Bab 15

1. Bab 15 KRITERIA INVESTASI LAINNYA Bab 15 Matematika Keuangan Edisi 3 - 2010

2. Pendahuluan Kriteria investasi lainnya yang banyak digunakan: • Periode payback • Periode payback didiskontokan atau discounted payback • Indeks profitabilitas • Modified IRR atau MIRR • Return rata-rata akuntansi Bab 15 Matematika Keuangan Edisi 3 - 2010

3. Periode Payback • Adalah periode modal kembali atau lamanya waktu yang diperlukan untuk mengembalikan investasi awal atau modal yang sudah dikeluarkan. • Contoh: Investasi awal Rp 1 miliar dalam rumah kos-kosan memberikan arus kas tahunan sebesar Rp 60 juta, periode balik modal (payback) 16,7 tahun. • Untuk menentukan diterima tidaknya sebuah proyek, kita membandingkan periode payback proyek dengan batas periode modal kembali yang diinginkan sebagai benchmarking. • Contoh: Periode payback sebuah proyek 10 tahun dan investor menetapkan batas periode kembali modal adalah 8 tahun. Proyek ditolak Bab 15 Matematika Keuangan Edisi 3 - 2010

4. Periode payback berhubungan erat dan berbanding terbalik dengan tingkat return yang diinginkan investor. • Contoh: return tahunan 12,5% berarti batas periode payback akan menjadi = 8 tahun • Semakin berisiko sebuah proyek, semakin tinggi tingkat return yang diinginkan investor dan semakin pendek batas periode payback yang disyaratkan. Bab 15 Matematika Keuangan Edisi 3 - 2010

5. Contoh 15.2 Sebuah proyek investasi mempunyai payoff sebagai berikut:   Bab 15 Matematika Keuangan Edisi 3 - 2010

6. Jika investor menetapkan batas periode payback adalah 6 tahun, apakah proyek investasi di atas dapat diterima? Jawab: Arus kas masuk sampai tahun ke-6 adalah Rp 1.650 juta Arus kas masuk sampai tahun ke-7 adalah Rp 2.100 juta Karena itu, periode payback berada antara 6-7 tahun, tepatnya: = = = 6,78 tahun atau 6 tahun 9,33 bulan = 6 tahun 9 bulan 10 hari > 6 tahun proyek ditolak Bab 15 Matematika Keuangan Edisi 3 - 2010

7. Keunggulan kriteria payback: • Mudah dipahami dan dihitung. • Menyesuaikan ketidakpastian dari arus kas periode-periode akhir. • Cenderung (bias) menerima proyek-proyek jangka pendek dan menolak proyek jangka panjang. • Kelemahan kriteria payback: • Tidak memperhatikan nilai waktu dari uang. • Mengabaikan arus kas setelah periode payback. Bab 15 Matematika Keuangan Edisi 3 - 2010

8. Periode Discounted Payback • Lamanya waktu yang diperlukan agar present value dari arus kas bersih proyek dapat mengembalikan investasi awal. • Untuk menghitungnya, kita memerlukan tingkat diskonto. Jika periode discounted payback lebih cepat dari batas periode modal kembali yang diterapkan, proyek diterima. • Periode discounted payback akan selalu lebih lama daripada periode payback. • Contoh: Sebuah proyek dengan investasi awal Rp 500 juta menghasilkan arus kas bersih tahunan Rp 100 juta selama 10 tahun, maka: Bab 15 Matematika Keuangan Edisi 3 - 2010

9. Periode payback adalah 5 tahun yaitu . • Periode discounted payback adalah 8,1 tahun atau sekitar 8 tahun 1 bulan, pada tingkat diskonto 12% per tahun. • Jika batas periode payback dan periode discounted payback sama, proyek yang diterima berdasarkan periode payback mungkin saja menjadi ditolak dengan kriteria periode discounted payback. • Semua proyek yang diterima berdasarkan kriteria periode discounted payback akan langsung diterima dengan kriteria periode payback. Bab 15 Matematika Keuangan Edisi 3 - 2010

10. Contoh 15.5 Sebuah proyek mempunyai payoff sebagai berikut: Jika investor menetapkan batas periode discounted payback adalah 4 tahun dan tingkat diskonto yang digunakan adalah 10%, tentukan apakah proyek akan diterima atau ditolak. Bab 15 Matematika Keuangan Edisi 3 - 2010

