TAHAP 3 : STUDI KELAYAKAN FORMAL

1. TAHAP 3 : STUDI KELAYAKAN FORMAL • Analisis kelayakan proyek secara lebih mendetail • Memperlihatkan kelayakan proyek kepada pelaku pengembangan real estate lainnya, khususnya kepada calon pemberi pinjaman / mitra kerjasama • Asumsi – asumsi yang digunakan sudah mendekati kenyataan • Penyusunan studi kelayakan dilakukan oleh konsultan properti independen • Studi kalayakan dapat dijadikan alat untuk pemasaran, khususnya kepada penyewa utama

2. ISI STUDI KELAYAKAN FORMAL • Marketability Study • Preliminary desain • Estimasi awal biaya konstruksi (lebih detail dari tahap 2) • Analisis kelayakan finansial (IRR, NPV, Payback Period, Cashflow, Rugi Laba)

3. TAHAP 4 : NEGOSIASI KONTRAK • Pengaturan kontrak dengan berbagai pelaku pengembangan untuk pelaksanaan proyek • Perjanjian-perjanjian detail harus dinegosiasikan terhadap setiap pelaku pengembangan • Semua aspek-aspek dari proyek sudah dimasukkan dalam kontrak individual dan berbagai hubungan dengan pelaku pengembangan telah ditentukan dengan jelas • Kontrak merupakan metode lain dalam mengontrol resiko

4. ATURAN PEMBIAYAAN OLEH LEMBAGA KEUANGAN (BANK) • Kredit modal kerja (untuk produk properti jual, bersifat jangka pendek seperti perumahan, kondominum, trade center) • Kredit investasi (untuk properti sewa, bersifat jangka panjang, seperti mal, hotel, apartemen, gedung perkantoran sewa) • Kredit digunakan untuk kegiatan konstruksi dan operasional (untuk kredit investasi) dan kegiatan konstruksi (untuk kredit modal kerja) • Kredit bank tidak bisa digunakan untuk pembelian tanah • Rasio pinjaman bank dan modal developer : 65% : 35 % atau 70% : 30%, dihitung dari biaya kontruksi • Umumnya terdapat gross period selama 1-2 tahun setelah konstruksi selesai, untuk menunda pembayaran pokok pinjaman

5. KEPUTUSAN DESAIN DAN KONTRAKTOR • Sebelum arstitek menyelesaikan gambar rencana, kontrak formal antara arsitek dan developer harus sudah dibuat dengan standar yang berlaku. • Kontrak-kontrak harus dinegosiasikan dan dijalankan sehingga semua pihak yang terlibat dapat menghasilkan produk yang diinginkan dengan resiko dan tanggung jawab yang diuraikan secara jelas. • Standar kontrak dapat dimodifikasi dengan menambahkan item-item yang belum tercakup dalam standar kontrak, seperti : tanggung jawab terhadap kesalahan dan kelalaian.

6. PENAWARAN VS NEGOSIASI • Penawaran/ Tender: • Developer memberikan rencana dan perincian pengembangan kepada semua kontraktor, dan meminta kontraktor untuk memberikan harga penawaran • Negosiasi : • Developer melakukan negosiasi dengan satu kontraktor yang akan melakukan pekerjaan dan penentuan harga berdasarkan biaya pembangunan ditambah keuntungan marjin yang wajar. • Jika biaya pembangunan melebihi perjanjian, maka biaya tambahan akan ditanggung bersama. • Sebaliknya, jika biaya masih dibawah rencana, selisih biaya dapat dibagi bersama antara kontraktor dan developer.

7. KEPUTUSAN TENTANG PENYEWA UTAMA • Sejak awal : sudah memiliki ide mengenai tenant utama dan atau tenant mix atau customer akhir (untuk proyek yang dijual). • Studi kelayakan :seberapa banyak ruang yang dialokasikan untuk tenant utama • Tenant utama/besar merupakan kunci untuk menarik tenant-tenant lainnya. • Makin banyak ruang yang disewa oleh tenant utama, harga sewa yang diberikan akan semakin murah • Penandatangan kontrak yang lebih cepat akan memberi kepastian terhadap kesinambungan dari proyek, serta tingkat kekosongan ruang menjadi lebih rendah

8. KEPUTUSAN TENTANG PEMODALAN • Sumber pembiayaan proyek : • dana sendiri atau dana perusahaan • investor / lembaga keuangan • jont venture dengan pemberi pinjaman • PEMERINTAH SEBAGAI MITRA • Kontrak dengan pemerintah untuk melindungi kepentingan developer melalui penerbitan ijin pembangunan • Hubungan dengan pemerintahan dan publik sangat penting, karena referendum/voting dari masyarakat umum dapat membatalkan persetujuan pengembangan, meskipun pemerintah dan developer sudah menandatanganipersetujuan tersebut

