GRENDEPOSTEN Hoffsgrenda Borettslag Julen 2011

1. GRENDEPOSTENHoffsgrenda BorettslagJulen 2011

2. Søppelsuget: Etter brannen i søppelsuget i oktober 2010 har reparasjonsarbeidet tatt alt for lang tid. Dette skyldes for det meste ansvars fordelingen av reparasjonsarbeidet mellom renholdsetaten og SVS (Skøyen vest søppelsug). I mai 2011 tok renholdsetaten på seg ansvaret for saneringen av traforommet inklusiv de brente skapene og oppsett a v ny hovedtavle. Etter en brann i elektrisk anlegg så må det foretas en sanering av anlegget pga. farlige gasser og syrer som har satt seg i bygget, dette må utføres av spesial personell. Oppbygging av nytt tavle rom tok litt tid men var klart i juni 2011 og oppstart av søppelsuget. I forbindelsen av oppstarten fikk vi noen tekniske problemer siden anlegget hadde stått stille en lang stund og at alt det elektriske var nytt. Dette ble løst løpet av sommeren og vi kunne starte opp anlegget. I forbindelse med renovasjonsarbeidet så har vi også bygget om pumpesystemet som var under dimensjonert og klarte ikke å holde vannstanden nede ved ekstreme nedbørsmengder. Under det kraftige regnværet i høst så steg grunnvannet og vi hadde mye vann i sentralen. • Videre ser vi på forskjellige driftsformer. • 1. Skal vi sette bort driften til leverandøren Envac. Dette vil medføre store kostnader. • 2. Skal vi gå tilbake til den gamle modellen med at vaktmestere kjører og kontrollerer anlegget, som vil medføre vesentlig lavere driftskostnader og en bedre drift.

3. Styret i borettslaget 2011-2012 Her er en kort presentasjon av styret vårt denne perioden. Leder: Stein Erik Taugbøl Styreleder Stein Erik Taugbøl, 56 år. Har bodd i nr. 22 i snart 15 år og vært i styret siden 2004. Er gift og har 2 barn fra tidligere ekteskap. Utdannet "M.ScCivilEngineering" (sivilingeniør), USA, 1979. Engasjert av Statoil. Arbeider i Stavanger med prosjekter i Nordsjøen. Trives godt i Hoffsgrenda Brl. Er opptatt av at prosjektet «Hoffsgrenda 2015» skal bli vellykket. Dette omfatter et mer tidsriktig borettslag, herunder oppgradert inngangsparti og fasader (endevegger og ny maling). Ser omfanget av vannskader som en utfordring vi må få kontroll over. Er glad for at vi har barnehage, ballplass og mye grønt areal rundt oss. Nestleder: Fredrik Bjørnødegård Jeg er 28 år gammel og har bodd i borettslaget siden slutten av 2009. Har vært med i styret siden sommeren 2010. Jeg bor i nummer 3. Styremedlem: Thorun Elisabeth Rygg

4. Styremedlem : Gerd Paulsen Styremedlem : SenaitHaile Jeg har vokst opp i Skøyen-Terrasse siden det ble bygd. I 2008 flyttet jeg fra borettslaget, men valgte å fortsette mitt verv i styret. Jeg var varamedlem fra 2007-2008, og deretter styremedlem fra 2008. Jeg synes det er viktig at borettslaget jobber kontinuerlig for at både store og små trives og at det er attraktivt sted å bo. Varamedlem: Per Anton Rønning Jeg har bodd i Hoffsgrenda siden 2006. Jeg har sittet ett år ivalgkomiteen, to år som fast styremedlem og nå siste år som vara. Jeg er 69 år, og følgelig pensjonist (tror jeg). Jeg er cand.merc (siviløkonom + høyereavdelingsstudiet ved NHH) og driver nå med Monte Carlo simuleringer av finansmarkeder i samarbeid med en kollega påmatematisk institutt Blindern, hvor jeg tok en rekke kurs i starten av 2000-tallet. Dette skal motvirke eventuelle demente tendenser. Varamedlem: Arne Erik Hennum

