GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNDE VERGİLENDİRME ve KDV UYGULAMASI

1. GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNDE VERGİLENDİRME ve KDV UYGULAMASI Adnan GÜRAN Gelirler Kontrolörü Nisan 2009

2. SUNUM PLANI • ÖZEL İNŞAAT İŞLERİ • YILLARA SARİ İNŞAAT İŞLERİ • YURT DIŞINDA YAPILAN İNŞAAT İŞLERİ • GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNDE KDV UYGULAMASI • TAPU HARÇLARI

3. ÖZEL İNŞAAT İŞLERİ • VERGİYİ DOĞURAN OLAY V.U.K. Madde 19: “Vergi alacağı vergi kanunlarının vergiyi bağladıkları olayın vukuu veya hukuki durumun tekemmülü ile doğar.” • Tapuya Tescil • Satış Bedelinin Tahsili • Faturanın Düzenlenmesi • Fiili Kullanıma Terk

4. ÖZEL İNŞAAT İŞLERİ • MALİYETİN/KAZANCIN TESPİTİ İmal Edilen Emtia; V.U.K. Madde 275; • İlk madde ve malzeme bedeli, • Mamule isabet eden işçilik, • Genel imal giderlerinden mamule düşen hisse, • Genel idare giderlerinden mamule düşen hisse. Arsa Maliyeti; • Arsa Satın Alınıyorsa • Aktifteki Arsa Üzerinde İnşaat Yapılıyorsa • Arsa Kat Karşılığı Alınıyorsa • Mevcut Bina Yıkılıp Yerine Yenisi Yapılıyorsa

5. ÖZEL İNŞAAT İŞLERİ • GAYRİMENKUL ALIM-SATIMINDA TİCARİ ORGANİZASYONUN TESPİTİ Gelir Vergisi Kanunu Madde 37: Gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettikleri kazanç ticari kazançtır. - Ticari organizasyon bünyesinde yapılan inşaat veya gayrimenkul alım-satım faaliyeti muamele sayısına bakılmaksızın ticari faaliyet sayılacaktır. - Ticari organizasyonun açık olmadığı hallerde, muamelelerin sayısı belirleyici olacaktır.

6. ÖZEL İNŞAAT İŞLERİ • GAYRİMENKUL ALIM-SATIMINDA TİCARİ ORGANİZASYONUN TESPİTİ • Mükellef tarafından yürütülen faaliyetin, şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarını aşmayan inşaat işi olması halinde ticari faaliyetten söz edilemez. • Sahibi olduğu arsaya ihtiyacı üzerinde bağımsız bölüm inşa ettirerek bunların bir bölümünü devamlılık arz edecek biçimde satan kişinin elde ettiği kazanç, ticari kazanç olarak değerlendirilmektedir. • Ticari organizasyon söz konusu değilse ve işlemler devamlılık taşımıyorsa elde edilen kazanç, belirtilen şartları taşıması halinde GVK Mükerrer Madde 80 gereğince değer artış kazancı olarak dikkate alınacaktır.

7. ÖZEL İNŞAAT İŞLERİ • ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ • Arsanın Ticari İşletme Bünyesinde Olması Taraflardan biri devrettiği arsa payının, diğeri de devrettiği bağımsız bölümlerin emsal bedeli üzerinden karşı tarafa fatura düzenlemelidir. • Arsanın Özel Mal Varlığı Dahilinde Olması Arsa sahibi, verdiği arsa payı karşılığında edindiği bağımsız bölümleri edinme tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarırsa, elde ettiği kazanç “değer artış kazancı” olarak vergilendirilir.

8. ÖZEL İNŞAAT İŞLERİ • Değer Artış Kazançları GVK Mükerrer Madde 80: Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancıdır. ….. 6. … ivazsız olarak iktisap edilenler hariç…iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar

9. ÖZEL İNŞAAT İŞLERİ • YAPI KOOPERATİFLERİNDE VERGİLENDİRME Kooperatifler kurumlar vergisi mükellefidirler. (KVK Md.1/1-b ve Md.2/2) Yapı kooperatiflerinin muafiyet şartları: (KVK Md.4/1-k) • Genel Muafiyet Şartları • Yönetim ve denetim kurullarında, yapılan inşaat işlerini kısmen veya tamamen üstlenen gerçek kişilerle tüzel kişi temsilcilerine veya bunlarla ilişkili olduğu kabul edilen kişilere veya yukarıda sayılanlarla işçi ve işveren ilişkisi içinde bulunanlara yer verilmemesi • Yapı ruhsatı ile arsa tapusunun kooperatif tüzel kişiliği adına tescil edilmiş olması Yapı kooperatiflerinin kendilerine ait arsalarını kat karşılığı vererek her bir hisse için bir iş yeri veya konut elde etmeleri ortak dışı işlem sayılmaz.

