Regulace nájemného: vybrané důsledky v ČR

1. Regulace nájemného: vybrané důsledky v ČR Vypracováno s podporou grantu IGA 32/07 VŠE (V. Adamec, P. Paneš, M. Lapaček)

2. Osnova • 1. Pár poznámek k teorii • 2. Empirie • a. Dlouhodobé zkušenosti s reg. nájemným: VB i jinde • b. ČR: vybrané dopady • 3. Celkový závěr

3. 1. Teorie: problematické body • Problémy s teoretickým odůvodněním nutnosti regulace nájemného na rovině ek. pos. analýzy (tj. např. dokazování, že reg. R vede k lepšímu využití bytového fondu apod. – kvantitativní analýzy…) • Naopak: ekonomická literatura plná prokazování, že reg. R vede k ekonomickým neefektivnostem • není zas tak složité: deformovaná cena (dolů) → nadspotřeba, plýtvání, nedostatečná ekonomizace (obdobně jako zdravotnictví apod.) • trh s byty jako investiční alternativa – při plošné reg. R nedostatečná atraktivnost z hlediska inv. trojúhelníku (výnosová míra-riziko-likvidita) • ad hoc hledání empirického potvrzení těchto mechanismů (viz další části)

4. 1. Teorie: problematické body • obhajoba reg. R (resp. st. zásahů obecně) v ekonomické literatuře (platí zejména o českých učebnicích SP): • a) často založená na normativních argumentech (cena bydlení musí být přiměřená, dostupná všem, spravedlivá apod.). • problém s tímto polemizovat – hodnotové soudy, jiná rovina

5. 1. Teorie: problematické body • ... obhajoba reg. R (resp. st. zásahů obecně) • b) ekonomická argumentace (tj. zvláštní charakteristika statku bydlení vede k nutnosti státního zásahu, regulace) – nedostatečná diskuze, přehlížení protiargumentů • př.: Argument pro státní zásah, regulaci: Selhání konkurence – trh s byty nesplňuje charakteristiky dokonalé konkurence (je zde omezený vstup a výstup, statky jsou nehomogenní, odlišné typy bytů si nekonkurují), takže nelze volným neregulovaným fungováním trhu uspokojit zájmy spotřebitelů • opomíjí: neex. dokonale konk. trh, ani není žádoucí (např. homogennost), vstup/výstup do odvětví omezen často právě st. zásahy (reg. zisku), chybí důkaz, že stát zájmy uspokojí (opomíjí selhání státu)

6. 2.a Empirie - zahraničí • teoretické útoky proti reg. R – empirická podpora • množství článků liberálně orientovaných autorů • např.: • Hayek: reg. R v Rakousku v 30. letech, aby ceny R neletěly z důvodu nedostatku bytů vzhůru. 40.-50. léta: příznivý poměr Δ počet bytů versus Δ obyv., ale růst pociťovaného nedostatku → jako důvod pro další nutnou reg. R • de Jouvenel: efekt záklopky ve Francii – od 1. sv. války („dočasná regulace“) nemožnost zrušit regulaci (pol. neúnosné – nedostatek bytů, veteráni, neúnosné rozdíly, skoky...), institucionalizace zvyků a nedůvěry v trh • efekt záklopky i Rydenfelt (Šv.), Robinson (VB)

7. 2.a Empirie - zahraničí • Friedman, Stigler: zemětřesení San Francisco 1906: nedostatek bytů vyřešen volným trhem – v první fázi ekonomizace, v druhé fázi efekt dodatečné výstavby (x obvyklá reg. R při velkém nedostatku bytů – z příčiny se stává důsledek) • Rydenfelt: Švédsko 50.-60. léta – nedostatek kvůli samostatně bydlícím mladým – pro mladé samostatné bydlení nikoliv nezbytný, ale luxusní statek (vysoká elast. D)

8. 2.a Empirie - zahraničí • Velká Británie: • Dlouhodobá zkušenost s určitou formou regulovaného nájemného (podle konkrétní politické situace) • Dlouhodobý úbytek soukromých bytů v pronájmu – od procentuálně nejsilnějšího sektoru v polovině 20. století (53% bytů) k téměř vymizení do 30 let (13% bytů 1979) • Příčina: kromě podpory OV (konz. str., pak i lab.) právě reg. R a její změny (Pennance) – nedostatečný výnos, vysoké riziko (versus rostoucí atraktivita fin. trhů) • Je vymizení soukr. náj. sektoru vůbec problém? • Další zmiňované problémy: kvalita bytů, soudní spory („zbytečné“ náklady)

