MINIMALNI STANDARDI V PRAVNIH POSLIH Z NEPREMIČNINAMI primerjava naše ureditve s Hrvaško

1. MINIMALNI STANDARDI V PRAVNIH POSLIH Z NEPREMIČNINAMIprimerjava naše ureditve s Hrvaško Dida VOLK

2. TEME • Pravni posli z nepremičninami (prodajna pogodba, najemna pogodba) • O nekaterih stvarnih pravicah na nepremičninah (hipoteka, stavbna pravica, služnost) • Ureditev in vpisi v zemljiško knjigo

3. PRIMERJAVA S HRVAŠKO • Predpisi, objavljeni na domači stranki Vrhovnega sodišča Hrvaške • http://www.vsrh.hr/EasyWeb.asp?pcpid=34 • Splošna ugotovitev: ni velikih razlik v zakonodaji

4. PRODAJA NEPREMIČNINE • Sklenitev prodajne pogodbe • Neveljavnost (izpodbojnost, ničnost) • Odgovornost prodajalca za stvarne in pravne napake • Predkupna pravica (zakonita in pogodbena)

5. Sklenitev prodajne pogodbe • sposobnost pogodbenih strank (pravna in poslovna sposobnost) • soglasje volje strank o vsebini pogodbe (zmota, prevara, grožnja, navidezna pogodba) • možnost in dopustnost (predmeta izpolnitve in poslovne podlage) • pisna oblika (predpisana je le pri prodaji nepremičnin (52. člen OZ) in pri prodaji na obroke – 522. do 526. člen OZ).

6. neveljavnost pogodbe • absolutna neveljavnost – ničnost • relativna neveljavnost – izpodbojnost Zakon včasih jasno predpiše, da je pogodba nična (npr. če je predmet pogodbe nemogoč, nedovoljen, nedoločen, nedoločljiv) ali izpodbojna (npr. če jo sklene poslovno omejena oseba), v drugih primerih pa zakon pravi, da lahko stranka zahteva razveljavitev pogodbe (npr. pri grožnji, zmoti, prevari).

7. Bistvene sestavine pogodbe • nepremičnina (z vsemi podatki, potrebnimi za vpis v zemljiško knjigo) • kupnina Dodatno se lahko pogodbeni stranki dogovorita še mnogih sestavinah pogodbe

8. SODNA PRAKSA

9. Pisna oblika za nepremičnine Ara je premoženjska korist, ki jo ob sklenitvi pogodbe ena stranka izroči drugi stranki zaradi utrditve svoje obveznosti. Za veljavnost are je značilno, da je odvisna od temeljne pogodbe. Če temeljna obveznost ni veljavna, tudi ara ni veljavna.

10. 2. del Ker sta sodišči ugotovili, da osnutka kupoprodajne predpogodbe med prvotoženo stranko in tožnikom (brez številke in brez datuma) pogodbeni stranki nista podpisali, sta pravilno uporabili določilo prvega odstavka 70. člena ZOR, po katerem pogodba, ki ni sklenjena v predpisani obliki, nima pravnega učinka, s tem pa tudi akcesorni dogovor o ari ne.

11. Oglas v časopisu-vabilo k ponudbi Tožena stranka je oglašala prodajo večje parcele, kot pa je bila dejansko prodana. Vendar pa si tožeča stranka, ki uveljavlja odstop od pogodbe, napačno razlaga pomen oglasa v časopisu: ne gre namreč za ponudbo (33. čl. ZOR), saj ne vsebuje vseh bistvenih sestavin pogodbe, temveč za vabilo k ponudbi (prim. 35. čl. ZOR). V oglasu označena površina parcele zato še ne pomeni njene dokončne in točne opredelitve po obsegu.

12. Prepoved prometa z zemljiščem Prepoved prometa z zemljiščem, ki ga daje ena stranka drugi v zamenjavo, vpliv na veljavnost menjalne pogodbe v celoti. Drugi odstavek 103. člena ZOR se nanaša na prepovedi, ki zadevajo samo eno stranko in se tičejo prav nje in lastnosti na njeni strani, ne pa predmeta posla.