10. YILLARA SARİ İNŞAAT İŞLERİ • YILLARA SARİ İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİLENDİRME İşin GVK Madde 42 kapsamına girmesi için: • Faaliyet konusu inşaat ve onarma işi olmalı, • Yapılan iş birden fazla takvim yılına sirayet etmeli, • İnşaat işi resmi veya özel taahhüde bağlı olarak yapılmalıdır.

11. YILLARA SARİ İNŞAAT İŞLERİ • ORTAK GENEL GİDERLERİN ve AMORTİSMANLARIN DAĞITILMASI • Dağıtım usulü GVK Madde 43’te düzenlenmiştir. • Dağıtılacak giderler ortak genel giderler, dağıtılacak amortisman giderleri müştereken kullanılan ATİK’lere ilişkin amortismanlardır. • ATİK’lerin kullanılmadıkları günlere isabet eden amortismanlar, her işte kullanıldıkları gün sayısına göre mi dağıtılmalı, ortak genel gider olarak mı dağıtıma tabi tutulmalıdır? • Yıl içinde aktife giren ATİK’lerin aktife girmeden önceki döneme isabet eden amortismanları o yılın hesaplarına gider kaydedilir. • Geçici kabulden sonra kesin kabulü sağlamak amacıyla yapılan giderler dağıtım usulüne tabi değildir.

12. YILLARA SARİ İNŞAAT İŞLERİ • Vergi Tevkifatı: GVK Md.94 ve KVK Md.15 …avans olarak ödenenler dahil nakden veya hesaben ödenen istihkak bedellerinden… • Geçici kabul tutanağı onaylandıktan sonra yapılan hakediş ödemelerinden tevkifat yapılmaz. • Sözleşmesine göre yıllara sari olmayan işin izleyen yıla taşması durumunda tevkifat.

13. YILLARA SARİ İNŞAAT İŞLERİ • İşin başladığı ve bittiği tarih. • İşin bitim tarihinden sonra yapılan giderler ve elde edilen hasılat. • İşin devamı sırasında istihkakların değerlendirilmesi sonucu elde edilen faiz gelirinin beyanı. • Döviz cinsinden alınan istihkaklar nedeniyle doğan kur farkı gelirinin beyanı.

14. YURT DIŞINDA YAPILAN İNŞAAT İŞLERİ • İstisna: KVK Madde 5/1-h Yurt dışında yapılan inşaat, onarım, montaj işleri ile teknik hizmetlerden sağlanarak Türkiye'de genel sonuç hesaplarına intikal ettirilen kazançlar. • Kazancın Türkiye’ye getirilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır. • Faaliyette bulunulan yabancı ülkenin mevzuatına göre hesap döneminin kapandığı tarih itibarıyla ilgili ülke mevzuatına göre tespit edilen faaliyet sonucu, Türkiye'de de aynı tarih itibarıyla genel sonuç hesaplarına kaydedilecektir. • Yurt dışında yapılan inşaat işleri nedeniyle, merkez ve şube arasındaki cari hesapların değerlemesi.

