Az ingatlaniparág és az állam Lehetőségek és kockázatok pénzszűke idején

1. Az ingatlaniparág és az állam Lehetőségek és kockázatok pénzszűke idején

2. Miről lesz szó? • Mit értünk ingatlaniparág alatt? • Milyen kihívásokkal néz szembe a szektor? • Mekkora az ingatlaniparág súlya a gazdaságban? • Milyen hatással járhat a magyar gazdaságra az iparág visszaesése? • Milyen kifizetődő lehetőségei lennének az államnak a jelenlegi költségvetési helyzetben?

3. Az „ingatlaniparág” a gazdasági szereplők széles körének nyújt megélhetést • Ingatlanfejlesztők • Magas építéssel foglalkozó kivitelezők • Bankok ingatlanfinanszírozással és lakásfinanszírozással foglalkozó részlegei • Ingatlanközvetítő cégek • Tervezők, mérnökirodák • Ezeket kiszolgáló más gazdasági szolgáltatók (könyvelők, ügyvédek, stb) • Építőanyag gyártók és kereskedők (őket nem vettük figyelembe a számításoknál)

4. Az irodapiaci szereplők számos kihívással kell szembenézzenek a jelenlegi gazdasági helyzetben • Csökkenő fizetőképesség - csökkenő bérleti díjak • Szűkülő cégek - csökkenő bérelt területek + jelentős piacra kerülő új kínálat – akár 25%-os üresedési ráta év végére • Jelentősen növekvő önerőigény fejlesztői és befektetői oldalon, nehéz forráshoz jutás • Növekvő piaci és országkockázat, emelkedő hozamok – alacsonyabb értékek • Minimális befektetői aktivitás • 1%-os ingatlanadó bevezetése esetén két számjegyű értékcsökkenést jelentene  Lényegében leálló fejlesztési aktivitás, új projektek nem indulnak, csak meglévő projektek befejezése jellemző. Következő 2 év teljes stop?

5. A lakáspiac előtt is komolyak a kihívások… • Csökkenő fizetőképes kereslet – stagnáló (?) új lakás árak • Árnyomás a használt lakás piac felől (tömeges árverések hatása?) • Vásárlói bizalom zuhanása, elhalasztott vásárlások • Vevőfinanszírozási feltételek szigorodása • Jelentősen növekvő fejlesztői önerőigény, magasabb kamatfelárak • Stabil építőipari partnerek hiánya • Lakástámogatási rendszer megszüntetése • ÁFA emelés folyamatban levő projekteknél is (!) • HUF gyengülés miatt jelentős veszteség a devizában hitelezett projekteknél • Ingatlanadó, mint keresletcsökkentő tényező • Csak magasabb értékesítési árak mellett éri meg a fejlesztés – keresleti korlát- lényegében leálló fejlesztési aktivitás, csak „kényszerfejlesztés”. Következő 2 év teljes stop?

6. Az építőipar helyzete eddig is rossz volt… • Zuhanó építőipari kereslet, két év alatt 36%-os bevétel csökkenés • Hatalmas kapacitásfelesleg – jelentős leépítések • Jelentős árnyomás – csak „szürke” megoldásokkal érhető el a fejlesztők által elfogadható ár • Körbetartozások: a valódi ok a fizetőképesség és a költségek közötti ellentmondás • A nagy cégek nem engedhetik meg maguknak a jelentős fizikai létszám alkalmazását a bérterhek miatt  Szürkén és feketén foglalkoztató „Brigád Bt-k”, szétaprózott szektor, szakmai képzés nincs, minőségelvárás nehezen érvényesíthető • Bankok lényegében teljes kivonulása a szektor finanszírozásából • Az eddigi lépések elégtelenek (biztos kéz, 5%-os járulékcsökkentés) • Egyetlen remény az EU támogatások felhasználása, de ezek felhasználása lassan halad, és nem fogja megoldani a problémákat  Tömeges csődhullám, leépülő kapacitások, zuhanó teljesítmény

7. A magyar bankszektor komoly kockázatokkal néz szembe • Növekvő forrásköltségek, külső finanszírozás elapadása • Problémás lakossági és vállalati hitelek arányának megugrása • Lakossági hitelek work-out-ja körüli bizonytalanságok és kockázatok • Vevői hitelkereslet 60-70%-os zuhanása – kapacitás és jövedelmezőségi problémák  Befelé fordulás, áremelés, kitettség csökkentése, leépítések

8. Néhány elgondolkodtató statisztikai adat…

9. Építőipar részesedése a GDP-ből(ennek 34%-a piaci alapú épületépítés - ingatlaniparág) Forrás: KSH

