Propriedade Resolúvel

1. Propriedade Resolúvel • Conceito • Falar-se em propriedade resolúvel, em princípio, conflita com o caráter perpetuo do direito de propriedade, razão pela qual a resolução somente pode operar nos casos em que a lei autorizar. • O ordenamento comtempla duas hipóteses de propriedade resolúvel: • A clássica: em que o próprio título de propriedade contem condição ou termo (ex.: retrovenda) • Ou a da revogação da doação

2. Art. 1.359. Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha. • Aqui se opera extunc

3. A revogação da doação se opera por causa superveniente, estranha ao título. Nesse caso, quem houver adquirido a coisa antes de a doação se tornar revogável por alguma das causas previstas no art. 555, • Art. 555. A doação pode ser revogada por ingratidão do donatário, ou por inexecução do encargo. • Será considerado proprietário perfeito. O doador terá, na hipótese da revogação, ação em face do donatário, para reaver a coisa (se este ainda for dono), ou para cobrar o seu valor (caso ele a tenha alienado). Efeito ex nunc. • Art. 1.360. Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido por título anterior à sua resolução, será considerado proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo benefício houve a resolução, ação contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver a própria coisa ou o seu valor.

4. Propriedade Fiduciária • A propriedade fiduciária é resolúvel por uma causa contida no próprio título de propriedade, baseada em um contrato de alienação fiduciária em garantia (espécie de empréstimo, financiamento). Nesse sentido o art. 1361: • Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor. • O contrato de alienação fiduciária em garantia encontra-se regulado pelo Decreto-lei 911/69, quanto ás coisas móveis, e pela Lei 9514/97, quanto às imóveis, submetendo-se, ademais, às normas do Código Civil, subsidiariamente, naquilo em que houver compatibilidade.

5. A constituição da propriedade fiduciária se dá pelo registro do contrato de alienação fiduciária, o qual pode ser celebrado por instrumento público ou particular, admitindo-se, no caso de veículos, o registro no DETRAN, fazendo-se a anotação no certificado de registro (1361 §1º). Constituída a propriedade fiduciária do chamado credor fiduciante, a possedesdobra-se em direta, nas mão do devedor fiduciário, e indireta, nas mãos do proprietário credor (§2º). • Cumprido o contrato pelo devedor, a propriedade ser transfere das mão do credor fiduciante para as mãos do devedor fiduciário. (§3º)

6. Art. 1.362. O contrato, que serve de título à propriedade fiduciária, conterá: • I - o total da dívida, ou sua estimativa; • II - o prazo, ou a época do pagamento; • III - a taxa de juros, se houver; • IV - a descrição da coisa objeto da transferência, com os elementos indispensáveis à sua identificação. • Equipara-se o devedor, possuidor direto, a um depositário (não completo). • Art. 1.363. Antes de vencida a dívida, o devedor, a suas expensas e risco, pode usar a coisa segundo sua destinação, sendo obrigado, como depositário: • I - a empregar na guarda da coisa a diligência exigida por sua natureza; • II - a entregá-la ao credor, se a dívida não for paga no vencimento. • Se a dívida vencer, e não for paga, o credor ficará obrigado a vender a coisa a terceiros, judicical ou extra judicialmente, usando o preço apurado para o pagamento de seu crédito, entregando o saldo, se houver, ao devedor (1364).

7. Não admite pacto comissório, clausula que admita ao contrario. • É lícito o devedor fiduciário oferecer, em pagamento da dívida vencida, seu direito eventual sobre a coisa, o que depende da anuência do credor. • Se, na venda subsequente ao inadimplemento, o preço apurado não for suficiente para saldar o débito, ai incluídas as despesas de cobrança, o devedor continuará obrigado pelo restante. • Se terceiro pagar a dívida, seja ele interessado ou não, sub-rogar-se-á nos direitos do credor ficuciante.