13. Pogodbena volja Pogodbeni stranki sta se sami dogovorili, da bo kupec nastopil posest nepremičnine šele po plačilu dela kupnine, prenos lastninske pravice pa bo mogoč šele po izpolnitvi vseh pogodbenih obveznosti in ob predložitvi potrdila o plačilu celotne kupnine. Tak dogovor je v okviru svobodnega urejanja obligacijskih razmerij dovoljen in ni v nasprotju z ustavnimi načeli, prisilnimi predpisi ali moralo.

14. Dražba v stečajnem postopku Prodajna pogodba, ki jo sklene po končani javni dražbi stečajni upravitelj z najugodnejšim ponudnikom (4.odst.154. člena ZPPSL), ni običajna obligacijska pogodba, temveč samo izvedbeno dejanje javne dražbe; zato kupec ne pridobi stvari s to pogodbo, temveč originarno po končani javni dražbi, ki jo izvede državni organ.

15. Odgovornost za stvarne napake • Prodajalec odgovarja za stvarne napake, ki jih je nepremičnina imela takrat, ko je nevarnost prešla na kupca, ne glede na to, ali mu je bilo to znano ali ne (vidne napake). • Prodajalec odgovarja tudi za tiste stvarne napake, ki se pokažejo potem, ko je nevarnost prešla na kupca, če so posledica vzroka, ki je obstajal že pred tem (skrite napake).

16. Predpostavke odgovornosti • Nepremičnina ima napako • Vzrok za napako izvira iz prodajalčeve sfere • Kupec ob sklenitvi pogodbe za napako ni vedel, niti ni bil dolžan vedeti • Kupec je pravočasno obvestil prodajalca o napaki • V primeru skritih napak: če se napaka pokaže v šestmesečnem roku • Kupec mora sodno uveljavljati zahtevek v enem letu od obvestila.

17. Nepremičnina ima napako • če nima lastnosti, potrebnih za njeno normalno rabo ali za promet, • če nima lastnosti, ki so potrebne za posebno rabo, za katero jo kupec kupuje, ki pa je bila prodajalcu znana oziroma bi mu morala biti znana, • če stvar nima lastnosti oziroma odlik, ki so bile izrecno ali molče dogovorjene oziroma predpisane, • če je prodajalec izročil stvar, ki se ne ujema z vzorcem ali modelom, razen če je bil vzorec ali model pokazan le zaradi obvestila.

18. Prodajalec ne odgovarja za napake • če je kupec ob sklenitvi pogodbe vedel, da stvar nima tistih lastnosti, ki so potrebne za njeno normalno rabo, oziroma lastnosti, ki so bile izrecno dogovorjene ali predpisane, • šteje se, da kupcu niso mogle ostati neznane tiste napake, ki bi jih skrben človek s povprečnim znanjem in izkušenostjo človeka enakega poklica in stroke kot kupec lahko opazil z običajnim pregledom stvari.

19. Prodajalec vedno odgovarja • Kadar je kupcu izjavil, da je stvar brez napak oziroma da ima določene lastnosti in odlike • odgovarja kupcu tudi v primeru, da kupec napake ni opazil.

20. Jamčevanje je izključeno • Ne upoštevajo pa se neznatne stvarne napake (tretji odstavek 458. člena OZ) • V primeru, ko je nepremičnina prodana na prisilni javni dražbi (467. člen OZ).

21. Dolžnosti kupca • kupec je dolžan nepremičnino na običajen način pregledati ali jo dati v pregled, brž ko je to po normalnem teku stvari mogoče • kupec mora o očitnih napakah obvestiti prodajalca v osmih dneh, pri gospodarskih pogodbah pa nemudoma (notifikacija)

22. Obvestilo o napaki • Pravočasno – rok je prekluziven • Natančen opis napake (ne zadošča na primer, da kupec izjavi, da nepremičnina ni v skladu s pogodbo), • Zahtevek, da prodajalec pregleda nepremičnino.

