EXPERIENCIA EN LA EVALUACION ECONOMICA-FINANCIERA EN LA ACTIVIDAD HOTELERA

1. EXPERIENCIA EN LA EVALUACION ECONOMICA-FINANCIERA EN LA ACTIVIDAD HOTELERA Conferencia del Dr. Alfredo Ascanio Presentada ante la Universidad Autónoma del Estado de México Toluca, Octubre 2003

2. Temas a tratar • El Proyecto como sistema • Hoteles y parámetros estables • Presupuesto de inversión • La depreciación y el valor salvado • El mercado • Los costos y gastos • El flujo de caja • Criterios para evaluar: VAN y TIR • Análisis de sensibilidad e inflación • Competitividad y sinergia

3. 1. El Proyecto como sistema •  Una red interconectada •  Presupuestos en cadena •  Sinergia PARA MAS INFO... Gráficos con ejemplos de red interconectada y presupuestos en cadena

4. 2. Hoteles y parámetros estables • Parámetros de inversión • Parámetros de ingresos (60%, 30%, 10%) • Parámetros de costos y gastos (35%) • Parámetros para la evaluación Ejemplo: Inversión por habitación US $ en Hotelería: • Superior: 100 mil a 200 mil US$ • Media: 50 mil a 100 mil US$ • Inferior: 20 mil a 50 mil US$

5. 3. Presupuesto de inversión: los aportes Relación equilibrada • Patrimonio (40%) • Créditos (60%)

6. 4. La depreciación y el valor salvado • Depreciación lineal o acelerada • Depreciación y valor salvado • Valor presente a perpetuidad del último valor del flujo de caja Ef / 1 * 1 + i / i – tmc • Donde: • Ef = es el efectivo al final • i = la tasa de descuento • tmc =tasa media crecimiento

7. 5. El mercado Un ejemplo de estimaciones preliminares 120 habitaciones x 65% x 365 noches = 28.470 hab-noches-año 28.470 x US$ 40 = 1.138.800 28.470 x 2 = 56.940 56.940 visitantes / 3 noches = 18.980 visitantes -año Además : una muestra representativa de tarjetas hoteleras, aplicando la fórmula del tamaño de muestra de población finita, donde N= 18.980 turistas – año; p=70%; q=30%, con 95,5% de nivel de confianza (2 sigmas) y margen de error del 4%. Entonces; n= 4 x 70 x 30 x 18.980 / 16 (18.979) + 4 x 70 x 30 n= 510 tarjetas (tomadas al azar)

8. 6. Los costos y gastos : fijos y variables •  Fijos : suponen contratación sin relación a las ventas (experiencia: 38% de costos totales) •  Variable : proporcional o semiproporcional a las ventas (experiencia 38% de ventas) Ejemplo: Pe = CF / 1- CV / V Pe = 227 / 1 –366 / 1.051 Pe = 227 / 1-0,379* Pe = 227 / 0,621*= 366 Pe = 366 / 1.051 = 35% * Márgen de contribución

9. 7. El flujo de caja • Inversiones (salida de caja) • Utilidad neta después de ISR + Depreciación – pago principal al Banco (entradas en efectivo a valores constantes) • Descuento con la tasa de oportunidad del mercado de capitales a valor constante Unidad de mérito : VAN ó TIR Si se aplican inflaciones individuales (valores corrientes), hay que deflactar las series antes de descontar o aplicar una tasa de descuento ajustada 0,35 + 0,30 + (0,35x 0,30) =0,65 + 0,105 = 0,755= 76% o sea : (1,35 x 1,30 )-1= 76%

10. 8. Criterios para evaluar: VAN y TIR Criterio: valor temporal del dinero. Unidades de mérito : valor actualizado neto o valor presente neto (VAN) y la tasa interna de retorno (TIR). VAN = descontar o trasladar al presente (al año cero) todos los flujos netos futuros del proyecto,a una tasa de descuento igual a la Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR) o costo de oportunidad del dinero. La sumatoria de los flujos netos a valor presente debe ser mayor que la inversión en el año cero (Un VAN positivo). TIR por definición es igual al VAN = 0 y debe ser mayor que la TMAR. La TIR se obtiene por interpolación entre una TIR para un VAN positivo y un VAN negativo , o sea: TIR = 6% + (7% - 6%) * 45.600 / 45.600+130.350 TIR = 6% + 45.600 / 175.595 TIR = 6 + 0,26 = 6,26%