8. Direito Reais sobre Coisas Alheias • Como já visto, os direitos reais são limitados por lei. Observamos também que a PROPRIEDADE é o direito real de maior amplitude, vez que confere ao seu titular as prerrogativas de usar, gozar, dispor da coisa e reavê-la de quem a injustamente a possua ou detenha. • Em alguns específicos casos, entretanto, a lei confere direitos ao titular do domínio, para que possa destacar alguns dos poderes que tem (usar, gozar, dispor) a fim de incorporá-lo ao domínio de outrem. E é essa relação jurídica que será por nós estudada a partir de agora, os chamados DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS.

9. Segundo o Código Vigente, podemos concluir que hoje possuímos onze direitos reais sobre coisas alheias, todos previstos no art. 1.225 do CC/2002, quais sejam: • a superfície (inciso II); • as servidões (inciso III); • o usufruto (inciso IV); • o uso (inciso V); • a habitação (inciso VI); • o direito do promitente comprador do imóvel (inciso VII); • o penhor (inciso VIII); • a hipoteca (inciso IX); • a anticrese (inciso X); • a concessão de uso especial para fins de moradia (inciso XI); • e a concessão de direito real de uso (inciso XII) – sendo que estes dois últimos incisos foram acrescentados pela Lei n. 11.481/2007. • Para a constituição dos direitos reais, também já foi visto que depende da tradição, em se tratando de bens móveis (art. 1.226, CC/2002); e registro no Cartório de Registro Imobiliário, em se tratando de bens imóveis (art. 1.227, CC/2002).

10. ENFITEUSE • Conceito de Enfiteuse. (previsão legal, art. 678 a 694, CC/1916) • Washington de Barros Monteiro, define enfiteuse da seguinte forma: “é a relação jurídica por via da qual o senhorio direto autoriza outra pessoa a usar, gozar e dispor da coisa, com certas restrições, inclusive pagamento de retribuição anual, chamada pensão”. • O dono do imóvel dado em enfiteuse continua sendo o proprietário, porém, o domínio útil passa a pertencer ao enfiteuta, como se proprietário fosse. Vale lembrar que a enfiteuse também é conhecida como AFORAMENTO ou EMPRAZAMENTO.

11. Caracteres e Sujeitos • A enfiteuse tem como características: • a PERPETUIDADE – pois se o imóvel for dado com prazo acordado, não se trata de enfiteuse, mas sim de arrendamento ou locação, vez que essa é a principal distinção entre tais institutos; • OBJETO – pode ocorrer apenas em terras não cultivadas ou terrenos que se destinem à edificação, pois sua finalidade é o aproveitamento de terras incultas ou terrenos baldios; • PAGAMENTO – o enfiteuta terá que pagar uma renda anual, também chamada de foro, canon ou pensão. • Tem-se, necessariamente, que existir dois sujeitos, o SENHORIO, que dispõe do domínio direto e exclusivo, pois é o único proprietário; e o ENFITEUTA, que possui o domínio útil da coisa.

12. Observações Concernentes à Enfiteuse • Atualmente no Código Civil, não mais se vislumbra a figura da enfiteuse, entretanto a doutrina ainda continua a prestigiá-la por força do capítulo destinado às disposições finais. • Na verdade não mais se pode constituir enfiteuse, porém, as já existentes continuam vigentes, (art. 2.038 do CC/2002), que estipula o seguinte: “Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinado-se as existentes, até sua extinção, às disposições do CC de 1916, e leis posteriores”. • Antigamente eram constituídas por transcrição, usucapião ou sucessão hereditária. • Para a doutrina o instituto da enfiteuse foi substituído pelo instituto da superfície, cuja primeira aparição no ordenamento jurídico pátrio é bem recente (Lei 10.257/2001, Art. 21 a 24 – Estatuto da Cidade). • A enfiteuse pode ser transferida (total ou parcialmente), situação esta que surge o instituto do LAUDÊMIO, ou seja, valor a ser pago ao senhorio, pelo enfiteuta, que por lei é de 2,5% do valor da negociação, podendo ser estipulado modo diferente, desde que aquele (senhorio direto) não exerça seu direito de preferência.