23. Pravice kupca, ki je pravočasno grajal napake • Lahko zahteva, da prodajalec napako odpravi ali mu izroči drugo stvar brez napake • Lahko zahteva znižanje cene • Lahko izjavi, da razdira pogodbo. • V vsakem primeru pa ima pravico do odškodnine za nastalo škodo

24. SODNA PRAKSA

25. Stvarne napake Če stranka pristane na določilo "videno-kupljeno", potem je jamčevanje za stvarne napake zoženo na dejanski stan, ko je napaka skrita, prodajalec pa je zanjo vedel, a jo je kupcu zamolčal.

26. Stvarne napake Če je tožeča stranka vedela, da bodo v sobi stopnice in poševni stropi, ne more uveljavljati manjvrednosti kupljenega stanovanja. Če je dovolila montažo električnih omaric drugih odjemalcev na fasado svoje hiše, ne more zahtevati odškodnine za to.

27. Stvarne napake Ugotovljeno je, da ima stavba take gradbene napake, da ni varna in je zato predvidena njena sanacija. Takšno stanje ne ustreza pričakovanjem tožnice kot kupovalke. Zato kupljeno stanovanje nima molče dogovorjenih lastnosti (tretja točka 479. člena ZOR) in je torej obremenjeno s stvarno napako

28. Pravne napake • Za obstoj pravne napake zadošča, da zato, ker prodajalec ni bil lastnik stvari, ni bil dosežen učinek sklenjene prodajne pogodbe in izročitve stvari, to je kupčeva pridobitev lastninske pravice. Katera tretja oseba je pravi lastnik sporne stvari pa je za razmerje med pravdnima (pogodbenima) strankama nepomembno.

29. PRIMERJAVA S HRVAŠKO • Prevzem prej skupnega ZOR – NN št.53/91 • Kasneje tri spremembe in dopolnitve • Poseben Zakon o trgovini (NN št. 49/03), velja za trgovino na veliko, na malo in za posredovanje v trgovini • Tudi mednarodna prodaja • Velja tako za pravne, kot fizične osebe

30. Omejitev nakupa za SLO • nepremičnin, ki ležijo na območju, ki je posebnega pomena za obrambo, po Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima • kmetijskih zemljišč, kot jih določa Zakon o poljoprivrednom zemljištu • zaščitena področja, določena z Zakonom o zaštiti prirode • gozdov, po določbah 52. člena Zakona o šumama • s predkupnimi pravicami je nadalje omejeno tudi pridobivanje nepremičnin, ki so predeljene kot kulturna dobrina v 7. členu Zakona o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara

31. Možnost nakupa • Stavbno zemljišče • Stanovanja v etažni lastnini • Poslovne stavbe

32. NAJEMNA RAZMERJA • Zakupna pogodba (Obligacijski zakonik) • Poslovni prostori (Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih – ZPSPP) • Stanovanja (Stanovanjski zakon – SZ-1)

33. Splošno – poslovni prostori • Najemna pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki • Najemodajalec mora izročiti prostore tako, da jih je mogoče uporabiti za namen • Potrebna popravila • Povračila stroškov

34. Prenehanje najema • Po določenem času – pri najemu za določen čas (domneva obnove – če ni odpovedi • Sporazumno prenehanje • Najem za nedoločen čas: - odpoved (rok je najmanj 1 leto) - krivni razlogi

35. Krivdni razlogi za odpoved pogodbe • če najemnik tudi po njegovem opominu uporablja poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali jih uporablja brez potrebne skrbnosti, tako da se dela občutnejša škoda; • če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil; • če najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovoren trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost, in zato poslovno stavbo oziroma poslovni prostor sam potrebuje.

36. SODNA PRAKSA

37. Pisnost najemne pogodbe 12. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih določa pisnost pogodbe o najemu poslovnih prostorov. Ker spada najemnina med glavne določbe najemne pogodbe, velja predpis o obličnosti pogodb tudi za njene spremembe, nanašajoče se na plačevanje najemnine.

38. Sprememba najemne pogodbe Po 1. odstavku 133. člena ZOR lahko stranka, ki ji je izpolnitev obveznosti otežena, zahteva razvezo pogodbe. Ne more pa ta stranka zahtevati (sodno izsiliti) spremembe, v tem sporu torej znižanja najemnine. Druga stranka sicer lahko ponudi spremembo pogodbe (4. odstavek 133. člena), ni pa tega dolžna storiti.

