STAVBNA PRAVICA in IZVRŠILNI POSTOPEK

1. STAVBNA PRAVICAin IZVRŠILNI POSTOPEK Dida VOLK

2. Splošno • Uporaba določb o izvršbi na nepremičnine (nov 211. a člen) • ZIZ stavbne pravice ne omenja • Krajevna pristojnost • Različni položaji upnikov: - hipotekarni upnik oz. upnik zemljiškega dolga - upnik navadne terjatve

3. potek postopka 1. zaznamba sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi, 2. ugotovitev vrednosti nepremičnine (z izvedencem), 3. prodaja nepremičnine (na ustni javni dražbi ali z neposredno pogodbo), 4. poplačilo upnikov

4. Dokaz o dolžnikovi lastnini • Predlogu ni več treba priložiti izpiska iz z.k., ampak je treba nepremičnino navesti tako, da sodišče po uradni dolžnosti lahko preizkusi lastništvo nepremičnine. • Situacija, ko nepremičnina ni vpisana na dolžnika

5. Zaznamba sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi • posebnosti, če nepremičnina ni vpisana v zemljiško knjigo • nastanek zastavne pravice • pristop k izvršbi • Poplačilo zastavnega upnika ali upnika zemljiškega dolga – po uradni dolžnosti

6. Pravne posledice prodaje • Prenehanje zastavne pravice in zemljiškega dolga • Služnosti, stavbne pravice in stvarna bremena – vpisani prej, ne ugasnejo • Najemno in zakupno razmerje – ne preneha, izjema, če je nastalo po pridobitvi upnikove zastavne pravice – kupec lahko odpove z odpovednim rokom enega meseca

7. sodna praksa Vknjižba (vsebinsko gledano zaznamba) prepovedi odtujitve in obremenitve v zemljiški knjigi na podlagi izdaje začasne odredbe ni ovira za izdajo sklepa o izvršbi na nepremičnino in dovolitev vpisov na podlagi sklepa o dovolitvi izvršbe na nepremičnino.

8. sodna praksa Idealni delež nepremičnine je v pravnem prometu, zato je lahko predmet prodaje na javni dražbi. Po zaznambi sklepa o izvršbi sodišče ne more za poravnavo kakšne druge terjatve istega ali drugega upnika opraviti posebnega postopka izvršbe na isto nepremičnino.

9. Ugotovitev vrednosti nepremičnine • z izvedencem cenilcem – tržna cena na dan cenitve • sklep o ugotovitvi vrednosti nepremičnine • ponovna ugotovitev vrednosti

10. sodna praksa Pogoj za upoštevanje zmanjšanja vrednosti nepremičnine zaradi tega, ker ostanejo na njej tudi po prodaji določene pravice (tretji odst. 178. člena ZIZ) je izpolnjen v primeru, ko je predmet cenitve in izvršbe le solastninski delež dolžnika, ne pa tudi pri ugotovitvi vrednosti celotne in neobremenjene nepremičnine.

11. prodaja nepremičnine • Načeloma na ustni javni dražbi • z neposredno pogodbo – le, če se stranke in zastavni upniki sporazumejo… • Predkupna in odkupna pravica (postopek, izjava predkupnega upravičenca, položaj kupca…)

12. Pogoji za prodajo nepremičnine • natančnejši opis nepremičnine s pritiklinami; • služnosti stavbne pravice in stvarna bremena, ki jih mora kupec prevzeti; • vrednost nepremičnine, ki jo je s sklepom ugotovilo sodišče; • ceno, za katero se sme nepremičnina prodati (na drugi dražbi je lahko cena nižja do polovice ugotovljene vrednosti);

13. rok, v katerem mora kupec položiti kupnino na račun sodnih pologov; • način prodaje (običajno javna dražba); • znesek varščine (ki vedno znaša desetino ugotovljene vrednosti

14. Odredba o prodaji • Poleg objave na sodni deski je sedaj predvidena tudi objava na spletni strani sodišča. • Vročitev odredbe: - strankam - zastavnim upnikom (naslov iz Z.K.) - drugim udeležencem postopka - predkupnim in odkupnim upravičencem (naslov iz Z.K.) - upravni enoti

15. Položitev varščine • Tri delovne dni pred dražbo • Varščine so oproščeni upnik, zastavni upniki… • Vračilo varščine, 15 delovnih dni po dražbi • Ne vrne se varščina najboljšemu ponudniku, ki ni plačal kupnine

16. prodajni narok • narok za prodajo nepremičnine se opravi na sodišču • narok se opravi tudi, če je navzoč en sam ponudnik • ko sodišče razglasi začetek dražbe, lahko ponudniki prijavijo svoje ponudbe, ki pa morajo ustrezati dražbenim pogojem • na prvi dražbi se nepremičnina ne sme prodati pod ocenjeno vrednostjo

17. Kdo ne more biti kupec? • dolžnik • sodnik • kdo drug, ki sodeluje pri prodaji • tisti, ki po zakonu ne more pridobiti nepremičnine.

18. Potek naroka • Ko sodišče ugotovi, da so izpolnjeni pogoji za narok, razglasi, da se začenja dražba. • Dražba se konča deset minut neposredno potem, ko je dana najugodnejša ponudba. • Ko je dražba končana, sodišče ugotovi, kateri ponudnik je ponudil najvišjo ceno, in razglasi, da je temu ponudniku domaknjena nepremičnina.

