De staat van de corporatiesector en consequenties voor het toezicht

1. CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING De staat van de corporatiesectoren consequentiesvoor het toezicht • Utrecht, 19 september 2012 • Inleiding door drs. D. Braal-Verhoog • op CFV-jaarcongres 2012 2012

2. De indeling van dezeinleiding • Het beelduit de prognoses van corporaties • Onsbeeldbijuw prognoses: financiëleperspectieven • Prangendekwesties in de corporatiesector • Prangendekwesties in het toezicht • Perspectievenvoor het extern toezicht 2012

3. Het beelduit de prognoses van corporatiesNieuwbouwvoorverhuur, 2010-2016 • De investeringsmachinehapert: • De groei in nieuwbouwstopt: de pijplijn is leeg • Meer aandachtvooreenreëlehuurprijs: aandeelbetaalbarenieuwbouwdaalt 2012

4. Het beelduit de prognoses van corporatiesNieuwbouwkoop, 2010-2016 • Back to core business: • De nieuwbouw van koopdaaltnogscherper • De corporatiesconcentrerenhundalendeinspanningen op nieuwbouw en verbetering van huurwoningen • Ookveel minder investeringen in maatschappelijkvastgoed 2012

5. Het beelduit de prognoses van corporatiesVerkoop van huurwoningen, 2010-2016 CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING • De verkopenblijven de brandstofvoor de investeringsmotor: • Maarzethogereverkoopuit 2011 in de nabijetoekomst door? • Politiekediscussie over omvangwoningvoorraad • En moet het in dezemarktsituatie met steeds meerkortingen? 2012

6. Onsbeeldbijuw prognoses: financiëleperspectievenEffecten op ontwikkeling financiële continuïteit • CFV publiceertvandaag het financieelmeerjarenperspectief 2012-2020 • Geeftzicht op verwachteontwikkelingsectoralesolvabiliteit • Invloed van rente, inflatie, kosten en verkoopprijzen • Verruiming van het huurbeleid 2012

7. Onsbeeldbijuw prognoses: financiëleperspectievenCentrale variant • Tot 2013 hogerehuuropbrengstendan de operationele kosten en lage rente • Vanaf 2013 speelt met name het effect van verhuurdersheffing • De solvabiliteit blijft ruim boven de 20%. De sector is voldoende solvabel • Maar dat geldt niet voor alle individuele corporaties 2012

8. Onsbeeldbijuw prognoses: financiëleperspectievenSlecht weer variant • Bijnominale rente 1% hoger en inflatie 1% lager dan in centrale variant: • Groot deel van de sector komt in problemen door dalende solvabiliteit 2012

9. Onsbeeldbijuw prognoses: financiëleperspectievenEffecten op ontwikkeling financiële continuïteit • beleid = voorkomen dat ongewenste prognoses uitkomen • Er zijn draaiknoppen - investeringen - verkopen - huren - bedrijfslasten • Van corporatieswordtwijsfinancieelbeleid en stuurmanskunstverwacht. 2012

10. Onsbeeldbijuw prognoses: financiëleperspectievenNettobedrijfslasten (x € 1,-) per woongelegenheid • In 2010 leek een ontwikkeling richting lagere nettobedrijfslasten ingezet • Voorlopige cijfers 2011 laten echter zien dat de nettobedrijfslasten in reële termen al weer met 4,5% zijn gestegen • In de terugdringen van bedrijfslasten valt nog winst te boeken 2012

11. Onsbeeldbijuw prognoses: financiëleperspectievenVoorlopig beeld uit verantwoording 2011 Op basis van nogruweschattingen en ondervoorbehoud van plussen en minnen: • Het solvabiliteitsniveau (inclusief effect van Vestia) stijgttochweer met enkelemiljarden ten opzichte van 2009 en 2010 • Meer focus op huurbeleid (voorsorteren op heffing) • Corporatiesrekenen met stringenterexploitatiebeleid (beheersingbedrijfs- en onderhoudslasten) • Op peilblijven van verkopen en dalendnieuwbouwprogramma • Omvang van materiëlevasteactiva in ontwikkeling, voorradengrondposities en deelnemingenlooptterug Opvallende trend: back to core business In 2011 heeft het hoger % balanstotaal betrekking op de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde: de corporatiegaatweermeerlijken op eenexploitatiebedrijf 2012

12. Prangendekwestiesin de corporatiesector • Lange reeks incidentenvanafverzelfstandiging in 1993 • Private organisaties met maatschappelijketaak • Ordening en regulering: onopgelostevraagstukken • Overheid (sturing door middel van beleid in plaats van prikkels) • Onduidelijkwerkdomein • Markt (onvolledigemarktwerking en geringe efficiency en rendementsprikkels) • Beschikbaarheid van geld: bedrijfsfinanciering, faciliteringsvolume en bestedingscontrole • Eigenaarsdiscussie: van wie is het vermogen? • Achterban (stichting en raad van toezichtzijn van niemand) • Collectievezekerheidstructuur (moral hazards, mogelijkheidrisico’saftewentelen op anderen) 2012

13. Perspectievenvoor het extern toezichtVan CFV naar FAW Taak • Financiële autoriteit (FAW) gaat over toezicht op financiële en administratieve aspecten • Toezicht op financiële continuïteit van de corporatie, in brede zin Belangrijke elementen voor nieuwe werkwijze • Invulling geven aan zes principes van goed toezicht • Toezicht als continu proces van beoordelen en interveniëren • Interventie- en sanctiebevoegdheden: ontwikkelen van een interventieladder • Ondertoezichtgesteldenzijnzelfverantwoordelijkvoorkwaliteitinformatie, waarnodigwordensanctiesingezet 2012

14. Perspectievenvoor het extern toezichtWat gaan corporaties in 2013 al merken? • Prioritering: risico-analyse en selectie • Zachtwaar het kan, hard waar het moet • Beoordelingenalseraanleiding toe is • Gericht op vaststellenrisico’s en overtredingen plus daarbijbehorendeinterventies en sancties • Afschaffencontinuïteitsrating 2012

15. Perspectievenvoor het extern toezicht Wat gaan corporaties in 2013 al merken? • Standaard gegevensopvraag gaat in de toekomst naar 1x per jaar, daarnaast meer specifieke informatieverzoeken • Effectiviteit toezicht staat voorop • Waar mogelijk gebruik maken van andere vormen van toezicht: die vervangen extern toezicht niet • Kennisproducten gaan verdwijnen 2012

16. Perspectievenvoor het extern toezichtAgenda voor de toekomst • Reguleren van ‘moral hazards’ zekerheidstructuur • bij corporaties zelf- in naadloze aansluiting WSW-CFV • Aanscherpen werkdomein • Juridische / vermogensscheiding Daeb en niet-Daeb • Eisen van geschiktheid en deskundigheid bij besturen en commissarissen • Faillissementalsultiemedisciplinering? 2012