11. 9. Análisis de sensibilidad y el asunto de la inflación • Riesgos e incertidumbre • Sensibilidad al mercado y a la tarifa • Al contexto político-social • Turbulencia económica (tipo de cambio) • Densidades utilizadas • Riesgo país: eleva el TMAR

12. 10. La competitividad y la sinergia  En un mercado oligopólico cuidado con las decisiones del líder.  La calidad de los servicios (calidad- precio). Valor agregado (intangibles).  Gestión de lealtad : inversionistas, personal de contactos y clientela.  La clientela juzga a los hoteles en base a la habilidad para satisfacer sus expectativas.Creación de valores para la clientela o las personas que llegan por su recomendación.  La calidad del personal de contacto, el diseño del hotel y sus amenidades, estrategia de diferenciación en relación a la competencia, el mantenimiento de la propiedad física.  Turismo de multidestinos, coordinación y estrategias conjuntas, Integración vertical.

13. REFLEXIONES • El Proyecto Físico que se ha propuesto con sus servicios incorporados y para un entorno turístico determinado :¿es económicamente y financieramente factible? • El proyecto:¿ es una buena alternativa de inversiónen relación a la Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR) tomando en cuenta el riesgo país?

14. REFLEXIONES • ¿Se han armonizado los diferentes puntos de vista del equipo disciplinario y el sistema produce un adecuado VAN o una adecuada TIR? • Se han tomado en consideración las recomendaciones de expertos hoteleros y de las mejores prácticas de la hotelería a los fines de diferenciar el producto con sus servicios y lograr sinergias para competir?

15. Bibliografía Edgar Alfonso Hernández Díaz, Proyectos turísticos : formulación y evaluación, Editorial Trillas, México, 1983 Gabriel Baca Urbina, Evaluación de proyectos, McGraw-Hill, México, 1998 Ricardo Pascale, Decisiones financieras, Ediciones Macchi, Buenos Aires, 1992 Alfonso Jiménez, Turismo: estructura y desarrollo en México, McGraw-Hill, México, 1993 Miguel Santesmases Mestre, DYANE : Diseño y análisis de encuestas en investigación social y de mercados, Ediciones Pirámide, Madrid, 1997 Dominique Achour, et. al., Inversión en bienes raíces, Limusa, México. 1992 Ricardo Rodríguez Vera, Costos aplicados a hoteles y restaurantes, Ecoe Ediciones, Bogotá, 1998 Juan José Miranda, Gestión de proyectos, MM Editores, Bogotá, 2001 Pierre Eiglier y Eric Langeard , Servucción : el marketing de los servicios, McGraw-Hill, Madrid, 1989

16. Cont…bibliografia • Michael Porter, Estrategia competitiva, Esitorial Continental,México, 1985 • George A. Taylor, Ingeniería económica, Editorial Limusa, México, 1972 • Rodrigo Valera V., Evaluación económica de alternativas operacionales y proyectos de inversión, Editorial Norma, Bogotá, 1982 • Robert E. Meigs y Walter B. Meigs, Contabilidad : la base para decisiones gerenciales, McGraw- Hill, México, 1992 • Luis Fernando Gutiérrez Marulanda, Decisiones financieras y costo del dinero en economías inflacionarias, Editorial Norma, Bogotá, 1991 • Manuel Figuerola P., Elementos para el estudio de la economía de la empresa turística, Editorial Síntesis, Madrid, 1990 • Graciela Ripoll, Turismo popular: inversiones rentables, Editorial Trillas, México, 1986

17. Cont….Bibliografía Stephen Smith, Tourism Análisis : a Handbook , Longman Scientific & Technical, New York, 1989 S. Medlik, The Business of Hotels, Heinemann Profesional Publishing, London, 1989 Robert Lewis y Richard Chambers, Marketing Leadership in Hospitality : fundations and practices, Van Nostrand Reinhold, New York, 1989 Haim Levy y Marshall Sarnat, Capital Investment and Financial Decisions, Prentice Hall , London, 1986 M. G. Wright, Discounted cash flow, McGraw-Hill, London, 1973 Robert Ch. Mill y Alastair Morrison, The Tourism System : an introductory text, Prentice Hall, New Jersey, 1992