19. 2. Prodajni narok • če nepremičnina na prvi dražbi ni bila prodana, sodišče narok preloži • do drugega prodajnega naroka mora preteči najmanj trideset dni • na drugi dražbi se nepremičnina lahko proda za polovico ocenjene vrednosti

20. 3. Prodajni narok • v vsakem času pa se lahko stranke in zastavni upniki oziroma upniki zemljiškega dolga s posebno izjavo sporazumejo za nižjo ceno, kot je predvidena v dražbenih pogojih, • če se tudi na drugem prodajnem naroku nepremičnina ne proda, dovoli sodišče še eno (tretjo) dražbo, vendar le na upnikov predlog. Ta predlog mora upnik vložiti najkasneje v šestih mesecih od dneva druge dražbe.

21. Prodaja povezani osebi – 200. b člen • Kadar ponudnik, ki je ponudil najvišjo ceno, pa je ta nižja od ugotovljene, mora dati izjavo, ali je z upnikom povezana oseba po določbi 200. b člena • Izjavo iz prejšnjega odstavka sodišče vroči dolžniku in upniku, ki ji lahko nasprotujeta v 8 dneh. • Če ponudnik ne da izjave, lahko sodišče na predlog upnika in glede na okoliščine prodaje domakne nepremičnino drugemu oziroma naslednjemu najboljšemu kupcu, ki v to privoli in da izjavo iz četrtega odstavka tega člena, ali pa prodajo s sklepom razveljavi. • Vse navedeno velja tudi pri prodaji z neposredno pogodbo.

22. Poplačilo upnika – povezane osebe • Če je upnik ali z njim povezana oseba kupila nepremičnino za ceno, ki je nižja od njene ugotovljene vrednosti po 178. členu tega zakona, in pridobljena kupnina ne bi zadostovala za popolno poplačilo tega upnika, se pri poplačilu tega upnika ne glede na dejansko višino kupnine šteje, da je upnik poplačan do višine ugotovljene vrednosti nepremičnine.

23. Nov 200 b. člen • Povezane osebe so lahko povezane fizične osebe ali povezane pravne osebe. Povezane so, če imajo takšno lastnost v trenutku domika nepremičnine oziroma po koncu dražbe premičnine ali druge premoženjske pravice oziroma ob prodaji premičnine ali druge premoženjske pravice z neposredno pogodbo.

24. Povezave po 200 b. členu Mogoči sta torej dve temeljni obliki povezave: - pri fizičnih osebah sorodstvene povezave; - pri pravnih osebah odvisnost, ki temelji na pravicah.

25. izvršba se ustavi • če nepremičnine ni bilo mogoče prodati na drugem naroku, pa upnik ni (pravočasno) predlagal še ene prodaje, • če nepremičnina ni bila prodana niti na tretjem prodajnem naroku, • če pri prodaji z neposredno pogodbo nepremičnine ni bilo mogoče prodati v roku, za katerega so se sporazumele stranke in zastavni upniki

26. posebnosti • če je kupec (edini) upnik – ga lahko sodišče oprosti plačila kupnine • Domik + plačilo kupnine • Če najboljši ponudnik ne plača kupnine, lahko sodišče ne predlog upnika pozove naslednje najboljše kupce + morebitna izjava po 200. b členu ZIZ • Izročitev nepremičnine kupcu

27. Pravne posledice prodaje • dolžnikova pravica na prodanem stanovanju (če ima pravico, je to tri leta…) • Razveljavitev sklepa o izvršbi nima vpliva na kupčeve pravice • Nakup nepremičnine na javni dražbi – originaren način pridobitve lastninske pravice, vendar kupec nima zahtevkov iz naslova jamčevanja za stvarne napake

28. poplačilo upnikov • upniki, na čigar predlog je sodišče dovolilo izvršbo, • upniki zemljiškega dolga oziroma zastavni upniki, četudi niso priglasili svojih terjatev, • osebe, ki imajo pravico do nadomestila za osebne služnosti, stavbne pravice in stvarna bremena, • država in samoupravne lokalne skupnosti za davščine, • osebe, ki imajo privilegirane terjatve (na primer zakonita preživnina, nekatere odškodnine, prispevki za socialno zavarovanje...).

29. vrstni red poplačil 1.     stroški izvršilnega postopka, 2.     davek na dodano vrednost oziroma davek na promet nepremičnine, ki se po predpisih obračuna od prodaje nepremičnine, in za zadnje leto zapadle davščine, ki obremenjujejo prodano nepremičnino (priglašene najkasneje na razdelitvenem naroku in dokazane z izvršilnim naslovom),

30. 3. privilegirane terjatve (priglašene najkasneje na razdelitvenem naroku in dokazane z izvršilnim naslovom), 4. upniki, kakor so po vrsti pridobili zastavno pravico oziroma po vrstnem redu, kot so bile osebne služnosti in realna bremena vpisani v zemljiški knjigi.

31. Izpodbijanje terjatev • Pravico izpodbijati terjatev, njeno višino in vrstni red ima tudi dolžnik, če terjatve, njene višine ali vrstnega reda brez svoje krivde ni mogel izpodbijati z drugimi pravnimi sredstvi med izvršilnim postopkom. • Napotitev na pravdo – če je odločitev odvisna od spornih dejstev

32. Razdelitveni narok • Na narok vabi sodišče tudi tiste, ki imajo pravico do poplačila iz zneska, dobljenega s prodajo • Na naroku se razpravlja ne le o poplačilu, ampak tudi o resničnosti izjave o povezanih osebah (200 b. člen) • Sklep o poplačilu • Izbris pravic in bremen

33. POLOŽAJ UPNIKOV • V stečajnem postopku • V postopku prisilne poravnave • Razlikovanje med navadnimi upniki in upniki z zavarovanimi terjatvami – ločitvenimi upniki • Položaj imetnika stavbne pravice – izločitveni upnik?