嘉联地产 2013 年 9 月市场月报

1. 嘉联地产2013年9月市场月报

2. 本报告数据均来源于嘉联地产数据平台，分析结果仅供参考。报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。本报告版权归嘉联公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。本报告数据均来源于嘉联地产数据平台，分析结果仅供参考。报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。本报告版权归嘉联公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。 申 明 注：本报告中如无特别注明，所有数据均为备案口径

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4. 一、房产税扩围或在今年10月底 多地政策微调不断 8月28日，发改委和财政部受国务院委托向全国人大常委会报告时，发改委主任徐绍史的报告中有这么一句话：下半年需要重点抓好的工作，五是继续大力推进重点领域改革，扩大个人住房房产税改革试点范围。在随后，财政部部长楼继伟所做的报告中，也有一句差不多一模一样的话。 从这两个关键经济部门一把手的表态中，房产税试点今年下半年将扩围。 几乎与此同时，近期多个城市不同程度上对房地产政策进行了微调。分析这些政策微调城市，可以发现它们有很多共性，楼市却表现不尽如人意，地方政府在土地财政和楼市税费收入方面面临较大压力。 嘉联点评：新国五条中提及的房产税既严厉又苛刻，一度引起市场的恐慌。但由于对房产税的征收无具体的条例出台，以及征收房产税所面临的重重困难，征收房产税事项慢慢被淡化了。近期，随着各地“地王”及“日光盘”的增加，房价上涨过快已成为不得不重视的问题，重提房产税并预计征收时间临近，并有猜测本次征收将重点针对存量房才能解决根本的问题。如此，则会打击投资购房者购房积极性，开发商也会采取降价跑量的策略。

5. 二、土地存量巨大 十陵为成都城东最后“黑马” 业界人士认为，十陵片区目前仍属于价值洼地，周边环境、片区规划以及基础配套都非常良好，这可以说是片区发展的先天优势，随着品牌房地产运营商的逐步入驻，今年起东三环十陵段的发展将真正进入“快车道”。 自东二环数起，从建设路到万年场，再到天府门廊，如今大气已成；再推及东2.5环，东客站区域、东郊记忆板块、塔子山板块、崔家店板块，也登上了楼市大雅之堂；论及城东三环，东方新城板块、三圣乡板块、大面板块，更是来势凶猛，先后成为2013年的楼市大热区域。 嘉联点评：纵观东三环，今年以来频频传出楼面地价创新高的消息，唯独十陵片区显得有些寂寞。随着万科的进入，价值洼地慢慢浮现在众人面前。十陵立交的改造、地铁四号线的支撑，给整个十陵板块增添了一抹亮色。随着周边板块的崛起，十陵板块作为最后的发掘宝地，依托于“成都东村”规划实施区域带来的利好，十陵板块势必成为开发商下一个抢滩入驻之地。建议开发商可多关注该区域，寻求时机。 5

6. 三、下月起成都公积金贷款调整 最长将不超过20年？ 租房、重病可以提取，单笔贷款金额不得超过购房总额的70%，成都市将从10月1日实行新修订的住房公积金缴存、提取、贷款管理办法。除了最长贷款期限缩短，另一个重要变化是二套房申请公积金贷款将面临一定限制，家庭人均住房面积低于平均水平才能贷。 据获悉，成都市将从10月1日实行新修订的住房公积金缴存、提取、贷款管理办法。现行的住房公积金缴存、提取、贷款管理办法制定于2007年，其中很多的具体条款已经滞后于现在的实际情况了。 嘉联点评：此次公积金调整更人性化，明确重病可以提取，但对公积金贷款年限和贷款额度有限制及二套房贷款规定。针对前期市场上出现骗提、套取公积金现象提出了处罚条例，更加规范了公积金贷款各项流程，为使用公积金贷款的购房者提供了保障。 6

7. 四、四川住建厅拟规定：成品住宅至少拿4套装修模式四、四川住建厅拟规定：成品住宅至少拿4套装修模式 " 四川省住建厅于8月19日在成都召开的《四川省成品住宅装修工程技术标准》审查会上公布，拟规范精装房、装修一次到位、全装修等名称，将进行统一，统称为成品住宅，并对其准确定义。据悉，该《标准》拟规定的条款中，最受公众关注的就是，拟规定开发商提供4套以上装修模式，并提供“菜单式”装修方式供购房者选择，交付后的成品房将禁止购房者进行二次装修。 嘉联点评：多套装修方案可提升精装房接受度，但是也会加速市场分化。一套房子提供4种装修方案，对打造精装房的开发商提出了更高的要求。拥有精装房打造经验的开发商，将会占有较大优势。成都目前的精装房市场尚处于起步阶段 ，未来形势较乐观。 7