9. 2.b Empirie ČR – vybrané případy • Situace v ČR – rekapitulace: • Po roce 1990 regulace nájemného 1. generace – široká kritika – i od zastánců určité formy regulace (regulace 2. generace) • Vysoká politická citlivost, názory populace v neprospěch úplné deregulace • Spory vlády a ÚS roku 2000 • Posun až: zákon 107/2006 Sb. – postupná deregulace do roku 2010 • Počet soukromých bytů s regulovaným nájmem cca 750.000

10. 2.b Empirie ČR – vybrané případy • Problém datové základny – dlouhodobá a plošná datová řada o tržních cenách bytů, výši tržních nájmů a výši regulovaných nájmů chybí • Použitá data: IRI – nabídkové ceny bytů i nájmů – problematické; stav k 8/2007 (rané období postupné deregulace podle zákona 107/2006 Sb.) – stále propastné rozdíly reg. a trž. R

11. 2.b Empirie ČR – vybrané případy • Co zkoumat? Zaměření se na dvě témata • I. Bydlení jako investice • Problém ke zkoumání: je na základě aktuálních dat investice do bydlení lukrativní v porovnání s investičními možnostmi finančního trhu? Tržní nájemné, regulované nájemné – výnosnost v %, návratnost investice v letech, podle různé uvažované životnosti bytu -30 let, 50 let, neomezená – 3 varianty pro reinvestice k zachování stavu bytu, vyplatí se renovovat?… (stav k 8/2007) • II. Dopad regulovaného nájemného na trh práce • Problém ke zkoumání: teze – reg. R způsobuje imobility, lidem se nevyplatí stěhovat za prací, protože při změně bydliště už není nárok na regulovaný R → „sedět“ na bytě

12. 2.b Empirie ČR – vybrané případy – I. Bydlení jako investice • AD I. - výstupy • Výnosový benchmark – finanční trh: státní dlouhodobé dluhopisy. Výnosnost dle VK (dlouhý konec 8/2007): 4,5%. Rovnováha – výnosnost z pronájmu o něco vyšší (náročnost obhospodařování) – např. 5% (?) • 122 sledovaných lokalit, poměr „roční čisté R po částce určené na odpis k zachování kvality bytu“/“cena“

13. 2.b Empirie ČR – vybrané případy – I. Bydlení jako investice • Tržní nájemné: nad 5% výnosností: při uvažované životnosti 30 let: 3/122 lokalit, 50 let: 15/122, neomezená: 68/122 • „podceněné“ (Ostrava, SZ Čechy) a „nadceněné“ lokality (Praha)

14. 2.b Empirie ČR – vybrané případy – I. Bydlení jako investice • Regulované nájemné: problém stanovení výnosnosti - s jakou cenou porovnávat? Problém Reg R x tržní P – hypoteticky použit tento poměr – jen pro představu:

15. 2.b Empirie ČR – vybrané případy – I. Bydlení jako investice • Další ukazatel: doba návratnosti (podle uvažovaných diskontních měr a uvažované doby životnosti) • pro reg. R opět problém s cenou bytu – výsledky opět spíše jen pro představu nebo zachycení možného uvažování majitelů bytů • Uvažujme 5% diskontní míru – výsledky…:

16. 2.b Empirie ČR – vybrané případy – I. Bydlení jako investice

17. 2.b Empirie ČR – vybrané případy – I. Bydlení jako investice • Závěry k části „Byt jako investice“: tržní nájemné slibovalo ve vybraných lokalitách konkurenceschopnou výnosnost vůči investičním alternativám (závislost na uvažované životnosti!) • Regulované nájemné v mnoha případech nepostačující k reinvesticím, k udržení ceny bytu (ale problém se stanovením ceny bytu) – logika chátrání • Problém interakce rušení regulace, resp. deregulace s tržním nájmem, resp. tržní cenou bytu – klesne tržní nájem, klesne tržní cena bytu → ? Vliv na výnosnost ? Výnosnost patrně klesne (↓tržní R > ↓ P - korelace mezi tržním R a tržní P není 100% - nájemné jako nez. pr., cena jako záv. pr. – konvexní funkce)