11. Jawab: • Jadi periode discounted payback adalah antara 3-4 tahun, tepatnya: = = = 3,8 tahun < 4 tahun proyek diterima Bab 15 Matematika Keuangan Edisi 3 - 2010

12. Indeks Profitabilitas (IP) • Rasio manfaat terhadap biaya. • Contoh: Sebuah proyek dengan investasi awal Rp 500 juta yang menghasilkan present value dari arus kas sebesar Rp 600 juta akan mempunyai IP 1,2 yaitu . • Indeks Profitabilitas (IP)= = dengan: PV = present value dari arus kas I0 = investasi awal k = tingkat diskonto CF = cash flow (arus kas) n = jumlah periode i = tingkat bunga per periode Bab 15 Matematika Keuangan Edisi 3 - 2010

13. Kriteria IP: • Indeks profitabilitas > 1 proyek diterima • Indeks profitabilitas < 1 proyek ditolak • Keunggulan IP daripada NPV adalah kriteria ini sudah dinyatakan relatif terhadap investasi awal. • Dengan NPV, sulit menilai apakah suatu proyek lebih menarik daripada proyek lainnya, karena belum dibandingkan dengan modal awal yang diperlukan. • Contoh: NPV sebesar Rp 5 miliar yang dihasilkan dari investasi awal Rp 100 miliar kalah menarik daripada NPV Rp 500 juta yang diperoleh dari modal Rp 2 miliar. Bab 15 Matematika Keuangan Edisi 3 - 2010

14. Contoh 15.6 Sebuah proyek investasi membuka cafe baru membutuhkan investasi awal Rp 400 juta dan mampu menghasilkan arus kas bersih Rp 5 juta per bulan. Jika investor mengharapkan return j12 = 12%, tentukan apakah proyek ini diterima dengan menggunakan kriteria indeks profitabilitas. Jawab: k = 12% p.a. atau 1% per bulan CFi = A = Rp 5 juta per bulan I0 = Rp 400 juta IP = = = = = 1,25 >1 Proyek diterima Bab 15 Matematika Keuangan Edisi 3 - 2010

15. Modified IRR (MIRR) • MIRR berusaha mengatasi kelemahan IRR dengan multipel rate-nya dengan cara membuat arus kas yang tidak konvensional menjadi berpola konvensional. • Contoh: Sebuah proyek mempunyai arus kas sebagai berikut: Bab 15 Matematika Keuangan Edisi 3 - 2010

16. Karena arus kas tidak berpola konvensional, kita mempunyai dua IRR yaitu 25% dan 331/3%. Untuk mengatasi terjadinya multipel IRR ini, kita menghitung MIRR. • Cara menghitung MIRR: • Metode diskonto • Metode reinvestasi • Metode gabungan Bab 15 Matematika Keuangan Edisi 3 - 2010

17. Metode Diskonto • Metode ini mendiskontokan semua arus kas negatif ke periode awal sehingga tidak ada lagi arus kas negatif di periode mendatang. • Jika return yang diharapkan adalah 15% maka arus kas di atas akan menjadi : • Setelah pola arus kas menjadi konvensional seperti di atas, barulah kita dapat dengan mudah menghitung MIRR seperti menghitung return biasa (geometrik) yaitu 14,29%. Bab 15 Matematika Keuangan Edisi 3 - 2010

18. Metode Reinvestasi • Metode reinvestasi mengumpulkan semua arus kas, baik positif maupun negatif, kecuali investasi awal, ke periode akhir. Maksudnya, kita mereinvestasikan semua arus kas yang terjadi dan tidak pernah mengambilnya hingga periode akhir. • Dalam contoh proyek sebelumnya, arus kas di periode 1 kita tarik ke periode 2 sehingga menjadi : • Setelah itu, kita menghitung MIRR dan akan mendapatkan hasil 14,20%. Bab 15 Matematika Keuangan Edisi 3 - 2010

19. Metode Gabungan • Metode ketiga menggabungkan kedua metode di atas. Arus kas negatif yang ada didiskontokan ke periode 0 dan semua arus kas positif ke periode akhir. • Dalam contoh sebelumnya, arus kas akan berubah menjadi : • MIRR yang didapat = 14,65%, tertinggi diantara tiga MIRR yang ada. • Konsep MIRR dengan metode gabungan inilah yang digunakan Excel untuk menghitung MIRR. Bab 15 Matematika Keuangan Edisi 3 - 2010