10. Építőipar és foglalkoztatás(ennek ~60%-a lehet piaci alapú épületépítés - ingatlaniparág) Hivatalos építőipari foglalkoztatotti létszám 2008-ban: 125 ezer fő Szakértő becslés a valós számról: 400 ezer fő A nagyobb élőmunka-igény miatt a lakásépítés munkaerőigénye a gazdasági teljesítményéhez képest nagyobb, mintegy 200 ezer fő A lakásépítési szektorban a válság hatására állást vesztők száma kb. 100 ezer fő Forrás: KSH Forrás: KSH, Társaság a Lakásépítésért Egyesület

11. Gazdasági szolgáltatások a GDP-ben (ennek 40%-a lehet ingatlaniparhoz kapcsolódó) Forrás: KSH

12. Gazdasági szolgáltatások a foglalkoztatásban (ennek ~20%-a lehet ingatlaniparhoz kapcsolódó) Forrás: KSH

13. Az ingatlaniparág jelentősége óriási az egész magyar gazdaság szempontjából • Az ingatlaniparág részesedése a GDP-ből kb. 10, 6%* • Az ingatlaniparág részesedése a foglalkoztatásból kb. 11%*, kiemelten magas az alacsony képesítésű, a válság által leginkább veszélyeztetett társadalmi csoportban • Az iparág teljesítményének csökkenése az egész gazdaság teljesítménye és Magyarország külső megítélése szempontjából is rendkívül negatív lehet és negatív spirálba kergeti az országot • A csökkenő ingatlan iparági gazdasági teljesítmény és foglalkozatás • Csökkenti a szektorból származó adóbevételeket • Más szektorokban is kereslet visszaesést eredményez • Jelentősen növeli a szociális kiadásokat és társadalmi feszültséget eredményez • Növeli a bankszektor veszteségeit • Ezek eredményeként tovább ronthatja Magyarország tőkepiaci megítélését • A tőkepiaci megítélés romlása a források további kiszáradását, az állam finanszírozási költségeinek emelkedését, a HUF gyengülését hozhatják, mely újabb negatív hatásokat hozhat • A gazdaságpolitikai döntéshozók még nem ismerték fel a szektor jelentőségét, vagy nem találják a megoldást azokra. • Sürgős lépésekre van szükség, a következő 2 negyedévi adatok már meg fogják mutatni a válság valódi hatását a statisztikákban ! * Saját becslés a KSH és az ÉVOSZ adatai alapján

14. Ingatlanipari válság lehetséges hatása a GDP-re 26.470 Mrd Ft (2008-as megtermelt GDP folyó áron) Ebből:805 Mrd Ft 2.010 Mrd Ft Piaci alapú épületépítés Ingatlaniparhoz kapcsolódó szolgáltatások Ingatlanipar ∑ 2.815 Mrd Ft, azaz össz-GDP 10,6%-a Önmagában az ingatlanipar 40%-os zsugorodása tehát a GDP 4,2%-os csökkenését vonhatja maga után! * Saját becslés a KSH adatai alapján

15. Ingatlanipari válság lehetséges hatása a foglalkoztatásra 2.763 ezer fő (alkalmazásban állók száma 2008-ban) Ebből:240 ezer fő 65 ezer fő Piaci alapú épületépítés Ingatlaniparhoz kapcsolódó szolgáltatások Ingatlanipar ∑ 305 ezer fő, azaz össz-foglalkoztatottak 11%-a Önmagában az ingatlanipar 40%-os zsugorodása tehát a foglalkoztatotti létszám 4,4%-os csökkenését vonhatja maga után! * Saját becslés a KSH és az ÉVOSZ adatai alapján

16. Akkor most mit lehetne tenni? • A kormányzat eddigi lépései az egyensúly helyreállítására általában megfelelőek, de gyors és célzott lépések szükségesek a szektor életben tartása érdekében • A szektor részéről most nem reálisak a szubvencióra vonatkozó igények (szocpol, kamattámogatás, stb), de a lépések elmaradása esetén várhatóan egyébként is elmaradó bevételek „elengedhetőek” lennének • Az előállítási költségek és részben ezen keresztül az árak csökkentésével fokozható a kereslet, különösen, ha a könnyítések átmenetiek • Biztosítani kell a fejlesztői szektor számára a forrásokat • El kell kerülni a tömeges árveréseket • A szektort közvetlenül érintő egyéb szabályozási kérdéseket ésszerű módon rendezni kell