18. 2.b Empirie ČR – vybrané případy – II. Reg. R a nezaměstnanost • AD 2: • Problém: reg. R vázané na stávající byt, nikoliv nový byt → vyplatí se (v kterých případech?) zůstat nezaměstnaný v reg. bytě spíše než se stěhovat za prací do nereg. bytu? Pokud ano → ↑ U • Srovnávání: dávky+nižší výdaje na bydlení versus vyšší příjem+vyšší výdaje na bydlení • Vysoké množství proměnných → case-study pro konkrétní typ rodiny (počet členů; výchozí lokalita s vysokou U → výše reg. R,;cílová lokalita s nižší nezaměstnaností → výše trž. R)

19. 2.b Empirie ČR – vybrané případy – II. Reg. R a nezaměstnanost • Kalkulace na stav ze srpna 2007 – výše soc. dávek, výše tržního a regulovaného nájemného ve zvolených lokalitách, výše min. mzdy • Rodina s 0, 1, 2 dětmi ve věku 6-15 let, oba rodiče dlouhodobě bez zaměstnání, pokouší se ho hledat • Výchozí lokalita – Louny (reg. R, vysoká U), cílová lokalita – Rakovník (trž. R, nízká U) • Vyplatí se rodině přestěhovat se za pracovní nabídkou (pro oba rodiče stejná)? Jaká musí být výše nabídky?

20. 2.b Empirie ČR – vybrané případy – II. Reg. R a nezaměstnanost • Výstupy výpočtu:

21. 2.b Empirie ČR – vybrané případy – II. Reg. R a nezaměstnanost • Interpretace výstupů: • Méně dětí → nižší soc. dávky (přitom přibližně stejné pracovní příjmy, stejný reg. R i trž. R) → spíše se vyplatí stěhovat se za prací - stačí nižší mzda k vyrovnání rovnice „zbytkových“ příjmů (příjmy po odečtení nákladů na R): soc. dávky - reg. R = mzdy – trž. R • „hraniční“ mzda relativně nízká – v daném případě se vyplatí stěhovat se za prací při většině pracovních nabídek; nicméně určité mzdové rozpětí, pro které je racionální zůstat v původní lokalitě nezaměstnaný, existuje

22. 2.b Empirie ČR – vybrané případy – II. Reg. R a nezaměstnanost • Problémy: • 1. nezahrnuty mimopeněžní veličiny (osobně vnímané strasti spojené s prací…) – pokud by bylo kalkulováno → větší vliv reg. R na nezaměstnanost („hraniční“ mzda by musela být vyšší) • 2. Zde jen 1 případová studie. Jiné výsledky pro jiné uvažované lokality a typy rodin. • 3. Problém se tenčí s deregulací • Celkový závěr: v interakci se sociálními dávkami tu určitý (omezený) vliv na nezaměstnanost může při racionálním chování být. Těžko stanovit konkrétní rozsah (např. v % bodech). • Obecně řečeno: při necitlivém nastavení dávek, při selektivní regulaci a při vysokých rozdílech reg. R a trž. R je tento problém relevantní. Otázka celkového nastavení systému

23. Závěrem • V ČR se popsané problémy s postupující deregulací zmenšují • Přesto má význam se tímto tématem zabývat – dnes již historická sonda do roku 2007 (ČR), zahraničně empirická i teoretická část poukazují na možné problémy, které se s reg. R mohou pojit • Rozsah problémů podle tvrdosti a typu regulace • Potvrzuje se možný vliv na další sektory ekonomiky (ekonomika jako systém, 1 řád)

24. Závěrem • Existují další velmi podstatné problémy, které zde nejsou z povahy věci řešeny – např. otázka spravedlnosti a další etické záležitosti • Regulované nájemné je věcí politického rozhodnutí → při popularitě určité formy státních zásahů je pravděpodobné, že jistá forma reg. R bude existovat i v budoucnosti. Jde o to, aby tato forma byla v rámci možností co nejméně antitržní… a co nejméně nespravedlivá

25. Děkuji za pozornost… ? ? ? ? ? ? ?