STAVBNA PRAVICA

1. STAVBNA PRAVICA DOC. DR. RENATO VRENČUR PRAVNA FAKULTETA UNIVERZE V MARIBORU

2. X. člen (1) Janez Novak, stan. …, EMŠO, izrecno in nepogojno dovoljuje, da se pri nepremičnini parc. št. 100 k.o. Spodnji Dol, vpiše stavbna pravica v naslednjem obsegu: gradnja skladišča pravokotnih oblik na celotnem zemljišču, pri čemer višinski gabariti zgradbe ne smejo preseči 10,00 m; zgradba mora biti pritlična, izvedena kot enoladijska hala na pasovnih armiranobetonskih temeljih s kolenčnim zidom iz betona, nadkrita s kovinsko ločno konstrukcijo dvokapne izvedbe, pokrito s profilirano pločevino rdeče barve v korist imetnika: STAVBA, d.o.o., sed. …, matična št. …, do celote (1/1). (1) Primer povzet po Štravs v Tratnik/Vrenčur/Simič/Odar/Štravs/Reich, Stavbna pravica in služnosti, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2007.

3. Zemljiškoknjižni predlog za vknjižbo pridobitve stavbne pravice: OBR. PRID0- prva stran obrazca zemljiškoknjižnega predloga za vpis pridobitve pravice OKRAJNO SODIŠČE V LJUBLJANI ZEMLJIŠKOKNJIŽNI PREDLOG za vknjižbo pridobitve stavbne pravice pri nepremičnini s parc. št. 111/11 k.o. Lepa vas vpisani pri vložku št. 1212 k.o. Lepa vas PREDLAGATELJ: XY, d.o.o., ________________ Datum: 25. 01. 2007 Direktor (lastnoročni podpis) Priloga: Pogodba o ustanovitvi stavbne pravice z dne 24. 01. 2007

4. OBR. PRID7- druga stran obrazca zemljiškoknjižnega predloga za vpis pridobitve druge[1] pravice (zahtevek za vpis) Predlagatelj zahteva, da sodišče odloči na podlagi naslednje listine: pogodba o ustanovitvi stavbne pravice z dne 24. 01. 2007 se pri nepremičnini s parc. št. 111/11 k.o. Lepa vas, vpisani pri vložku št. 1212 k.o. Lepa vas dovoli vknjižba stavbne pravice z naslednjo vsebino: gradnja skladišča pravokotnih oblik na celotnem zemljišču, pri čemer višinski gabariti zgradbe ne smejo preseči 10,00 m; zgradba mora biti pritlična, izvedena kot enoladijska hala na pasovnih armiranobetonskih temeljih s kolenčnim zidom iz betona, nadkrita s kovinsko ločno konstrukcijo dvokapne izvedbe, pokrito s profilirano pločevino rdeče barve v korist imetnika: XY, d.o.o. SEDEŽ: … MATIČNA ŠTEVILKA: … do celote (1/1) pravica preneha: …

5. Okrajno sodišče v ______________ Izpis št.: 1234/2006 Cankarjeva ulica 121 Izdan dne: 24. 01. 2007 12:53:41 Velja od: 24. 01. 2007 Referent 1: Janez Novak Redni izpisek iz zemljiške knjige Katastrska občina: LEPA VAS Vložek št.: 1752 Usklajenost vložka: je usklajen z ročno vodeno zemljiško knjigo Plombe NI PLOMB. List A Podatki o nepremičninah: št. nepremičnina oznaka nepremič. vrsta rabe m2 povezave 1 111/11 travnik 3.600,00 iz. vl. št. 1212; obremenjena s stavbno pravico Podatki o parcelni številki, površini in splošni vrsti rabe ter identifikacijskem znaku zemljiške parcele, stavbe ali posameznega dela stavbe so zapisani tako, kot so evidentirani v zemljiškem katastru. Identifikacijski znak objekta, ki se ne vpisuje v kataster stavb, je zapisan tako, kot je evidentiran v evidenci takih objektov (3. člen Zakona o zemljiški knjigi- ZZK-1, Ur. List RS, št. 58/03).

6. List B Podatki o lastnikih: št. lastnik s. roj./id. naslov delež povezave 2/1 AB, d.o.o. 1234567 Prešernova 212, 1/1 1000 Ljubljana Spremembe pri lastnikih: Ime lastnika: Janez Novak št. Dn. vloženo tip besedilo vpisa 1 3683/2000 12. 07. 2000 vknjižba Na podlagi prodajne pogodbe z dne 28. 06. 2000 se vknjiži lastninska pravica. List C1 NI ZAPISOV.