39. Pobot najemnine z vlaganji Dogovora o poračunavanju najemnine z vlaganji v poslovni prostor tožena stranka ni dokazala.

40. Kršitev najemne pogodbe Dogovori o odkupu poslovnih prostorov niso pravno odločilna okoliščina, ki bi sama po sebi povzročila prenehanje plačevanja najemnine. O prenehanju te obveznosti bi se stranki morali posebej dogovoriti, saj takšen dogovor predstavlja poseg v veljavno najemno pogodbo. Spremenili pa bi to pogodbo lahko le pisno.

41. Sporazumno prenehanje Dejstvo, da je tožnik brez pripomb prevzel ključe izpraznjenega poslovnega prostora, je sodišče druge stopnje v povezavi z "odpovedjo" najemnega razmerja s strani tožene stranke, ki ga je tožnik prejel 31.3.1992, z njim pa bil nesporno seznanjen po telefonu še pred prevzemom ključev, drugače ovrednotilo kot sodišče prve stopnje.

42. Sporazumno prenehanje- obličnost Za sporazumno prenehanje najemnega razmerja pa posebna obličnost ni predpisana. Sodišče druge stopnje zato ni kršilo materialnega prava, ko je presojalo, ali je najemno razmerje lahko prenehalo s konkludentnimi ravnanji pravdnih (pogodbenih) strank.

43. Domneva sporazumnega prenehanja Ker je bilo ugotovljeno, da je tožnik prostovoljno izpraznil poslovni prostor, je najemno razmerje sporazumno prenehalo.

44. Domneva podaljšanja najemne pogodbe Če bi tožnik želel uveljaviti domnevo iz 27. člena ZPSPP, bi tudi po mnenju revizijskega sodišča moral ukrepati takoj oziroma najpozneje potem, ko je sprejel ključe od nasprotne stranke. Ukrepati tako, da bi se skliceval na 27. člen ZPSPP in od tožene stranke zahteval plačilo najemnine za vtoževano obdobje.

45. Uporaba brez najemne pogodbe V denacionalizacijskem postopku v last in posest vrnjene poslovne prostore uporablja tožena stranka brez najemne pogodbe ali drugega pravnega naslova. Tožeča stranka, kot lastnik tako utemeljeno zahteva izročitev stvari, to je praznih poslovnih prostorov.

46. Potrebna popravila Najemojemalec se loti popravil najetega lokala samo v primeru, če je dal poprej najemodajalcu primeren rok. Ker najemojemalec ni tako ravnal ter se je spornih popravil lotil sam, ne more v času trajanja najemnega razmerja zahtevati od najemodajalca povračilo stroškov za popravilo.

47. Najemna pogodba za določen čas Najemna pogodba, sklenjena za določen čas, preneha s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena. Torej ni potrebna odpoved.Najemna pogodba, ki je bila sklenjena ali obnovljena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo. Pri tem ima vročitev tožbe najemniku značaj sodne odpovedi.Rok enega meseca iz 2. odstavka 27. člena ZPSPP je zakonski rok, ki ni podaljšljiv.

48. Odpoved – enoletni rok Ker je bilo ugotovljeno, da je imela toženka poslovni prostor v najemu za nedoločen čas, je tožnica po vrnitvi denacionaliziranegapremoženja vstopila na mesto najemodajalca in je lahko odpovedala obstoječe najemno razmerje z enoletnim odpovednim rokom, kot sta določala 24. in 26. člen ZPSPP.

49. Odpoved-krivdni razlogi Tožbenemu zahtevku je bilo ugodeno zaradi zamude pri plačevanju najemnine kljub prejetemu opominu. Posledica te zamude je odstop od pogodbe in zahteva za izpraznitev. Tudi delno plačilo najemnine je nepravilna izpolnitev in s tem je podan krivdni razlog.

50. Odpoved-krivdni razlog Odstop od najemne pogodbe na podlagi 2. alinee 28. člena je mogoč samo, če najemodajalec najemnika opomni na zamudo s plačilom najemnine in je najemnik v dveh mesecih po prejemu opomina ne poravna.Če najemna pogodba preneha po samem zakonu, preneha tudi podnajemna pogodba.