LOS IMPUESTOS EN LA ACTIVIDAD DE LA CONSTRUCCION Cr. Néstor Cáceres

1. LOS IMPUESTOS EN LA ACTIVIDAD DE LA CONSTRUCCION Cr. Néstor Cáceres C.P.C.E.C. – 30 de noviembre de 2011

2. Introducción ACTIVIDAD DE LA CONSTRUCCION • SOBRE INMUEBLE AJENO • SOBRE INMUEBLE PROPIO

3. Introducción OBRA SOBRE INMUEBLE AJENO • Locación de servicios: contrato de actividad • Locación de obra: contrato de resultado La locación de obra puede incluir la locación de servicios, pero, la locación de servicios excluye la locación de obra

4. I.V.A. OBRAS SOBRE INMUEBLE AJENO SUJETOS. Ley IVA; art. 4°: • a) Hagan habitualidad en la venta de cosas muebles…. • e) Presten servicios gravados. • f) Sean locadores, en el caso de locaciones gravadas.

5. I.V.A. OBRAS SOBRE INMUEBLE AJENO OBJETO: • Incluye construcciones de cualquier tipo • Instalaciones civiles, comerciales e industriales • Reparaciones y trabajos de mantenimiento y conservación

6. I.V.A. OBRA S/INM. AJENO – NACIM. HECHO IMPONIBLE Art. 5 - El hecho imponible se perfecciona:….. c) En el caso de trabajos sobre inmuebles de terceros: • en el momento de la aceptación del certificado de obra, parcial o total, ó, • en el de la percepción total o parcial del precio, ó, • en el de la facturación, el que fuera anterior.

7. I.V.A. OBRA S/INM. AJENO – NACIM. HECHO IMPONIBLE Aceptación de certificados de obra: el nacimiento de la obligación tributaria se produce con la aceptación definitiva, salvo que la realidad económica indique que, habiéndose cumplido con la prestación que hace al objeto de la obligación, la recepción provisoria no rechazada revista una entidad tal que habilite al receptor para disponer del derecho a la contraprestación pertinente. OBRAS CIVILES SAICFeI - TFN - SALA B - 15/3/2004

8. I.V.A. OBRA S/INM. AJENO – NACIM. HECHO IMPONIBLE Aceptación del certificado de obra, parcial o total: Cabe considerar en defensa del contribuyente la normativa administrativa provincial que dificulta el conocimiento de la aceptación del cert. de obra. Nordeste Construcciones S.A.-TFN, sala “B”; 31/03/2004

9. I.V.A. OBRAS SOBRE INMUEBLE PROPIO OBJETO: • Sólo alcanza la construcción, no el terreno u obras preexistentes • El hecho imponible está vinculado al sujeto • Requiere un fin de lucro con su ejecución o venta Una persona física construye y vende un departamento en un terreno que recibió por herencia ???

10. I.V.A. OBRAS SOBRE INMUEBLE PROPIO OBJETO: • Obra: son aquellas mejoras (construcciones, ampliaciones, instalaciones), que, de acuerdo con los códigos de edificación o disposiciones semejantes, se encuentren sujetas a denuncia, autorización o aprobación por autoridad competente. • Cuando por la ubicación del inmueble no existiere tal obligación, la calidad de mejora se determinará por similitud con el tratamiento indicado precedentemente vigente en el mismo Municipio o Provincia, o en su defecto en el Municipio o Provincia más cercano". Art. 4° D.R.

11. I.V.A. OBRAS SOBRE INMUEBLE PROPIO SUJETOS. Ley IVA; art. 4°, d): • Sean empresas constructoras que realicen las obras a que se refiere el inciso b) del artículo 3º, cualquiera sea la forma jurídica que hayan adoptado para organizarse, incluidas las empresas unipersonales. • Se entenderá que revisten el carácter de empresas constructoras las que, directamente o a través de terceros, efectúen las referidas obras con el propósito de obtener un lucro con su ejecución o con la posterior venta, total o parcial, del inmueble.

