Die Haftung des Sachverständigen

1. Die Haftung des Sachverständigen Vortrag am 10.06.2010 Berlin, „Großes Forum“ Haus Commerzbank AG 3. KENSTONE - Immobilientag Rechtsanwalt Karl Michael Krempel Rechtsanwälte Valentin & Schmieden, Hauptstraße 102, 66128 Saarbrücken Tel. 0681/700555; E-Mail: krempel@rae-valentin.de

2. Einleitung Irrtum des Sachverständigen = falsches Gutachten = Haftung PrivatgutachterGerichtsgutachter ( Werkvertragsrecht) ( § 839a BGB )

3. Haftung für Privatgutachten Mangel des Gutachtens • seit 01.01.2002 gilt das Werkvertragsrecht in der Form, die es durch die Schuldrechtsreform erhalten hat • Haftung des SV für Mängel seines Gutachtens nach dem „dreistufigen“ Mangelbegriff, was nach neuem Recht bedeutet:

4. Dreistufiger Mangelbegriff I § 633 Abs. 2 BGB • „Das Werk ist frei von Sachmängeln, wenn es die verein-barte Beschaffenheit hat. • Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist das Werk frei von Sachmängeln, • 1. wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst • 2. Für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Be-schaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann.“

5. Dreistufiger Mangelbegriff II • Auf der 1. Stufe kommt es entscheidend darauf an, was die Parteien im Gutachtervertrag als Leistung (= Gutachterauftrag) vereinbart haben. Empfehlung Schriftlicher Gutachtenvertrag!

6. Gutachtervertrag • Regelung, was Leistungsinhalt ist!!! • SV gesteigertes Interesse: Bloße Entgegennahme eines Auftrages mit dem Ziel des Auftraggebers an den SV festzustellen, ob das Bauwerk unter Mängeln leidet, kann schnell zu einem „Himmelfahrtskommando“ für den SV werden: • Haftungsfalle, die unbedingt zu vermeiden ist • Erhebliche Nachteile bei der Vergütung, wenn der weite Umfang der Tätigkeit nicht bedacht wurde

7. Konsequenz • Schriftlichen Gutachtervertrag klar, eindeutig und erschöpfend definieren • Präzise Beschreibung der Aufgabenstellung des SV • Zweck des Gutachten!(Vorlage Bank, Versicherung, Gericht,.......) • Mitwirkungspflichten des Auftraggebers (Erteilung von Auskünften, Überlassung von Unterlagen.........) • Pflichten des Sachverständigen • Haftung bzw. Haftungseinschränkungen des Sachverständigen • SV hat es selbst in der Hand, Ziel und Grenzen des Auftrags zu bestimmen.

8. Dreistufiger Mangelbegriff III • Sofern dies unterlassen wird bzw. nur unzureichend geschieht, muss auf den nächsten beiden Stufen ermittelt werden, • ob sich das Gutachten nach der im Vertrag vorausge-setzten Beschaffenheit eignet (2. Stufe) und, • wenn auf der 2. Stufe nichts zu ermitteln ist, • stellt sich auf der 3. Stufe die Frage, ob sich das Sachverständigengutachten für die gewöhnliche Ver-wendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Auftraggeber nach der Art des Werkes erwarten kann.

9. Dreistufiger Mangelbegriff IV • Bereits diese Formulierungen zeigen, dass nun nicht mehr die Parteien selbst entscheidend die Maßstäbe für den Gutachterauftrag setzen, sondern das Gesetz im Falle von fehlenden Verein-barungen versucht, objektive Maßstäbe zu ermitteln. • Der Sachverständige befindet sich insofern in diesem Bereich im „ermessensfreien“ Raum und es besteht die gesteigerte Gefahr, dass die Leistungspflichten des Sachverständigen durch Auslegung Dritter (z.B. Gerichte) erheblich erweitert werden mit den damit verbundenen Haftungsgefahren!

