļu mājas koncepciju. • Savukārt 2006. gada 1. augustā Ministru kabinets rīkojumā nr.571 formulēja enerģētikas attīstības pamatnostādnes 2007.–2016. gadam. Šajā dokumentā apstiprināts fakts, ka Latvija tikai par 36% nodrošina sevi ar energoresursiem, pārējo daļu mēs importējam. Enerģija, ko patērē ēkas, veido vairāk nekā 40% no Eiropas valstu primārā enerģijas patēriņa, bet Latvijā pat 60%. Lai samazinātu enerģijas patēriņu un veicinātu dzīvojamā fonda ilgtspējīgu attīstību, ES jau pieņemti un top vairāki jauni normatīvie akti par šā sektora energoefektivitātes paaugstināšanu. Pašreiz ir aktuāla Eiropas Parlamenta un Padomes direktīva 2002/91/EK par ēkas enerģētiskajiem parametriem un to normām. Šobrīd Latvijā nav izbūvēta neviena daudzdzīvokļu dzīvojamā māja, kur būtu pielietoti zaļās būvniecības vai pasīvās enerģijas principi. Tieši tagad ir īstais brīdis realizēt tādus projektus, jo tā ir aktuāla lieta pasaulē un pilnīgi jauna ideja Latvijas tirgū. 10/2009

7. Kā attīstīsimies turpmāk? Turklāt Eiropas Parlaments nopietni strādā pie šiem jautājumiem. 2008. gada 17. decembrī Eiropas Parlaments pieņēmis direktīvu par Atjaunojamo enerģijas avotu izmantošanu. Šai direktīvai nav rekomendējošs raksturs (direktīva ir politisks dokuments, kuru obligāti jāiestrādā nacionālajos normatīvajos aktos) – tas ir nozīmīgs dokuments, kas nosaka obligāto atjaunojamo energoresursu izmantošanas apjomu katrai dalībvalstij. Katrai ES dalībvalstij tiek uzlikts par pienākumu pieņemt savu nacionālo atjaunojamās enerģijas izmantošanas stimulēšanas rīcības plānu. Šā plāna izstrādes ietvaros katrai valstij būs jānosaka, par cik procentiem līdz 2020. gadam tā ir gatava palielināt no atjaunojamiem avotiem ģenerētu enerģijas resursu izmantošanu elektroenerģijas, siltumenerģijas, transporta un aukstumapgādes sektorā. Papildus Eiropas Parlaments gatavo jauno ēku energoefektivitātes direktīvu, kurā tiks iestrādāts noteikums, ka, sākot ar 2019. gadu, visām jaunajām ēkām jāsaražo (piemēram, ar saules paneļiem un siltuma pumpjiem) tikpat daudz enerģijas, cik tās patērē. Šādu viedokli Eiropas Parlaments pauž priekšlikumu par jaunās energoefektivitātes direktīvas izstrādi pirmajā lasījumā. Deputātu grozījumi ievieš direktīvā saistošus mērķus attiecībā uz nulles enerģijas ēkām, ko neparedzēja Eiropas Komisijas sagatavotais priekšlikums. Saskaņā ar Eiropas Parlamenta pieņemto definīciju nulles enerģijas ēkas ir ēkas, kuru energoefektivitātes līmenis ir tik augsts, ka ēkas kopējais primārās enerģijas patēriņš gada laikā ir vienāds ar turpat saražotās atjaunojamās enerģijas daudzumu vai ir mazāks par to. Grozījumi tālāk tiks iesniegti izskatīšanai dalībvalstu ministriem ES Padomē, kura kopā ar Eiropas Parlamentu ar vienādām tiesībām lemj par šo likumprojektu. 10/2009

