180 likes | 308 Views
Goede objectkenmerken. Wat is belang voor WOZ-taxaties? welke eisen gelden er? ir. Ruud M. Kathmann r.kathmann@waarderingskamer.nl. De feiten op een rij. Jaarlijks: ruim 7,5 miljoen woningen getaxeerd ruim 1,0 miljoen niet-woningen waarde woningen € 1.705 miljard
E N D
Goede objectkenmerken Wat is belang voor WOZ-taxaties? welke eisen gelden er? ir. Ruud M. Kathmann r.kathmann@waarderingskamer.nl Themadag WOZ-objectkenmerken
De feiten op een rij • Jaarlijks: • ruim 7,5 miljoen woningen getaxeerd • ruim 1,0 miljoen niet-woningen • waarde woningen € 1.705 miljard • waarde niet-woningen € 465 miljard • belastinginkomsten € 6 miljard • kosten WOZ-uitvoering € 160 miljoen Themadag WOZ-objectkenmerken
Andere feiten • Jaarlijks: • 250.000 woningen onder bezwaar • 75.000 niet-woningen onder bezwaar • 135.000 woningen in waarde verlaagd • gemiddeld met 11% • 40.000 niet-woningen in waarde verlaagd • kosten WOZ-bezwaren ruim € 40 miljoen Themadag WOZ-objectkenmerken
Weer andere feiten • Vertrouwen van burgers • 77% heeft geen vertrouwen in de WOZ-waarde en de WOZ-uitvoering • 58 % beoordeelt taxatieverslag negatief • 32 % overweegt bezwaar te maken maar vindt dat teveel rompslomp • men vindt juistheid van gegevens belangrijk en de impact op het vertrouwen is groot Themadag WOZ-objectkenmerken
Wat is dit? Themadag WOZ-objectkenmerken
Dit is Vrijstaande woning met aangebouwde garage 120 m2 gebruiksoppervlakte 450 m3 bruto inhoud bouwjaar 1850 perceel 600 m2 Themadag WOZ-objectkenmerken
En wat is dit? Themadag WOZ-objectkenmerken
Dit is Vrijstaande woning met aangebouwde garage 120 m2 gebruiksoppervlakte 450 m3 bruto inhoud bouwjaar 1850 perceel 600 m2 Themadag WOZ-objectkenmerken
Modelmatige waardebepaling • Definitie Waarderingsinstructie: • systematisch afleiden relevante kenmerken • structureren taxatiemodel op samenhang objectkenmerken • kwantificeren relatie kenmerken en waarde • berekenen modelwaarde • beoordelen taxatiemodel • verifiëren afzonderlijke waarden Themadag WOZ-objectkenmerken
Welke objectkenmerken? • Geen vaste lijst, de markt wijst uit • Primaire objectkenmerken • vaste basis moet op orde zijn • type, grootte, bouwjaar, locatie • relevante delen (bijgebouw, serre, dakkapel) • Secundaire kenmerken • kwaliteit, onderhoud, liggingsaspecten • in huidige markt belangrijk voor kopers • objectief oordeel, zeker niet subjectief Themadag WOZ-objectkenmerken
Kenmerken in huidige markt • Woningen • kwaliteit/onderhoud bepalen verkoopbaarheid • ook nodig voor niet-verkochte woningen • Niet-woningen • leegstandsproblematiek • onderscheid "kansrijk" en "kansarm" • "kansarme objecten" op "kansarme locatie" taxeren op alternatieve aanwending Themadag WOZ-objectkenmerken
Wat verwacht Waarderingskamer • Onderbouwing waarde • Elk waardeverschil tussen objecten is te onderbouwen met verschil in kenmerken • Mate van verschil vloeit voort uit model • Het verschil moet logisch zijn (taxateurskennis) • Waarden en verschillen sluiten aan op actuele markt Themadag WOZ-objectkenmerken
Bijhouding van de kenmerken • permanente processen benutten • marktanalyse ("binnen kijken") • volgen na aankoop • bezwaar (vooral de vergelijkingen) • signalen uit andere processen • vergunningen (BAG etc.) • mutatiesignalering (luchtfoto's etc.) • planmatige aanpak Themadag WOZ-objectkenmerken
Wat verwacht Waarderingskamer • Ieder object elke 5 jaar "gezien" • controle kenmerken vastgelegd • planmatige aanpak • bij permanente processen breed kijken • marktanalyse (ander objecten en "volgen") • mutatieverwerking (BAG/BGT) • bezwaren Themadag WOZ-objectkenmerken
Kwaliteit gegevens • gevolgen fouten in kenmerken • onnauwkeurigheid taxatie • zwakke onderbouwing taxatie • honoreren bezwaren • (zelfs als waarde goed is) • niet elk verschil is fout • verschil in bouwjaar in range • kleine verschillen in grootte Themadag WOZ-objectkenmerken
Wat verwacht Waarderingskamer Wat op straat staat, staat ook zo in de administratie Tenminste jaarlijks (ontwikkeling) kwaliteit kenmerken beoordelen Open staan voor signalen belanghebbenden Themadag WOZ-objectkenmerken
Samenvattend • goede kenmerken voor vertrouwen • belanghebbenden een rol bij juistheid kenmerken • Wat verwacht Waarderingskamer • objectkenmerken bepalen waardeverschil • brede blijk permanente processen en planmatige aanpak • kenmerken beoordelen (protocol) Themadag WOZ-objectkenmerken
Vragen? • Nu Of • r.kathmann@waarderingskamer.nl Themadag WOZ-objectkenmerken