12. I.V.A. OBRAS SOBRE INMUEBLES SUJETOS. Ley IVA; art. 4°: Adquirido el carácter de sujeto pasivo del impuesto en los casos de los incisos a), b), d), e) y f), serán objeto del gravamen todas las ventas de cosas muebles relacionadas con la actividad determinante de su condición de tal,……. incluidas las instalaciones que siendo susceptibles de tener individualidad propia se hayan transformado en inmuebles por accesión al momento de su enajenación.

13. I.V.A. OBRAS SOBRE INMUEBLES Una empresa, que se dedica habitualmente a la construcción, vende un inmueble que ella misma edificó en el año 2006 y que desde tal fecha utilizara como bien de uso (por ejemplo: sede administrativa) > Incidencia en el IVA ???

14. I.V.A. VENTA DE INMUEBLES-DEVOL. DE CRED. FISCAL Cuando se desafecten ó vendan inmuebles adquiridos a empr. constructoras o que hayan sido construidos por el contribuyente que hubieren generado crédito fiscal, deberá adicionarse al débito fiscal del período en que se produzca la venta, el crédito oportunamente computado, en tanto dicha venta tenga lugar antes de 10 años contados a partir de la finalización de las obras o de su afectación a la actividad determinante de la condición de sujeto pasivo del responsable, si ésta fuera posterior"

15. I.V.A. OBRAS S/INM. PROPIO NO ALCANZADAS (D.R.; 5°) No se encuentra alcanzada la venta de las obras s/inm. propio realizadas por sujetos del inciso d) del art. 4º, cuando por un lapso continuo o discontinuo de 3 años -cumplido a la fecha en que se extiende la escritura traslativa de dominio o se otorgue la posesión, si este acto fuera anterior-, las mismas hubieran permanecido sujetas a arrendamiento, o derechos reales de usufructo, uso, habitación o anticresis.

16. I.V.A. OBRAS S/INM. PROPIO NO ALCANZADAS (D.R.; 5°) Tampoco estará alcanzada: la venta que realice alguno de los integrantes de un consorcio asimilado a condominio, cuando por un lapso continuo o discontinuo de 3 años, hubiera afectado el inmueble a casa habitación. En el período fiscal en que se produzca la venta deberán reintegrarse los créditos fiscales oportunamente computados, atribuibles al bien que se transfiere.

17. I.V.A. VENTA DE INMUEBLES-DEVOL. DE CRED. FISCAL Ejemplo • - Final de la obra: 15/4/2007. Crédito fiscal IVA computado $ 38.000. • - Se alquiló el inmueble entre el 1/9/2007 y el 31/12/2010. • - Luego el inmueble permaneció desocupado hasta su venta (escrituración 17/6/2011).

18. I.V.A. VENTA DE INMUEBLES-DEVOL. DE CRED. FISCAL Solución • El inmueble ha permanecido alquilado por más de tres años contados desde el momento de la venta. • Por lo tanto, esta operación no está alcanzada por el impuesto al valor agregado. • El crédito fiscal de $ 38.000 debe reintegrarse en la declaración jurada del impuesto al valor agregado del mes de junio de 2011, que es el período fiscal donde se produce la venta. (Si el inmueble se vendiera antes de los 3 años, la venta está gravada y el crédito fiscal no se devuelve)

19. I.V.A. OBRA S/INM. PROPIO – NACIM. HECHO IMPONIBLE Art. 5 - El hecho imponible se perfecciona:….. e) En el caso de obra sobre inmueble propio, al momento de la transferencia a título oneroso, entendiéndose ésta: • al entregarse la posesión, ó • al extenderse la escritura lo que fuera anterior.

