AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE IMÓVEL

1. AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE IMÓVEL

2. Considerações Gerais. • São modalidades de aquisição da propriedade imóvel: a usucapião, o registro do título, a acessão e o direito hereditário. Reserva-se o estudo desta última ao direito das sucessões. • A usucapião é considerada, pela maioria dos autores, como uma forma de aquisição originária, porque a transmissão é determinada pela sentença declaratória da usucapião e não por vontade do anterior proprietário. Se for considerada aquisição originária, quem usucapir receberá a propriedade isenta de quaisquer limitações. Se havia usufruto ou hipoteca sobre o imóvel, esses direitos desaparecem com a usucapião. • A acessão natural é, por essência, uma forma de aquisição originária, significa um acréscimo ou incorporação natural ou artificial, mas inesperadamente. Como por exemplo, a acessão por formação de ilhas.

3. A aquisição pelo registro e a sucessão hereditária são modos de transmissão derivada por excelência, porque exigem um anterior proprietário. O bem é transferido ao novo proprietário com as mesmas características que possuía anteriormente. • Portanto, a aquisição será considerada originária quando não houver relação de causalidade entre o direito do antecessor e o do sucessor. Existindo essa relação jurídica de causalidade, que é refletida pela transmissão do bem pelo anterior ao novo proprietário o modo de aquisição será o derivado.

4. Usucapião (ao final de propriedade)

5. AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA PELA ACESSÃO A acessão consiste em um meio de aquisição do domínio em função do acréscimo ou pela incorporação de uma coisa a outra, decorrente de fato natural ou de atividade humana. Quando o acréscimo decorre de fato da natureza, sem intervenção humana, diz-se que a acessão é natural. Caso a incorporação se dê em virtude de conduta ou trabalho humano, a acessão é denominada artificial ou industrial. Segundo Clóvis Beviláqua a acessão “é modo originário de adquirir, em virtude do qual fica pertencendo ao proprietário tudo quanto se une ou incorpora a seu bem”. Considerar, destarte, como aquisição originária implica reconhecer que não há transmissão da propriedade em favor daquele que se beneficia com a acessão.

6. Na acessão, vige a regra, tudo aquilo que se incorpora a um bem fica pertencendo ao seu proprietário, decorrente do princípio de que o acessório segue o principal. Assim, em princípio, quem for proprietário do principal- o solo- o será, também, daquilo que agregar ao que lhe pertence- uma casa- pois há exceção prevista em lei. A acessão de imóvel a imóvel resulta da formação de ilhas, da avulsão, do abandono do álveo. A acessão de móvel a imóvel origina-se de construção, obra ou plantação.

7. Acessões Naturais. • As acessões naturais decorrem de acontecimento natural, porquanto independe de atividade humana, tais como: formação de ilhas, aluvião, avulsão e álveo abandonado. A disciplina legal está contida nos arts. 1249 a 1252, CC e no Decreto nº. 24643/34. Formação de Ilhas. • Podem surgir ilhas no leito de um rio, em razão do acúmulo de depósito natural, como areia ou cascalho, decorrente do curso d’água, até que atinjam, a superfície, ou em função do rebaixamento das águas do rio, tal sorte que uma ilha se exteriorize. • Essas ilhas, desde que se formem em correntes comuns ou particulares, pertencem aos proprietários estabelecidos à margem dos rios, denominados proprietários ribeirinhos. No caso de águas públicas ou rios navegáveis, as ilhas que se formarem pertencerão ao domínio público.

8. As ilhas que surgirem no meio do rio pertencerão aos proprietários ribeirinhos (cujas propriedades confinem com a corrente do rio) das duas margens, na proporção da testada (mo caso, é a medida da parte do imóvel voltada para o rio) do imóvel, até a linha que dividir o álveo em partes iguais. Tem-se assim que, traçada uma linha dividindo, horizontalmente, o leito do rio ao meio, a ilha ou as ilhas pertencerão a todos os proprietários ribeirinhos, na proporção da testada de seus imóveis, até a linha que dividir o leito do rio em duas partes iguais. • Se a ilha se formar entre a linha divisória e uma das margens, a aquisição se dará pelos proprietários dos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado.