5. Varamedlem: Marianne Brevik Dette er min første periode som varamedlem i styret. Varamedlem: Bjørg Bodin Vaktmester: Jan Kåre Strand Vår kjære vaktmester som har jobbet for oss i snart 30 år. Her på oppdrag med å rense kummer. Mange av kummene er tette etter at enkelte har brukt kummene sum dumping plass etter div. betong/flis arbeid. Han ble 60 år nå i desember og vi håper han blir her i mange år til.

6. Vannskader og vår forsikring i IF I november ble varslet av IF om en signifikant økning i vår forsikringspremie. Bakgrunnen er gjentatte vannskader de siste årene, se tabell nedenfor. I vårt svarbrev til IF har vi skrevet følgende: Allerede fra 2007 / 2008 registrerte borettslaget en økning i antall vannskader. Det var blitt ansatt en daglig leder (DL), Kristian Bjerve, i fulltidsstilling, og han startet en systematisk registrering av skade årsak. Kristian er utdannet ingeniør og har omfattende erfaring. Det ble avdekket material svakhet i T-koblingene mellom stigerør og tilførsel av varmt og kaldt vann til leilighetene i «teknisk sjakt». Grunnet skjult anlegg ble lekkasje som regel oppdaget sent, gjerne av beboer i underliggende etasje ved fuktskade i vedkommende tak. Borettslaget (DL) startet fuktmåling av takflater hos beboere for å avklare omfanget samt avdekke vannskader. Dette resulterte i en signifikant økning i registrerte innmeldte skader, jfr. Skadestatistikken. Av tiltak borettslaget innførte kan nevnes: Beboere skal melde fra om planlagte oppussinger av bad. Borettslaget gjennomfører da en utskifting av T-rørene for egen kost. Dette gjelder ca 10 bad årlig. Ved registrerte skader og involvert forsikring har borettslaget et tilsvarende ønske om oppgradering av T-rørene for egen kost og har forsøkt et samspill med IF ved utbedring av skade. Dette har vi ikke alltid lykkes med. Borettslaget har skiftet alle horisontale sirkulasjonsrør i himling i garasjene. Dette er tilførsel til stigerørene for overliggende leiligheter. Det har vært enkelte vannskader som skyldes avløp. Over tid har borettslaget tilegnet seg detaljert kjennskap til leilighetene samt funnet frem til spesialfirma som avdekker lekkasje samt trekker innvendige strømper. Borettslagets ledelse er i den tro at vannskadene snarlig vil vise en nedadgående tendens.Vi har studert statistikken for eventuelt å tyde dette. Dessverre har 2011 vært vanskelig og forstyrrende. Vi vil dog påpeke følgende: Sett over de siste 10 år har IF et vesentlig positivt resultat, på tross av enkelte «stygge år», da sum innbetalte premier klart oversiger sum utbetalinger. Med dette til grunn tillater vi oss å be om at IF revurdere den signifikante økningen i vår forsikringspremie.