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9. 土地供应 • 2013年9月成都供应土地42宗，总面积为2752亩，供应面积环比上升231%。其中10宗位于主城区，11宗位于近郊，21宗位于远郊；就土地用途而言,29宗为住宅兼商业，4宗为商业兼住宅，9宗地为商业用地。 主城区

10. 主城区9月土地供应位置标示 5 8 10 7 1 9 4 3

11. 土地供应 近郊

12. 近郊9月土地供应位置标示 6 7 11 10 9

13. 土地供应 近郊

14. 远郊9月土地供应位置标示 2 1 16 12 4 6 11 18 20

15. 土地成交 • 2013年9月，成都共成交土地17宗，成交面积791.88亩，环比下降17.35%。 • 成交土地中，主城区7宗，近郊3宗，远郊7宗。 • 土地市场本月成交量较上月下降，鼎丰联创以595%的本月最高溢价率成交，巨人、华翊龙、合能 、中铁、自然人、恒宇等均以高于起拍价成交。

16. 土地成交

17. 土地供求走势分析 • 9月土地成交17宗，成交面积791.88亩，环比下降17.35%，土地成交总金额为72.26亿，环比上涨59.93%。本月成交环比虽有所下降，但土地出让总金额却大幅度上升。 • 从9月土地的供应的交割日期看，10月底及11月初将迎来土地成交高峰。也印证了四季度土地供应会猛增的预期。

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19. 主城区住宅市场 主城区住宅供应情况 • 2013年9月，成都商品住房批售预售证45张，其中主城区批售31张预售证，比上月增加15张。 • 成都商品房批售住宅面积99.49万平米；其中主城区68.94万平米，环比下降20%。 • 本月主城区住宅市场供应面积，环比上升、同比下降。 单位：万㎡ 主城区住宅供应走势

20. 主城区住宅市场 主城区住宅成交情况 • 成交量：2013年9月，成都主城区住宅共成交6961套，环比下降10.48%。成交面积为66.67万平米，环比下降10.74%。 • 成交均价为9765元/平米，本月均价环比下降2.04%。主城区住宅成交金额约为65亿。

21. 主城区住宅市场 各区域住宅成交状况 • 从成都市主城区各区9月成交量来看，高新区成交量继续居于首位，共2263套，成华区居第二。青羊区成交447套，为主城区最低。 • 在成交均价方面，本月锦江区成交均价为全市最高，为12010元/平米；武侯区成交均价为全市最低，为9012元/平米。 • 高新区的中德英伦城邦、名著司南和中房学府海棠占主城区成交前三位置。

22. 主城区住宅存量 • 若以12年的平均月销售速度计算，主城区消化目前的存量套数大概需要10.3个月；存量面积大概需要11.6个月的消化时间。 • 从区域来看，按照目前各区的销售数据，锦江区的销售压力最大，消化存量套数和面积均需要15个月以上。而武侯区销售压力最小，消化存量套数需要5.9个月，消化存量面积需要6.2个月。

23. 近郊 ：商品住宅成交 • 成交量：2013年9月成都近郊商品房市场住宅共成交12272套，环比下降3.8%；成交面积为115.75万平米，环比下降4.7%。 • 从本月的成交情况来看，双流成交量居近郊成交的首位，成交面积为28.34万平米，新都区成交面积位居第二；龙泉驿成交面积最低。 • 温江的合能珍宝琥珀、郫县的天邑宏御花园、龙泉驿的御岭春天位居近郊面积成交前三名。 23

24. 远郊 ：商品住宅成交 • 成交量： 2013年9月成都远郊商品房市场住宅共成交3053套，环比下降3.96%；成交面积为31.10万平米，基本与上月持平。 • 从本月的成交情况来看，金堂县的成交量居远郊成交的首位，成交套数为867套，成交面积为8.54万平米；蒲江县成交套数最低。 • 金堂县的怡静湖、金堂县的淮洲明珠，新津县的海悦豪庭成交量占据远郊成交前三排名。