9. A figura representa ilhas formadas no meio do rio cuja margem é de proprietários diferentes:

10. A figura representa ilhas formadas no meio do rio e uma das margens considera-se acréscimo aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado:

11. A figura representa as ilhas que se formam por desdobramento de novo braço de corrente, pertencente aos proprietários dos terrenos, a custa dos quais se formaram:

12. Aluvião. • A aluvião pode ser dividida entre aluvião própria e imprópria. A própria é aquela que decorre do acréscimo ou depósito natural, lento e imperceptível de terra, areia, cascalho, argila, matérias orgânicas e inorgânicas, ao terreno localizado à margem de um rio, em função da correnteza. Esse aumento faz com que o proprietário ribeirinho beneficiado agregue à sua propriedade o quanto foi acrescido por fato natural. • A aluvião imprópria é o acréscimo ou incorporação paulatina de terras aos terrenos marginais, resultante do desvio natural das águas do rio, deixando o solo parcialmente a descoberto. Essa modalidade de aluvião forma-se, exclusivamente, em águas correntes. Com o recuo de águas dormentes dos lagos, lagoas, açudes e tanques, deixando enxuto o solo, não se verifica o surgimento do terreno aluvial, já que essas águas represadas tem limites fixos. Desta forma, os proprietários de terrenos marginais não adquirem o solo descoberto pela retração da água.

13. Tanto na aluvião própria quanto na imprópria, tem-se a incorporação de terra aos terrenos, e, por conseguinte, isso faz com que os proprietários marginais tornem-se titulares, também, da faixa acrescida. • Seguem imagens, para melhor definir as acessões por Aluvião: • Aluvião Própria

14. Aluvião Imprópria

16. Avulsão. • A avulsão é definida pelo art. 1251, CC e ocorre “quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar de um prédio e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenização, se em um ano, ninguém houver reclamado”. • A diferença entre aluvião e avulsão está na forma como o acréscimo se efetiva. Na aluvião, o acúmulo de areia deixada pelas águas é lento e paulatino. Não há que se falar em indenização, dado que se desconhece de onde vieram os elementos naturais que foram agregar ao imóvel. Na avulsão, o aumento decorre de força natural violenta, provocando o desprendimento de uma porção de terras de um imóvel para se agregar a outro. Essa porção de terras deve ser considerável, de modo a se pode identificar a perda, pelo deslocamento de terras, em prejuízo de um proprietário e benefício de outro. É reconhecido, na avulsão, o direito à indenização em favor do dono do terreno de onde as terras se desprenderam.

17. O proprietário do terreno por avulsão adquire a porção de terras, desde que pague uma indenização. Caso assim não proceda, deverá permitir ao titular do prédio desfalcado que remova a parte acrescida. O dono do prédio desfalcado pode pedir de volta as terras. Ao dono do prédio acrescido confere-se do direito de opção entre devolver as terras ou indenizar o dono do prédio prejudicado. Nesta última hipótese, terá o dono do prédio beneficiado sua propriedade acrescida pela acessão por avulsão. • Se houve avulsão, mas o proprietário do prédio desfalcado não reclama suas terras no prazo decadencial de um ano, contado do dia em que ocorreu a avulsão, operará a aquisição do domínio em proveito do proprietário beneficiado com o acréscimo, sem que tenha obrigação de indenizar.

19. Álveo abandonado. • O Código de Águas no art. 9º define álveo como “a superfície que as águas cobrem sem transbordar para o solo natural e ordinariamente enxuto”. O álveo será público de uso comum, ou dominical, conforme a propriedade das respectivas águas, e será particular no caso das águas comuns ou das águas particulares. (art. 10, Cód. Das águas). • Álveo é o leito do rio. Álveo abandonado é o leito do rio, enxuto, sem água, que poderá ter tomado outro curso, em decorrência de fato natural. • Pertencerá o álveo abandonado aos proprietários ribeirinhos das duas margens, considerando que o direito dos titulares dos prédios marginais se estende até o meio do álveo. O solo será partilhado da mesma forma que se adotou para as ilhas. • Caso o solo tenha secado em razão do desvio do curso do rio, os eventuais proprietários dos terrenos onde a água tenha aberto novo curso não terão direito à indenização. (art. 1252, CC).