7. List C2 DRUGI VPISI: Podatki o drugih vpisih: parc. št. 111/11 Obremenjena s stavbno pravico: 111/11.SP , (vložek 1753)[1] zap. št. št. vloženo tip vpisa besedilo vpisa 1 205/2007 25. 01. 2007 vknjižba Na podlagi pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice z pridobitve dne 24. 01. 2007 se vknjiži stavbna pravica stavbne na parceli št. 111/11 k.o. Lepa vas pravice z naslednjo vsebino: gradnja skladišča pravokotnih oblik na celotnem zemljišču, pri čemer višinski gabariti zgradbe ne smejo preseči 10,00 m; zgradba mora biti pritlična, izvedena kot enoladijska hala na pasovnih armiranobetonskih temeljih s kolenčnim zidom iz betona, nadkrita s kovinsko ločno konstrukcijo dvokapne izvedbe, pokrito s profilirano pločevino rdeče barve. Stavbna pravica preneha dne 25. 01. 2037. [1] Gre za poočitev številke vložka za vpis stavbne pravice skladno z določbo 3. točke 1. odstavka 118. člena ZZK-1.

8. List C3 NI ZAPISOV. taksa: taksa po tarifni št. 32/2 taksne tarife (ULRS 23/96) v znesku 2280,00 SIT je uničena na vlogi. Referent 1: Janez Novak

9. Okrajno sodišče v ______________ Izpis št.: 1235/2006 Cankarjeva ulica 121 Izdan dne: 24. 01. 2007 12:55:53 Velja od: 24. 01. 2007 Referent 1: Janez Novak Redni izpisek iz zemljiške knjige Katastrska občina: LEPA VAS Vložek št.: 1753 Usklajenost vložka: je usklajen z ročno vodeno zemljiško knjigo Plombe NI PLOMB. List A Podatki o nepremičninah: št. nepremičnina oznaka nepremič. vrsta rabe m2 povezave 1 111/11.SP travnik 3.600,00 iz. vl. št. 1752; ima stavbno pravico na (vl. št. 1752)

10. List B Podatki o lastnikih: št. lastnik s. roj./id. naslov delež povezave 2/1 XY, d.o.o. 7654321 Kettejeva 313, 1/1 1000 Ljubljana Spremembe pri lastnikih: Ime lastnika: XY, d.o.o. št. Dn. vloženo tip besedilo vpisa 1 205/2007 25. 01. 2007 vknjižba Na podlagi pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice z dne 24. 01. 2007 se vknjiži lastninska pravica za imetnika stavbne pravice. List C1 NI ZAPISOV. List C2 NI ZAPISOV. List C3 NI ZAPISOV.

11. Opredelitev stavbne pravice Stavbna pravica je pravica imeti v lasti zgrajeno zgradbo na, nad ali pod tujo nepremičnino (prvi odstavek 256. člena SPZ). Ena pomembnih razlik med stavbno pravico in osebnimi služnostmi (primerjamo jo lahko tudi z nepravo stvarno služnostjo) je tudi ta, da služnostni upravičenec ni nikoli lastnik objekta oz. naprave, ki stoji na služeči nepremičnini. To pa pomeni, da pri služnostih ne gre za odstopanje od načela povezanosti zemljišča in objekta. V skladu s 219. členom SPZ, je za potrebe izvrševanja služnosti dopustna tudi postavitev določene naprave (npr. položitev vodov, postavitev žičnice), vendar naprave postanejo v trenutku spojitve z nepremičnino last lastnika služeče nepremičnine. Pri stavbni pravici je položaj nekoliko drugačen, saj postane imetnik stavbne pravice kljub spojitvi objekta z nepremičnino lastnik tega objekta.

12. Pravne možnosti ustanavljanja stavbne pravice Stavbna pravica se lahko ustanovi tudi glede že obstoječega objekta. Tudi ni nujno, da se stavbna pravica nanaša na celotno nepremičnino (parcelo), lahko predstavlja obremenitev le dela nepremičnine. V takem primeru je treba v pravnem poslu o ustanovitvi stavbne pravice, ter v zemljiškoknjižnem dovolilu, opisati prostorske meje stavbne pravice. V vsakem primeru pa je treba opisati vsebino stavbne pravice.

