Download
1 / 19
220 likes | 758 Views
Råmarksvärdering. Råmark. Råmark – mark vars värde grundas på förväntningar om ändring av markens tillåtna användning ”Uppstår” när marknaden betalar mer för marken än vad tillåten/pågående markanvändning motiverar. ”Upphör” när den förväntade markanvändningen blir tillåten . Värdeutveckling.
E N D
Råmark • Råmark – mark vars värde grundas på förväntningar om ändring av markens tillåtna användning • ”Uppstår” när marknaden betalar mer för marken än vad tillåten/pågående markanvändning motiverar. • ”Upphör” när den förväntade markanvändningen blir tillåten
Värdeutveckling Råtomt Jordbruk
Värdepåverkande faktorer • Sannolikhet för exploatering • Underliggande marknadsvärde i pågående markanvändning • Exploateringsgraden • Förväntat pris på slutprodukten • Kostnad för exploatering • Tiden till exploatering kan börja • Exploateringstiden • Yttre hinder för exploatering • Typ av exploatering • Områdets storlek
Sannolikhet för exploatering • Avgörande betydelse för värdet om sannolikheten för att exploatering kommer till stånd är stor eller liten. • Sannolikheten för exploatering påverkas till stor del av punkterna: • tid till exploateringen kan börja, • exploateringstiden och • Yttre hinder
Underliggande marknadsvärde i pågående markanvändning • Pågående markanvändning påverkar råmarkspriset genom att en köpare som vill exploatera området minst måste betala marknadsvärde för pågående markanvändning. • Högt underliggande värde – högre pris vid råmarksköp • Underliggande marknadsvärdet ett skydd för exploatören om exploateringen inte sker. Får tillbaka investerade pengar vid försäljning.
Exploateringsgraden • Exploateringsgraden bedöms utifrån uttalanden plan t.ex. ÖP. • Jämförelseobjekt skall ha motsvarande exploateringsgrad. • Högre exploateringsgrad ger högre pris.
Förväntat pris på slutprodukten • Typ av bebyggelse (industri, kontor, bostäder, handel) – dyrare slutprodukt ger högre råmarkspris • Attraktiva områden – högre råmarkspriser
Kostnad för exploatering • Förutsättningarna i området (svår grundläggning, miljökrav, arkeologi etc.). • Nödvändiga investeringar i infrastruktur utanför det direkta exploateringsområdet • Höga exploateringskostnader ger ett lägre värde.
Tiden till exploatering kan börja • Den tidshorisont köparen bedöms ha haft vid köpetillfället • Har arbete med FÖP eller DP påbörjats? • Var i grafen befinner sig marken vid köpet?
Exploateringstiden • Exploateringstiden är knuten till områdets storlek • Hur snabbt slutprodukten kan omsättas på marknaden • Längre exploateringstid ger lägre pris
Yttre hinder för exploatering • T.ex. kommunen har andra intentioner för området • Andra områden bör exploateras tidigare • Motstående intressen av andra slag som kan tänkas förhindra eller försena en exploatering
Områdets storlek • Ingen självständig betydelse • Får genomslag genom att exploateringstid och exploateringsgrad förändras med områdets storlek • Stort område – längre exploateringstid och mer byggrätt
Råmark – Ersättning • Högsta värdet av pågående och förväntad markanvändning • Ersättning utöver råmarksvärdet förekommer endasti två fall • Skog – del av slaktvärdet (50 %) • Ersättning för byggnader och anläggningar som bedöms behållas vid exploateringen
Exempel Tre råmarksköp i västra Skåne • Nevishög i Staffanstorp, JM köpte 16 ha 2003 och dp vann laga kraft 2007 (65 kr/kvm) • Nordanå i Staffanstorp, Skanska köpte 7 ha 2006 och dp vann laga kraft 2007 (84 kr/kvm) • Vilhelmsfält i Ängelholm, Skanska köpte 106 ha 2006 och arbete med FÖP pågår (34 kr /kvm) Kan något av köpen varit villkorat vid förvärvet?
Värderingsmetoder • Ortsprismetoden (huvudmetod) • Jämförelse med noterade priser vid försäljningar av så långt möjligt jämförbar mark. Jämförelseköpens olika planförutsättningar (planskeden) åskådliggörs i en ortsprisgraf. • Exploateringskalkyl (kontrollmetod) • Värdet bedöms utifrån värdet efter en färdigställd exploatering minskat med beräknade återstående exploateringskostnader, försäljningsomkostnader etc. • Även avdrag för planrisk, sannolik väntetid till exploatering, andel av marken som kan förväntas avsättas för annat än kvartersmark m.m.
