Hipotecas Reversibles una alternativa de ingresos en edades avanzadas

1. Hipotecas Reversibles una alternativa de ingresos en edades avanzadas Dra. María de los Ángeles Yáñez Seminario de Pensiones Abril, 2009

2. Índice • Algunos datos sobre el envejecimiento en México • Productos de Protección direccionados a Adultos Mayores • Características de las Hipotecas Reversibles en algunos mercados • Hipotecas Reversibles y el Seguro de Cuidados de Largo Plazo para Adultos Mayores • Posibilidades de desarrollo en México

3. 1. Algunos datos sobre el envejecimiento en México

4. Introducción • Mucho se ha hablado ya del proceso de envejecimiento en nuestro país, cuyos indicadores se pueden estudiar detalladamente con las proyecciones del Consejo Nacional de Población. • Entre los efectos del envejecimiento se observa un decremento en la proporción de viejos de la tercera edad (60 a 75 años) y un incremento en la proporción de la población de la cuarta edad ( mayores de 75 años).

5. Proyecciones CONAPO

8. Problemática • Los ingresos de los adultos mayores por pensiones son insuficientes para cubrir sus necesidades básicas. • Ham y Ramírez (2006) señalan que “el 73% de la PEA tiene ingresos de entre uno y cinco salarios mínimos y cerca del 50% no tendrá derecho a una pensión porque no habrá cotizado el tiempo suficiente. Para los que hayan cotizado al IMSS será necesario que al 15% se le otorguen pensiones mínimas garantizadas y solo un 37% tendrá una pensión mayor a la mínima”.

10. Esperanza de Vida con Discapacidad

11. Problemática • Incluso en aquellos casos en que las personas han previsto un fondo para su retiro o que tienen un plan privado de pensiones, los incrementos en la esperanza de vida a edades avanzadas aunados a las condiciones de salud (en especial a la discapacidad) podrían hacer que dichos recursos resultaran insuficientes.

12. 2. Productos de Protección direccionados a Adultos Mayores

13. Características Deseables • Deben ser soluciones flexibles • Hechas a la medida • Con opciones de inversión que reconozcan la longevidad de las personas • Deben incorporar liquidez para gastos no programados y para atención médica • Prever una renta periódica para cuidados de largo plazo

14. Dos Productos Populares en los Mercados Internacionales • LTC (Long Term Care) o Seguro de Cuidados de Largo Plazo para Adultos Mayores • Hipotecas Reversibles

15. Seguro de Cuidados de Largo Plazo para Adultos Mayores • Su finalidad es cubrir los gastos por tiempo indefinido de atención especializada por parte de una enfermera o cuidador profesional en el hogar o a través de instituciones especializadas en otorgar cuidados de largo plazo. • En general el beneficio de este seguro se paga al adulto mayor que presente dificultad para realizar una o más actividades de la vida diaria (AVD) o actividades instrumentales de la vida diaria (AIVD)

16. El Seguro de Cuidados de Largo Plazo para Adultos Mayores • AVD • Caminar • Bañarse • Comer • Ir a la cama • Usar el excusado • AIVD • Preparar alimentos • Realizar las compras • Administrar dinero • Suministrar sus medicamentos

17. Hipotecas Reversibles • La hipoteca Reversible es un producto direccionado a personas o parejas de edad avanzada (por lo general entre 60 y 70 años como mínimo) • Se trata de recibir un préstamo, mediante una renta mensual, dejando como garantía su propiedad, con el beneficio de seguir viviendo en ella. • Al momento del fallecimiento de la persona o pareja, los herederos harán frente al préstamo recibido por el titular o titulares y si no es así la entidad procede a ejercer la garantía.

18. 3. Características de las Hipotecas Reversibles en los diferentes mercados

19. Hipotecas Reversibles • Se dice que es reversible ya que responde a una operación en sentido contrario a la hipoteca clásica. En una hipoteca se efectúan pagos periódicos, a diferencia de la hipoteca reversible, donde se reciben pagos por un tiempo determinado, los pagos que se reciben son disposiciones sucesivas cuyo límite financiero está fijado por el límite de crédito, que se establece como un porcentaje de la valuación de la vivienda.

20. Hipotecas Reversibles Este es un producto atractivo para las personas de edad avanzada dado que: • Proporciona un ingreso periódico, adicional o no a la pensión del asegurado, sin necesidad de endeudarse. • Permite al asegurado continuar viviendo en su casa, lo cual entre los adultos mayores se percibe como un elemento de gran valor.