20. Mana yang lebih baik: IRR atau MIRR? • Pendapat tentang IRR dan MIRR: • Pendukung MIRR menyatakan MIRR lebih baik karena MIRR menghasilkan satu angka return, sedangkan IRR dapat multipel. • Pendukung IRR menyatakan MIRR itu singkatan dari meaningless IRR atau IRR yang tidak ada artinya. MIRR tergantung pada metode yang digunakan dan tidak jelas metode mana yang paling baik. MIRR yang didapat sangat terpengaruh pada tingkat diskonto yang digunakan. • KelemahanMIRRyang paling utama adalah MIRR mengharuskan kita mempunyai tingkat diskonto tertentu. Karena adanya tingkat diskonto ini, MIRR yang diperoleh, bukan return yang sesungguhnya. Kalau kita mempunyai tingkat tingkat diskonto yang relevan, kenapa kita tidak menggunakan NPV atau IP. Bab 15 Matematika Keuangan Edisi 3 - 2010

21. Return Rata-rata Akuntansi • Return rata-rata akuntansi (RRA) diperoleh dari laba bersih rata-rata dibagi nilai buku rata-rata. • RRA = • Contoh 15.10 Sebuah usaha foto-copy memerlukan investasi awal untuk seperangkat mesinnya Rp 200 juta. Mesin-mesin ini dapat digunakan selama 5 tahun dengan nilai sisa Rp 40 juta dan penyusutan menggunakan metode saldo menurun ganda. Laba bersih dari usaha ini selama 5 tahun ke depan diperkirakan Rp 20 juta pada tahun pertama dan kedua, Rp 25 juta pada tahun ketiga, dan Rp 30 juta pada tahun keempat dan kelima. Jika investor menginginkan return akuntansi 15% untuk usaha ini, tentukan kelayakan investasi ini. Bab 15 Matematika Keuangan Edisi 3 - 2010

22. Jawab: I0 = -Rp 200 juta Masa manfaat = 5 tahun Tarif penyusutan = Nilai buku tahun 1 = Nilai buku tahun 2 = Nilai buku tahun 3 = Nilai buku tahun 4 = Tetapi dibulatkan ke nilai sisa Rp 40 juta Nilai buku tahun 5 = Rp 40 juta Nilai buku rata-rata: = Rp 85.867.000 Bab 15 Matematika Keuangan Edisi 3 - 2010

23. Laba bersih rata-rata: = Rp 25.000.000 Return rata-rata akuntansi = =29,11% Karena return akuntansi > 15% maka usaha foto-copy di atas layak diterima. Bab 15 Matematika Keuangan Edisi 3 - 2010

24. Kriteria Investasi dalam Praktik • Kriteria yang sering digunakan untuk menilai proyek berdasarkan hasil survei tahun 1999: • IRR • NPV • Periode payback • Periode discounted payback • RRA • Indeks profitabilitas • Kelemahan kriteria investasi di atas adalah semua kriteria investasi itu hanya memberikan dua pilihan yaitu menolak atau menerima di tahun 0. Setelah keputusan ini diambil, hampir tidak ada lagi keputusan investasi berhubungan dengan keputusan awal ini di tahun-tahun berikutnya. Bab 15 Matematika Keuangan Edisi 3 - 2010

25. Teori keuangan modern: Nilai proyek = NPV + Nilai opsi riil. Opsi riil terdiri atas: • Opsi untuk ekspansi • Opsi untuk menunda • Opsi untuk meninggalkan proyek • Jadi, proyek yang ditolak dengan kriteria investasi NPV berdasarkan teori keuangan tradisional belum tentu ditolak jika kita memperhitungkan nilai opsi riil yang ada. • Tidak sedikit pengusaha rumah makan atau salon yang meneruskan investasi barunya walaupun NPV proyek negatif. Dalam hitungan mereka, nilai proyek akan positif jika nilai opsi riil, terutama opsi ekspansi, dimasukkan. • Yang dimaksud opsi ekspansi adalah opsi untuk membuka cabang di banyak tempat atau bahkan menjual waralaba. Para pengusaha ini menyimpan mimpi untuk menjadi rumah makan Sederhana atau salon Rudy berikutnya. Bab 15 Matematika Keuangan Edisi 3 - 2010