POLITIQUES DE L HABITAT: L EXP RIENCE INTERNATIONALE

1. POLITIQUES DE L�HABITAT:L�EXP�RIENCE INTERNATIONALE S�minaire sur la politique de l�habitat en Alg�rie ALGER, 21-22 d�cembre 2002

6. If Banks important, crucial that they work well, yet most dev. countries have seen significant episodes of bank insolvency. Here is our data, which shows in red those countries which since 1980 have had a systemic banking crisis, in the sense that net worth was negative or nearly so. N.B.: focus on insolvency, not just crises. Those in grey were smaller, or borderline crises, which may well have worried authorities, but not so that they were concerned about the whole banking system. In white are those with no significant banking crisis or in which information in the public domain was insufficient to make a judgement. In some of these, the banks may be in the worst shape.If Banks important, crucial that they work well, yet most dev. countries have seen significant episodes of bank insolvency. Here is our data, which shows in red those countries which since 1980 have had a systemic banking crisis, in the sense that net worth was negative or nearly so. N.B.: focus on insolvency, not just crises. Those in grey were smaller, or borderline crises, which may well have worried authorities, but not so that they were concerned about the whole banking system. In white are those with no significant banking crisis or in which information in the public domain was insufficient to make a judgement. In some of these, the banks may be in the worst shape.

7. If Banks important, crucial that they work well, yet most dev. countries have seen significant episodes of bank insolvency. Here is our data, which shows in red those countries which since 1980 have had a systemic banking crisis, in the sense that net worth was negative or nearly so. N.B.: focus on insolvency, not just crises. Those in grey were smaller, or borderline crises, which may well have worried authorities, but not so that they were concerned about the whole banking system. In white are those with no significant banking crisis or in which information in the public domain was insufficient to make a judgement. In some of these, the banks may be in the worst shape.If Banks important, crucial that they work well, yet most dev. countries have seen significant episodes of bank insolvency. Here is our data, which shows in red those countries which since 1980 have had a systemic banking crisis, in the sense that net worth was negative or nearly so. N.B.: focus on insolvency, not just crises. Those in grey were smaller, or borderline crises, which may well have worried authorities, but not so that they were concerned about the whole banking system. In white are those with no significant banking crisis or in which information in the public domain was insufficient to make a judgement. In some of these, the banks may be in the worst shape.

14. Russie Sovi�tique . . . . . . . . . . 87% Chine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67% Pologne . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56% Su�de . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38% UK . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .30% Hongrie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25% France . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17% Allemagne Fed. . . . . . . . . . . . . . 7% USA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2% Parcs de logement publics en 1989.(urbains et ruraux)

16. EUROPE DE L�EST: Convergence et int�gration avec l�UE RUSSIE: 60% du parc est privatis� en 2000 CHINE: Privatisation rapide dans les 36 villes les plus grandes: 1991 � 1993 . . . . . . . . . . 13.3% 1994 � 1997 . . . . . . . . . . 22.8% 1998 � 2000 . . . . . . . . . . 31.0% Fin 2000 . . . . . . . . . . . . . 70.0% Directive 23 du Conseil d��tat en 1998. Rejet du syst�me de 1949. Retour complet au march� dans la politique de l�habitat avec trois niveaux diff�renci�s: priv�, aid�, social. VIETNAM:R�formes depuis 1986. R��quilibre des politiques en faveur de la demande. Droit de propri�t� priv� et titres. Vente des logements publics. R�forme des loyers. R�formes du financement. Encouragement de l�auto-promotion. �mergence des promoteurs priv�s organis�s dans le sud. Syst�mes et services d�information du public (priv�s avec Internet: Ho-Chi-Minh ville). Reformes engag�es depuis 1990 et privatisation des parcs publics

17. R�duction progressive et continue du parc public et des h�ritages institutionnels du pass�. D�veloppement rapides des institutions et des professions des march�s du logements. Cadre: les sept piliers de la politique du logement. Retour au politiques bas�es sur la demande et non pas sur l�offre Mais beaucoup de contraintes subsistent souvent durant la transition. Elles varient souvent d�un march� immobilier local � l�autre dans un m�me pays. Durant la transition vers le march�: une gestion � deux vitesses