25. 本月住宅成交排名TOP10楼盘 本月成交面积排名TOP10 本月成交套数排名TOP10

26. 别墅市场 • 9月成都市共成交别墅291套，环比下降10.46%。成交面积8.02万平米，环比下降13.85%。 • 9月主城区别墅成交18套，近郊成交136套，远郊成交137套。 • 9月别墅成交量环比有所下降，从近几月的成交数据看，5月出现了成交低潮以后持续回升，7月成交为近几月最高，8、9月持续回落。 大成都范围内9月别墅成交走势图

27. 重点物业形态销售走势 • 各类型别墅成交中，独栋别墅最多，为106套，其次是联排93套、叠拼62套、双拼30套。其中独栋别墅成交面积占总成交量的36.42%，集中于龙湖悠山郡和保利石象湖。 • 本月别墅成交较上月有所下降。 别墅各物业形态成交走势

28. 存销比上升，销售压力增加 • 从12年8月存销比的大幅上升后，年底有所减缓12月为18。13年从1季度的供求比来看，均小于12年下半年。本月存销比较上月有所上升，销售压力有所增加。

29. 本月别墅成交排名TOP10楼盘 本月别墅市场销售面积排名 本月别墅市场成交套数排名

30. 商业市场 主城区商业情况 • 本月主城区商业新增供应面积4.27万平米，环比下降28.3%。 • 本月主城区商业成交面积7.13万平米，环比上升3.9%。 • 高新区成交面积3.72万平米，为主城区成交量最高。金牛区成交面积最低。 • 本月主城区商业新增供应较上月下降幅度大，从近3个月的供求关系看，供应整体小于成交，后续市场销售压力有所减小。 • 本月东苑小区、大源国际中心、成都摩尔国际汽配城备案面积排名前三。

31. 商业市场 近郊商业情况 • 本月近郊商业新增供应面积0.62万平米，环比下降84.8%。 • 本月近郊商业成交面积5.55万平米，环比下降19.44%。 • 新都成交面积3.32万平米，占总成交量59.8%，成交面积居首位。龙泉驿成交面积最低 • 本月近郊商业供应环比所下降。北新国际物联港、长德新世贸农副产品物流批发中心、蓝光空港总部基地为近郊成交面积前三名。

32. 主城区写字楼市场 • 本月主城区写字楼成交604套；成交面积10.68万平米，环比上升10.67%。 • 城南写字楼体量较大，且品质较高。高新区成交量居首位，成交面积占到总成交面积的68%；成华区成交面积最低，仅占1%。 • 天府国际中心、花样年福年广场、花样年香年广场分列主城区写字楼成交面积前三名，其中天府国际中心成交3.35万平米居第一。 供应数据暂缺

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34. 市场展望 • 宏观层面：新国五条中提及的房产税既严厉又苛刻，一度引起市场的恐慌。但由于对房产税的征收无具体的条例出台，以及征收房产税所面临的重重困难，征收房产税事项慢慢被淡化了。近期，随着各地“地王”及“日光盘”的增加，房价上涨过快已成为不得不重视的问题，重提房产税并预计征收时间临近，并有猜测本次征收将重点针对存量房才能解决根本的问题。如此，则会打击投资购房者购房积极性，开发商也会采取降价跑量的策略。 • 土地市场：2013年9月成都供应土地42宗，总面积为2752亩，供应面积环比上升231%。其中10宗位于主城区，11宗位于近郊，21宗位于远郊；就土地用途而言,29宗为住宅兼商业，4宗为商业兼住宅，9宗地为商业用地。成交土地17宗，成交面积791.88亩，环比下降17.35%。 • 住宅市场： 2013年9月，成都主城区住宅共成交6961套，环比下降10.48%。成交面积为66.67万平米，环比下降10.74%。成交均价为9765元/平米，本月均价环比下降2.04% 。近郊商品房市场住宅共成交12272套，环比下降3.8%；成交面积为115.75万平米，环比下降4.7%。远郊商品房市场住宅共成交3053套，环比下降3.96%；成交面积为31.10万平米，基本与上月持平。 9月商品住宅新增虽略有增高，但成交量较8月还有所下降，“金九”并没有预期的火爆成交。但从9月底开盘的数量及成交的情况来看，“金九”可期，数据表现不及8月很可能是备案滞后的原因。 • 商业市场：本月主城区商业新增供应较上月下降幅度大，从近3个月的供求关系看，供应整体小于成交，后续市场销售压力有所减小。 • 5. 写字楼市场：本月主城区写字楼成交604套；成交面积10.68万平米，环比上升10.67%。