Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Friedrichstraße 103, 40217 Düsseldorf

1. Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Friedrichstraße 103, 40217 Düsseldorf Tel.: 0211 / 87 580 450 Fax: 0211 / 87 580 455 www.Rath-Kanzlei.de info@Rath-Kanzlei.de

2. Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht In Bürogemeinschaft mit Frau Gülşen Çelebi Rechtsanwältin und Fachanwältin für Familienrecht und Strafrecht Graf-Adolf-Straße 80 40210 Düsseldorf Tel.: 0211 / 355 83 14 Fax: 0211 / 355 83 15 www.Rath-Kanzlei.de info@Rath-Kanzlei.de

8. Übersicht I. Der Mietvertrag II. Mieterhöhung III. Schönheitsreparaturen IV. Mangelrechte V. Kündigung • Vertragsabwicklung und Räumung • Räumung • Betriebskosten

9. I. Der Mietvertrag • Schriftlich, wenn länger als 1 Jahr, § 550 BGB, ansonsten unbefristet • Vorformulierte Verträge, Inhaltskontrolle durch die Gerichte • Keine Überraschungsklausel • Klare, verständliche, eindeutige Formulierung • Klauselverbote nach §§ 307ff. BGB

10. I. Der Mietvertrag • Hausordnung • Qualifizierter Zeitmietvertrag, § 575 BGB • Selbstnutzung, Familienangehöriger, Haushaltsangehöriger • Beseitigungswille/ Modernisierung • Personal

12. II. Mieterhöhung • Individualvereinbarung • Schriftlich (§ 550 BGB) • Schlüssiges Verhalten: wiederholte, vorbehaltlose Zahlung • Staffelmiete, § 557a BGB • Schriftform • Mindestens 1 Jahr Abstand • Vollständige Staffelangabe • Keine Höchstfrist • Kündigungsausschluss bis maximal 4 Jahre möglich • Keine Erhöhung wegen Vergleichsmiete oder Modernisierung

13. II. Mieterhöhung • Mietanpassungsklauseln (Indexmiete), § 557b BGB • Preisindex für Lebenshaltung aller Haushalte • Schriftform • Ortsübliche Vergleichsmiete, §§ 558 bis 558e BGB • Ortsüblichkeit, Qualifizierter Mietspiegel, Mietdatenbank • Kappungsgrenze 20% • Wartefrist 15 Monate nach Vertragsbeginn • Mieterhöhungsverlangen; Zustimmung des Mieters – ersatzweise gerichtliche Ersetzung • Sonderkündigungsrecht: Frist 2 Monate, § 561 BGB

14. II. Mieterhöhung • Bauliche Maßnahmen, § 559 BGB • Modernisierungsmaßnahmen = Wohnwerterhöhung • Erhöhung der Jahresmiete um 11% der Kosten auf die Jahresmiete • Energieeinsparung • Schriftform, Frist: 3 Monate, Sonderkündigungsrecht, § 561 BGB • Kostensteigerungen • Betriebskostenpauschale, § 560 BGB

15. III. Schönheitsreparaturen • Beseitigung von Abnutzungserscheinungen durch vertragsgemäßen Gebrauch • Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Rohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, § 28(4)5 BV (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen) • Nicht bei fehlender ausdrücklicher Bezeichnung im Mietvertrag: Streichen der Fenster von außen sowie der Balkongitter, Abschleifen des Parketts, Schamponieren von Teppichböden oder deren Erneuerung

16. III. Schönheitsreparaturen Übertragung auf den Mieter im Mietvertrag • Ansonsten Instandhaltungspflicht des Vermieters, § 535 BGB • (!) Vorsicht bei unwirksamer Klausel (!) • Unwirksam bei Anfangs- und Endrenovierung • Laufende Schönheitsreparaturen • Keine starren Fristen

17. III. Schönheitsreparaturen • Erfüllungs- und Ersatzansprüche • Erfüllungsanspruch schon während der Mietzeit • Nicht- oder Schlechterfüllung, Abmahnverfahren mit konkreter Bezeichnung, Fristsetzung • Verjährung • 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses, § 548(1)1 BGB • Während des Mietverhältnisses in 3 Jahren, § 195 BGB

18. IV. Mangelrechte Mangel • Qualitätsmängel, konkrete Gefahrenquelle, Umweltfehler (Baulärm), öffentlich-rechtliche Beschränkungen • Anzeigepflicht, Beseitigungsverlangen, Fristsetzung