7. Skadestatistikk Bilde av typisk T-rør / brudd

8. Hoffsgrenda borettslag og økonomi Vi er heldige som bor i et borettslag med god økonomi. De tidligere styrene har forvaltet våre verdier på en fornuftig måte. Det er gjennomført flere større prosjekter for å oppgradere og vedlikeholde bygninger og utearealer. De siste årene har vi fått nye tak, nye inngangspartier og gangveiene er oppgradert. Dette er til dels finansiert med lån. Vi ser at det vil bli nødvendig med flere store vedlikeholdsprosjekter fremover. Styrets oppgave er å finne løsninger på disse utfordringene, og sørge for at de gjennomføres på en økonomisk forsvarlig måte, og ikke minst sørge for at vi har økonomi til å finansiere disse prosjektene. Felleskostnadene vi betaler dekker inn borettslagets faste kostnader, som forsikring, kommunale avgifter, fellesstrøm, kabel –TV, trappevask, daglig leder, vaktmester samt renter og avdrag på lån. Felleskostnadene er i dag beregnet slik at inntektene og utgiftene er like store. Når større vedlikeholdsprosjekter skal gjennomføres er det behov for ekstra finansiering. Dette kan gjøres ved å ta opp lån, eller bygge opp et vedlikeholdsfond. Eneste måte å bygge opp et slikt fond er ved at felleskostnadene som kreves inn er høyere enn borettslagets utgifter. Fellesgjelden vil være nedbetalt høsten 2012. Dette betyr at husleien kan bli redusert med den andelen du i dag betaler i forbindelse med fellesgjelden. Styret mener det vil være fornuftig at vi i en periode fremover fortsetter å innbetale den delen vi betalte i fellesgjeld , slik at vi får bygget opp et vedlikeholdsfond . Neste store løft – nye ende vegger og maling av fasader blir kostbart. Det er flere ende vegg alternativer. Hvilket alternativ vi til slutt velger, avgjør hvor kostbart. Hvordan skal det finansieres? Med lån, via felleskostnadene eller en kombinasjon av dette? Det er viktig å huske at også en ren lånefinansiering vil øke felleskostnadene. Styret arbeider nå med budsjett for 2012. Vi vil i dette arbeidet vurdere forskjellige alternativer for hvordan fremtidig større vedlikehold skal finansieres. Resultatet av dette arbeidet vil bli presentert på et senere tidspunkt.

9. Oppussing av baderom – teknisk sjakt Ved oppussing av baderom skal borettslaget v/ Kristian Bjerve varsles. Dette kan også gjelde kjøkkenarbeider om det skal åpnes til rør i teknisk sjakt. Borettslaget har kjennskap til svakheter og skjulte feil som ved anledning utbedres på vår regning. Se artikkel om skade og forsikring. Videre skal det sendes byggemelding til kommunen ved «vesentlige arbeider». Mange er nok ikke klar over dette: Oslo: Nye krav i plan- og bygningsloven ble innført 1. juli 2010. Skal du gjøre vesentlige endringer på badet eller andre våtrom, må du sende søknad til kommunen. Søknaden må gå gjennom en rørlegger eller et annet godkjent foretak som skal stå ansvarlig for hele jobben. Det kan fort bli 10-15 skjemaer og et gebyr på flere tusen kroner. Når arbeidet er ferdig skal du ha ferdigattest fra firmaet som har utført jobben.Hensikten med de nye reglene er å få færre byggefeil og bedre kvalitet på bygg. Dette er i tråd med borettslagets interesser. Derfor, husk å varsle borettslaget!! • Dette må du varsle borettslaget samt søke kommunen om:- Vesentlig endring eller fornying av fuktsperre. - Installering, endring og reparasjon av skjulte rør. - Ettermontering og utskifting av sluk i bygningsdel som er skille mot annen bruksenhet eller branncelle. - Hulltaking og gjennomføring av vann- og avløpsledninger i våtrommets våtsoner. • Dette kan du gjøre uten å varsle/søke:- Installere toalett med og uten innebygget sisterne, dersom det kobles til eksisterende rørledninger og ikke berører våt sone. - Installering, endring og reparasjon av sanitærinstallasjoner som ikke berører membran i våtsoner. - Montering av vannstoppventil eller vannmåler. - Oppvaskmaskin, is/vannmaskin, kaffemaskin og lignende. - Utskifting av armatur, også som berører våt sone når man bruker eksisterende rørledninger og tilkobling.