9. TAHAP 5 : PERJANJIAN, PENANDATANGANAN KONTRAK, DAN MEMULAI KONSTRUKSI • Kontrak-kontrak yang telah dinegosiasikan pada tahap keempat, akan dilaksanakan • Pada umumnya pemberi pinjaman tidak mau membuat komitment/ perjanjian hingga tenant utama menandatangani perjanjian. • Pengembang tidak membuat perjanjian dengan kontraktor sampai mereka mempunyai dana yang cukup untuk membiayai konstruksi, dan tenant utama tidak akan menandatangani kontrak sampai mereka yakin pengembang mempunyai dana dan orang yang cukup untuk menyelesaikan proyek. • Jika investor dillibatkan, perjanjian kerjasama terbatas harus ditandatangani • Pada proyek yang lebih besar, diperlukan biaya untuk melakukan analisa dampak lingkungan sebelum pembangunan disetujui • Jika menggunakan agent, harus membuat perjanjian atau MOU • Pengawasan arus kas dilakukan dengan membandingkan antara biaya yang telah dikeluarkan untuk pembangunan dan dana yang dikeluarkan oleh bank.

10. TAHAP 6 : KONSTRUKSI KOORDINASI ANTARA PARA PEMAIN UTAMA Mengatur proses konstruksi Pengembang adalah manajer selama proses konstruksi yang akan mengkoordinasikan kontraktor dengan tim lainnya agar sesuai dengan target penyelesaian yang direncanakan, sekalipun telah menyewa kontraktor khusus untuk melaksanakan konstruksi. Setiap dibutuhkan perubahan yang dibutuhkan dalam proses konstruksi keputusan terakhir berada ditangan pengembang. 1. Manajer Konstruksi Mengawasi proses konstruksi agar tetap berlangsung secara efisien. Idealnya manajer konstruksi telah memiliki pengalaman dalam proyek yang sedang dikerjakan. 2. Manajer Pemasaran Memberikan umpan balik dari konsumen potensial terkait proyek yang dipasarkan kepada tim pengembangan lainnya. Idealnya, desain bersifat lebih fleksibel agar dapat diubah sewaktu-waktu sesuai keinginan pasar.

11. 3. Manajer keuangan Menghubungkan pemilik modal (investor, pemberi pinjaman) terkait uang yang yang harus dikeluarkan untuk kegiatan operasional proses konstruksi. 4. Manajer Properti Memastikan bahwa setiap perubahan yang terjadi terhadap desain bangunan tidak akan memberikan dampak yang negatif terhadap pengelolaan bangunan dalam jangka panjang.

12. GAMBARAN PROSES PEMBIAYAAN KONSTRUKSI Pemberi pinjaman dan developer pada umumnya hanya akan membayar kontraktor sesuai dengan perkembangan yang telah dicapai. Skema pembayaran untuk pekerjaan yang telah diselesaikan adalah : 90% biaya dibayarkan sedangkan 10% sisanya ditahan hingga pekerjaan benar-benar selesai sesuai dengan rencana dan spesifikasi yang telah ditetapkan. Metode ini dimaksud sebagai alat kontrol bagi developer terhadap pekerjaan kontraktor. PENYEWAAN RUANG DAN MENGOLAH INTERIOR RUANGAN Pengembang akan terkena penalty apabila bangunan belum siap dipakai oleh penyewa sesuai kesepakatan yang telah diputuskan. Untuk pengolahan interior tegantung pada keinginan penyewa apakah akan mengolah sendiri atau terima jadi. PENGOLAHAN LANSEKAP DAN EKSTERIOR Pengolahan lansekap dan eksterior merupakan bagian yang penting dalam mendorong penjualan. Perkembangan trend desain lansekap dan eksterior perlu menjadi pertimbangan developer dalam proyek yang akan dikembangkan.

13. TAHAP 7 : PENYELESAIAN AKHIR DAN PERESMIAN Pengembang melakukan pengecekan terhadap kondisi terakhir bangunan sebelum peresmian dilakukan. Diantaranya terkait dengan sistem elektrikal/mekanika, alarm, perpipaan, dan sebagainya. Sebelum peresmian, pengembang melakukan training terhadap staf operasional sementara penyewa sudah mulai memindahkan barang-barangnya.

