Private bidrag til offentlig infrastruktur. Utbyggingsavtaler

1. Private bidrag til offentlig infrastruktur. Utbyggingsavtaler Knut F Rasmussen Fredericia 17-18.01.05

2. Private bidrag til infrastruktur • Krav om privat opparbeiding av offentlig infrastruktur som følger av lov (vei, vann, avløp, parkering, fellesarealer) • Andre (større) bidrag i avtale. Uklar status, og mange vanskelige spørsmål. Ikke regulert i lov i dag. • Forslag til lovregulering behandles vår 2005

3. Avtaler – En definisjon • Utbyggingsavtale: Avtale mellom utbygger og kommunen om privat utbygging og gjennomføring av vedtatt plan. Utbyggingsavtalen kan pålegge partene like store eller større forpliktelser og/eller rettigheter enn pbl og øvrig regelverk ellers ville tillate

4. Typer av avtalevilkår • Administrative forhold. Avtalerettslige forhold, fremgangsmåte, fremdrift/tidsplaner, misligholdsbeføyelser osv. • Offentlig styring av utbygging ved nærmere detaljering av plan. Boligpolitiske forhold (boligtyper, utforming, størrelse mv.) • Private bidrag til offentlig infrastruktur mv. • Rent privatrettslige forhold (salg av eiendom). Kombinerte avtaler: Eiendom el. fra kommunen som del av utbyggingsavtale

5. Utvikling de siste årene - endret bruk • Nye samarbeidsformer mellom privat og offentlig sektor • Utbyggeres rolle planleggingen. Private forslag til reguleringsplan (pbl § 30) • Kommunene har trukket seg mer ut av tomte- og byggevirksomhet • Endrede forutsetninger for kommunene. Økonomi. (Nye krav, høyere utgifter, mindre penger. Liten ”lønnsomhet” av nye innbyggere)

6. Utbredelsen av bruken • Avtaler som pålegger utbygger finansiering av skole, store vei og lignende. brukes mindre enn diskusjonen skulle tyde på. • Avtaler er kun interessant i pressområder: kommunens ressurser under press. Markedsprisene er høye, og utbygger har interesse av å strekke seg • Utenfor pressområder er situasjonen omvent • Større private bidrag lite brukt i storbyene. Avtalene regulerer i stedet ansvarsfordeling. Kommunen som grunneier.

7. Noen problemstillinger i forbindelse med utbyggingsavtaler • Kostnader ved nye innbyggere • Kommunenes situasjon • Hvem dekker til sist regningen for den infrastrukturen (”dobbeltbeskatning”) • Grunnrente. Stor verdistigning ved omregulering, særlig til bolig. • Konsekvensen av å sperre for avtaler • Demokratisk underskudd ved planvedtak. Forhåndbinding av myndighet • Anskaffelsesreglene (Scala-dommen)

8. Rammer – Avtaler inngått ved planvedtak • Plan i de aller feste tilfeller nødvendig for utbygging. • Private forslag til reguleringsplan. Behandles formelt som kommunens eget. • Utgangspunk: Vedtagelsen av plan beror på politisk skjønn. Stor frihet for kommunen. • Kommunen kan ikke kreve konkrete bidrag eller avtale • Avtale må ikke være: • inngått under press • uten sammenheng med utbyggingen • urimelig

9. Kommunen kan fastsette forutsetningene for, og rekkefølgen av utbyggingstiltak både i oversiktsplan og detaljplan Bestemmelsene er uttømmende for kommuneplaner, mer åpen for reguleringsplaner.(pbl § 26, første ledd) For områder avsatt til utbyggingsformål kan fastsettes at utbygging skal skje i bestemt rekkefølge, og at utbyggingen innenfor vedkommende områder ikke kan finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester, som elektrisitetsforsyning, kommunikasjon, herunder gang- og sykkelvegnett, helse- og sosialtjeneste, herunder barnehager, skoler og fritidshjem, m.v. er etablert. Rekkefølgebestemmelser pbl § 20-4 andre ledd pkt b, 1. setning

10. Rammer – avtale i forbindelse med søknad om byggetillatelse • Ja-lov / rettsanvendelsesskjønn. Byggetillatelse skal gis hvis avslagshjemmel mangler • Rekkefølgebestemmelser • Grunnlag for å nekte – grunnlag for avtale • Ikke rett til å oppfylle rekkefølgekrav • Avtale må ikke være: • inngått under press • uten sammenheng med utbyggingen • urimelig

11. Lovregulering – Forslag og vurderinger • To forslag: Planlovutvalget og Bygningslovutvalget • Alternativ å videreføring av dagens situasjon? • Stor usikkerhet i markedet • På sikt mer omfattende og ekstreme avtaler • Redusert avkastning i bransjen • Byggekostnadene og effektiviteten i markedet presses • Planlovutvalgets forslag? • Kraftig innstramming.Litefleksibilitet