8. Zaļās un pasīvās daudzdzīvokļu mājas koncepcija Zaļās un pasīvās mājas koncepcija pasaulē vairs nav jaunums. Ne teorētisko atziņu, ne praktiskā izpildījuma ziņā. Šādi būvniecības principi paredz sekojošo: • Objekta būvniecība sākas no pareizas izvietošanas attiecība pret debespusēm, lai māja maksimāli varētu izmantot saules akumulatorus un attiecīgi mazāk izmantot energoresursus, aktīvi izmantojot saules fotoelementus un vienkārši saules enerģiju, siltumu un gaismu caur pareizi izvietotiem logiem. Lielbritānijā, Vācijā un Čehijā saules kolektoru ierīkošanas izmaksas samazina valsts. Latvijā tāda programma vēl nav ieviesta. • Mājas būvniecībā izmanto celtniecības tehnoloģijas, kas ļauj samazināt materiālu izlietojumu uz telpas vienību, turklāt būvmateriālus (ķieģeļi, koka dēļi u.c.) izmanto atkārtoti vai pārstrādā tos pēc ēkas ekspluatācijas beigām. • Logi ir ļoti svarīgs elements un tiem jābūt ar trīskāršu stiklojumu un papildus izolētiem rāmjiem. Pakešu pildījumā jābūt argona gāzei. Logu saules starojuma caurlaidībai jābūt lielākai par 50%. • Speciālās tvertnes tiek savākts lietus ūdens, kuru tālāk izmanto kanalizācijā un stādu laistīšanā, kas dod iespēju dzīvokļu īpašniekiem nemaksāt par ūdens izmantošanu šiem nolūkiem un taupīt līdz pat 15% no ūdens patēriņa. • Sadzīves atkritumu rūpīga šķirošana un komposta ražošana mājas teritorijā dod iespēju izmantot kompostu augu un stādu piebarošanai, savukārt izmaksas par nepārstrādājamo atkritumu aizvākšanu ir minimālas. Faktiski 70% mājsaimniecībā saražoto atkritumu tiek pārstrādāti, un atkritumu apsaimniekošanas uzņēmums piestāda rēķinu būtībā par 30% no kopējā mājās saražoto atkritumu daudzuma. 10/2009

9. Zaļās un pasīvās daudzdzīvokļu mājas koncepcija Siltumapgādes sistēma parastajā izpratnē (radiatori, katli, caurules) neeksistē, apsildes un atdzesēšanas funkcijas veic rekuperācijas sistēma jeb mehāniskā ventilācijas sistēma, kura paredz, ka no dzīvokļa izejošais gaiss sasilda ienākošo gaisu. Rekuperācijas sistēmu lietderības koeficientam jābūt ne mazākam par 80%. • Karstā ūdens cirkulācijas kontūram jābūt ar minimāliem siltuma zudumiem un karstā ūdens sagatavošanai jāizmanto atjaunojamie energoresursi – gan saules kolektori, gan siltumsūkņi, jo tikai ar saules enerģiju uzsildīt ūdeni Latvijā nav iespējams. Savukārt siltumsūknis nespēj nodrošināt siltuma enerģijas padevi ūdens sildīšanai piemērotā temperatūrā bez citu energoresursu izmantošanas tā darbināšanai. Siltumsūkni darbina elektroenerģija, līdz ar to enerģijas daudzums, kas tiek izmantots siltumsūkņa darbināšanai, nedrīkst būt lielāks par saražotā siltuma daudzumu, tam jābūt pat krietni mazākam par to. Siltumsūkņiem jābūt ekonomiskiem un efektīviem, tikai tad tos var dēvēt par nopietnu „zaļas enerģijas” tehnoloģiju. • Pasīvās mājas labs siltumenerģijas patēriņa rādītājs ir 16 kWh/m2/gadā. Mājā, kurā dzīvoju es un kura ir nodota ekspluatācijā 2005. gadā, šis rādītājs ir 98 kWh/m2/gadā (rādītājā ietverta apkure un karstā ūdens sagatavošana un cirkulācija). Starp citu, pašreizējā situācijā tas ir ļoti labs rezultāts, jo pēc Rīgas pilsētas energoapgādes ekspertu konsultatīvās padomes un LR Vides ministrijas 2007. gadā sniegtās informācijas Rīgā šis rādītājs atbilst vidēji 231 kWh/m2/gadā. Arī pārējā Latvijas teritorijā īpatnējais siltumenerģijas patēriņš svārstās robežās no 220 līdz 250 kWh/m2/gadā. Eiropā vidējas siltumenerģijas patēriņš ir 150 kWh/m2/gadā, un Latvijai šāds rezultāts ir jāsasniedz līdz 2020. gadam. 10/2009