21. Mercados • Las hipotecas reversibles son vendidas principalmente en Reino Unido, Estados Unidos, Canadá y España, además se presentan negocios similares en Finlandia, Francia, Australia, Nueva Zelanda, Dinamarca, Irlanda, Japón, Holanda, Noruega y Suecia. (De la Garza y Yáñez 2008)

22. Orígenes • Reino Unido • Años 30’s : Home-equity reversión y • Versión moderna: 1965. • Estados Unidos • El producto aparece en el año de 1961 • En 1989 surge la Home Equity Mortgage Conversion (HECM), que representa el 90% del mercado total norteamericano. • Canadá : • El surgimiento de esta nueva forma de hipotecas en pro de los ancianos se remonta a 1986

23. Orígenes • España • Seguro Vivienda Pensión, donde una persona jubilada y propietaria podía recibir una mensualidad, pero a cambio, al momento del fallecimiento, la propiedad pasaba a manos de la entidad financiera sin ningún beneficio para los herederos • En el año 2001, Ibercaja, lanza al mercado las hipotecas inversas teniendo una gran aceptación por parte de las personas de la tercera edad

24. HECM- EUA • Las Hipotecas Home Equity Conversion Mortgage (HECM)[1] son las más vendidas, representando más del 90% del mercado, con la principal característica de que son aseguradas por el Gobierno Federal a través de la Federal Housing Administration (FHA)[2] que pertenece al Departamento de Vivienda y Crédito Urbano. Al acceder a una hipoteca HECM el titular es obligado a contratar un seguro que cubre el riesgo de que el valor de la deuda sea mayor al valor de la vivienda. [1] Conversión del Valor Acumulado de la Vivienda. [2]Administración Federal de Vivienda.

25. HECM – Características del Producto • Es un préstamo que permite a los dueños de la vivienda mayores de 62 años , transformar en efectivo su propiedad y seguir habitándola por el tiempo que lo deseen. • El préstamo se puede recibir en un solo pago, a través de pagos periódicos (renta temporal o vitalicia), como línea de crédito disponible en cualquier momento (con un límite máximo) o combinando estas opciones. • Los fondos pueden usarse para cualquier propósito y son libres de impuestos.

26. HECM– Características del Producto • El pago del préstamo es exigible cuando el titular se muda o muere. • Los dueños de la casa mantienen su propiedad por lo que son responsables de darle mantenimiento, repararla, pagar el seguro y los impuestos • El solicitante es obligado a recibir asesoramiento por parte de una agencia reconocida por el Departamento de Vivienda y Crédito Urbano.

27. Otras Características de las HECM La manera de trabajar de las hipotecas HECM es la siguiente: • La Administración Federal de Vivienda (FHA) fija la cuota máxima del préstamo, limita los costos asociados y garantiza que las entidades cumplan con sus compromisos. • Cuando la deuda acumulada alcanza el 98% de la cuota máxima, el Departamento de Vivienda y Crédito Urbano (HUD) asigna a la Administración Federal de Vivienda (FHA) la hipoteca, por lo que el gobierno sigue realizando los pagos a los que tiene derecho el propietario de la vivienda y acepta la completa responsabilidad sobre la misma.

28. Otras características de las HECM • Cuando ocurre esta situación el nuevo límite del préstamo lo establece el Departamento de Vivienda y desarrollo Urbano (HUD). • Los costos asociados de las hipotecas HECM’s son referentes a la comisión por apertura, prestación de servicios, la prima del seguro hipotecario y los costos que se pagan a terceros que son: impuestos, inspecciones, registros, valuación de la vivienda, etc.

29. Reino Unido“Rolled-up interest ” • Este producto británico es el más parecido a la hipoteca reversible definida con anterioridad. El titular puede recibir una cantidad fija, una renta o la combinación de ambas. Se calcula considerando el valor del inmueble y la edad de los propietarios. La deuda generada debe liquidarse al momento del fallecimiento del titular o de la venta de la propiedad. • La mayor parte del mercado (90%) está en manos de dos prestamistas : Norwich Union y Northern Rock

30. Características • Norwich Union ofrece un tipo de interés fijo casi igual al interés de los Bonos del Estado Británico a 10 años. • Esta entidad estipula en sus cláusulas la prohibición de una segunda hipoteca, venta parcial o total de la vivienda, la alteración del inmueble y la sustitución de los ocupantes, • Los gastos de cancelación son muy elevados. • La edad mínima de contratación son 55 años. • En Northern Rock la edad mínima de contratación es de 60 años.

31. Canadá • Canadian Home Income Plan (CHIP), fundada en la ciudad de Vancouver. CHIP es la única compañía dedicada a ayudar a dueños de casas con edades superiores a los 60 años. El primer contrato de hipoteca reversible fue celebrado en el año de 1986. • El préstamo se puede recibir mediante un solo pago, rentas mensuales o la combinación de ambas. • Las cantidades que se reciben son libres de impuestos.

32. El Plan CHIP • El plan de CHIP ofrece un préstamo de hasta el 40% del valor de la vivienda, con un mínimo de $20,000.00 y un máximo de $500,000.00 dólares canadienses. • El titular mantiene la propiedad. El pago de rentas se efectúa periódicamente hasta que el titular haya muerto o si fue un préstamo temporal, hasta que se venda la casa y se mude de la misma. • Al vender la propiedad se liquida la deuda y el excedente pasa a manos de los titulares o herederos según sea el caso.