17. Az 5 legfontosabb egyidejű (!) lépés: Münchhausen módra… (1) • Bizonyos követelményeknek megfelelő építőipari cégeknél (pl. 100 munkavállaló, tartozásmentesség, képzési vállalás, stb) dolgozó fizikai dolgozók számára Start „Építő” kártya biztosítása 2-3 évre: Minimálbéres vagy még alacsonyabb közterheket kell csak megfizetni  Csökkenő építési költségek, fehéredő, stabilizálódó szektor (anyagárak is csökkennek- HUF?)  Előrehozott fejlesztői kereslet  EU forrásokból is több cél valósítható meg  Magasabb adóbevétel a nagyobb volumen és a fehéredés miatt  Alacsonyabb szociális kiadások • Új lakásértékesítés kedvezményes áfakörbe (5-10-15% ?) sorolása a következő 2 évben értékesített lakásokra  Az alacsonyabb áfa és a csökkenő építési költség lehetővé teszi a fejlesztők részére az árcsökkentést  a bizonytalankodó vevők ki akarják használni az átmeneti lehetőséget  érdemes fejleszteni, akár készletre is  kibocsátás nem esik vissza ilyen mértékben, adóbevétel kisebb, de VAN. Szociális kiadás kisebb. • Állami garancia nyújtása az ingatlanfejlesztésekhez nyújtott új hitelek egy bizonyos részére (pl 60% feletti hitelarányra, de max. 20%), illetve kereskedelmi banki ingatlanfinanszírozáshoz 1:3 arányban állami forrás biztosítása és kockázati elsőbbség vállalása. Lakásépítésre nyújtott fejlesztői támogatott hitel fenntartása  „normalizálódó” finanszírozási környezet, elviselhetőbb kamatteher készletnél is

18. Az 5 legfontosabb egyidejű (!) lépés: Münchhausen módra… (2) • Tömeges árverések elkerülésére állami és banki bérlakás alap felállítása tulajdonos-bérlő-tulajdonos koncepció mentén. Például: 50-50%-ban állam és a hitelező bankok által lejegyzett 7 éves zártvégű ingatlanalap „A” és „B” sorozattal. A banki „A” sorozat DKJ+3% eléréséig hozamelsőbbséget kap, így a bankok értékesíthetik retail ügyfelkörben. Az Alap a piaci érték 75%-án vásárol, felette levő esetleges részt Bank bukja. Adós évi 3%-os bérleti díj mellett bérelheti 5 éven keresztül, 5 év után mai érték 100%-án vásárolhatja vissza az ingatlant, melyből 15%-ra állam ad majd részletfizetést. Ha nem vásárolja vissza az adós az ingatlant, 5 év után értékesítésre kerül.  bankszektor és a lakáspiac elkerülheti a kényszerértékesítési árak, valamint a szociális feszültségek okozta sokkot, de nem csak az állam bukik • Ingatlanadó ésszerű keretek között tartása vagy elvetése: valóban csak vagyonadó legyen (magas érték felett, céges ingatlanok esetén ne legyen változás vagy jövedelemtermelésük alapján szabják ki)

19. Egyéb lehetőségek, amelyeket érdemes lenne vizsgálni • Állami támogatású HUF hitelek EUR alapúvá alakítása: az áttérő ügyfelek tartozásainak egy részét (pl. 15%) az állam átvállalja, és több részletben fizeti ki a banknak, esetleg részleges árfolyam garanciát is ad az adósnak  jelentős tehertől szabadul a költségvetés belátható időn belül, jelentős forintkereslet segít megtámogatni a HUF árfolyamát, a banki eredményekben ezen hiteleken realizálódó magas marzs megoszlik az állam és a hitelfelvevő között, jelentős előtörlesztési hajlandóság a „hitelhez kötöttek” között • Építőipari cégek bevonása a szociális reform részeként megvalósuló közmunka programba, főként segédmunkásként történő foglalkoztatáson keresztül • Illeték szabályok racionalizálása (részben már elindult) • 12,5% vs cégadásvétel: alacsony bázisú, degresszív illeték bevezetése • 2%-os 4M Ft-os értékhatár emelése • Első lakásvásárlók illetékmentessége • Új építésű lakások illetékmentessége 30M Ft-ig • Ingatlanlízinghez kapcsolódó plusz terhek csökkentése vagy megszüntetése • Lakóingatlan építésére telkek és ingatlanforgalmazási céllal vásárolt ingatlanok esetén 2 éves egyszeri hosszabbítás a határidő tekintetében • Ingatlanforgalmi adatok sokkal professzionálisabban, gyorsabban történő feldolgozása és lényegesen szélesebb hozzáférés biztosítása a szektor számára

20. Köszönöm a figyelmet !