10. Rechte bei Mängeln Sofern ein Mangel des Privatgutachtens vorliegt, so sind die Rechte des Bestellers, also des Gutachtenauftraggebers, bei Mängeln in § 634 BGB aufgeführt: „ Ist das Werk mangelhaft, kann der Besteller, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist, u.a. 1. ....... 2. ....... 3. ....... 4. nach den §§ 636, 280, 281, 283 und 311a BGB Schadener- satz oder nach § 284 Ersatz für jegliche Aufwendungen verlangen.“

11. Rechte bei Mängeln II • Die weitergehenden Rechte, wie insbesondere Schadenersatz, kommen dann unmittelbar zur Anwendung, wenn in Folge des fehlerhaften Privatgutachtens z.B. bereits ein Bauwerk mangelhaft erstellt wurde. • In derartigen Fällen ist eine Nacherfüllung im Wege der Nach-besserung bzw. Neuerstellung nicht möglich, wenn das Gut-achten Grundlage für Bauwerkleistungen war und als Folge des mangelhaften Gutachtens Bauwerksmängel aufgetreten sind. • Schaden: • unbrauchbares Privatgutachten • die durch die falsche Errichtung verursachten Schäden

12. Rechte bei Mängeln III • Schadenersatz setzt grundsätzlich ein Verschulden voraus: • Maßstab: §§ 276,278 BGB Vorsatz und Fahrlässig-keit • Haftung auch für Fehlverhalten von Erfüllungsgehil-fen, § 278 BGB

13. Verjährung • Beginn der Verjährungsfristen für eine Haftung des Sachver-ständigen mit der Abnahme, also der Entgegennahme des Gutachtens durch den Auftrag-geber, verbunden mit der Erklärung, dass das Gutachten als vertragsgemäß anerkannt wird. Diese Erklärung wird in der Praxis regelmäßig stillschweigend erfolgen. • Bei Planungsleistungen für ein Bauwerk 5 Jahre (§ 634a I Nr. 2 BGB), da sich Planungsleistungen in einem Bauwerk verkör-pern. • Bei Erstellung Bewertungsgutachten (feststellendes Gutach-ten), Leistungserbringung an Privatperson wie für Gericht: 3 Jahre (§ 634a I Nr. 3 BGB); früher 6 Monate, § 638 BGB a.F.

14. Haftung gegenüber Dritten I • Eine weitere Haftungsgefahr besteht für einen SV als Privat-gutachter durch die Inanspruchnahme seitens Dritter. Dritte sind hierbei Personen, die nicht Auftraggeber des Sach-verständigen sind. Gegenüber Dritten haftet der Privatgutachter, wenn feststellbar ist, dass der Gutachterauftrag Schutzpflichten gegenüber Dritten begründet hat, d.h. der Sachverständige erstellt ein Gutachten im Auftrag einer Person, von dem bestimmungs-gemäß gegenüber Dritten Gebrauch gemacht werden soll und es zu erwarten ist, dass Dritte wegen der besonderen Sach-kunde auf die Richtigkeit der Angaben des Sachverständigen vertrauen.

15. Haftung gegenüber Dritten II • Grundlegendes Urteil BGH vom 13.11.1997 (Az. X ZR 144/94): Sachverhalt (vereinfacht): SV (ÖBuV) Zweck: Erhalt eines Darlehens bei Bank, SV weiß dies! Bewertung beruht maßgeblich auf Mietertrag; SV erhält Daten über die überhöhten Mieteinnahmen vom Eigentümer und verlässt sich darauf; Eigentümer weiß dies und täuscht SV ganz bewusst. Bewertung nach Gutachten: 1,5 Mio. DM. Wertgutachten i.A. für Eigentümer zur Vorlage bei der Bank

16. Haftung gegenüber Dritten III A- Bank gewährt Eigentümer Darlehen i.H.v. DM 1,0 Mio. gegen erstrangige Hypothek von 600 TDM und zweitrangige Hypothek i.H.v. 400 TDM. Für zweitrangige Hypothek übernahm Sparkasse B gegenüber der A-Bank eine zusätzliche selbstschuldnerische Bürgschaft. Kredit wurde notleidend. Das Haus wurde zwangsversteigert. Erlös betrug 650 TDM. A-Bank verlangt von Sparkasse B aufgrund Bürgschaft 350 TDM. Sparkasse verlangt in dieser Höhe vom Sachverständigen Er-satz, obgleich sie das Gutachten nie gesehen hatte! Der BGH verurteilte den SV zur Zahlung!

