Hotel Howard Johnson Cariló - Madariaga

1. Hotel Howard JohnsonCariló - Madariaga ANÁLISIS DE FACTIBILIDADMayo de 2010

2. Introducción El presente informe es una síntesis de las conclusiones globales detalladas en el informe entregado: Estudio de Mercado, Análisis de Factibilidad y Proyecciones Financieras.

3. Encontramos que el proyecto analizado presenta un importante potencial de Negocios debido al recurso turístico que significa la localidad de Cariló y el partido de Pinamar. Consideramos que se debe superar el modelo de negocio predominante, basado en complejos que trabajan principalmente en temporada. Para esto proponemos desarrollar el segmento Eventos dotando al hotel de un importante espacio de reuniones. La ubicación del proyecto, si bien brinda excelente accesibilidad, no está alineada con los principales atractivos de Cariló: Bosque y Playa. Para esto proponemos generar un importante área de servicios y recreación que permita dotar de masa crítica suficiente al proyecto, y facilitar la conexión del hotel con el centro de Cariló y sus playas. Bajo esta configuración, creemos que el proyecto generará beneficios tanto para la Cadena Howard Johnson como para el grupo inversor. Introducción

4. Introducción La hotelería en Cariló evidencia saturación durante los meses estivales. La nueva oferta se tradujo en más habitaciones vendidas (e igual nivel de ocupación general). Un nuevo hotel no reducirá los niveles de ocupación globales, sino que ampliaría el número de noches vendidas durante la temporada estival, alcanzando durante su primer año y sin mayores esfuerzos un nivel cercano al 35% de ocupación anual (promedio actual del mercado).

5. Introducción • Adicionalmente el hotel generaría nuevos segmentos, ampliando el mercado e incrementando su ocupación. • Estimamos que los niveles de ocupación que brinda el mercado actual (35%) se podría mejorar en 16 puntos porcentuales por incorporar el segmento Eventos, que mediante acciones comerciales agresivas y una buena administración, el proyecto podría captar unos 33 eventos durante su primer año. • El hotel podría operar con un 51% de ocupación durante su primer año, incrementando este nivel en los períodos siguientes hasta el 60%.

6. Demanda Segmentos del Mercado en Cariló OCIO 95% SOL & PLAYASPA – Health Care Importante Flujo de Turistas Alto Poder Adquisitivo Turistas + Excursionistas alojados en el Partido EVENTOS 5% Incentive Trips, Trabajo en Equipo, Clima, Coaching, y Presentación de Productos Oportunidad para generar eventos en un entorno de jerarquía y a poco mas de 3 horas de Capital Federal. Anualmente se realizan en Cariló unos 130/140 eventos de origen Corporativo

7. Introducción • La ubicación del proyecto genera la necesidad (y brinda la posibilidad) de contar con un espacio de servicios que de soporte al hotel y genere una masa crítica de entretenimiento suficiente. • Por esto creemos que se debería facilitar el traslado del hotel a la playa para los huéspedes, y de las personas alojadas en el centro de Cariló hacia el hotel a los fines de recorrer la oferta y amenidades del mismo • Se debe dotar al producto de una marca hotelera reconocida. • Se debe generar un producto diferenciado del resto de Cariló, posicionándolo como algo novedoso con fuerte acceso de servicios. • Si bien Cariló posee un área comercial, la misma se encuentra concentrada en una región, sin oferta de entretenimiento, y con una fuerte limitación de horarios y de posibilidad de vida nocturna (prohibición de ruidos, etc). Proyecto

8. Producto Seleccionado • Hotel de 100 habitaciones • Importantes amenities e infraestructura de servicios • Fuerte impulso comercial que le permita desarrollar el segmento evento • Promociones y paquetes enfocados en generar ocupación de fin de semana • Habitaciones con un fuerte contenido de diseño y con las mayores dimensiones del mercado. • Amenities: • Sala de Usos Múltiples • 2 Salas de Reunión • Business Center Proyecto • Bar-Restaurante • Spa-Fitness • 2 piscinas climatizadas (cubierta y descubierta)

9. Programa de Superficie Sugerido

10. Eventos Mercado Existente Empresariales (Ocio) 12.600 noches 6.000 noches Proyecto DEMANDA DEL PROYECTO : 18.600 NOCHES ( AÑO 1) • En temporada se verifica la saturación de los mejores establecimientos. Por esto, un nuevo establecimiento de ese nivel alcanzaría un nivel cercano al 35-40% de ocupación anual. • Estimamos que la generación de Eventos elevaría los niveles de ocupación en 16 puntos porcentuales durante el primer año (33 eventos). • Por estas razones en nuestras proyecciones económicas consideramos un nivel de ocupación del 51% durante el primer año de operación, equivalente a un total de 6.800 habitaciones en el primer año del hotel • Esta cifra equivale a captar un share del 2,5% de la demanda actual verificada en Cariló.

11. Plan de Negocios

12. u$s 8 Millones más IVA ($ 31 Millones más IVA) Terreno, Obra Civil, Equipamiento, Honorarios, y Gastos Preoperativos Inversión Esta cifra considera la totalidad de los conceptos detallados a continuación, sin incluir fuentes de financiamiento.

13. El proyecto analizado presenta una Rentabilidad (TIR) del 20% antes de impuestos. • El plan de negocios se sustenta en supuestos verificables en el mercado, con tarifa y niveles de ocupación coherentes con la dinámica del mismo y su estacionalidad, más un plus de ocupación por la realización de eventos corporativos y por formar parte de una cadena internacional. Rentabilidad

14. Indicadores de Rentabilidad

15. Indicadores de Rentabilidad EBITDA Beneficios Antes de Intereses, Impuestos, Depreciaciones y Amortizaciones

16. Principales Ratios Financieros % Beneficio Bruto Anual (EBITDA / Inversión Inicial) Ratio anual que mide la rentabilidad del proyecto Relaciona los Beneficios Antes de Intereses, Impuestos, Depreciaciones y Amortizaciones con el monto de inversión. %EBITDA / Inversión

17. Principales Supuestos del Modelo Financiero • Se consideraron la totalidad de las unidades de negocio • Habitaciones • Alimentos y Bebidas: Restaurante y Catering en Eventos • Menores: SPA, Lavandería y Telefonía • El horizonte de inversión contemplado es de 1año • El horizonte de explotación es de 10 años. • Se consideró una tasa de descuento del 14%. • Al finalizar el año 10 se simula al venta del proyecto.

18. Principales Supuestos de Operación Ingresos Departamentales Departamento Habitaciones Derivados de la venta de habitaciones a los diferentes segmentos. Las principales variables que afectan a este concepto es el nivel de ocupación del hotel y la tarifa promedio. Departamento Alimentos y Bebidas Ingresos provenientes del restaurante y de los servicios de catering contratados en los eventos. El alquiler del salón se encuentra bonificado si contratan el servicio de catering. Las principales variables que afectan este concepto es la cantidad de personas alojadas en el hotel y el gasto promedio de las mismas en estos conceptos. El desayuno, si bien no es un generador directo de ingreso (incluido dentro del precio de la habitación), se considera que es vendido al departamento habitaciones a un precio de transferencia de $13. Departamentos Menores Provenientes de los tratamientos en el SPA y los consumos de Telefonía y Lavandería El acceso al Fitness Center y el uso de las instalaciones del Business Center es gratuito para los huéspedes del hotel.

19. Principales Supuestos de Operación Ingresos Departamentales (%)