19. LES SEPT PILIERS D�UNE POLITIQUE DE L�HABITAT STRUCTURER,STABILISER LA DEMANDE Am�liorer les droits de propri�t� et les choix entre accession et location; D�velopper les syst�mes de financement hypoth�caires et les int�grer dans le syst�me financier; D�velopper un syst�me de subvention cibl� et progressif bas� sur les aides � la personne;

20. THE SEVEN PILLARS OF HOUSING POLICY B. MODERNISER ET ORGANISER L�OFFRE Politiques d�urbanisme s�appuyant sur les r�gles de march�s pour l�offre de terrains �quip�s. D�veloppement et coordination de la r�glementation et de l�am�nagement foncier, de la construction et de la promotion immobili�re. Appui � l��mergence d�une industrie priv�e de la construction efficace, et � une industrie immobili�re comp�titive et souple.

21. C. G�RER LA POLITIQUE DE L�HABITAT D�velopper le cadre institutionnel de d�cision et de gestion pour la politique nationale du logement et son ex�cution au niveau local. (��Toute bonne politique du logement est locale�dans sa dynamique�)

23. Des droits de propri�t� clairs:le fondement d�une ville fonctionnelle LE SYST�ME DE PROPRI�T�: PIERRE ANGULAIRE Les syst�mes d�enregistrement sont une condition n�cessaire au d�veloppement urbain. Trop de syst�mes en PVD sont submerg�s. Une faiblesse fatale des �conomies planifi�es: Les droits de propri�t�s restent vagues et sont mal g�r�s par les administrations DROITS DE PROPRI�T� CLAIRS OU �ACTIFS MORTS�? Droits clairs: permettent la mobilit� � l�int�rieur de la ville Pourquoi les citadins choisissent-ils d�op�rer hors du cadre l�gal? Ce n�est pas une question d�imp�ts, mais de co�ts de transactions! Co�ts �lev�s et d�lais extr�mement long dominent trop de syst�mes d�enregistrement� Les �effets de quartiers : l�informel devient la norme! �Actifs morts�: des structures d�habitation sans statuts l�gal formel, difficilement �changeables, socialement marginalis�es. LES EXTERNALIT�S DE R�SEAUX DES VILLES Plus il y a de gens connect�s � un r�seau, plus ce r�seau a de valeur pour ceux qui y sont rattach�s

24. Probl�mes des parcs locatifs publics Droits de propri�t� ambigus des �conomies planifi�es (Russie, Europe Centrale, Chine, Vietnam) Des probl�mes massifs de rendement n�gatif: les m�nages des �conomies planifi�es d�pensaient moins de 5% de leurs revenus pour leur loyer. Cela m�na au d�clin du syst�me �conomique tout entier. Aucun entretien du parc locatif qui se d�grade tr�s vite Russie, loyers 1990: un paquet de cigarettes par mois pour 55m2! R�formes des loyers en Chine associ�e � la Directive 23 de 1998 N�cessit� d�un parc locatif priv�: la location de voisinage ne doit pas pas etre brim�e par les r�glements (experience tr�s positive en Indon�sie). R�le strat�gique du secteur locatif priv� pour la mobilit� et l�emploi Villes de march�: jusqu�� 20% du parc logement change d�occupants tous les ans. Environ 5% des emplois se d�placent aussi par an dans la ville. France. Parc locatif priv�: 30% sont locataires depuis moins d�un an. Parc locatif public: 30% sont des locataires depuis plus de 12 ans. (Enqu�te 98) Les parcs locatifs publics g�lent la mobilit� dans les villes ou il n�y a plus de parc locatif priv�. �tudes en Pologne et Royaume Uni fin 1980s: l�absence de march� locatif contribue � accro�tre le ch�mage d�environ 1.6% � 1.8% Raisons: files d�attente, d�sir de capturer les subventions de loyer. Se retrouvent aussi dans les parcs publics des pays de march�

29. Cons�quences du manque d�acc�s au financement Impact n�gatif: co�t �lev�s des logements et de leur financement implicite Longues p�riodes d�attente pour l�acc�s � la propri�t�. Entassement dans les logements P�riode de construction tr�s longues Utilisation inefficace des infrastructures Secteur immobilier petit, inefficace et peu fiable Un cercle vicieux: la p�nurie cause une perception fausse de besoins massifs de subventions!