20. I.V.A. OBRA S/INM. PROPIO – NACIM. HECHO IMPONIBLE Tenencia precaria-Jurisprudencia: Consorcio de propietarios organizado en forma de S.A. La generación del débito fiscal IVA nace con la transferencia a título oneroso del inmueble que es el momento de adjudicación del mismo, (art. 5°,e) ley y 26 DR) más allá de la denominación de “tenencia precaria” acordada con los adjudicatarios cuya motivación es reguardar su derecho frente a un eventual incumplimiento en el pago de las cuotas. - O.M.G. S.A.;TFN “B”-22/04/2003. En el mismo sentido: Alternativa Bahiense Soc.Civil – Cam Nac Cont Adm Fed. – Sala IV - 10/12/2009

21. I.V.A. OBRAS S/NMUEBLES – BASE IMPONIBLE Conceptos adicionales a la prestación principal • Intereses, actualizaciones, comisiones, recuperos de gastos y similares percibidos o devengados con motivo de pagos diferidos o fuera de término……… • Intereses: unicidad o autonomía: Angulo, José y Otros-C.S.J.N.-28/09/2010: Declaró la inconstitucionalidad del artículo 10 del Dto. Reglamentario de la ley del I.V.A.

22. I.V.A. EXENCION INTERESES PRESTAMOS P/CASA HABITACION Ley IVA; Art. 7°; Inc h); Pto 16; Ap 8: Los intereses de préstamos para vivienda concedidos por el FONAVI y los correspondientes a préstamos para compra, construcción o mejoras de viviendas destinadas a casa-habitación, en este último caso cualquiera sea la condición del sujeto que lo otorgue.

23. I.V.A. EXENCION INTERESES PRESTAMOS P/CASA HABITACION • Dto. Regl; Art. 36: ….. la documentación deberá contener manifestación expresa del prestatario en la que conste que el préstamo será afectado a una vivienda que constituye o constituirá su propia casa habitación • R.G. 680: sólo cuando se trate de una vivienda que será utilizada por el prestatario como su única casa habitación. • DICTAMEN: 73/2009 (D.A.T.): 20/10/2009 : Debe ser para la “única” casa habitación del tomador

24. I.V.A. OBRAS S/INMUEBLES – BASE IMPONIBLE • Intereses facturados discriminados del precio de venta: Art. 22. D.R.- …. el hecho imponible se perfecciona de acuerdo al vencimiento o percepción, lo anterior Idem para intereses por obras sobre inmueble propio • Intereses por incumplimientos: el hecho imponible se produce al momento de su percepción.

25. I.V.A. OBRA S/INM. PROPIO – BASE IMPONIBLE TERRENO - EDIFICIO (Art. 10; 6to Pfo.) ……el precio neto computable será la proporción que, del convenido por las partes, corresponda a la obra objeto del gravamen. Dicha proporción no podrá ser inferior al importe que resulte atribuible a la misma, según el correspondiente avalúo fiscal o, en su defecto, el que resulte de aplicar al precio total la proporciónde los respectivos costos determinados de conformidad con las disposiciones de la ley de impuesto a las Ganancias

26. I.V.A. OBRA S/INM. PROPIO – BASE IMPONIBLE VALOR DE PLAZA Ley IVA 10: Cuando no exista factura o doc. equivalente, o no expresen el valor corriente en plaza, se presumirá que éste es el valor computable, salvo prueba en contrario. Ley 11683; art. 18 b): Cuando los precios de inmuebles que figuren en las escrituras sean notoriamente inferiores a los vigentes en plaza, y ello no sea explicado satisfactoriamente por los interesados, por las condiciones de pago, por características peculiares del inmueble o por otras circunstancias, la AFIP podrá impugnar dichos precios y fijar de oficio un precio razonable de mercado.

27. I.V.A. OBRA S/INM. PROPIO – B. IMP. - VALOR DE PLAZA Jurisprudencia a favor AFIP Monteroni, Juan C. –TFN- Sala “A”- 30/4/2003 Jurisprudencia a favor CONTRIBUYENTES El Privanero SRL – TFN – Sala “B” - 12/06/1997 Puerto Vallarta S.A. – TFN – Sala “D” – 10/12/2003 Hodari, Abraham – TFN – Sala “D” – 22/11/2005 GBG Construcciones SRL – TFN – Sala “A” – 21/12/2006