14. 3. PENGONTROLAN RESIKO DALAM PROSES PENGEMBANGAN REAL ESTATE TAHAP 1 (IDE AWAL) • Memahami siapa anda : Developer besar vs kecil, landed houses vs high-rise building Developer harus memahami kapasitasnya (finansial, jaringan bisnis, dan intelektual).Developer harus memiliki jaringan bisnis dengan lembaga keuangan, penyewa, dan kontraktor. • Developer harus mengetahui kualitas dari seluruh produk properti lainnya yang sedang dikembangkan secepat mungkin. • Sejak awal, developer harus mengkordinasikan semua pelaku yang yang terlibat dalam proses pengembangan. Resiko developer akan meningkat ketika developer memasuki pasar baru dimana mereka memiliki pengalaman yang sedikit.

15. TAHAP 2 (PENYEMPURNAAN IDE ) • Metode perolehan tanah (uang muka rendah, dsb) • Membuat klausul tambahan dalam perjanjian jual beli tanah untuk menghindari kerugian, khususnya berkaitan dengan sertifikat tanah • Presentasi informal dengan dinas tata kota dan tata bangunan untuk menghindari masalah di kemudian hari • Rencana proyek dapat diakomodir dalam rencana kota dan dapat diterima oleh dinas tata kota • Daya dukung tanah layak untuk pengembangan properti • Yakin bahwa proyek dapat diterima oleh pasar

16. TAHAP 3 (STUDI KALAYAKAN FORMAL) • Analisis kelayakan adalah alat untuk mengontrol resiko sebelum mengambil keputusan akhir untuk melanjutkan / tidak melanjutkan rencana proyek • Melakukan simulasi / analisis sensitiitas terhadap beberapa variabel (biaya, pendaptan) untuk mengantisipasi resiko • Pembicaraan lebih detail mengenai pembiayaan dengan lembaga keuangan. Setiap pemberi pinjaman memiliki preferensi yang berbeda. • Mereview desain arsitek oleh pelaku pengembagan (kontraktor, pemerintah daerah, pengelolaan, pemasaran) • Memastikan bahwa utilitas telah tersedia • Memastikan bahwa izin mendirikan bangunan telah dikeluarkan agar kontraktor dapat melakukan aktivitasnya

17. TAHAP 6 & 7 (KONSTRUKSI & PENYELESAIAN) • Meningkatkan koordinasi, menggunakan mekanisme uang muka, menggunakan asuransi. • Mensolidkan hubungan antara pekerja konstruksi • Peningkatan pengawasan secara arsitektural dan/atau manajemen konstruksi. • Melibatkan staf operasional dalam perencanaan dan segera membawanya ke lokasi.

18. CARA MENGURANGI RESIKO PENGEMBANGAN • Hentikan proses pengembangan dalam tahap 1,2, dan 3 sebelum adanya komitmen terhadap ketersediaan pembiayaan proyek. • Melakukan riset yang lebih mendalam dan pemahaman yang lebih baik terhadap kelayakan proyek melalui penyelesaian materi yang lebih substansi dalam feasibility study pada tahap 3 • Mengalihkan potensi kerguian kepada pelaku lainnya • Menyiapkan beberapa bentuk pencegahan kerugian, yang sering ditemukan oleh tim pengembangan yang kompeten pada tahap 4 & 5 (hubungannya dengan kontrak dengan pelaku pengembangan lainnya) • Membuat kombinasi dan variasi untuk mengurangi beban akibat kerugian yang besar

19. TUGAS : • Buat analisis mengenai ide awal pembangunan properti : • Rusunami yang berlokasi di Kelapa Gading (proyek Gading Nias) • Kampus Universitas Atmajaya seluas 1 Ha (Jl. Sudirman Jakarta), tentukan pilihan pengembangan properti di atas lahan tersebut • Tugas individu • Masing – masing 3 halaman

20. TUGAS AKHIR : Menyusun proposal pengembangan sebuah proyek real estate untuk seluruh tahapan kegiatan (ide awal hingga pengelolaan/pemasaran ) Obyek : pengembangan rumah sederhana di Bekasi, pusat belanja sewa di Ciputra World, apartemen jual di Rasuna Epicentrum Tugas kelompok Presentasi dan draft report : akhir kuliah Satu kelompok : 7 orang 1 . Ide awal & perolehan tanah 2. Penyempurnaan ide & FS : – Nilai tanah - Marketibility study (analisa tapak, pasar, dan produk) - Preliminary desain, tahapan pembangunan, biaya konstruksi - Analisa keuangan 3. Pembiayaan : bank/ kerjasama, skema pembiayaan (bunga, bagi hasil, dsb) 4. Pelaksanaan konstruksi & manajemen proyek 5 : Pemasaran 6 : Pengelolaan gedung/kawasan