10. Rehabilitering av endeveggene i Hoffsgrenda borettslag Endeveggene i Hoffsgrenda borettslag må på sikt rehabiliteres grunnet elde, slitasje og mangelfull isolasjon. I denne forbindelse er det naturlig å se på endeveggenes material- og fargevalg. Eksisterende plater må tas ned for å gjennomføre oppgraderingen, og styret vurderer å endre fasaden i denne prosessen som et ledd i å få et litt mer moderne inntrykk av Hoffsgrenda borettslag. Om ikke så lenge skal det også males. Styret engasjerte en arkitekt for å få assistanse med alternativer til ny kledning. Arkitekten hadde mange ideer, og noen av disse blir beskrevet under. Dette forslaget har glattpussete betongplater. Disse platene kan leveres i grått, eller med en fargenyanse. Dette er en populær fasade i andre land. Bilde 1. Betongfasade

11. Dette alternativet går overens med de resterende blokkene i Skøyen Terrasse. Dette er den ”klassiske” brune mursteinen, med en linje av lysere stein som skiller etasjene. Bilde 2. Brun murstein Dette er en murstein som har en grå farge. Den har også lysere stein som skiller etasjene. Bilde 3. Lys murstein

12. Dette alternativet er å bruke samme typer plater som er i dag, alternativ vist i en mørkere farge. Bilde 4. De samme platene som er i dag, men i sort Murstein og betong er relativt tungt, og fasadene er ikke klargjort for dette i dag. Det må derfor gjøres grunnarbeider for å klargjøre fasadene for å tåle vekten av mursteinen. Alternativene er foreløpig ikke priset. Dette er tanker og ideer. Hensikten er å engasjere beboere for konstruktive innspill. Følg med på www.hoffsgrenda.no.

13. BORETTSLAGET TRENGER EN SIKLTPLAN FOR Å FORBEDRE SKILTINGEN AV BORETTSLAGET Av: Arne Erik Hennum, vararepr. i Styret Mange ukjente sliter med å finne fram til rett oppgang og beboer i Borettslaget. Familie, venner, taxi, pizzabud og lignende, bruker mye tid på å orientere seg fram til beboeren som er deres mål. Dette gjelder også ”Blålys-etatene” (Brann- og redningsetaten, Ambulansetjenesten og Politiet). Dette bør og kan vi gjøre noe med! Dagens situasjon I dag har vi et informasjonsskilt i rundkjøringa ved innkjøring til borettslaget. Et skilt som har liten informasjonsverdi for de som søker å orientere seg i området. Det inneholder et riss av blokkene i borettslaget med en fargekoding som forklares med gatenummer på siden. Fargene er lyse (pastell) og med dårlig kontrast blir de lite synlige. Utenpå skiltet ligger det en pleksiglassplate som ytterligere toner ned kontrast og synlighet. I mørket er skiltet opplyst med en lyslist i overkant – dette lyset gjør det nesten umulig å se at det er et informasjonsskilt i det hele tatt. Etter rundkjøringa deler kjøreveien seg, men først ved kanten inn til søppelkonteinerne står skiltstolpen med skilt som peker mot henholdsvis husnummer 1-11 (til venstre)og 13 – 29 (til høyre). Mange ukjente spør seg her hvor de like husnumrene befinner seg, og ”hvor finner vi nr. 12?” Ved neste veiskille innover i borettslaget mangler det veiledning i det hele tatt. Ved innkjøring til garasjeanlegget henger det et svært beskjedent skilt som angir gjesteparkering. Dette er veldig vanskelig å se. Ved et tilfelle med brannutrykning til Barnehagen (nr. 21) inngang fra nedsiden, hadde Brann- og redningsetaten problemer med å finne fram. De anbefalte borettslaget å forbedre skiltingen. Beskrivelsen av dagens situasjon ble kanskje noe negativ – litt spissformulert, men inneholder en del poenger som gjør at Styret vurderer å forbedre skiltingen. Stolpen ved søppelkonteinerne med retningsskilt – mangelfull informasjon. Mange spørs seg: ”Hvor finner vi de like husnumerene?”

