Bauauftrag und WEG-Recht

1. Bauauftrag und WEG-Recht 12.01.2009 Verwaltertreff Ratingen Rechtsanwälte Riße Focks Keil Düsseldorf

2. Bauauftrag Vertragsschluss: Wer will was von wem woraus? Auftraggeber: Die WEG vertreten durch Verwalter

3. Inhalt des Vertrages • Konkreter Leistungsumfang • Leistungsverzeichnis • Preisvereinbarung • Leistungszeit • Etwaige Leistungen Dritter • Abnahme • Gewährleistung

4. Gesetzlicher Rahmen • BGB §§ 631 ff. • VOB/B • Seit November 2008 ist die neue • VOB 2009 beschlossen • Änderungen sind noch bis zur Bekanntmachung möglich • AGB

5. VOB/B Wesentliche Abweichungen der VOB/B vom Werkvertragsrecht des BGB sind insbesondere • die Sonderregelung für Leistungsverzögerungen in § 5 Nr. 4, • der Schadensersatz für Fälle der Behinderung nach § 6 Nr. 6, • zusätzliche Sonderregelungen für die Abnahme (förmliche, fiktive) in § 12,

6. die Regelung der Mängelansprüche (vor Abnahme in § 4 Nr. 7, nach Abnahme in § 13), wobei mehr als nach dem BGB die Mängelbeseitigung im Vordergrund steht und das gesetzliche Rücktrittsrecht ausgeschlossen ist, • kürzere Verjährungsfrist für Mängelansprüche bei Bauwerken von 4 Jahren (§ 13 Nr. 4), • Verjährungsunterbrechung für Mängelansprüche durch schriftliche Mängelrüge des Auftraggebers (§ 13 Nr. 5 Abs. 1) • Fälligkeitsvoraussetzungen der prüfbaren Rechnung (§ 14) und der Prüfung der Schlussrechnung (§ 16 Nr.3 Abs. 1),

7. das weitergehende Recht auf Abschlagszahlungen (§ 16 Nr. 1), • die Einrede der vorbehaltlosen Annahme der Schlusszahlung (§ 16 Nr. 3 Abs. 2) und • die Sonderregelung zur Verzinsung von Werklohnforderungen im Verzugsfalle (§ 16 Nr. 5 Abs. 3). • Die VOB/B enthält gegenüber dem BGB einige formelle Anforderungen an die Durchsetzung der Rechte des Auftraggebers. Wenn diese Formalien nicht beachtet werden, droht Rechtsverlust

8. Forderungssicherungsgesetz • In Kraft seit dem 01.01.2009 • Regelt eine erleichterte Realisierung des Werklohnes und privilegiert den Werkunternehmer • Wesentliche Gesetzesänderungen betreffen: • §§ 632a, 641, 641a, 648a BGB

9. Abschlagszahlungen bemessen sich nach dem Wertzuwachs (!) – nicht mehr nach der vereinbarten Leistung • Zurückbehalt = doppelter Betrag der Mangelbeseitigung • 641a BGB - aufgehoben

10. Schwerpunkte des Vertrages • Vertragliche Leistung / Hauptleistung • Mehr- /Minderleistung • Vergütung (Festpreis/Einheitspreis) • Leistungszeit • Gewährleistung • Abnahme / fiktive Abnahme • Mängel / Mangelverfolgung • Schadenersatz

11. WEG-rechtliche Besonderheiten • Planung • Vorbereitung einer Entscheidung • (Richtige) Beschlussfassung • gestufte Beschlussfassung • Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung • Finanzausstattung • Anfechtungsfrist • Durchführung trotz Anfechtung • Sonderfachleute • Bauüberwachung

12. Planung der Baumaßnahme • Grund der Maßnahme • Instandhaltung/Instandsetzung • Abgrenzung §§ 22 Abs.1, Abs.2, 27 Abs.5 Nr. § 22 Abs.3 WEG (Bauliche Veränderung, Modernisierung, modernisierende Instandsetzung, Instandsetzung) • Rechtswirkung außerhalb der Gemeinschaft

13. Vorbereitung von Beschlüssen Angebotseinholung Kontakt zu Sonderfachleuten Ggfs. Abstimmung mit Beirat oder Bauausschuss Informationsschreiben Einladung zur Versammlung (möglichst unter Beifügung der Angebote, erster Einschätzung der Sonderfachleute und konkreten Beschlussvorschlägen)

14. Beschlussfassung Beispiel: Die Dachfläche einer Wohnungseigentums-anlage ist nach einem Unwetter beschädigt. Der Verwalter fragt, ob er nur die Schäden ausbessern lassen soll oder das gesamte Dach sanieren lassen soll, da es ohnehin schon 30 Jahre alt ist. Die Kosten bewegen sich zwischen 65 TEUR und 280 TEUR für die Komplettsanierung.

15. Dürfte bei einer Komplettsanierung auch die Dachkonstruktion geändert werden? • Wäre dies eine: • Bauliche Veränderung, • Modernisierung oder • eine modernisierende Instandsetzung? OLG Braunschweig WuM 1994, 502

16. Modernisierung iSv § 559 BGB ist eine Maßnahme, die darauf gerichtet ist, Energie oder Wasser einzusparen oder einen Baukörper an den Stand der Technik anzupassen. Modernisierende Instandsetzung setzt einen tatsächlichen eingetretenen Schaden voraus, der unter Verwendung modernerer Materialien oder Einsatz neuer Techniken behoben werden soll.

17. Gestufte Beschlussfassung • Erster Beschluss über die Notwendigkeit der Instandsetzung • Zweiter Beschluss über Art und Umfang der Sanierung Vorteil: Wird der erste Beschluss bestandskräftig, kann im Fall der Anfechtung des zweiten nicht mehr die Erforderlichkeit der Maßnahme bezweifelt werden

18. Die zu beschließende Maßnahme muss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. • Art und Umfang der Maßnahme • Kosten der Sanierung • Nachteile für die Nutzbarkeit des Gebäudes

19. Der Verwalter darf die Maßnahme nur beauftragen, wenn die vollständige Finanzierung/Bezahlung gesichert ist. Beispiel: VOB-Vertrag über eine Werkleistung im Volumen von 50 TEUR. Welchen Zahlbetrag muss der Verwalter vor Auftragserteilung vorhalten?

20. Muss eine etwaige Anfechtungsfrist abgewartet werden oder ist die Sanierung sofort nach Beschlussfassung und Sicherstellung der Finanzierung umzusetzen? Nach überwiegender Auffassung sind auch anfechtbare und angefochtene Beschlüsse umzusetzen (arg. § 27 Abs.1 Nr.1 WEG)

21. Sonderfachleute • Hinzuziehung bei komplexer Planung • Erstellung eines Leistungsverzeichnisses • Einholung und Auswertung von Angeboten • Technische Vorbereitung der Beschlussfassung • Baubegleitung/-überwachung • Abnahme • Mangelverfolgung

22. Haftung des Verwalters • Haftungsträchtige Verstöße: • Verspätete Feststellung von Mängeln • Keine ausreichende Anzahl von Angeboten • Keine ausreichende Finanzausstattung • Fehlerhafte Bauüberwachung/Abnahme • Keine oder verspätete Mangelverfolgung

23. Weitere Fragen ….