17. Haftung gegenüber Dritten IV • Wie kommt der BGH zu seiner Entscheidung? • Die Entscheidung befasst sich mit 4 Problemkreisen: a) Vertrauen des Kreditgebers b) Kenntnis von der Nutzung des Wertgutachtens für die Kreditvergabe c) Haftungsbeschränkung aus dem Auftragsverhältnis Auftraggeber/Sachverständiger d) Schadenersatzanspruch auch bei fehlender Kenntnis vom Gutachten

18. Haftung gegenüber Dritten V • Zu Vertrauen des Kreditgebers: Der Kreditgeber muss die Beleihbarkeit allein aufgrund des Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sach-verständigen beurteilen können. Eigene Ermittlungen muss der Kreditgeber nicht anstellen. Der SV nimmt insoweit eine besondere Vertrauensstellung bei demjenigen ein, dem das Gutachten erkennbar vorgelegt werden soll. Der Kreditgeber kann sich m.a.W. voll auf die Richtigkeit der Angaben des Gutachters verlassen und auch darauf, dass der Gutachter jedenfalls die Tatsachen, die für die Wertermittlung wesentlich sind - wie hier die Mieterträge - selbst erhoben oder überprüft hat, wenn sich nichts Gegenteiliges aus dem Gutachten ergibt.

19. Haftung gegenüber Dritten VI „ Ein Sachverständigengutachten darf nicht auf Mutmaßungen und Unterstellungen aufbauen, es muss sich auf Tatsachen stützen. Sind dem Sachverständigen die für die Beurteilung maßgeblichen Umstände nicht bekannt, muss er die ein-schlägigen tatsächlichen Informationen beim Auftraggeber abrufen. Damit ist es jedoch nicht gestattet, solche ihm vom Auftraggeber mitgeteilten Angaben ungeprüft in sein Gut-achten zu übernehmen. Eine Überprüfungspflicht ist nicht erst dann gegeben, wenn der Sachverständige Anlass zu Misstrauen hat.“

20. Haftung gegenüber Dritten VII • Zu Kenntnis von der Nutzung des Wertgutachtens Grundsätzlich haftet der SV aufgrund des Auftragsverhält-nisses nur seinem Auftraggeber, hier dem Eigentümer. Weiß oder muss der Sachverständige wissen, dass das Gut-achten auch Dritten (also nicht nur dem Auftraggeber) für Entscheidungen über Vermögensdispositionen vorgelegt werden soll (z.B. Darlehensvergabe), so haftet er auch diesen gegenüber, da diese in den Schutzbereich des Gut-achtervertrages einbezogen sind.

21. Haftung gegenüber Dritten VIII • Zu Haftungsbeschränkung aus dem Auftragsverhältnis Die frühere Rspr. leitete eine Haftungsbegrenzung des SV gegenüber Dritten mit der Begründung her, dass die Haftung des SV gegenüber Dritten nicht weitergehen könne als die gegenüber dem Auftraggeber. Dies war gerade in den Fällen wie dem nun entschiedenen von Bedeutung. Wenn das Gutachten aufgrund unzutreffender An-gaben des Auftraggebers falsch ist, so versteht sich von selbst, dass dieser aus der Fehlerhaftigkeit des Gutachtens keinerlei Haftungsansprüche gegen den SV ableiten kann. In derartigen Fällen entfiel damit auch eine Haftung des SV gegenüber Dritten (z.B. Darlehensgebern). Diese Rechtsprechung hat der BGH nun aufgegeben!