19. IV. Mangelrechte • Minderung, von selbst, rückwirkend • Schadensersatz • Selbstvornahme • Kündigung

20. V. Kündigung • Ordentlich (fristgemäß) • Eigenbedarf • Nicht bei Vorhandensein einer Alternativwohnung • Nicht bei wesentlich überhöhtem Bedarf • Nicht bei mangelnder Eignung für Vermieterinteresse

21. V. Kündigung • Schuldhafte nicht unerhebliche Vertragsverletzung • Beschädigungen, Gefährdungen, Verkommenlassen, Lärmstörungen, Tierhaltung, Cannabisanbau nur wenn über Eigenkonsum hinausgehend, Straftaten und Beleidigungen gegenüber dem Vermieter • Abmahnung

22. V. Kündigung • Außerordentlich (fristlos) • Unzumutbarkeit • Hausfriedensstörung • Gefährdung der Mietsache (Verwahrlosung) • Unberechtigte Drittüberlassung • Zahlungsverzug und -säumigkeit

23. V. Kündigung • Kein Kündigungsschutz (§ 549 BGB) bei • Mietverhältnissen zum vorübergehenden Gebrauch • Möbliertem Wohnraum in der Wohnung des Vermieters • Inhalt und Form • Schriftform • Begründung • Hinweis auf Unwirksamkeit bei besonderer Härte

24. VI. Vertragsabwicklung • Räumungsanspruch • Rückgabe der Mietsache • Entfernung eingebrachter Sachen • Vermieterpfandrecht • Zustand der Räume bei Rückgabe (Endrenovierung, „besenrein“, Entfernen von Einrichtungen) • Rückgabeprotokoll, Umkehr der Beweislast (Unrichtigkeit der festgehaltenen Mängel)

25. VI. Vertragsabwicklung • Rechtslage bei Vorenthalten • Ortsübliche Miete als Nutzungsentschädigung • Teilrücknahme  Freiwerden von Leistung anteilsmäßig • Freiwerden auch bei Zurücklassen von „wenigem Gerümpel“ • Aufbewahrungspflicht zurück gelassener Sachen (streng!) • Schadensersatz bei Räumungsverzug, § 571 BGB „Mietausfallschaden“

26. VI. Vertragsabwicklung • Verjährung • 6 Monate, § 548 BGB • Mietausfallentschädigung und Schadensersatz, Wiederherstellung/ Rückbau, Schönheitsreparaturen oder hierfür vereinbarter Geldbetrag, Mängelbeseitigung, Ratenzahlungsvereinbarung nicht: Miete, Betriebskostennachforderung, Nutzungsentschädigung, Leistung der Mietsicherheit (3 Jahre) • Beginn: Rückgabe oder Besitzaufgabe

27. VII. Räumung Räumungsklage und Zwangsvollstreckung • Amtsgericht bei Wohnraummietverhältnissen • Gegen jeden Mieter und Besitzer • „Hamburger Modell“: Austausch der Schlösser, 2-Wochen-Frist, Verbringung auf Geheiß des Gerichtsvollziehers in Lager oder neue Wohnung • „Frankfurter Modell“: Verbringung des Räumungsguts in verschließbaren Raum, Schlüssel beim Gerichtsvollzieher (Haftungsgefahr: Inventarisierung, Fotos) • „Berliner Modell“: Verbleiben in Wohnung, Vermieterpfandrecht, Aufbewahrungspflicht, Übergang zum „Hamburger Modell“ denkbar

28. VIII. Betriebskosten • Heizkostenverordnung, HeizkostenV • Vereinbarung Vorauszahlung oder Pauschale • Umlagemaßstab, Vorauszahlung, Betriebskostenabrechnung • Flächenverhältnis, Umlage nach Kopfanteilen • Rückforderungsanspruch bei nicht rechtzeitiger Abrechnung • Zusammenstellung der Gesamtkosten, Verteilerschlüssel nebst Erläuterung, Anteilsberechnung, Abzug der Vorauszahlung • Prüfungsrecht des Mieters • Fälligkeit, Verwirkung, Verjährung, § 556(3) BGB • Abrechnungszeitraum längstens 12 Monate • Einwendungen innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung • Verjährung 3 Jahre, § 195 BGB

29. Vielen Dank für ihr Interesse. Wenn Sie Fragen haben, rufen Sie mich einfach an! Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Ab Oktober 2012 Graf-Adolf-Straße 80 40210 Düsseldorf Tel.: 0211 / 355 83 14 Fax: 0211 / 355 83 15 www.Rath-Kanzlei.de info@Rath-Kanzlei.de Bis September 2012 Friedrichstraße 103 40217 Düsseldorf Tel.: 0211 / 87 580 450 Fax: 0211 / 87 580 455 www.Rath-Kanzlei.de info@Rath-Kanzlei.de