22. Acessões Artificiais ou Industriais. • As acessões artificiais ou industriais decorrem de atividade humana e compreendem a semeadura, plantação, ou construção. Regula-se pelo princípio de que o acessório, representado pela semeadura, plantação ou construção, segue o destino do principal, que é o solo; isso implica dizer que o proprietário do solo passa a ser, também, titular do quanto a ele se agregar. • A presunção estabelecida pelo legislador é a de que toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo dono, salvo prova em contrário. • O art. 1253, CC desdobra-se em 3 hipóteses de acessão artificial: • Semeadura, plantação ou construção em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios; • Semeadura, plantação ou construção em terreno alheio com sementes, plantas ou materiais próprios; • Semeadura, plantação e construção com sementes, plantas e materiais alheios em terrenos alheios.

23. Em regra, toda construção e plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à custa, até que se prove o contrário. (1253) • Se o proprietário planta com semente ou constrói com material alheio, em terreno próprio, adquire a propriedade destas, mas, se agiu de má-fé, fica obrigado a pagar-lhes o valor e as perdas e danos. Em caso de boa-fé, fica obrigado apenas a pagar o valar da semente ou do material. (1254) • No caso delas acontecerem em terreno alheio, com semente, mudas ou materiais próprios, perde em proveito do proprietário do solo, sendo-lhe garantido o direito à indenização do valor respectivo apenas se tiver agido de boa-fé. No caso da má-fé, poderá ser compelido a repor as coisas no estado anterior, pagando todos os prejuízos que causou. (1255)

24. O parágrafo único do art.1255 determina que, caso a plantação ou construção em terreno alheio exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que plantou ou construiu adquirirá a propriedade do solo, desde que indenize o proprietário, em valor que deve ser ajustado, ou, na falta de acordo, fixado pelo juiz. • Acessões não são benfeitorias. Esta são despesas feitas em coisa já existente, com o fito e conserva-las, melhora-las ou embeleza-las. Aquelas são obras que criam coisa nova. • Se ambas as partes estiverem de má-fé, o proprietário do solo adquirirá as semente, mudas ou materiais, devendo indenizar quem plantou ou construiu pelo valor das acessões (1256 caput). Presume-se que o proprietário do solo procede de má-fé quando presencia o trabalho e não toma nenhuma providência.

25. Quando terceiro de boa-fé planta ou edifica com semente ou material de outrem, em terreno igualmente alheio, a construção ou plantação passa a pertencer ao proprietário do solo, mas o dono da semente ou dos materiais poderá cobrar do proprietário a indenização devida, quando não puder havê-la do plantador ou construtor. (1257)

26. Construções com invasão de solo alheio. • A construção feita em solo próprio com invasão de solo alheio compreende duas situações: invasão não superior a 5% e invasão superior a 5% do solo alheio. • A primeira delas, invasão não superior a 5% está prevista no art. 1258, CC importando considerar a boa fé ou má fé do invasor. É possível, assim que: “A” de boa fé convicto de que seu terreno é maior do que realmente o é, ao construir invada o terreno vizinho, de “B”, em no máximo 5%. Como “A” estava de boa fé, tem direito a adquirir a propriedade da parte do solo invadido desde que: • a) o que ele construiu seja de maior valor do que a parte do terreno invadido; • b) indenize “B” pelo valor da área invadida, e pela desvalorização da área não invadida.

27. Se “A” estivesse de má fé, a regra a ser aplicada é a do parágrafo único do art. 1258, CC, pelo qual “A” deverá demolir a porção invasora, ou seja, o que construiu. Não sendo possível a demolição, como no caso de comprometer a estrutura do prédio de “A” de má fé, terá direito a adquirir a parte invadida, desde que, presentes os requisitos já citados, pague um valor equivalente a 10 vezes o que pagaria o invasor de boa fé. • Quando o terreno tem área superior a 5%, a questão é tratada pelo art. 1259, CC. O invasor de boa fé (aquele que pressupõe que esteja construindo em terreno que lhe pertence) que invada mais de 5% da propriedade alheia com sua construção terá direito a adquirir a propriedade da parte do solo invadido, mas para tanto lhe é exigido que pague uma indenização que englobe: a) valor que a invasão acrescer à construção; b) valor da área invadida; c) valor correspondente à desvalorização da área não invadida ou remanescente, • Para o invasor de má fé, em área superior a 5% não se confere o direito de adquirir a área invadida, devendo demolir o que construiu em terreno alheio, além de pagar em dobro as perdas e danos que forem apuradas.

28. Distinção entre Benfeitorias e Acessões. • Benfeitorias se traduzem em melhoramento de algo existente. Acessão constitui coisa nova.