14. Informasjonsskiltet i dårlig belysning – ingen informasjonsverdi Ny skiltplan – skiltingen må være intuitiv Når Styret eventuelt skal gjøre endringer på dagens skilting inn i borettslaget vil det være viktig å sørge for en helhetlig skiltplan som inneholder informasjon når du kommer inn mot borettslaget og videre ny detaljinformasjon ved vært veiskille innover i borettslaget. På denne måten vil fremmede kunne orientere seg og ta seg greit fram til aktuell adresse/beboer. Inngangen til borettslaget fra Silkestrå/akebakken, bør også skiltes slik at de som kommer derfra også ser at de nå kommer inn i et nytt borettslag – kanskje bare med et enkelt ”Velkommen til

15. Hoffsgrenda borettslag, Skøyen terrasse 2-29”. Den nedre gang-/sykkelveien bør kanskje også markeres med en ¾ bom som bremser farten på syklistene inn og ut av området vårt. • Vi trenger også en tydeligere markering av gjestegarasjene, gjerne med premissene for parkering (hvem kan parkere og hvor lenge kan biler stå her). • Borettslaget bør også søke et samarbeid med våre naboer der det er naturlig som; Skøyen/Smestad Seniorsenter, Skøyen terrasse boligsameie og Barnehagene. De bør inngå i den helhetlige skiltplanen. Dette vil gi de som har behov for å orientere seg i vårt område de beste mulighetene for å finne fram. • Oppfordring til innspill til styret • Styret vurderer å forbedre skiltingen av borettslaget og på den måten gjøre det enklere å finne fram. Samtidig vil det gi borettslaget et ansiktsløft ved å fremstå tydeligere og enhetlig i sin kommunikasjon til ukjente som søker inn mot vårt område. Styret oppfordrer imidlertid alle beboerne til å komme med synspunkter og konkrete forslag til endringer/forbedringer som de kan ta med seg i sine vurderinger.

16. Litt om Hoffsgrenda Borettslags barnehage. Det er fortsatt liv og røre i borettslagets barnehage, som har vært her siden 1985! I midterste rekke, ut mot akebakken, ligger lokalene til Hoffsgrenda Borettslags barnehage. Hver dag er det full aktivitet inne i lokalene, ute på barnehagens lekeområde eller i borettslagets nærområder. Inneaktiviteter i Hoffsgrenda barnehage Her finnes rom for utfoldelse og lek. Kreativiteten kan blomstre i forskjellige rom som for eksempel i dukkekroken, det store rommet eller det fine hopperommet som barnehagen har.

17. Også de minste barna koser seg med aktiv lek. Barnehagen følger årstider og tradisjoner gjennom året og barna opplever mye spennende og varierende i barnehagen. Det er både deilig og viktig å kunne komme seg ut litt hver dag uansett vær. Barna opplever årets skiftninger i nært samhold med naturen. Vi har et godt samarbeid med de andre barnehagene i nærområdet og Skøyen skole der vi låner gymsalen til barnegruppen. Likeså synger vi ved sommerstid og ved Lucia for de eldre på Smestad eldresenteret, og dette er et populært innslag i hverdagen der. Nå skjer det mye spennende også ute i barnehagens område. Vi oppgraderer utelekeplassen og gleder oss til å kunne ta i bruk ny sykkelsti og ny amfi med krabbetunnel som snart er ferdig.

18. Barna samarbeider godt og er travelt opptatt med å sanke småkryp og vann.  Fakta om barnehagenBarnehagen er foreldredrevet, dvs. at foreldrerepresentanter sitter i styret og isamarbeidsutvalg, i tillegg til andre oppgaver samt foreldredugnad to ganger i året. Lokaleneleies av borettslaget, og barn tilhørende borettslaget prioriteres ved opptak. Søsken av barn ibarnehagen bosatt i borettslaget prioriteres også. Søknadsskjema og elektronisk søknadsmulighet er tilgjengelig på http://www.oslo.kommune.no og www.oslo.kommune.no Barnehagens åpningstid er fra 07.45 til 16.45 og barnehagen holder stengt fire uker hver sommer samt i romjulen og påsken. Barnehagen har fem faste planleggingsdager i løpet av barnehageåret.