28. I.V.A. OBRA S/INM. PROPIO – BASE IMPONIBLE SEÑAS • ……Cuando se reciban señas o anticipos que congelen precio por obras s/inmueble propio, el hecho imponible se perfeccionará sobre la totalidad de dichos pagos. • La condición del art. 6°, 2do pfo. que condiciona el nacimiento del hecho imponible a que medie la efectiva existencia de los bienes y éstos hayan sido puestos a disposición del comprador no regirá en los casos en que se reciban señas o anticipos que congelan precios. Dictamen (DAT)Nº 70/92

29. I.V.A. OBRA S/INM. PROPIO – BASE IMPONIBLE SEÑAS Si el responsable estima que las señas o anticipos recibidos equivalen a la proporción atribuible a la obra objeto del gravamen, podrá solicitar autorización para no liquidar e ingresar el impuesto por el remanente del precio que no resulta alcanzado por el gravamen…….

30. I.V.A. OBRA S/INM. PROPIO – BASE IMPONIBLE SEÑAS –R.G. (AFIP) 707 (B.O.: 22/10/1999) • Nota con carácter de declaración jurada: datos del enajenante y comprador; datos del inmueble (ubicación, datos catastrales, valuación fiscal del terreno y del edificio, de poseerse; destino del inmueble),datos de la operación: precio de venta del inmueble, porcentaje obra gravada; porcentaje s/avalúo fiscal, de poseerse; porcentaje atribuible a la obra gravada s/costos ley imp. Gcias.; señas o anticipos que congelan precio, etc. • La información deberá suministrarse con una antelación al pago de la seña de 60 días hábiles administrativos

31. CONSORCIOS OBRA S/INM.PROPIO-CONDOMINIO-I.V.A. • DICT. (DATJ) 47/83: Si el consorcio propietario de un terreno donde se construyó un edificio, puede asimilarse a un condominio, el hecho imponible “obra s/inm. propio” del I.V.A., se configura cuando cada condómino vende a un tercero la unidad adjudicada. El créd. Fiscal facturado al consorcio es transferible a los condóminos, en la proporción de su participación en el condominio. • Si el consorcio conforma una Sociedad civil o comercial, el hecho generador de imposición antes aludido se genera en el momento de las respectivas adjudicaciones a los socios – (ahora art. 26 D.R.)

32. CONSORCIOS OBRA S/INM.PROPIO-CONDOMINIO-I.V.A. • DICT. (DATJ) 41/85: En caso de los consorcios constituidos para la construcción de edificio bajo el régimen de la ley 13.512, se ha aceptado su inscripción, no obstante no ser estos sujetos pasivos del impuesto, para posibilitar, por razones de orden práctico, que sustituya a los consorcistas en la captación del crédito. • Producido el cese del condominio por la adjudicación de las unidades a los consorcistas, con la consiguiente cancelación del numero de inscripción, el crédito debería ser transferido sólo a quienes ostenta la calidad de inscripto. Excepción: Fallo Esmeralda 700 SRL-TFN-Sala C -23/08/2001

33. CONSORCIOS OBRA S/INM.PROPIO-CONDOMINIO-GANANCIAS • DICTAMEN (DATJ) 1/82: Consorcio (asimilable a condominio) que construyó s/reg. Ley Nº 13.512, el resultado de la posterior venta por parte de cada condómino de la unidad, "asignada" por aquél, está alcanzada por el impuesto a las Ganancias si la construcción tuvo por finalidad la venta. • En cambio, si la mencionada unidad se destina v.g. a casa, habitación o a locación y luego se desafecta para su enajenación, la operación caería en el ámbito de imposición del impuesto sobre los beneficios eventuales (I.T.I.) – ahora art. 5 D.R.

34. CONSORCIOS OBRA S/INM.PROPIO-CONDOMINIO-GANANCIAS • DICTAMEN (DAL) 88/01: Las adjudicaciones a los socios de las unidades habitacionales de un edificio de propiedad horizontal conforme la Ley N° 13.512 construido por una sociedad civil que se ha constituido con el objeto de realizar la obra y luego disolverse, no se encuentran alcanzadas por las previsiones de la ley de impuesto a las ganancias.

