PARK WODNY w CHOJNICACH OCENA RENTOWNOŚCI

1. PARK WODNY w CHOJNICACHOCENA RENTOWNOŚCI PPHU „B i L” Leszek Kraszewski 01- 627 Warszawa, Ul. Słowackiego 12 m 14 Tel/fax: 0-22 833 05 31; Kom. 0-502 418 592 e-mail: kraszewski@pro.onet.pl , www.rentownebaseny.pl Opracował: mgr inż. Leszek Kraszewski

2. SPIS TREŚCI • 1. Wstęp • 2. Ogólna ocena rentowności krytych pływalni w Polsce • 3. Ocena rentowności Parku Wodnego w Chojnicach w porównaniu z podobnymi obiektami w Polsce • 4. Wnioski końcowe

3. 1. Wstęp Niniejsza opinia sporządzona została na podstawie zlecenia Centrum Park Chojnice Sp. z o.o. z dnia 7 maja 2013 Przedmiotem opinii jest: • 1. Ogólna ocena rentowności krytych pływalni w Polsce • 2. Ocena rentowności Parku Wodnego w Chojnicach w porównaniu z podobnymi obiektami w Polsce Opinię sporządzono na podstawie materiałów wydanych przez Zleceniodawcę: • Projekt budowlano-architektoniczny • Raport eksploatacyjny za rok 2012 oraz na podstawie materiałów własnych Zleceniobiorcy.

4. 2. Ogólna ocena rentowności krytych pływalni w Polsce • Rentowność basenów wg informacji prasowych

9. Powyższe tabele pokazują, że problem nierentownych pływalni jest powszechny. Można znaleźć wiele przykładów basenów deficytowych, natomiast baseny rentowne należą do wyjątków. Straty przynoszą baseny zarówno nowe jak i dawniej zbudowane, duże i małe, kryte i otwarte, budowane przez samorządy jak i inwestorów prywatnych. Jako główną przyczynę powstawania nierentownych basenów wskazać należy niewłaściwy sposób przygotowania inwestycji. Profesjonalny tok postępowania powinien obejmować: • Sporządzenie wstępnego studium wykonalności (biznesplanu) • Sporządzenie dokumentacji zgodnej z założeniami biznesplanu • Realizacja robót

10. W praktyce, ta prosta i oczywista procedura nie jest przestrzegana. Inwestorzy z reguły rezygnują z opracowania wstępnego biznesplanu przechodząc od razu do fazy projektowej. W efekcie do momentu uruchomienia obiektu nie wiadomo jakie będą przychody i jakie koszty eksploatacji obiektu. Studia wykonalności sporządzane są gdy jest towymagane przy ubieganiu się o środki pomocowe z funduszy Unii Europejskiej, a także inne dotacje lub kredyty. Są to zazwyczaj dokumenty proforma, opracowywane do wykonanego wcześniej projektu. Nie mogą więc wpłynąć na ukształtowanie rentowności pływalni. Jakość tych opracowań bywa bardzo niska a błędy w ustaleniu głównych parametrów np. w prognozach ilości klientów sięgają nawet 300%. Nic dziwnego, że w takim przypadku osiągane są wskaźniki rentowności nawet na poziomie 0,5 i mniej.

11. 3. Ocena rentowności Parku Wodnego w Chojnicach w porównaniu z podobnymi obiektami w Polsce Rejon obsługi pływalni Park Wodny w Chojnicach obsługuje miasto Chojnice liczące 40 447 mieszkańców oraz powiat chojnicki liczący 93 847 mieszkańców. Rejon obsługi Parku Wodnego stanowi teren powiatu chojnickiego. W powiecie nie ma obecnie innych basenów krytych ani otwartych. Istnieją jednak plany budowy pływalni w Czersku, może co oznaczać docelowo zmniejszenie wielkości rejonu obsługi Parku Wodnego w Chojnicach o ok. 20 000 osób tj. ok. 20%.

12. Obłożenie pływalni Obłożenie pływalni w stosunku do wielkości rejonu obsługi.

13. Obłożenie pływalni w przekroju rocznym

14. Park wodny w Chojnicach wykazuje wysoki wskaźnik ilości osób odwiedzających obiekt w stosunku do wielkości rejonu obsługi. W miesiącach letnich występuje niekorzystny, wysoki spadek ilości klientów. Przychody Przychody Parku Wodnego wynoszą 2 495 931,11 zł rocznie. W strukturze przychodów zwraca uwagę wysoki udział dotacji oraz stosunkowo nieduży udział przychodów z funkcji towarzyszących.

16. Koszty Roczne koszty eksploatacji Parku Wodnego wynoszą 3 131 539,00 zł. Największy udział w strukturze kosztów ma pozycja „inne”, która wymaga rozbicia dla pogłębionej analizy.

17. Wskaźnik rentowności Przychody - 2 495 931,11 zł/rok (w tym dotacja 821 447,52 zł) Koszty - 3 131 539,00 zł/rok Deficyt - 655 607,89 zł/rok Wskaźnik rentowności: W = P : K = 2 495 931,11 : 3 131 539,00 = 0,797 ≈ 0,8 Wskaźnik rentowności pływalni na poziomie 0,8 wypada bardzo korzystnie w porównaniu z podobnymi obiektami, gdzie wskaźnik rentowności kształtuje się na poziomie 0,5 – 0,7. Należy jednak uwzględnić, że pozycja przychody zawiera dość wysoką dotację (wykup usług).

18. Wskaźniki charakterystyczne pływalni

19. Park Wodny charakteryzuje się dobrym obłożeniem (wykorzystaniem powierzchni lustra wody) oraz dość korzystnymi wskaźnikami zużycia wody i energii cieplnej. Zużycie energii elektrycznej jest nieco wyższe w stosunku do średniej z obiektów porównawczych. Nieco większe wskaźniki zużycia mediów w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej wynikają z relatywnie małej powierzchni usług towarzyszących.

20. 4. Wnioski końcowe Park Wodny w Chojnicach wykazuje nieco lepsze parametry w porównaniu z przykładowo wybranymi obiektami funkcjonującymi w miastach o podobnej wielkości. Obiekt wykazuje deficyt w wysokości 655 607,89 zł rocznie a ponadto otrzymuje dotację w wysokości 821 447,52 zł rocznie. Jest to zjawisko niepożądane i obciążające budżet miasta. Wysokość dopłat do eksploatacji pływalni może wzrosnąć w przypadku wybudowania basenu w Czersku.

21. Analiza danych eksploatacyjnych wskazuje, że możliwe jest radykalne zmniejszenie a nawet zlikwidowanie deficytu pływalni, choć należy się liczyć z koniecznością poniesienia pewnych nakładów modernizacyjnych. Pierwszym krokiem do działań naprawczych powinno być opracowanie kompleksowego planu poprawy rentowności Parku Wodnego. Plan powinien zawierać pogłębioną analizę przyczyn deficytu, wskazanie pakietu działań naprawczych oraz oszacowanie ich kosztów i efektów. Opracowanie kompleksowego planu pozwala uniknąć działań cząstkowych, niespójnych lub nieskutecznych.