13. Pojem zgradbe in časovna omejitev Pojem zgradbe je treba interpretirati široko, saj se nanaša tudi na druge objekte. Kot zgradbo tako ne smemo razumeti zgolj tistih objektov, ki so namenjeni za bivanje ali opravljanje določene poslovne dejavnosti, ampak tudi objekte, kot so mostovi, garaže, parkirišča, igrišča za tenis, golf ipd. Naslednja pomembna značilnost stavbne pravice je ta, da je časovno omejena. Po SPZ ne sme trajati več kot 99 let.

14. Ustanovitev stavbne pravice Stavbna pravica lahko nastane samo na podlagi pravnega posla. Edina izjema, ki jo v tej zvezi določa SPZ, je zajeta v prehodni določbi (271. člen SPZ), katere namen je prilagoditev razmerij na nepremičninah, nastalih v času družbene lastnine

15. Primer Pravica zgraditi večstanovanjsko stavbo s kletjo, pritličjem in dvema nadstropjema – višinski gabarit (………..) s tlorisom objekta 250 m2, in sicer na nepremičnini parc. št. 100, k.o. Spodnji dol, za čas 50 let. Poleg navedenega mora pogodba (ne pa zemljiškoknjižno dovolilo) vsebovati še določbo o nadomestilu (solariju), ki ga mora plačevati imetnik stavbne pravice lastniku nepremičnine. To se lahko plača bodisi v enkratnem znesku bodisi periodično (npr. mesečno). Če se plačuje periodično, se lahko na zahtevo davčnega zavezanca (to je ustanovitelj stavbne pravice) v primeru obdavčitve z davkom na promet nepremičnin, tudi davek plačuje periodično (gl. drugi odstavek 12. člena ZDPN-2).[1] [1] Zakon o davku na promet nepremičnin – ZDPN-2 (Ur. l. RS, št. 117/2006). Z vidika obdavčitve po ZDPN-2 je treba pojasniti, da se plača davek na promet nepremičnin v primeru odplačne ustanovitve ter odplačnega prenosa že ustanovljene stavbne pravice. Ne plača pa se davek na promet nepremičnin ob prenehanju stavbne pravice.

16. Prenosljivost in podedljivost stavbne pravice Stavbna pravica je prenosljiva in podedljiva. Treba je opozoriti, da se razpolaga s stavbno pravico in ne z lastninsko pravico na zgradbi. Ko je stavbna pravica ustanovljena, je kot stvarna pravica predmet razpolaganja.

17. Izkazovanje pogojev po 38. členu ZZK-1 Pri ustanavljanju stavbne pravice ni treba izkazovati pogojev iz 38. člena ZZK-1.[1] Pomeni, da notarju ni treba predložiti ob overitvi podpisa ustanovitelja na zemljiškoknjižnem dovolilu t.i. lokacijsko informacijo, izjavo o ne/uveljavitvi predkupne pravice ipd.[2] To velja tudi za odtujitev stavbne pravice. [1] Zakon o zemljiški knjigi – ZZK-1 (Ur. l. RS, št. 58/2003). [2] Tako tudi Štravs v Tratnik/Vrenčur/Odar/Simič/Štravs/Reich, Stavbna pravica in služnosti, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2007, stran 49.

18. To pomeni, da odsvojitelju pri prodaji stavbne pravice ne bo treba računati z omejitvami, ki jih predstavljajo zakonite predkupne pravice.[1] Dopusten pa je dogovor o pogodbeni predkupni pravici, ki veže imetnika stavbne pravice. Takšen dogovor je možen bodisi v korist lastnika obremenjene nepremičnine s stavbno pravico bodisi v korist tretje osebe.[2] Jasno pa je, da v primeru, ko se stavbna pravica ustanavlja, nikakor ne pride v poštev pravni režim predkupnih pravic. [1] Tako Tratnik v Tratnik/Vrenčur/Odar/Simič/Štravs/Reich, Stavbna pravica in služnosti, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2007, stran 32; Juhart v Juhart/Tratnik/Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, stran 671. [2] Tako tudi Juhart v Juhart/Tratnik/Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, stran 671.

19. Obremenitev stavbne pravice Stavbno pravico je dopustno tudi obremeniti z zastavno pravico (glej 264. člen SPZ). V tem primeru je treba uporabiti pravila o hipoteki.