35. I.V.A. REBAJA DEL IVA PARA VIVIENDAS-Dto.324/96 El beneficio alcanza a: • Los trabajos realizados sobre inmueble ajenodestinados a vivienda, excluidos los realizados sobre construcciones preexistentes que no constituyan obras en curso. • Las obras efectuadas sobre inmueble propio destinadas a vivienda. • El decreto 1230/96 (BO: 1/11/1996) aclaró que el destino vivienda es un criterio objetivo: cuando por las características de la construcción pueda considerarse que la misma ha sido concebida para ese fin. Confirmado por Dictámenes (DAT) 113/96 y 13/98 (cliente S.A.)

36. I.V.A. REBAJA DEL IVA PARA VIVIENDAS-Dto.324/96 Una empresa construye casas de fin de semana con piletas, quinchos, cancha de tenis, sala de juegos, salón de baños, etc. ¿Debe discriminar estas construcciones de la parte específicamente utilizada como vivienda para gravarlas a la tasa del 21% ?

37. I.V.A. REBAJA DEL IVA PARA VIVIENDAS-Dto.324/96 OBRAS EN CURSO Situaciones en que ante requerimiento de los compradores de inmuebles con destino a vivienda, las empresas constructoras entregan el inmueble sin terminar (instalación de pisos, cerámicas en paredes, pintura, etc.) En estos casos las terminaciones posteriores a qué alícuota están alcanzadas ? Sin reglamentar: Se interpreta que la obra está “en curso”: alic. 10,50 %.

38. I.V.A. REBAJA DEL IVA PARA VIVIENDAS-Dto.324/96 OBRAS EN CURSO • Las mejoras, instalaciones o trabajos de mantenimiento y reparación que se efectúen sobre viviendas ya construidas no gozan de la reducción (plastificado de pisos, pintura y empapelado de paredes, todo tipo de reparación eléctrica, plomería, etc.). • Las mejoras que impliquen un cambio estructural del inmueble, como por ejemplo la construcción de un nuevo ambiente o el levantamiento de paredes divisorias, sí tendrían el beneficio.

39. I.V.A. REBAJA DEL IVA PARA VIVIENDAS-Dto.324/96 • Una empresa de pinturas es contratada para repintar el frente de una casa. • El mismo subcontratista realiza el trabajo de pintura en un nuevo edificio de viviendas aún no vendido. • Una constructora entrega la posesión antes del final de obra. Cada copropietario del edificio de departamentos contrata con distintos subcontratistas los detalles de terminación. • Un edificio terminado tiene un defecto de construcción que lo vuelve inhabitable. Tratamiento de las reparaciones. ¿ Si requiere un cambio estructural ?

40. I.V.A. REBAJA DEL IVA PARA VIVIENDAS-Dto.324/96 BAULERAS Y COCHERAS En el caso de trabajos sobre inmueble ajeno, la reducción corresponderá cuando sean construidas como unidades complementarias de las viviendas y, en las obras realizadas sobre inmueble propio, cuando sean vendidas en forma conjunta con las mismas.

41. I.V.A. REBAJA DEL IVA PARA VIVIENDAS-Dto.324/96 OTRAS CONSTRUCCIONES: La tasa diferencial no será de aplicación para las restantes construcciones que puedan integrar un edificio destinado a vivienda como locales, oficinas o cocheras que no reúnan los requisitos citados – Atribución porcentual OBRAS DE INFRAESTRUCTURA: al 21 % las obras de infraestructura complementarias de barrios destinados a vivienda, ya sea que estén directamente afectadas a las mismas (redes cloacales, eléctricas, de provisión de agua corriente, pavimentación de calles), o cubran necesidades sociales (escuelas, puestos policiales, ctros. comerciales). .