33. El Plan CHIP • El titular tiene la obligación de dar mantenimiento a su hogar, pagar impuestos, tener un seguro contra incendios. • Una característica importante de CHIP es que se puede elegir una tasa de interés fija o variable.

34. España • Las Cajas son las principales entidades que ofrecen este producto y el mercado ha tomado fuerza a partir del año 2006, • Actualmente son 15 compañías las que buscan que los ancianos adquieran este financiamiento • El préstamo se recibe mediante rentas mensuales

35. España- Características • La mayoría de las entidades establecen como un mínimo de edad los 70 años que es alta en comparación con otros países ya presentados. El valor máximo del préstamo se calcula con la esperanza de vida y el valor del inmueble, además de que tiene un límite entre el 70% y 95% del avalúo de la vivienda. • La mayoría de las entidades obligan a que el titular adquiera un seguro de daños.

36. Características • Se tiene además la opción, de obtener una cantidad adicional para realizar composturas en la vivienda y pagar gastos relacionados con el contrato de la hipoteca. • Los puntos más importantes a cubrir para poder ser candidato a una hipoteca reversible son: la edad de la persona o personas (en caso de ser un matrimonio), tener una propiedad y el valor del inmueble.

37. Características • Al momento del fallecimiento del dueño de la hipoteca, los herederos tienen un plazo establecido para decidir lo que procederá con el inmueble: • Pagar el préstamo directamente o • Vender la propiedad para liquidar el adeudo y quedarse con el remanente. • Las Cajas no establecen un mínimo del avalúo de la vivienda por lo que es más accesible para ancianos de clases inferiores.

38. Obstáculos generales para el Crecimiento del Mercado Aunque las hipotecas reversibles son una buena opción de financiamiento para personas mayores es evidente que un importante número de ancianos no aprovechan este recurso. • No dejar el 100% del valor de la vivienda a sus herederos • Temor de transferir una deuda a sus herederos

39. Obstáculos Generales para el Crecimiento del Mercado • Gastos correspondientes al inicio y desarrollo del contrato. • Posibilidad de tener una enfermedad en el futuro y no poder afrontar los gastos, ya que las rentas han disminuido el valor de la vivienda y si se llegará a vender ya no se tendrá un capital considerable. • Desconocimiento del producto • Mala percepción, temor a no cumplir con las cláusulas

40. 4. Hipotecas Reversibles y el Seguro de Cuidados de Largo Plazo para Adultos Mayores

41. Productos por Segmento de Ingresos

42. LTC vs. HR • El seguro de cuidados de largo plazo (LTC) y las Hipotecas Reversibles (HR) son productos complementarios • Están dirigidos a diferentes segmentos de mercado • La HR puede usarse para pagar los cuidados de largo plazo o para extender los que ya se tienen por parte de un seguro, pero no para pagar primas del seguro de LTC. • Sería importante tener ambos en el mercado

43. LTC vs. HR • En los mercados que tienen HR desarrolladas, suele pensarse que es un producto para los segmentos con ingresos medios. • El LTC generalmente está direccionado a segmentos más altos • Diferencias en Mortalidad • La mortalidad de las personas de ingresos medios que recurren a una HR suele ser alta, por lo que se puede obtener un amplio margen de ganancia por parte de la compañía que las vende • Mientras que la mortalidad de personas de ingresos altos, suele ser más baja y obtenerse menor ganancia

44. 5. Estimación del Mercado en México

45. Tipos de Vivienda • Se define vivienda en los términos de recolección de información censal como “el espacio delimitado normalmente por paredes y techos de cualquier material, con entrada independiente, que se utiliza para vivir, esto es, dormir, preparar los alimentos, comer y protegerse del ambiente. Es cualquier espacio delimitado que en el momento del Censo se utilice para alojamiento, aunque haya sido construido para un fin distinto al de habitación.

46. Tipos de Vivienda Esto evidentemente, al diseñar un producto nos ayudaría a establecer los rangos a ofertar.

47. Número de Hogares en México Información de la ENIGH 2006 • La encuesta, tras aplicar los ponderadores de expansión, es representativa de 26.5 millones de hogares • El 64.8% de los jefes del hogar reportaron ser dueños de la vivienda en la que habitan

48. Propiedad vs. Edad • Sin considerar el 2% que no reportó situación de su vivienda, de los restantes 25.9 millones de hogares, el 16.3% tiene jefes de hogar con edades mayores a los 65 años. • Si solo consideramos los hogares cuyos jefes son dueños de la vivienda, el 21% son mayores de 65 años

49. Tipo de Vivienda vs. Propiedad • No se dispone del tipo de vivienda conforme a la clasificación del INEGI, pero se tiene la información sobre el ingreso del hogar (en veces del SMGMDF). Se puede partir del supuesto que a mayor ingreso del hogar se observaría un mejor tipo de vivienda.

50. Tipo de Vivienda vs. Propiedad