30. Le ��nouveau monde�� du financement du logement La cr�ation d�un syst�me de financement du logement peut et doit contribuer au d�veloppement financier de l��conomie Fin des ��circuits sp�ciaux��: l�exp�rience mondiale avec les banques sp�cialis�es et les institutions �troitement sp�cialis�es dans un seul secteur et a �t� tr�s d�cevante Le r�le central du secteur priv� dans la cr�ation et la gestion des banques et dans l�offre des services financiers au public n�est plus mis en doute dans le monde. Les autorit�s financi�res jouent un r�le critique dans la r�glementation et la supervision d�un syst�me financier ou la comp�tition doit �tre forte. Mais la gestion directe doit �tre �vit�e: les banques g�r�es par l��tat causent partout des probl�mes d�inefficacit� et de pertes. La r�forme des syst�me de retraite et l��mergence rapide des investisseurs institutionnels et un atout majeur pour le d�veloppement du financement du logement dans le monde En Alg�rie beaucoup de travail reste � faire pour r�former le syst�me financier nationalis� et le financement du logement embryonique.

31. LE FINANCEMENT DU LOGEMENTCOMPOSANTE DU D�VELOPPEMENT FINANCIER

35. Des performances tr�s contrast�es MEXIQUE: 50% de la production de logement est informelle aujourd�hui La logique de la promotion informelle est l�oppos� de celle de la promotion immobili�re: logements construits d�abord, viabilisation et am�nagements de quartier beaucoup plus tard R�sultat: des co�ts de viabilisation de 3 a 7 fois plus �lev�s que dans la promotion immobili�re professionelle! THAILANDE 1980: moins de 15% des logements construits par des promoteurs 2000: plus de 85% des logements par des promoteurs priv�s, le reste par l�auto-promotion priv�e Environ 40 promoteurs sont cot�s en bourse en 1997 La National Housing Authority produit moins de 5% des nouvelles unit�s: uniquement pour les groupes sociaux tr�s pauvres (D1, D2). Avant la crise de 1997 un Thailandais pouvait trouver et acheter un logement en moins d�un mois. Le syst�me a red�marr� en 2000.

40. Types de distorsions cr��es par les syst�mes fonciers administr�s Absence de march�s fonciers: les villes ��socialistes�� ont �t� soumises � des distorsions importantes, amplifi�es avec le temps Leur syst�me d�urbanisme administr�s ne permet pas le recyclage des terrains d�j� urbanis�s La valeur �conomique r�elle et le co�t d�opportunit� des terrains ne sont plus connus Le d�veloppement urbain devenait toujours plus inefficace et la diversit� de l�offre avait disparu Cas de Moscou et des villes chinoises avant les reformes urbaines de Deng Xiao Pin en 1988 (Constitution amend�e, march�s fonciers, etc..)

44. Les syst�mes de production de logement priv�s et publics r�pondent a des incitations compl�tement diff�rentes Syst�mes public administr�s: l�objectif est d�atteindre les cibles du plan et de minimiser les co�ts budg�taires. Le sens du client est perdu dans les files d�attentes. Crit�res administratifs bas�s sur des ��formules�� statistiques Manque total de diversification des produits Promotion immobili�re priv�e: le promoteur ��chef d�orchestre�� des acteurs du march� Veut maximiser la valeur de ses produits et sa r�putation Analyse attentivement la demande et les segments du march� Doit comprendre et g�rer les risques de chaque client

49. Des Secteurs BTP et immobilierpriv�s, comp�titifs et souples Modernisation des codes pour la gestion des risques techniques,commerciaux et financiers. Codes coh�rents, transparents et �volutifs de: L�am�nagement foncier La construction De l�immobilier Passation de march�s (exp�rience de l�Union Europ�enne) Am�lioration des risques dans les contrats et ��garanties de bonne fin�� Formation professionnelle (tous les niveaux) Centres technologiques

51. D�veloppement du cadre institutionnel de d�cision et de gestion pour la politique nationale du logement: Au niveau national: d�veloper un cadre l�gal et r�glementaire stable et facilitateur des activit�s du secteur; Au niveau local: encourager les activit�s autonomes et innovatrice des gouvernements pour assurer une offre locale diversifi�e suivant la demande et le bon fonctionnement du march� local immobilier r�sidentiel; Au deux niveaux: d�velopper des syst�mes d�information immobili�re fiables et rapides n�cessaires aux d�cisions d�investissement et de gestion. LE BUT: Des syst�mes d�centralis�s qui seront beaucoup moins lourds � g�rer et d�politis�s