42. I.V.A. REBAJA DEL IVA PARA VIVIENDAS-Dto.324/96 HONORARIOS DE PROYECTO Y DIRECCIÓN DE OBRA: no se encuentran entre los hechos imponibles del artículo 3º, incisos a) y b) Gravados en el IVA s/art. 3º, e), pto. 11 (locaciones y prestaciones destinadas a preparar, coordinar o administrar los trabajos sobre inmuebles ajenos contemplados en el inc. a). Consulta de fecha 12/6/96, Bol. DGI Nº 519

43. I.V.A. REBAJA DEL IVA PARA VIVIENDAS-Dto.324/96 HONORARIOS DE PROYECTO Y DIRECCIÓN DE OBRA: • Un estudio realiza el proyecto y dirección de obra en un edificio de departamentos. • La misma empresa constructora realiza el servicio

44. I.V.A. REBAJA DEL IVA PARA VIVIENDAS-Dto.324/96 BIENES DE PROPIA PRODUCCIÓN: Dto.1230/96: la reducción de la alícuota no alcanza a los bienes de propia producción que se incorporen a trabajos realizados sobre inmueble ajeno o a las obras realizadas sobre inmueble propio. • En ambos casos, estos bienes deberán facturarse en forma separada.

45. I.V.A. REBAJA DEL IVA PARA VIVIENDAS-Dto.324/96 INCORPORACIONES DE MATERIALES Y/O BIENES Fabricación e instalación de ascensores: configura un hecho imponible encuadrado en el inciso c), del artículo 3º de la ley del impuesto al valor agregado (elaboración de una cosa mueble por encargo de un tercero): 21 % - Consulta del 14/6/96Bol. DGI - Nº 3/97 Fabricación y venta de muebles de cocina y baño e interiores de placares: idem anterior - Consulta del 6/1/97. Bol. DGI - Nº 11/97

46. I.V.A. REBAJA DEL IVA PARA VIVIENDAS-Dto.324/96 INCORPORACIONES DE MATERIALES Y/O BIENES – Dict (DAT) 24/97: Colocación de puertas, ventanas, vidrios, etc., : el Fisco interpreta que en estas prestaciones la operación principal es la venta de bienes, quedando subordinada a ésta la posterior colocación, >>>> alícuota: 21 % La enajenación de hormigón elaborado es venta (art. 2° a). No reducción IVA - Dict (DAT) 53/2001

47. I.V.A. REBAJA DEL IVA PARA VIVIENDAS-Dto.324/96 Los trabajos de nivelación de un terreno sobre el cual se construirá un edificio con sus respectivas cocheras, no constituyen las tareas preparatorias a que alude el artículo 3º, inciso e), apartado 11, de la ley, sino que encuadran en el inciso a) del mismo artículo, resultando alcanzados por la alícuota diferencial del 10,50% cuando sean destinadas a vivienda – Dict (DAT) 73/99.

48. I.V.A. REBAJA DEL IVA PARA VIVIENDAS-Dto.324/96 INCORPORACIONES DE MATERIALES Y/O BIENES – Dict (DAT) 66/2002: Si la entrega de materiales constituye una unidad con la ejecución de la obra, en dicha circunstancia el importe total de la operación quedará alcanzado a la alícuota reducida del gravamen. Ello, siempre que no se trate de bienes de propia producción a los cuales les alcanzan las disposiciones del Decreto N° 1.230/96.

49. I.V.A. REBAJA DEL IVA PARA VIVIENDAS-Dto.324/96 INCORPORACIONES DE MATERIALES Y/O BIENES – Dict (DAT) 66/2002: Si la colocación de los materiales es accesoria a la venta, no poseyendo dicha prestación entidad que permita caracterizarla como trabajos sobre inmueble ajeno, dicha operación quedará alcanzada a la alícuota general ya que resulta incursa en las disposiciones del artículo 2° inc. a) de la ley Resulta de aplicación el pto. 1 del art.10 de la ley, el cual dispone la integración al precio neto gravado de los servicios prestados conjuntamente con la operación gravada como la colocación.

50. I.V.A. REBAJA DEL IVA PARA VIVIENDAS-Dto.324/96 INCORPORACIONES DE MATERIALES Y/O BIENES – Si ante las dudas existentes, un subcontratista decide aplicar la tasa del 21%. ¿Se solucionan así los problemas?