20. Prenehanje stavbne pravice SPZ ureja več načinov prenehanja stavbne pravice. Tako lahko stavbna pravica preneha (1) zaradi poteka časa, za katerega je bila ustanovljena – redno prenehanje (260. člen SPZ). Pred potekom časa (predčasno prenehanje) pa lahko preneha bodisi (2) na podlagi sporazuma strank (prenehanje na podlagi pravnega posla; 261. člen SPZ) bodisi (3) zaradi kršitev imetnika stavbne pravice (262. člen SPZ).

21. Obveznost plačila nadomestila Lastnik nepremičnine mora plačati imetniku stavbne pravice dogovorjeno nadomestilo, ki ne sme biti manjše od polovice povečanja tržne vrednosti nepremičnine (drugi odstavek 263. člena SPZ).

22. Soglasje hipotekarnega upnika za sporazumno prenehanje stavbne pravice Če stavbna pravica preneha, se zastavna pravica v cilju varstva zastavnega upnika, prenese na nadomestilo (terjatev). Zaradi tega je v primeru predčasnega sporazumnega prenehanja stavbne pravice izrecno določeno, da je pogoj za veljavnost pogodbe o prenehanju pisna izjava zastavnega upnika, da s prenehanjem soglaša, v kolikor je bila na stavbni pravici ustanovljena zastavna pravica (drugi odstavek 261. člena SPZ).

23. Kdaj ni potrebno soglasje hipotekarnega upnika za prenehanje stavbne pravice? Soglasja zastavnega upnika SPZ ne zahteva pri prenehanju stavbne pravice zaradi poteka časa in tudi ne pri prenehanju stavbne pravice zaradi kršitve imetnika stavbne pravice. Pri »rednem« prenehanju stavbne pravice zaradi poteka časa, mora zastavni upnik vedno računati, kdaj bo prišlo do prenehanja. Zaradi tega lahko temu ustrezno prilagodi zapadlost z zastavno pravico zavarovane terjatve.

24. Soglasje zastavnega upnika tudi ni potrebno pri prenehanju stavbne pravice zaradi kršitev imetnika stavbne pravice. V tem primeru o prenehanju stavbne pravice odloči sodišče.[1] Sodišče v takem primeru določi primerno nadomestilo, ki ga mora plačati lastnik nepremičnine imetniku stavbne pravice (262. člen SPZ). [1] Spor v zvezi s prenehanjem stvarne pravice, je iz vidika zemljiškoknjižnega prava stvarnopravni spor, kar pomeni, da je dopustna zaznamba spora.

25. Stavbna pravica kor posebna pravica uporabe Stavbno pravico je mogoče ustanoviti tudi kot posebno pravico uporabe, če se s tem ne posega v splošno rabo javnega dobra.

26. 3/I. člen ZDPN-2 Davek se plačuje od prometa nepremičnin ter od odplačne ustanovitve in odplačnega prenosa stavbne pravice po zakonu, ki ureja stvarnopravna razmerja. Glej tudi 8/VI. Člen ZDPN-2; davčna osnova pri stavbni pravici!

27. 3/III. člen ZDPN-2 (3) Za prenos nepremičnin se šteje tudi: -…; -…; - prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oz. solastninske pravice, kot posledice gradnje čez mejo nepremičnine, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja; - prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oz. solastninske pravice, kot posledice povečanja vrednosti nepremičnine, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja; • …

28. 3/IV. člen ZDPN-2 (4) Za promet nepremičnin po tem zakonu se šteje tudi pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, ki je nastala na podlagi priposestvovanja, če ob sklenitvi pravnega posla, ki je bil podlaga za dobroverno lastniško posest, davek še ni bil plačan. Glej tudi 7/III. ZDPN-2!

29. Ali lahko notar overi podpis ter ali lahko sodišče dovoli vknjižbo stavbne pravice, če ni bil plačan DPN v zvezi z ustanovitvijo oz. prenosom stavbne pravice? 15. člen ZDPN-2 “Brez dokaza, da je plačan davek na promet nepremičnin oz. da obstojijo zakonsko določeni razlogi, zaradi katerih ni treba obračunati davka na promet nepremičnin, ali da pogodba ni predmet odmere, ni mogoče overiti podpisov na pogodbi o prenosu lastninske pravice na nepremičnini.” Glej tudi 37. člen ZZK-1

30. Za potrebe razmejitve posameznih pravnih modelov (javno-zasebno partnerstvo, javno naročilo, razpolaganje s stvarnim premoženjem, kombinacije modelov), je treba ugotoviti, da model javno zasebnega partnerstva (pa naj gre za pogodbeno ali statusno partnerstvo) predpostavlja porazdelitev poslovnega tveganja pri izvedbi določenega projekta, trajnost razmerja ter stabilnost in varnost naložbe.