12. Prinsipper for lovregulering • Utgangspunkt i Bygningslovutvalgets forslag, men med endring av kriterier og krav til prosess • Hindre urimelige avtaler. Skape balanse mellom konkrete utbyggingsprosjekter og situasjonen i kommunen • Skape fleksible regler • Ha mulighet for utbygging, også i pressområder

13. Forutberegnelighet • Kommunen får plikt til å lage rammer for avtalen før avtaleforhandlingene starter • Særskilte vedtak av forskjellig art • Ikke nødvendigvis enkeltvedtak etter fvl. • Krav til konkretisering i vedtaket? • Synliggjøre kommunens forventninger • Fattes av kommunestyret, men selve avtalen kan delegeres • Forutsetning for avtalens gyldighet, men gir ikke i seg selv rett til bygging • Rammebestemmelse, kan utfylles i forskrift

14. Forutberegnelighet - Grunnlaget for utbyggingsavtale Med utbyggingsavtale menes en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbyggingen av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov, og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan. (forslag til ny § 64 i pbl) Utbyggingsavtaler må ha grunnlag i kommunale vedtak som angir hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, og som synliggjør kommunens forventninger til avtalen. (forslag til ny § 64 a i pbl)

15. Regulering gjennom avtale • Detaljering av forhold som er regulert i plan • Nærmere regulering, f. eks. mht. utforming og rekkefølge. • Boligpolitiske/sosiale forhold • Antall boliger og største og minste boligstørrelse • Spesielle krav til utforming • Kommunens rett til kjøp

16. Bidrag til kommunal infrastruktur • Tiltak som kan pålegges med hjemmel i plan- og bygningsloven kan uansett avtales • Avtalte vilkår må være nødvendig for gjennomføring av planvedtak • Saklig sammenheng – behovet er en direkte følge av utbyggingen • Tjene interessene i utbyggingsområdet eller avhjelpe skadevirkninger • Forholdet til § 64 a • Avtalte tiltak må stå i forhold til utbyggingens art og omfang. Bidrag skal bl.a. ikke være medføre dekning av mer enn det konkrete behov som utløses

17. Bidrag til kommunal infrastruktur. Kommunens bidrag og forpliktelser • Utbyggers ytelser skal stå i forhold til kommunens bidrag til gjennomføring av planen og forpliktelser etter avtalen • Kommunens ulemper ved utbyggingen – forholdet til kommunens planlagte utvikling for området • Andre kommunale bidrag og forpliktelser

18. Forskuttering • Nødvendig for gjennomføring av plan. Som for avtaler etter tredje ledd. Ellers må andre avtaleformer benyttes, eks. OPS • Omfang/kostnader kan bli større enn behovet den konkrete utbyggingen utløser • Kommunen refunderer utbyggers utgifter • Avtale om forskuttering kan gå ut på at kommunen ikke refunderer for ulemper som er en direkte følge av utbyggingen, sml. tredje ledd

19. Saksbehandling • Mindre behov for egne saksbehandlingsregler • Integrering i andre kommunale vedtak • Tredjemannsinteresser: Egne regler om kunngjøring • Gjelder både oppstart og endelig avtale • Neppe ugyldighetsgrunn • Plikt til å legge til rette for medvirkning • Ikke klageadgang på avtaler • Ikke krav til kommunal organisering

20. Mislighold • Kommunen overtar ikke gjennomføringsansvar • Må i så fall fremgå uttrykkelig av avtalen • Vanlige erstatningsregler • Planen faller ikke bort • Kommunen må eventuelt nedlegge bygge- og deleforbud

21. Noen kilder og dokumenter • Lovforslaget: Ot.prp. Nr. 22 (2004-2005): http://odin.dep.no/krd/norsk/dok/regpubl/otprp/016001-050045/dok-bn.html • Departementenes rundskriv H-5/02om dagens rettstilstand: http://odin.dep.no/krd/norsk/dok/regelverk/rundskriv/016031-250007/dok-bn.html • NOU 2003:14 Bedre kommunal og regional planlegging etter plan- og bygningsloven II, samt høringsuttalelsene: http://www.dep.no/md/norsk/dep/utvalg/planlovutvalget/index-b-n-a.html • NOU 2003:24 Mer effektiv bygningslovgivning. Grunnprinsipper og veivalg. Utbyggingsavtaler, samt høringsuttalelsene: http://www.dep.no/krd/bygningslov/index-b-n-a.html

22. Noen forskningsrapporter • Kommunale investeringer knyttet til befolknings-vekst. (Agenda utredning og utvikling. 2000) • Virkemidler for bedre arealutnyttelse i byer og tettsteder (Miljøverndepartementet, Kommunal- og regionaldepartementet og Landbruksdepartementet Rapport 2001) http://odin.dep.no/md/norsk/dok/andre_dok/rapporter/022001-220009/dok-bn.html • Utbyggingsavtaler: Virkemiddel for infrastrukturbygging? Byggforsk 2004 Prosjektrapport 368 • Utbyggingsavtaler som boligpolitisk verktøy. AsplanViak og Byggforsk. AsplanViak rapport 2004-020