13. Natureza Jurídica da Enfiteuse • É o mais amplo direito real sobre a coisa imóvel alheia, de gozo, já que se pode tirar dela todas as utilidades e vantagens que encerra e empregá-la sem destruir a substância, tendo, contudo, a obrigação de pagar ao proprietário certa renda anual denominada foro, canon ou pensão.

14. Extinção da Enfiteuse • Extingue-se a enfiteuse pelos modos gerais de extinção dos direitos reais, ou seja, pela perda do imóvel, pela usucapião, pelo abandono e pela desapropriação. • Mas podem ocorrer fatos específicos, como: • a) pela natural deterioração do prédio aforado, quando chegue a não valer o capital correspondente ao foro e mais um quinto deste; • b) pelo COMISSO, deixando o foreiro de pagar as pensões devidas, por três anos consecutivos, caso em que o senhorio o indenizará das benfeitorias necessárias; • c) falecendo o enfiteuta sem herdeiros, salvo o direito dos credores; • d) pela CONSOLIDAÇÃO, quando o enfiteuta exerce o direito de opção no caso de venda da nua propriedade, passando a ter a propriedade plena, ou quando o senhorio direito exerce a opção, em caso de venda do domínio útil; • e) RESGATE, todos os aforamentos são resgatáveis 10 anos depois e constituídos, mediante pagamento de um laudêmio, que será de 2,5% sobre o valor atual da propriedade plena, e de 10 pensões anuais pelo foreiro.

15. SUPERFÍCIE • Conceito de Direito de Superfície • É o direito real pelo qual o proprietário concede por tempo determinado, gratuita ou onerosamente, a outrem, o direito de construir, ou plantar em seu terreno. • Clóvis Bevilaqua diz que “consiste no direito real de construir, assentar qualquer obra, ou plantar em solo alheio”. Enquanto perdurar o direito de superfície, a construção e a plantação pertencerão a uma pessoa e o imóvel a outra. • Caracteres e Sujeitos • O direito de superfície sofre algumas alterações dependendo do diploma que o consagra, isso porque o referido instituto tem regramento no CC/2002 e no Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01, arts. 21/24). O instituto tratado no Código Civil têm pelo menos 3 (três) distinções as quais podemos destacar: • a) só pode ser concedido por tempo determinado; • b) não autoriza obras no subsolo, salvo determinadas condições; • c) proíbe que se estipule pagamento por sua transferência.

16. A lei denomina os SUJEITOS de proprietário e superficiário, ou concedente e concessionário. • É constituído por contrato, mediante escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis e, segundo a doutrina, por testamento ou usucapião. Podendo ser gratuito ou oneroso, de transmissão inter vivo ou causa mortis. • Extinto o direito de superfície o proprietário recuperará o pleno domínio do imóvel, sendo agraciado com as acessões e benfeitorias, independentemente de indenização, salvo se contrário estiver expresso no contrato. • Regras Gerais do Direito de Superfície • O superficiário responde pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel (art. 1.371, CC/2002). Em caso de alienação do terreno ou do direito de superfície, tanto o proprietário quanto o superficiário terão direito de preferência (assim como ocorre na enfiteuse).

17. O direito de superfície pode transferir-se a terceiro e, por morte do superficiário, a seus herdeiros (art. 1.372, CC/2002). Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência (parágrafo único do art. 1.372, CC/2002). • Às pessoas jurídicas de direito público interno aplicam-se quanto ao direito de superfície, no que couber, o CC/2002 em tudo aquilo que não for disciplinado por leis especiais em sede de concessão de terras públicas e respectivo direito de uso (art. 1.377, CC/2002). • Extinção do Direito de Superfície • Extingue o direito de superfície pelo advento do termo; pelo descumprimento das obrigações assumidas pelo superficiário; quando o superficiário der ao imóvel destinação diversa daquela para a qual foi concedida a superfície. Esta extinção deverá ser averbada em cartório competente.