15. YURT DIŞINDA YAPILAN İNŞAAT İŞLERİ • Gelir Vergisi Mükellefleri Açısından: • Kazancın Beyanı Madde 85 • Yurt Dışı Faaliyet Zararlarının Mahsubu Madde 88 • Yurt Dışında Ödenen Vergilerin Mahsubu Madde 123

16. KATMA DEĞER VERGİSİ UYGULAMASI • Arsa, Konut ve İşyeri Teslimlerinde KDV • Vergiyi doğuran olay. • 2007/13033 s. BKK Net alanı 150 metrekareye kadar olan konut teslimleri (%1) • 2009/14802 s. BKK 15.06.2009 tarihine kadar uygulanmak üzere net alanı 150 metrekare ve üzeri konut teslimleri (%8)

17. KATMA DEĞER VERGİSİ UYGULAMASI • Arsa, Konut ve İşyeri Teslimlerinde KDV • KDVK Madde 17/4-k Konut yapı kooperatiflerinin üyelerine konut teslimi, Organize sanayi bölgeleri ile küçük sanayi sitelerinin kurulması amacıyla oluşturulan iktisadi işletmelerin arsa ve işyeri teslimleri KDV’den müstesnadır.

18. KATMA DEĞER VERGİSİ UYGULAMASI • İnşaat-Taahhüt İşlerinde KDV • KDVK Madde 10/1-c: Kısım kısım mal teslimi/hizmet yapılması halinde her bir kısmın teslimi veya bir kısım hizmetin yapılması. Hakediş belgesinin ihale makamınca onaylandığı tarih. Ödeme emri belgesinin ita amirince imzalandığı tarih. • İhale makamınca müteahhide avans ödenmesi durumunda KDV. • Hakedişin ödendiği tarihte müteahhit lehine doğan kur farkı.

19. KATMA DEĞER VERGİSİ UYGULAMASI • İnşaat-Taahhüt İşlerinde KDV - KDVK Geçici Madde 15 29.07.1998 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı alınmış inşaatlar için; Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri, Kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ile belediyelere yapılan, sadece 150 metrekareyi aşmayan konutlara yönelik inşaat taahhüt işleri KDV’den müstesnadır. • Bina inşaat ruhsatı 29.07.1998 tarihinden sonra alınmışsa 2007/13033 s. BKK göre bu işlerde KDV oranı % 1 • İstisna kapsamındaki işler için yüklenilen KDV indirim konusu yapılamaz.

20. KATMA DEĞER VERGİSİ UYGULAMASI • Yurtdışı İnşaat İşlerinde KDV • KDVK Madde 6: İşlemlerin Türkiye’de yapılması; ..hizmetin Türkiye'de yapılmasını veya hizmetten Türkiye'de faydalanılmasını ifade eder. • 26 Seri Numaralı KDV Genel Tebliği: Hizmet ihracı; Hizmet Türkiye'de yurt dışındaki bir müşteri için yapılmış olmalıdır. • Yurtdışına geçici ihraç yoluyla makine-teçhizat götürülmesi işlemi KDV’ye tabi değildir.

21. KATMA DEĞER VERGİSİ UYGULAMASI • Aktife Kayıtlı Gayrimenkullerin Satışında KDV • KDVK Madde 17/4-r: Kurumların aktifinde…en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler. Bu gayrimenkuller için yüklenilen ve teslimin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen KDV, gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınır.

22. KATMA DEĞER VERGİSİ UYGULAMASI • KDV Tevkifatı - Genel bütçeye dahil daireler, katma bütçeli idareler...birbirlerine karşı ifa ettikleri hariç olmak üzere…yapım işleri ile bu işlere ilişkin mühendislik-mimarlık ve etüt-proje hizmetlerinden (1/6) • Kısmi Vergi İndirimi • İndirilemeyecek KDV; KDVK Madde 30 • Kısmi Vergi İndirimi; KDVK Madde 33 • Net alana göre oranlama

23. TAPU HARÇLARI • Harçlar Kanunu Madde 63: Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. 5838 sayılı Kanunla eklenen fıkra: Kat irtifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır.

24. TAPU HARÇLARI • Harçlar Kanunu 4 Sayılı Tarife - 5838 sayılı Kanunla değişen 13/a: Arsa ve arazi üzerine inşa olunacak bina vesair tesislerin tescilinde her bir bağımsız bölüm için 100 TL - 4 Sayılı Tarife 20/a: Gayrimenkullerin ivaz karşılığında devir ve iktisabında beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlâk vergisi değeri üzerinden devreden ve devralan için ayrı ayrı binde 15 29.03.2009 tarihinde yayımlanan 2009/14812 s. BKK ile 30.06.2009 tarihine kadar uygulanmak üzere binde 5

25. TEŞEKKÜR EDERİM