De resultaten van het onderzoek ter voorbereiding van het Kaderbesluit Sociale huur

1. Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’ Vlaams Parlement, 21 juni 2007 De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen De resultaten van het onderzoek ter voorbereiding van het Kaderbesluit Sociale huur Sien Winters, Kristof Heylen, Marja Elsinga 1

2. Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen Vlaams Parlement, 21 juni 2007 Nieuwe gegevens over de sociale huisvesting in Vlaanderen Sien Winters - Kristof Heylen 2

3. Inhoud • Opzet van het onderzoek • Omvang sociaal huurpatrimonium • Kwaliteit van de sociale huurwoningen • Profiel van de sociale huurder • Huurprijzen en betaalbaarheid sociale huur • Tevredenheid sociale huurder • Raming wettelijke doelgroep • Besluit

4. 1. Opzet van het onderzoek • Aanleiding: voorbereiding ‘Kaderbesluit Sociale Huur’, januari 2005 • Opdrachtgever vraagt aanbevelingen ivm: • Afbakening doelgroep • Systeem van woningtoewijzing • Huurprijsberekening • Verdeling kosten overheid - verhuurders • Doel van het onderzoek: • Mogelijke alternatieven aangeven • Verduidelijken van de onderliggende keuzes • Verduidelijken van de mogelijke implicaties

5. 1. Opzet van het onderzoek • Onderzoeksmethode: • Onderzoek naar theoretische referentiekaders • Studie van de sociale huisvesting in Europa • Kritische reflectie binnen onderzoeksteam • Formuleren van mogelijke scenario’s • Begin 2007 aangevuld met gegevens Woonsurvey 2005 • Auteurs: • Sien Winters, Marja Elsinga, Marietta Haffner, Kristof Heylen, Katrien Tratsaert, Gelske Van Daalen, Benediekt Van Damme

6. 2. Omvang sociaal huurpatrimonium Vlaams woningpatrimonium (Woonsurvey 2005): • Eigenaar 74,4% • Private huur 18,5% • Sociale huurder 5,6% • Woont gratis 1,5%

7. 2. Omvang sociaal huurpatrimonium % sociale huur naar gebiedsindeling (Woonsurvey 2005): • Grootstedelijk gebied 7,3% • Regionaalstedelijk gebied 7,0% • Kleinstedelijk gebied 5,4% • Buitengebied 3,9% • Overgangsgebied 3,7% • Platteland 4,6% • Totaal 5,6%

8. 2. Omvang sociaal huurpatrimonium Aanbieders sociale huurwoningen: • SHM’s 137.598 (2006) • Lokale besturen ? • VWF 817 (2005) • SVK’s 3.032 (2005)

9. 2. Omvang sociaal huurpatrimonium Type woning (Woonsurvey 2005): sociale huur alle woningen Eengezinswoning 54% 80% Appartement – studio 46% 20% Gebouwd < ’71 34% 55% Gebouwd > ’71 66% 45%

10. 2. Omvang sociaal huurpatrimonium Type sociale huurwoning (Woonsurvey 2005): stedelijk gebied buitengebied Laagbouw 75% 98% Hoogbouw (> 5 bouwlagen) 25% 2%

11. 3. Kwaliteit sociaal huurpatrimonium Woning van slechte uitwendige kwaliteit (Uitwendige Woningschouwing 2005): Eigendom 0,5% Private huur 1,4% Sociale huur 0,2% Woning van goede uitwendige kwaliteit Eigendom 94,6% Private huur 91,5% Sociale huur 95,9%

12. 3. Kwaliteit sociaal huurpatrimonium Score ‘slecht’ of ‘zeer slecht’ –index fysische kwaliteit (Index Vanneste e.a., 2004 - gegevens Woonsurvey 2005) Eigendom 6,6% Private huur 18,8% Sociale huur 11,5% Score ‘goed’ Eigendom 71,2% Private huur 45,9% Sociale huur 56,1%

13. 3. Kwaliteit sociaal huurpatrimonium Score ’kwaliteit ontoereikend’ (Index Vanneste e.a., 2004 – gegevens Woonsurvey 2005) Eigendom 1,9% Private huur 6,1% Sociale huur 2,7% Score ’enkel basiskwaliteit’ Eigendom 22,1% Private huur 29,1% Sociale huur 18,2% Score ’meer dan basiskwaliteit’ Eigendom 76,0% Private huur 64,8% Sociale huur 79,0%

14. 4. Profiel sociale huurder Equivalent inkomen (Woonsurvey 2005): sociale huurder alle huishoudens Quintiel 1 50% 20% Quintiel 2 28% 20% Quintiel 3 16% 20% Quintiel 4 5% 20% Quintiel 5 1% 20%