31. Če je namen javno-zasebnega partnerstva izgradnja objektov in naprav ali njihovih posameznih delov (pri čemer ima zasebni partner v času trajanja razmerja pravico do njihove uporabe, upravljanja oz. izkoriščanja) ter postanejo objekti in naprave bodisi takoj (BTO - Build, Transfer, Operate) bodisi po preteku določenega obdobja (BOT – Build, Operate, Transfer) last javnega partnerja, gre za t.i. koncesijo gradenj.

32. Na objektih in napravah, ki so predmet javno-zasebnega partnerstva, je mogoče ustanoviti stavbno pravico (73. člen ZJZP). ZJZP je derogiral SPZ, saj je trajanje stavbne pravice omejeno s prenehanjem razmerja javno-zasebnega partnerstva kot razveznim pogojem. Višina nadomestila ob prenehanju razmerja javno-zasebnega partnerstva se uredi s pogodbo o javno-zasebnem partnerstvu, pri čemer se ne uporabljajo pravila SPZ o posledicah prenehanja stavbne pravice (tretji odstavek 73. člena ZJZP).

33. Stališče civilnega prava: veljavnost stavbne pravice zaradi njene stvarnopravne narave ni mogoče povezati z uresničitvijo bodočega negotovega dejstva. Po izrecni določbi SPZ pravni posel, na podlagi katerega se ustanovi stavbna pravica, ne sme vsebovati razveznega pogoja (tretji odstavek 257. člena SPZ). Glede na pravila zemljiškoknjižnega prava ni mogoče vpisati v zemljiško knjigo stavbno pravico pod razveznim pogojem. Tudi zemljiškoknjižno dovolilo je opredeljeno kot izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo (gl. 23. člen SPZ).

34. Od javno-zasebnega partnerstva je treba ločiti pravni režim razpolaganja s stvarnim premoženjem države, pokrajin in občin, ki so zajeta v ZSPDPO.[1] V kolikor se v smislu obremenjevanja ustanovi na nepremičninah, ki so v lasti države, pokrajin ali občin, stavbna pravica, je dopustno skleniti pogodbo o ustanovitvi stavbne pravice z metodo neposredne pogodbe (gl. 29. člen ZSPDPO). [1] ZSPDPO se je začel uporabljati septembra 2007 (41. člen ZSPDPO). Na njegovi podlagi pa je bila sprejeta tudi že Uredba…

35. ZSPDPO opredeljuje pojem »razpolaganja« in pojem »upravljanja« s stvarnim premoženjem. Razpolaganje s stvarnim premoženjem pomeni vsak prenos lastninske pravice na drugo fizično ali pravno osebo, zlasti prodajo, menjavo ali drug način odplačne ali neodplačne odsvojitve stvarnega premoženja ter vlaganje stvarnih vložkov v pravne osebe zasebnega in javnega prava (gl. 4. tč. 3. člena ZSPDPO). Upravljanje s stvarnim premoženjem pa pomeni zlasti skrb za pravno in dejansko urejenost, investicijsko vzdrževanje, oddajanje v najem, obremenjevanje s stvarnimi pravicami, dajanje stvarnega premoženja v uporabo in podobno (gl. 5. tč. 3. člena ZSPDPO).

36. V tem primeru ne gre za katero od oblik javno-zasebnega partnerstva in tudi ne pridejo v poštev pravila o javnem naročanju. Če npr. lokalna skupnost proda nepremičnino tretji osebi, se s tem ne vzpostavi razmerje javno-zasebnega partnerstva. Gre za enkraten posel, ki se izvede z ustrezno metodo prodaje, pri čemer takšna transakcija spada izključno pod pravni režim ZSPDPO. Ko se v teh primerih ustanovi na nepremičnini stavbna pravica, ne gre za razmerje javno-zasebnega partnerstva, kar pomeni, da bo takšna stavbna pravica v celoti podvržena pravnemu režimu SPZ in ne 73. členu ZJZP, pri čemer bo metoda sklepanja pravnega posla lahko neposredna pogodba.