10. Zaļās un pasīvās daudzdzīvokļu mājas koncepcija • Komunālo pakalpojumu skaitītājiem jāatrodas dzīvoklī redzamā vietā un ar sarkanām lampiņām vai skaņas signālu jāinformē iemītnieku par pakalpojuma pārtēriņu. Mājā ir jāizveido centralizēta komunālo pakalpojumu digitāla uzskaites sistēma, lai rādījumus varētu nolasīt, neapmeklējot dzīvokli. • Arī zviedru zaļo jumtu tehnoloģija Latvijā vēl nav pielietota. Mājas jumta segums ir noklāts ar zālīti, kur aug nelieli koki un krūmi. Šis zaļās būvniecības instruments nodrošina putekļu samazināšanos dzīvokļos, jo visi ventilācijas kanāli atrodas uz jumta. Zāle un augi absorbē putekļus, un ventilācijas sistēma nogādā uz dzīvokli tīro gaisu. • Lielbritānijas uzņēmums BioRegional 2002. gadā izbūvēja pirmo zaļo ciematu BedZED Londonā. Tā ir īpaša filozofija dzīvot tādos projektos, jo cilvēki, kas tur dzīvo, vēlas ne tikai mazāk maksāt par komunālajiem pakalpojumiem, viņus vieno vēlme dzīvot ilgi un veselīgi un saudzīgi izturēties pret dabu un apkārtējo vidi. Dzīvokļi šajā projektā ir par 10-15% dārgāki. Arī Latvijā zaļie projekti kopumā būs dārgāki par aptuveni tādu pašu summu, salīdzinot ar standarta mājas būvniecības izmaksām. Bet šādus mājokļus pagaidām te neviens nepiedāvā. 10/2009

11. zaļais ciemats BedZED Londonā 10/2009

12. zaļais ciemats BedZED Londonā 10/2009

13. zaļais ciemats BedZED Londonā 10/2009

14. zaļais ciemats BedZED Londonā 10/2009

15. zaļais ciemats BedZED Londonā 10/2009

16. zaļais ciemats BedZED Londonā 10/2009

17. zaļais ciemats BedZED Londonā 10/2009

18. zaļais ciemats BedZED Londonā 10/2009

19. zaļais ciemats BedZED Londonā 10/2009

20. zaļais ciemats BedZED Londonā 10/2009

21. zaļais ciemats BedZED Londonā 10/2009

22. zaļais ciemats BedZED Londonā 10/2009

23. zaļais ciemats BedZED Londonā 10/2009

24. zaļais ciemats BedZED Londonā 10/2009

25. zaļais ciemats BedZED Londonā 10/2009

26. zaļais ciemats BedZED Londonā 10/2009

27. zaļais ciemats BedZED Londonā 10/2009

28. zaļais ciemats BedZED Londonā 10/2009

29. zaļais ciemats BedZED Londonā 10/2009

30. zaļais ciemats BedZED Londonā 10/2009

31. zaļais ciemats BedZED Londonā 10/2009

32. zaļais ciemats BedZED Londonā 10/2009

33. zaļais ciemats BedZED Londonā 10/2009

34. zaļais ciemats BedZED Londonā 10/2009

35. zaļais ciemats BedZED Londonā 10/2009

36. zaļais ciemats BedZED Londonā 10/2009

37. zaļais ciemats BedZED Londonā 10/2009

38. zaļais ciemats BedZED Londonā 10/2009

39. zaļais ciemats BedZED Londonā 10/2009

40. zaļais ciemats BedZED Londonā 10/2009

41. zaļais ciemats BedZED Londonā 10/2009

42. Nekustamo īpašumu pārvaldīšana un apsaimniekošana PALDIES PAR UZMANīBU! Sergejs Ņevoļskis SIA „Labo Namu Aģentūra” valdes loceklis RTU Inženierekonomikas fakultātes maģistrants