22. Haftung gegenüber Dritten IX Der BGH führt aus, dass regelmäßig davon auszugehen ist, dass – wenn keine andersartigen Vereinbarungen zwischen Auftraggeber und Sachverständigen für den Dritten erkennbar sind – diese Haftungsbeschränkung stillschweigend abbedungen ist. Ansonsten – so der BGH – würden Gutachten öffentlich be-stellter und vereidigter Sachverständiger im Geschäftsverkehr weitgehend bedeutungslos. Der SV haftet also regelmäßig voll gegenüber Dritten!

23. Haftung gegenüber Dritten X Zu Schadenersatzanspruch auch bei fehlender Kenntnis vom Gutachten Der SV haftet nicht nur gegenüber denjenigen Dritten, von denen er weiß, dass ihnen das Gutachten vorgelegt wird (hier der kreditgebenden Bank). Ist das Gutachten – für den SV erkennbar – für die Kreditge-währung von Bedeutung, so erstreckt sich die Haftung auf alle Kreditgeber, z.B. auch Kreditinstitute, die den Realkredit einer anderen Bank durch Bürgschaft absichern.

24. Haftung gegenüber Dritten XI BGH vom 27.10.1998 (X ZR 92/96): Kontokorrent 2,4 Mio. Bank Betreiberin Berggasthof Erhöhung 3,8 Mio. Gutachten: „Bauerwartungsland“: 12,5 Mio. DM Tatsächlicher Verkehrswert: 7,1 Mio. DM Gutachter

25. Haftung gegenüber Dritten XII Berggasthof: weder Zins noch Tilgung, Kündigung Kontokorrent, Zwangsversteigerung Anwesen: Verwertung schwierig Inanspruchnahme Gutachter durch Bank! „Ohne Gutachten kein weiterer Kredit von 1,4 Mio. DM“ „Gutachter hafte für Verlust in Zwangsversteigerung“ Gutachter: Kein Schaden bei Bank, da tatsächliche Wert des Anwesens ausreichende Sicherheit für Kredit! BGH: stellt bei Schadensberechnung nicht auf Verkehrswert, sondern auf tatsächlich erzielbaren Erlös ab! Hier: 2,5 Mio. DM! Haftungsrisiko SV, auch in den Fällen, in denen Kreditvolumen unter Verkehrswert liegt, was bei ZV durchaus möglich ist!

26. Haftung gegenüber Dritten XIII • Weiteres Urteil des BGH vom 20.04.2004 (Az. X ZR 250/02) Sachverhalt (vereinfacht): SV Gutachten wurde von einer GmbH, deren Gesellschaftszweck die Kapital-anlage war, in Auftrag gegeben, um ein Grundstück, das als Sicherheit für die Kapitalanleger dienen sollte, zu bewerten. Das Gutachten war fehlerhaft, da der Bodenwert nicht zutreffend ermittelt wurde und der Täuschung der Anleger diente. Zweck: „Planungs- und Finanzierungszwecke“ Hinweis „Nur für den Auftraggeber und nur zum angegebenen Zweck“, Bodenwert anhand des mutmaßlichen Ertragswertes ermittelt, da eine Wertbestimmung an Hand von Vergleichswerten nicht möglich, da hierfür erforderlichen 5 direkt vergleichbaren Grundstücke nicht existieren“. Fehlerhaftes Verkehrswertgutachten

27. Haftung gegenüber Dritten XIV GmbH geriet in Insolvenz; Schaden lag bei einem Dritten, der der GmbH einen Kredit gegeben hatte. Der geschädigte Kapitalanleger verlangte nun nach der Insolvenz von dem Sachverständigen Ersatz seiner Anlage wegen des fehlerhaften Gutachtens. Der BGH verurteilte den Sachverständigen zur Zahlung! Wie kommt der BGH trotz des „Haftungsausschlusses“ zu seiner Entscheidung?