15. 4. Profiel sociale huurder Leeftijd (Woonsurvey 2005): sociale huurder alle huishoudens 17 – 34 jaar 10% 14% 35 – 44 jaar 14% 19% 45 – 64 jaar 40% 38% 65 jaar en meer 36% 28%

16. 4. Profiel sociale huurder Opleiding (Woonsurvey 2005): sociale huurder alle huishoudens Lager onderwijs 38% 17% Lager middelbaar 27% 22% Hoger middelbaar 24% 32% Hoger onderwijs 4% 27%

17. 4. Profiel sociale huurder Huishoudtype (Woonsurvey 2005): sociale huurder alle huishoudens Alleenstaand 39% 26% eenoudergezin 16% 7% Koppel zonder kind 23% 32% Koppel met kind 19% 34%

18. 4. Profiel sociale huurder Evolutie 1999 -2005 (Pannecoucke e.a., 2001 – Woonsurvey 2005): 1999 2005 Gemiddeld inkomen 1.465 euro 1.281 euro Gemiddeld equiv. inkomen 970 euro 913 euro % eerste quintiel 42% 50% % 65 jaar en ouder 27,7% 35,7% % werkloos 16,3% 14,6% % ziek/arbeidsongeschikt 11,0% 8,8%

19. 5. Huurprijs en betaalbaarheid Huurprijs per maand (excl. Bijkomende kosten) (Woonsurvey 2005): sociale huurder private huurder Gemiddeld 258 euro 431 euro < 300 euro 41% 10% > 500 euro 1% 30% Bijkomende kosten 120 euro 127 euro

20. 5. Huurprijs en betaalbaarheid Betaalbaarheid (Woonsurvey 2005): sociale huurder private huurder Gemiddelde woonquote* 22,3% 29,5% Woonquote > 30% 12,2% 39,2% Eq. resterend inkomen** 720 euro 929 euro Subjectieve indicator*** 4,8% 2,2% * : Woonquote = (huur/inkomen) x 100 **: Equivalent resterend inkomen = inkomen na betalen huur, gecorrigeerd voor gezinsgrootte **: % dat vaak of regelmatig problemen met betalen van huur meldt

21. 5. Huurprijs en betaalbaarheid Evolutie gemiddelde woonquote 1976-2005 (SEP ‘76-‘85-‘92, PSBH ’95-’97-’99-’02, Woonsurvey ’05)

22. 6. Tevredenheid sociale huurder Tevredenheid met woning (Woonsurvey 2005): % ‘tevreden’ of ‘zeer tevreden’ Sociale huur 88,9% Private huur 80,0% Eigendom 96,5% geen verschillen in tevredenheid sociale huurder tussen: - hoogbouw en laagbouw - stedelijk gebied en buitengebied

23. 6. Tevredenheid sociale huurder Tevredenheid met woonomgeving (Woonsurvey 2005): % ‘tevreden’ of ‘zeer tevreden’ Sociale huur 86,7% Private huur 89,2% Eigendom 94,2% tevredenheid sociale huurder: - minder goed in hoogbouw dan in laagbouw - even goed in stedelijk gebied als in buitengebied

24. 6. Tevredenheid sociale huurder Verhuisgeneigdheid (Woonsurvey 2005): % zal ‘zeker niet verhuizen’ Sociale huur 45% Private huur 29% Eigendom 62% sociale huurder: - wenst eerder te verhuizen in hoogbouw dan in laagbouw - wenst eerder te verhuizen in stedelijk gebied dan in buitengebied

25. 7. Raming wettelijke doelgroep Huishoudens die voldoen aan wettelijke voorwaarden: (Woonsurvey 2005): 39,0% van alle private huurders Geraamd op 180.500 huishoudens ter vergelijking: 58.215 huishoudens op de wachtlijst

26. 7. Raming wettelijke doelgroep Wie stelt zicht kandidaat voor een sociale huurwoning? (Woonsurvey 2005): • Huishoudens die meer betaalbaarheidsproblemen hebben • Huishoudens die minder tevreden zijn over woning en woonomgeving • Inkomen en hoogte van huur op zich hebben geen significante invloed • Weinig info over in- en uitstroom wachtlijst

27. 8. Besluit Sociale huisvesting in Vlaanderen: • is relatief beperkt van omvang • biedt relatief goede kwaliteit tegen zeer goede prijs • huisvest een groep met een zwak profiel • draagt voor deze groep in belangrijke mate bij tot de betaalbaarheid van het wonen • met een grote tevredenheid van de huurders tot gevolg