19. Vårdugnad med felles grilling I løpet av året har vi i borettslaget noen få organiserte arenaer hvor vi alle møtes, som Generalforsamling, dugnad (høst og vår) og tenning av julegran. I høst viste det seg at det ikke var behov for å ha en dugnad da de oppgavene som måtte gjøres kunne fint gjøres av vaktmester og daglig leder. På dugnaden våren 2012 har vi tenkt å gjøre en liten vri med tanke på at vi godt kunne hatt flere felles møteplasser. Da vi er så heldig å bo i et borettslag med flere grøntområder som egner seg fint til en samling i borettslaget, tenkte vi at det kunne være hyggelig at vi avslutter vårdugnaden med å grille. Det er flere steder i borettslaget vårt hvor dette er mulig, som for eksempel ved sitteplassen med plass til grill mellom nedre og midtre rekke eller den store grønne haugen foran nedre rekke. Dette er en fin anledning til at barna i borettslaget kan bli bedre kjent med hverandre, men også for de voksne i borettslaget. Styret kan for eksempel stille opp med grill og så kan hver enkelt ta med det de selv ønsker å grille og drikke. I flere andre borettslag er det vanlig med en sommerfest for borettslaget og dette viser seg å være populært for borettslagets medlemmer – stor og små! Vi håper dette kan være et positivt bidrag til trivsel og en fin anledning til å danne nye bekjentskap med andre i borettslaget! Daglig leder i borettslaget tar gjerne imot forslag til dette. Utover på nyåret vil vi komme tilbake med mer informasjon rundt dette. PARKERING ! GJESTEGARASJER Våre gjestegarasjer er ikke til parkering for beboere. «Sammeiet» (Skøyen Terrasse 30 - ??) har inngått avtale med Aker Parkering. Dette har medført at gjester til øvre rekke, ved full gjestegarasje, har blitt bøtelagt. Derfor – ikke parker egen bil i gjestegarasjer Nye INFO SKILT vil bli satt opp

20. Julegrantenning i Hoffsgrenda Første søndag i advent er det tradisjon i Hoffsgrenda for å tenne julegranen. En tradisjon som er nesten 20 år gammel. I år falt dagen på 27.november og en vakker gran pyntet med lys og stjerne, sto klar til å lyse opp i vintermørket. Alt var godt forberedt. Styret hadde i god tid kontaktet Smestad Skoles musikkorps for å få nisseorkesteret til å spille. Gløgg og pepperkaker var innkjøpt. Det eneste som ikke var perfekt var været. Det var varmegrader, grått og regntungt; i tillegg begynte det å blåse med storm i kastene like før starten kl.18. Vi fryktet at både flaggstang og juletre ville forsvinne. Heldigvis varte uværet bare noen minutter, og arrangementet var i rute. Da det begynte å regne, fant vi det fornuftig å trekke inn i gjestegarasjen i stedet for å stå rundt juletreet. Til tross for dårlige lydforhold i garasjen, klarte nisseorkesteret å få god lyd til de vakre, gamle julesangene. Det hjalp godt at orkesteret var ekstra stort i år, og sammen med små og store, glade beboere, var den gode julestemningen skapt. Gløgg i to varianter, en ”voksen” og en for barn sammen med pepperkakene forsvant i et tempo som gjorde at Styret ble litt bekymret for at de hadde feilberegnet behovet. Bekymringen var uten grunn og alle fikk det de ønsket. Etter konserten ønsket styreleder, Stein Erik Taugbøl, god jul til alle, og takket nisseorkesteret for flott konsert og for at de prioritert Hoffsgrenda år etter år.

21. Vi ønsker alle beboere en riktig god jul og et godt nyttår