28. Haftung gegenüber Dritten XV • Wie der BGH nunmehr in ständiger Rechtsprechung entschie-den hat, sind bei einem fehlerhaften Gutachten jeder in den Schutzbereich einbezogene Dritte Anspruchsberechtigt. • Diese Rspr. beruht auf einer maßgeblich durch das Prinzip von Treu und Glauben geprägten ergänzenden Vertragsauslegung. Ihr liegt zugrunde, dass der Vertragsschuldner die Leistung nach dem Vertrag so zu erbringen hat, dass bestimmbare Dritte nicht geschädigt werden. Das hat zur Folge, dass einem einbe-zogenen Dritten im Falle der Schädigung ein eigener Ersatz-anspruch als sekundärer vertraglicher Leistungsanspruch gegen den Schuldner zusteht.

29. Haftung gegenüber Dritten XVI • Ob ein rechtsgeschäftlicher Wille zur Einbeziehung besteht hat der Tatrichter nach allgemeinen Auslegungsgrundsätzen zu ermitteln. • Der BGH hat einen solchen Willen bisher dann angenommen, wenn eine Person, die über besondere, vom Staat anerkannte Sachkunde verfügt, auftragsgemäß ein Gutachten abgibt, das erkennbar zum Gebrauch gegenüber Dritten bestimmt ist und deshalb in der Regel nach dem Willen des Bestellers mit einer entsprechenden Beweiskraft ausgestattet sein soll. • Darüber hinaus ist anerkannt, dass auch solche SV, die ohne staatliche An-erkennung gutachterlich tätig werden , nach den oben dargestellten Grund-sätzen Dritten gegenüber haften, wenn der Auftrag zur Erstattung des Gut-achtens nach dem zugrundezulegenden Vertragswillen der Parteien den Schutz Dritter umfasst. • Ein Gutachten, das Dritten als Grundlage für Vermögensdispositionen dienen soll, erfasst grundsätzlich den Schutz dieser Dritten.

30. Haftung gegenüber Dritten XVII • Ein entgegenstehender Wille der Vertragsparteien mit dem Ziel einer Täuschung des Dritten ist treuwidrig und daher unbeachtlich. • Der in dem Gutachten enthaltene Hinweis, es sei „nur für den Auftraggeber bestimmt“, sei allein nicht geeignet, eine Einbeziehung Dritter in den Schutzbereich des Gutachten-Vertrages zu verneinen. • Zum Auslegungsstoff gehören „die in dem Gutachten enthaltenen Angaben über dessen Zweck und der sonstige Inhalt des Gutachtens, aber auch die eigenen Angaben des Gutachters zu Inhalt und Umständen der Auftragser-teilung“. • Ob dem Sachverständigen die Dritten bekannt sind, die in den Schutz-bereich einbezogen werden sollen, ist nicht entscheidend; eine uferlose Ausweitung ist vom BGH aber dennoch nicht gewollt. • Deshalb beschränkt sich der Kreis auf solche Dritte, „in deren Interesse die Leistung des Schuldners nach der ausdrücklichen oder stillschweigenden Vereinbarung der Parteien zumindest auch erbracht werden soll“.

31. Konsequenzen in der Praxis Der SV muss bemüht sein, sein Haftungsrisiko zu minimieren, ohne sein Gutachten unnötig zu entwerten. Weiß der Gutachter nicht, zu welchem Zweck der AG das Gutachten verwenden will, sollte er in jedem Fall innerhalb des Gutachtens vermerken, dass das Gutachten nur dem inter-nen Gebrauch des AG dient und eine Weitergabe an Dritte der Einwilligung des SV bedarf. Damit können u. U. Schadener-satzansprüche gegenüber Dritten ausgeschlossen werden. Wichtig ist es, Angaben zum Zweck sowie Angaben zu Inhalt und Umständen der Auftragserteilung im Gutachtervertrag zu vermerken. Falls der Gutachter davon ausgehen muss, dass das Gutachten Dritten vorgelegt wird, so muss er darauf hinweisen, dass das Gutachten in einzelnen (näher zu bezeichnenden!!!) Punkten auf nicht überprüften Angaben des AG beruht, für deren Rich-tigkeit der SV keine Gewähr übernimmt.

32. Haftung des Sachverständigen Der Vortrag kann unter der Adresse www.rae-valentin.de heruntergeladen werden. Vielen Dank für die Aufmerksamkeit!